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摘要：本文通过对范县老城的发展现状、发展特点进行研究，探讨切实可行的老城更新改造之路，以期提出科学、合理、可靠、经济的老城更新规划实施策略，从而引导范县老城从被遗弃的“包袱”走向物质形态、经济结构与功能全面更新的“复兴之城”。
关键词：老城更新；范县老城；策略
1 背景
河南省濮阳市范县位于豫北与鲁西交界处，南临黄河与山东省鄄城县和郓城县相望，北依金堤河与山东省莘县接壤。县境南北宽20公里，东西长42公里，辖区内总面积560平方公里，总人口50.21万人。
范县县城位于县域北部，以金堤河为界由范县新城区和老城区两部分组成，范县老城区位于金堤河以北山东省界内，是范县的历史变迁所遗留下来的老县城，是全国唯一一个县城位于省界外的县。当地群众云：“山东地里有个河南县（范县），河南县里有个山东乡（樱桃园乡），山东乡里有两个河南村（金村和张扶村），河南村里有山东户，山东户里还有河南人”。这是范县老城的一道独特的地理人文景观。
2、老城建设存在问题
自1996年开始在金堤河以南建设范县新城区，老城的建设与发展处于长期停滞状态，造成老城经济发展缓慢、老城面貌脏乱差、老城居民生活质量差。由于老城内大部分企事业单位已搬迁至新城，导致老城内绝大多数的企事业单位用地闲置，建筑年久失修，一些单位用地长期出租给个人，造成国有资产流失。
如何发展老城经济、提升老城形象，改善老城居民生活质量，盘活老城闲置建设用地，是范县当前急需解决的问题。
3 老城更新评价因素
3.1 有利條件
3.1.1 区位优势
范县老城位于河南山东两省两县交界地带，省道临商公路横贯南北，南北大街串联老城新城，交通便捷、商贸繁荣，距离新城不足4公里，优越的地理位置使其成为范县的北大门。
3.1.2 商贸繁荣
由于独特的地理位置和曾经为县城驻地的历史沿革，老城至今商贸繁荣，人流物流高度集中，农副产品和小商品交易十分活跃，为老城开发建设和经济发展提供了良好的产业支撑。
3.1.3 具有开发建设用地条件
土地是城市开发建设的基础，老城内有大量的闲置工厂、企事业单位用地，用地性质置换相对比较容易，用地指标不受国家土地政策限制。
3.1.4 开发建设具有一定的基础
虽然多年以来老城的发展建设几乎处于停滞状态，但原有基础相对较好，尤其是学校、医院、商业服务配套较为齐全，便于进一步的开发改造。
3.2 不利因素
3.2.1 开发改造难度高，前期资金投入大
老城目前房屋破旧、建筑密集、道路失修、环卫市政和公共设施落后，整体面貌较差，要想改变这些状况，需要一定的拆建改造工作和大量的资金投入。
3.2.2 现状用地权属复杂
现状用地权属复杂，牵扯到大大小小近百家企事业单位，有些土地被长期出租出去，有些土地是山东的，整体开发建设难度较大。
4 老城更新规划策略
针对范县老城的特点，提出以下针对性的规划策略。
4.1 拆建、整建、保护相结合
根据国内外老城更新的经验和实践，老城更新方式不外乎三种：拆建（再开发）、整建和保护，考虑到老城现状大多数建筑年久失修，应采取以重建为主（再开发），整建和保护为辅的更新方式。对大多数低层住宅建筑和厂房，采取拆建方式，重新整合拆迁后地区的使用方案；对现有沿街质量较好的商业建筑和部分公共建筑，以整建为主，修缮破损部分，改善建筑立面，整治广告牌匾；对于一些具有历史文化特色的建筑以及名木古树，规划采取保护的措施，保留老城独有的历史文化风貌。
4.2 以点带片，以线带面，逐步实现老城更新
如何在资金有限的情况下尽快启动老城开发，有两种可行的方式，一是逐点开发，选择相对拆建容易的地块开发，投资少，启动快，但容易造成挑肥拣瘦，发展不平衡；二是沿街开发，见效快，整体性较好，但拆迁难度大，容易造成“剥皮式”发展模式（沿街漂亮，内部破败），因此老城更新应采取点线结合方式，以点带片，以线带面。
以点带片：即选择几个容易启动的地块整体迁建开发，逐步连接成片。
以线带面：由于老城现有沿街商业建筑密集，商铺又是许多老城居民的收入来源，拆迁难度高，而非沿街建筑多为一层平房或院落，拆迁难度相对较低，因此可在现有道路之间的非沿街区域设置步行街，作为老城改造的突破口，带动两侧的商住开发，实现以线带面，逐步改变老城区面貌。
4.3 发展商业地产，繁荣商贸氛围
目前范县老城的最大优势就是商业繁荣，人流密集，从长远看，商业贸易仍是老城继续发展的根本保证，大力发展商贸业，是提升老城经济水平和城市建设的必由之路。在物质层面上，就需要大力发展商业地产，增加商业用地比例。结合老城商业以小商品和农副产品集散交易为主的特点，规划应设置集中的市场用地、商住用地，并通过商业步行街的设置来增加临街商业建筑的比例。
4.4 建设宜居社区
依托商业氛围和地价优势，发展房地产业，改善老城居民生活环境。重视居住区公共配套设施的建设，建设设施齐全、配套完善的现代化宜居居住社区。
4.5 提升老城形象
应重点加强老城商业中心、市场物流中心等公共建筑景观区以及步行路商住景观带的建设，增加多处公园绿地，提升老城景观形象。
5 老城更新实施策略
5.1 老城更新应走可持续发展的道路
老城更新应依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行老城更新改造建设。
5.2 政府加强宏观调控
政府要制订与老城更新有关的政策和技术标准来管理和约束老城更新行为，减少开发活动中的盲目性和投机性；要制定优惠政策，创造有利条件，调动各方面积极性，吸引多方投资；政府要加大对老城基础设施的投资，超前发展供水、排水、供电、通信、道路、环卫等基础设施，改善老城环境，提高居民生活质量。
5.3 引入城市经营理念
老城更新要引入城市经营的观念，按经济规律办事，对每项旧城改造项目，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的成本效益分析，使老城更新改造工作建立在可实现的基础上。
5.4 引进公众参与机制
由于老城更新直接涉及公众的切身利益，因此老城更新要积极引入公众参与机制，走“民主化”的旧城改造之路。政府要改变角色，充分理解公众在老城改造中的主体性地位，认真听取群众意见，协调各方利益；应加强开发商的社会责任感，推动公众参与，在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡。
5.5 加强规划实施管理和执法
依法编制的老城规划一经批准就具有法律效力，要严格遵守，一旦发现有违反规划的行为，行政主管部门就要坚决予以查处。应加强老城规划执法队伍建设，加大执法力度，依法严格查处违法建设现象。
作者简介：
马宁，男，出生于1979年7月，本科，山东省城乡规划设计研究院，工程师。
陈笛，女，出生于1993年12月，本科在读，青海大学土木工程学院。
关键词：老城更新；范县老城；策略
1 背景
河南省濮阳市范县位于豫北与鲁西交界处，南临黄河与山东省鄄城县和郓城县相望，北依金堤河与山东省莘县接壤。县境南北宽20公里，东西长42公里，辖区内总面积560平方公里，总人口50.21万人。
范县县城位于县域北部，以金堤河为界由范县新城区和老城区两部分组成，范县老城区位于金堤河以北山东省界内，是范县的历史变迁所遗留下来的老县城，是全国唯一一个县城位于省界外的县。当地群众云：“山东地里有个河南县（范县），河南县里有个山东乡（樱桃园乡），山东乡里有两个河南村（金村和张扶村），河南村里有山东户，山东户里还有河南人”。这是范县老城的一道独特的地理人文景观。
2、老城建设存在问题
自1996年开始在金堤河以南建设范县新城区，老城的建设与发展处于长期停滞状态，造成老城经济发展缓慢、老城面貌脏乱差、老城居民生活质量差。由于老城内大部分企事业单位已搬迁至新城，导致老城内绝大多数的企事业单位用地闲置，建筑年久失修，一些单位用地长期出租给个人，造成国有资产流失。
如何发展老城经济、提升老城形象，改善老城居民生活质量，盘活老城闲置建设用地，是范县当前急需解决的问题。
3 老城更新评价因素
3.1 有利條件
3.1.1 区位优势
范县老城位于河南山东两省两县交界地带，省道临商公路横贯南北，南北大街串联老城新城，交通便捷、商贸繁荣，距离新城不足4公里，优越的地理位置使其成为范县的北大门。
3.1.2 商贸繁荣
由于独特的地理位置和曾经为县城驻地的历史沿革，老城至今商贸繁荣，人流物流高度集中，农副产品和小商品交易十分活跃，为老城开发建设和经济发展提供了良好的产业支撑。
3.1.3 具有开发建设用地条件
土地是城市开发建设的基础，老城内有大量的闲置工厂、企事业单位用地，用地性质置换相对比较容易，用地指标不受国家土地政策限制。
3.1.4 开发建设具有一定的基础
虽然多年以来老城的发展建设几乎处于停滞状态，但原有基础相对较好，尤其是学校、医院、商业服务配套较为齐全，便于进一步的开发改造。
3.2 不利因素
3.2.1 开发改造难度高，前期资金投入大
老城目前房屋破旧、建筑密集、道路失修、环卫市政和公共设施落后，整体面貌较差，要想改变这些状况，需要一定的拆建改造工作和大量的资金投入。
3.2.2 现状用地权属复杂
现状用地权属复杂，牵扯到大大小小近百家企事业单位，有些土地被长期出租出去，有些土地是山东的，整体开发建设难度较大。
4 老城更新规划策略
针对范县老城的特点，提出以下针对性的规划策略。
4.1 拆建、整建、保护相结合
根据国内外老城更新的经验和实践，老城更新方式不外乎三种：拆建（再开发）、整建和保护，考虑到老城现状大多数建筑年久失修，应采取以重建为主（再开发），整建和保护为辅的更新方式。对大多数低层住宅建筑和厂房，采取拆建方式，重新整合拆迁后地区的使用方案；对现有沿街质量较好的商业建筑和部分公共建筑，以整建为主，修缮破损部分，改善建筑立面，整治广告牌匾；对于一些具有历史文化特色的建筑以及名木古树，规划采取保护的措施，保留老城独有的历史文化风貌。
4.2 以点带片，以线带面，逐步实现老城更新
如何在资金有限的情况下尽快启动老城开发，有两种可行的方式，一是逐点开发，选择相对拆建容易的地块开发，投资少，启动快，但容易造成挑肥拣瘦，发展不平衡；二是沿街开发，见效快，整体性较好，但拆迁难度大，容易造成“剥皮式”发展模式（沿街漂亮，内部破败），因此老城更新应采取点线结合方式，以点带片，以线带面。
以点带片：即选择几个容易启动的地块整体迁建开发，逐步连接成片。
以线带面：由于老城现有沿街商业建筑密集，商铺又是许多老城居民的收入来源，拆迁难度高，而非沿街建筑多为一层平房或院落，拆迁难度相对较低，因此可在现有道路之间的非沿街区域设置步行街，作为老城改造的突破口，带动两侧的商住开发，实现以线带面，逐步改变老城区面貌。
4.3 发展商业地产，繁荣商贸氛围
目前范县老城的最大优势就是商业繁荣，人流密集，从长远看，商业贸易仍是老城继续发展的根本保证，大力发展商贸业，是提升老城经济水平和城市建设的必由之路。在物质层面上，就需要大力发展商业地产，增加商业用地比例。结合老城商业以小商品和农副产品集散交易为主的特点，规划应设置集中的市场用地、商住用地，并通过商业步行街的设置来增加临街商业建筑的比例。
4.4 建设宜居社区
依托商业氛围和地价优势，发展房地产业，改善老城居民生活环境。重视居住区公共配套设施的建设，建设设施齐全、配套完善的现代化宜居居住社区。
4.5 提升老城形象
应重点加强老城商业中心、市场物流中心等公共建筑景观区以及步行路商住景观带的建设，增加多处公园绿地，提升老城景观形象。
5 老城更新实施策略
5.1 老城更新应走可持续发展的道路
老城更新应依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行老城更新改造建设。
5.2 政府加强宏观调控
政府要制订与老城更新有关的政策和技术标准来管理和约束老城更新行为，减少开发活动中的盲目性和投机性；要制定优惠政策，创造有利条件，调动各方面积极性，吸引多方投资；政府要加大对老城基础设施的投资，超前发展供水、排水、供电、通信、道路、环卫等基础设施，改善老城环境，提高居民生活质量。
5.3 引入城市经营理念
老城更新要引入城市经营的观念，按经济规律办事，对每项旧城改造项目，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的成本效益分析，使老城更新改造工作建立在可实现的基础上。
5.4 引进公众参与机制
由于老城更新直接涉及公众的切身利益，因此老城更新要积极引入公众参与机制，走“民主化”的旧城改造之路。政府要改变角色，充分理解公众在老城改造中的主体性地位，认真听取群众意见，协调各方利益；应加强开发商的社会责任感，推动公众参与，在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡。
5.5 加强规划实施管理和执法
依法编制的老城规划一经批准就具有法律效力，要严格遵守，一旦发现有违反规划的行为，行政主管部门就要坚决予以查处。应加强老城规划执法队伍建设，加大执法力度，依法严格查处违法建设现象。
作者简介：
马宁，男，出生于1979年7月，本科，山东省城乡规划设计研究院，工程师。
陈笛，女，出生于1993年12月，本科在读，青海大学土木工程学院。