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关键词 不动产 登记错误 民事责任 过错责任
作者简介：刘轶卿，上海市浦东新区人民检察院检察官助理；奚鹏，上海市嘉定区人民法院法官助理；徐丹，上海市嘉定区人民检察院办公室副主任。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.110
近年来房地产市场的火热，带动房价的不断攀高，使得以房屋为代表的不动产价值越来越为人所重视。根据相关法律规定，不动产物权的变动，依法应当办理登记手续的，自登记于不动产登记簿时发生效力。故而不动产登记在保障自然人等财产权利，保障社会经济秩序有着重要作用。相应的，一旦登记发生错误，必将给真实权利人带来巨大的经济损失。
《物权法》第21条确立了不动产登记错误的赔偿责任，并与陆续出台的《房屋登记办法》等法律法规，共同形成了现行不动产登记错误赔偿纠纷的实证法渊源。但上述法律法规中原则性规定较多，在赔偿责任的性质、归责原则、赔偿的范围及责任承担等方面均未明确。本文试图厘清上述争议所在，并提出笔者的看法。
（一）不动产登记错误的定义
不动产登记，是登记机关根据申请人的申请，将不动产物权的变动事项登记于不动产登记簿的事实。 但不动产登记错误的具体定义，学术界常有分歧。广义说将此界定为一种状态，即记载于不动产登记簿的事项与现实情状不符的状态。在此意义上，“登记错误”与“错误登记”具有相同的含义。具体包括三种情形：其一，申请人的原因，如申请人提交虚假申报材料等；其二，登记机关的原因，如登记机关渎职行为、不作为等；其三，登记后事由变更，如不动产登记后发生征收、继承等使真实权利状态发生变化。狭义说将登记错误的原因进行区分，即单一的认为系因登记机关自身原因而发生登记错误。 折中说则认为，应当将登记后的事由变更排除在登记错误之外。
在目前的立法层面上，尚未对不动产登记错误予以明确定义。但从《物权法》第21条的规定来看，暗含对“登记错误”情形的区分，即第1、2款分别规定了登记错误的不同情形。笔者认为，“错误登记”与“登记错误”在理论上存在着包含与被包含的关系，但狭义上的登记错误在实践中发生的情形较少，并非学界争议的焦点，相关学术论文中也经常存在混用的情形。本文中不动产登记错误的定义采折中说的观点，即登记后事由变更而导致的登记内容不符不在本文讨论之列。
（二）不动产登记错误的分类
根据错误原因的不同，可分为三种类型。其一，因申请人的单方原因造成的错误，如申请人提交伪造、变造的申报材料，登记机关已尽审慎义务但未发现；其二，因登记机关的单方原因造成的错误，如登记机关工作人员违法登记或操作失误；其三，因申请人与登记机关的双方原因造成的错误。本文研究的重点在于第三种类型。然而，第三种类型又可细分为两种情形。一是申请人提供虚假申报材料，且登记机关未尽审慎义务，但双方无意思联络；二是申请人与登记机关工作人员有意思联络的串通。
（三）构建相关赔偿制度的理论基础
不动产登记是通行的物权变动的公示手段，各国立法例均有体现，并被赋予公信的效力。 故而，不动产登记是保障交易安全的重要手段，交易相对人对不动产登记簿中登记事项的信赖利益应受法律保护。但在登记事项与权利的应然状态发生不一致时，势必会给真实权利人带来财产损失。
另外，我国实行不动产统一登记制度，而不动产登记机关系法定的主管机关并负有相应的职责，应当保证不动产登记事项的真实、准确。根据现代法治中权责相统一的原则，如因可归责于登记机关的原因而产生登记错误，并造成真实权利人财产损失，该机关应当承担赔偿责任。 故笔者认为，登记机关对受害人承担因登记错误而产生的财产损失赔偿责任，具备一定的法理基础。
（一）立法層面的研讨
虽然《物权法》规定了登记机关在登记错误的情况下，应承担赔偿责任，但未对责任性质作明确规定。立法者对此进行阐释，因对产登记机关赔偿责任性质观点不一，且需行政管理体制改革后方能明确，故目前尚不可定性为国家赔偿责任。 后续颁布的《不动产暂行条例》再次回避该责任的性质问题。由此可观，立法者自身对于这一问题也未能达成统一的认识。
（二）学术理论层面的研讨
学术界对登记错误赔偿责任的性质，存在三种看法。一是国家赔偿责任说。即认为登记机关行使国家行政权力，登记行为是行政管理行为，故行政机关行为违法必然产生国家赔偿责任。 二是民事责任说。即认为虽然不动产登记包含一定的行政管理意味，但究其本质仍属民事行为，故上述赔偿责任应属民事侵权责任。不动产登记行为无论从其整体构造，还是主要功能等，都具备民事行为的性质，故定性为私法行为为宜。 三是混合责任说。即认为不动产登记行为包含申请人的申请行为与登记机关的审查行为，故上述赔偿责任也应兼具民事责任、国家赔偿责任双重性。
（三）本文的立场
笔者认为，因不动产登记错误而应负的赔偿责任，属于民事责任。
1.民事行为对应民事责任
笔者认为，虽然登记行为带有行政意味，但其实质仍是一种民事行为。
首先，登记是不动产物权变动的生效要件。根据《物权法》的规定，不动产物权变动，经依法登记发生效力；动产物权变动，自交付时发生效力。交付行为属于民事行为确定无疑，故从法律体系的整体性角度来说，与之相对应的登记行为亦应归属于民事行为。
其次，登记是不动产物权变动的公示方式。登记的目的是申请人为向不特定主体宣示其不动产权利，它更侧重于私权利的保护而不是行政许可，与行政管理更应区别，故不属于具体行政行为。
至于登记过程中所包含的申请、审查行为，应属于对申请人的申请行为之补助行为。 补助行为是不具有独立的实质内容的法律行为，该行为系当事人合意及申请登记这一基本行为的补助行为，仅为基本行为生效条件之一。因此，登记虽有行政意味，但整体上应归类于民事行为，合乎法理。
作者简介：刘轶卿，上海市浦东新区人民检察院检察官助理；奚鹏，上海市嘉定区人民法院法官助理；徐丹，上海市嘉定区人民检察院办公室副主任。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.110
近年来房地产市场的火热，带动房价的不断攀高，使得以房屋为代表的不动产价值越来越为人所重视。根据相关法律规定，不动产物权的变动，依法应当办理登记手续的，自登记于不动产登记簿时发生效力。故而不动产登记在保障自然人等财产权利，保障社会经济秩序有着重要作用。相应的，一旦登记发生错误，必将给真实权利人带来巨大的经济损失。
《物权法》第21条确立了不动产登记错误的赔偿责任，并与陆续出台的《房屋登记办法》等法律法规，共同形成了现行不动产登记错误赔偿纠纷的实证法渊源。但上述法律法规中原则性规定较多，在赔偿责任的性质、归责原则、赔偿的范围及责任承担等方面均未明确。本文试图厘清上述争议所在，并提出笔者的看法。
一、厘清不动产登记错误的概念
（一）不动产登记错误的定义
不动产登记，是登记机关根据申请人的申请，将不动产物权的变动事项登记于不动产登记簿的事实。 但不动产登记错误的具体定义，学术界常有分歧。广义说将此界定为一种状态，即记载于不动产登记簿的事项与现实情状不符的状态。在此意义上，“登记错误”与“错误登记”具有相同的含义。具体包括三种情形：其一，申请人的原因，如申请人提交虚假申报材料等；其二，登记机关的原因，如登记机关渎职行为、不作为等；其三，登记后事由变更，如不动产登记后发生征收、继承等使真实权利状态发生变化。狭义说将登记错误的原因进行区分，即单一的认为系因登记机关自身原因而发生登记错误。 折中说则认为，应当将登记后的事由变更排除在登记错误之外。
在目前的立法层面上，尚未对不动产登记错误予以明确定义。但从《物权法》第21条的规定来看，暗含对“登记错误”情形的区分，即第1、2款分别规定了登记错误的不同情形。笔者认为，“错误登记”与“登记错误”在理论上存在着包含与被包含的关系，但狭义上的登记错误在实践中发生的情形较少，并非学界争议的焦点，相关学术论文中也经常存在混用的情形。本文中不动产登记错误的定义采折中说的观点，即登记后事由变更而导致的登记内容不符不在本文讨论之列。
（二）不动产登记错误的分类
根据错误原因的不同，可分为三种类型。其一，因申请人的单方原因造成的错误，如申请人提交伪造、变造的申报材料，登记机关已尽审慎义务但未发现；其二，因登记机关的单方原因造成的错误，如登记机关工作人员违法登记或操作失误；其三，因申请人与登记机关的双方原因造成的错误。本文研究的重点在于第三种类型。然而，第三种类型又可细分为两种情形。一是申请人提供虚假申报材料，且登记机关未尽审慎义务，但双方无意思联络；二是申请人与登记机关工作人员有意思联络的串通。
（三）构建相关赔偿制度的理论基础
不动产登记是通行的物权变动的公示手段，各国立法例均有体现，并被赋予公信的效力。 故而，不动产登记是保障交易安全的重要手段，交易相对人对不动产登记簿中登记事项的信赖利益应受法律保护。但在登记事项与权利的应然状态发生不一致时，势必会给真实权利人带来财产损失。
另外，我国实行不动产统一登记制度，而不动产登记机关系法定的主管机关并负有相应的职责，应当保证不动产登记事项的真实、准确。根据现代法治中权责相统一的原则，如因可归责于登记机关的原因而产生登记错误，并造成真实权利人财产损失，该机关应当承担赔偿责任。 故笔者认为，登记机关对受害人承担因登记错误而产生的财产损失赔偿责任，具备一定的法理基础。
二、界定相关赔偿责任的性质
（一）立法層面的研讨
虽然《物权法》规定了登记机关在登记错误的情况下，应承担赔偿责任，但未对责任性质作明确规定。立法者对此进行阐释，因对产登记机关赔偿责任性质观点不一，且需行政管理体制改革后方能明确，故目前尚不可定性为国家赔偿责任。 后续颁布的《不动产暂行条例》再次回避该责任的性质问题。由此可观，立法者自身对于这一问题也未能达成统一的认识。
（二）学术理论层面的研讨
学术界对登记错误赔偿责任的性质，存在三种看法。一是国家赔偿责任说。即认为登记机关行使国家行政权力，登记行为是行政管理行为，故行政机关行为违法必然产生国家赔偿责任。 二是民事责任说。即认为虽然不动产登记包含一定的行政管理意味，但究其本质仍属民事行为，故上述赔偿责任应属民事侵权责任。不动产登记行为无论从其整体构造，还是主要功能等，都具备民事行为的性质，故定性为私法行为为宜。 三是混合责任说。即认为不动产登记行为包含申请人的申请行为与登记机关的审查行为，故上述赔偿责任也应兼具民事责任、国家赔偿责任双重性。
（三）本文的立场
笔者认为，因不动产登记错误而应负的赔偿责任，属于民事责任。
1.民事行为对应民事责任
笔者认为，虽然登记行为带有行政意味，但其实质仍是一种民事行为。
首先，登记是不动产物权变动的生效要件。根据《物权法》的规定，不动产物权变动，经依法登记发生效力；动产物权变动，自交付时发生效力。交付行为属于民事行为确定无疑，故从法律体系的整体性角度来说，与之相对应的登记行为亦应归属于民事行为。
其次，登记是不动产物权变动的公示方式。登记的目的是申请人为向不特定主体宣示其不动产权利，它更侧重于私权利的保护而不是行政许可，与行政管理更应区别，故不属于具体行政行为。
至于登记过程中所包含的申请、审查行为，应属于对申请人的申请行为之补助行为。 补助行为是不具有独立的实质内容的法律行为，该行为系当事人合意及申请登记这一基本行为的补助行为，仅为基本行为生效条件之一。因此，登记虽有行政意味，但整体上应归类于民事行为，合乎法理。