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摘 要：随着中国经济的进步和社会的发展，房地产市场发展迅速，竞争日益激烈。在房地产开发活动中，前期策划是房地产开发和经营活动的基础，房地产前期策划方案将在很大程度上影响到房产投资收益。本文以大量房地产开发和前期策划经验为分析依据，分析了影响区域房地产的因素：经济因素、市场竞争因素、区域环境因素、人口因素。而且事实上人们更愿意选择适合自身生活特点和个性特征的区域居住生活。外企职员、机关事业员工和收入不菲的私营企业主等多数选择在城市中心地段居住。
关键字： 房地产，空间策划，影响因素
1 引言
自20世纪80年代以来，我国开始对住宅制度以及土地制度进行改革，正是在这一背景下，房地产企业在我国大城市中发展迅速，并逐渐在国民经济中突显地位，成为推动国家经济发展的主要力量，对于GDP的拉动产生重要影响。近年来，国内房地产市场快速发展[1]。由于房地产项目的不具备良好的前期策划方案，大部分项目在实施阶段都会由于缺乏指导思想而导致实施过程效率低下的情况。除此之外，良好的指导思想能够将所有的设计工作进行整合，形成一个完整的组织，能够真正、完全的表达出投资者需求，并设计出详细任务书，使得设计工作能够有据可依，最终达到设计工作能够满足业主需求的目的，相反地，如果没有良好的指导思想，那么一切将会背道而驰。房地产企业在为项目做前期策划的最终目的是为了实现项目增值，并且在整合所有资料的基础上，提前对项目从组织、管理以及技术和经济等方面进行考虑，并根据预先设想提出一套完整方案，并对其科学性和系统性进行分析和论证。房地产项目的前期策划能否成功，直接关系到整个项目能否成功，所以说前期策划对一个项目来说至关重要，有助于奠定项目整体思路、理清建设项目思想，使项目决策有据可依，对项目建设过程具有指导作用[2]。
2国内外研究现状
2.1国外现状
房地产行业的实践活动促使其理论研究得到发展，历经一段时期的发展和摸索，房地产行业的理论研究一直都是在实践的基础上进行着并指引着行业的发展。 国内的房地产业的发展要远远落后于许多发达国家。不但如此，关于该行业的经济制度相对落后，关于相关行业的理论形成也比国外稚嫩，发达国家在其特有的经济现象和房地产业务实施的基础上，早已建成了一套非常完整流畅的理论观点和制度[3]。发达国家的房地产业务的理论形成也是在其土地城镇化的基础上进行的。通常情况下，西方国家应该已较快的度过了城镇化阶段，在这方面已经具备了大量的理论基础。虽然城镇化建设离不开各自国家的社会环境和政治影响，但是我国的城镇化发展环境与他们差距很大，值得一提的是两者的一部分共性现象的理论研究。以经济学的观点来分析，市场上供求关系的变化可以直接影响和确定城市周边土地形式的变更现象。房地产企业开发后形成的项目市场销售情况，一定程度上决定着企业的利润和承担土地价值的能力，决定着项目的开发位置，进而决定着城市周边地区土地流转的制度变更[4]。
2.2 国内现状
研究资料显示，对于房地产投资项目的策划的概念在业内还没有形成一致意见，更没有明确策划的研究对象和具体内容。现在，对于房地产投资项目策划的概念，很多专家学者都是借助于比喻的方式给出一个形象的说法，对于房地产投资项目策划的具体界定却没有明确。虽然有的研究是以房地产投资项目为中心开展的，可他们强调的却是房地产这个“概念”要如何策划。例如，有专家指出，“房地产策划的具体目标就是保证房地产投资开发项目的完成，开发创新性思维，提出对策，制定出详细的实施方案，具体内容有广告策划、物业管理策划、房地产战略性策划和具体的营销策划方案等”。还有专家指出，“在房地产行业范围内，使用科学规范进行策划的行为就是房地产策划，它的具体目标是保证房地产开发项目的顺利进展，进行市场调研，找准市场定位，以创新求异为设计理念，使用多种不同的策划方法，根据特定的程序对待开发的房地产项目做出合理的规划，并提出具有可行性的操作方案[5-6]。
3 区域房地产前期策划理论研究
3.1 基本理论
在房地产投资项目中，其策划方案的制定实际上是将所收集信息进行分析和研究，并依此为基础进行方案设计的过程。在此过程中，信息的收集和汇总作为方案设计和制定的基础，其全面性和系统化对方案的设计、制定和调整具有不可替代的作用。为给方案的制定提供全面、准确、具体的一手资料，除收集直接与房地产投资项目相关的数据和资料外，还应包括环境因素、消费人群的喜好及政策法规等信息的收集。这些众多的信息必须经过严格分析和筛选，剔除虚假和片面的资料，为方案的设计和制定提供准确、坚实的基础保障。同时，对方案的设计和制定过程还应有明确的要求，即对设计人员进行分组，不同的设计小组独立设计和制订不同的方案。不同设计小组设计制定的方案最后交由决策者进行选择，决策者通过对不同方案进行比对、分析和研究，选出最具可行性的方案。在方案的实施过程中会面临很多不可预知的因素，因此必须建立严密的信息反馈控制系统，实时监控方案的实施過程，根据反馈的信息和问题对方案及时进行修正。
3.2 影响因素
（1）经济因素 在规划房地产项目之前，有必要深入调查城市发展程度和未来发展走向，充分了解市场需求特点。各地区城市之间发展水平差异巨大，例如行政级别相同的东部沿海城市与中西部省份城市，经济发展程度和收入、消费水平存在天壤之别。常用的经济指标包括全市生产总值和经济增长率、人均纯收入和居民储蓄存款额等。分析以上经济指标可以整体上评估该城市居民的价格消费水平和购买力。
（2）市场竞争因素 当前各行各业普遍存在市场竞争，充分深入了解对手才能在竞争中处于不败之地。面对房地产市场愈演愈烈的竞争形势，特别是目前国家在经济调控上实施紧缩性货币政策，银行上调存贷款利率、降低个人贷款规模，导致消费不振，住房销量大幅下跌。受形势所迫，房地产企业纷纷降价促销，导致房企盈利下降甚至造成部分企业亏损的局面。 （3）区域环境因素 消费者对房产的购买欲望除价格外首要影响因素就是房产周边的配套设施和交通条件等综合的区域环境。区位因素（又称区位因子）是指影响主体分布的主要原因，区位不同其周边的配套设施的完善程度也不尽相同。通常远离城市中心的区位，各种生活配套设施越不完善，反之距离城市中心区越近，各种生活配套设施相对比较健全。
（4）人口因素 城市常住人口是购房的主力军，因此展开人口分析对房地产前期策划意义重大。人口因素主要涉及人口总量、人口分布、行业构成、教育设施、家庭结构、收入和消费水平等。人口总量决定着城市对住房需求数量的上限。庞大的人口基数为房地产业提供了大量购买群体，有效支撑着城市房地产需求。人口信息主要通过统计学方法整理得出，它不仅具备特有的自然属性和社会属性、经济文化特征外，还具有一定的空间特征。
4 结论
房地产的价格受多种因素的影响，而房地产本身又包含影响其价格的属性，本文通过研究了不同因素对房地产价格的影响程度以及综合影响，目的是通过研究影响房地产价格的多种因素，可以采取不同的手段从不同方面对房地产价格进行调控。相较于其他影响因素而言，房地产价格受宏观因素及政府出台的调控政策影响最大，而消费者对未來的预期等因素影响程度较小。
参考文献：
[1]夏丹，杜国良.内涵式发展下高校预算绩效评价体系研究[J].会计之友，2019（05）.
[2]王海妮.高校财务预算绩效模糊评价研究——以S高校为例[J].会计之友，2019（04）.
[3]李伟.基于空间数据挖掘技术的房地产估价系统设计与研究[J].现代测绘，2012， 32（6）：28-29.
[4] 张金明.论我国房地产市场的预期性质[J].现代财经，2011，20（3）：57-59.
[5]郑宁，陈立文.对房地产价格影响的货币因素研究[J].价格理论与实践，2018（05）.
[6]赵华平.城市房地产空间预期评估研究[D].2013.6.
基金项目：陕西省土地工程建设集团有限责任公司内部科研项目（DJNY2021-10）（DJNY2020-22）（DJNY2020-23）（DJNY2020-24）（DJNY2020-29）;长安大学中央高校基本科研业务费用专项资金项目（300102351502）;陕西地建-西安交大土地工程与人居环境技术创新中心开放基金资助项目（2021WHZ0089）
作者简介：付泉（1992-），男，陕西西安人，硕士，助理工程师，研究方向污损土地治理。
关键字： 房地产，空间策划，影响因素
1 引言
自20世纪80年代以来，我国开始对住宅制度以及土地制度进行改革，正是在这一背景下，房地产企业在我国大城市中发展迅速，并逐渐在国民经济中突显地位，成为推动国家经济发展的主要力量，对于GDP的拉动产生重要影响。近年来，国内房地产市场快速发展[1]。由于房地产项目的不具备良好的前期策划方案，大部分项目在实施阶段都会由于缺乏指导思想而导致实施过程效率低下的情况。除此之外，良好的指导思想能够将所有的设计工作进行整合，形成一个完整的组织，能够真正、完全的表达出投资者需求，并设计出详细任务书，使得设计工作能够有据可依，最终达到设计工作能够满足业主需求的目的，相反地，如果没有良好的指导思想，那么一切将会背道而驰。房地产企业在为项目做前期策划的最终目的是为了实现项目增值，并且在整合所有资料的基础上，提前对项目从组织、管理以及技术和经济等方面进行考虑，并根据预先设想提出一套完整方案，并对其科学性和系统性进行分析和论证。房地产项目的前期策划能否成功，直接关系到整个项目能否成功，所以说前期策划对一个项目来说至关重要，有助于奠定项目整体思路、理清建设项目思想，使项目决策有据可依，对项目建设过程具有指导作用[2]。
2国内外研究现状
2.1国外现状
房地产行业的实践活动促使其理论研究得到发展，历经一段时期的发展和摸索，房地产行业的理论研究一直都是在实践的基础上进行着并指引着行业的发展。 国内的房地产业的发展要远远落后于许多发达国家。不但如此，关于该行业的经济制度相对落后，关于相关行业的理论形成也比国外稚嫩，发达国家在其特有的经济现象和房地产业务实施的基础上，早已建成了一套非常完整流畅的理论观点和制度[3]。发达国家的房地产业务的理论形成也是在其土地城镇化的基础上进行的。通常情况下，西方国家应该已较快的度过了城镇化阶段，在这方面已经具备了大量的理论基础。虽然城镇化建设离不开各自国家的社会环境和政治影响，但是我国的城镇化发展环境与他们差距很大，值得一提的是两者的一部分共性现象的理论研究。以经济学的观点来分析，市场上供求关系的变化可以直接影响和确定城市周边土地形式的变更现象。房地产企业开发后形成的项目市场销售情况，一定程度上决定着企业的利润和承担土地价值的能力，决定着项目的开发位置，进而决定着城市周边地区土地流转的制度变更[4]。
2.2 国内现状
研究资料显示，对于房地产投资项目的策划的概念在业内还没有形成一致意见，更没有明确策划的研究对象和具体内容。现在，对于房地产投资项目策划的概念，很多专家学者都是借助于比喻的方式给出一个形象的说法，对于房地产投资项目策划的具体界定却没有明确。虽然有的研究是以房地产投资项目为中心开展的，可他们强调的却是房地产这个“概念”要如何策划。例如，有专家指出，“房地产策划的具体目标就是保证房地产投资开发项目的完成，开发创新性思维，提出对策，制定出详细的实施方案，具体内容有广告策划、物业管理策划、房地产战略性策划和具体的营销策划方案等”。还有专家指出，“在房地产行业范围内，使用科学规范进行策划的行为就是房地产策划，它的具体目标是保证房地产开发项目的顺利进展，进行市场调研，找准市场定位，以创新求异为设计理念，使用多种不同的策划方法，根据特定的程序对待开发的房地产项目做出合理的规划，并提出具有可行性的操作方案[5-6]。
3 区域房地产前期策划理论研究
3.1 基本理论
在房地产投资项目中，其策划方案的制定实际上是将所收集信息进行分析和研究，并依此为基础进行方案设计的过程。在此过程中，信息的收集和汇总作为方案设计和制定的基础，其全面性和系统化对方案的设计、制定和调整具有不可替代的作用。为给方案的制定提供全面、准确、具体的一手资料，除收集直接与房地产投资项目相关的数据和资料外，还应包括环境因素、消费人群的喜好及政策法规等信息的收集。这些众多的信息必须经过严格分析和筛选，剔除虚假和片面的资料，为方案的设计和制定提供准确、坚实的基础保障。同时，对方案的设计和制定过程还应有明确的要求，即对设计人员进行分组，不同的设计小组独立设计和制订不同的方案。不同设计小组设计制定的方案最后交由决策者进行选择，决策者通过对不同方案进行比对、分析和研究，选出最具可行性的方案。在方案的实施过程中会面临很多不可预知的因素，因此必须建立严密的信息反馈控制系统，实时监控方案的实施過程，根据反馈的信息和问题对方案及时进行修正。
3.2 影响因素
（1）经济因素 在规划房地产项目之前，有必要深入调查城市发展程度和未来发展走向，充分了解市场需求特点。各地区城市之间发展水平差异巨大，例如行政级别相同的东部沿海城市与中西部省份城市，经济发展程度和收入、消费水平存在天壤之别。常用的经济指标包括全市生产总值和经济增长率、人均纯收入和居民储蓄存款额等。分析以上经济指标可以整体上评估该城市居民的价格消费水平和购买力。
（2）市场竞争因素 当前各行各业普遍存在市场竞争，充分深入了解对手才能在竞争中处于不败之地。面对房地产市场愈演愈烈的竞争形势，特别是目前国家在经济调控上实施紧缩性货币政策，银行上调存贷款利率、降低个人贷款规模，导致消费不振，住房销量大幅下跌。受形势所迫，房地产企业纷纷降价促销，导致房企盈利下降甚至造成部分企业亏损的局面。 （3）区域环境因素 消费者对房产的购买欲望除价格外首要影响因素就是房产周边的配套设施和交通条件等综合的区域环境。区位因素（又称区位因子）是指影响主体分布的主要原因，区位不同其周边的配套设施的完善程度也不尽相同。通常远离城市中心的区位，各种生活配套设施越不完善，反之距离城市中心区越近，各种生活配套设施相对比较健全。
（4）人口因素 城市常住人口是购房的主力军，因此展开人口分析对房地产前期策划意义重大。人口因素主要涉及人口总量、人口分布、行业构成、教育设施、家庭结构、收入和消费水平等。人口总量决定着城市对住房需求数量的上限。庞大的人口基数为房地产业提供了大量购买群体，有效支撑着城市房地产需求。人口信息主要通过统计学方法整理得出，它不仅具备特有的自然属性和社会属性、经济文化特征外，还具有一定的空间特征。
4 结论
房地产的价格受多种因素的影响，而房地产本身又包含影响其价格的属性，本文通过研究了不同因素对房地产价格的影响程度以及综合影响，目的是通过研究影响房地产价格的多种因素，可以采取不同的手段从不同方面对房地产价格进行调控。相较于其他影响因素而言，房地产价格受宏观因素及政府出台的调控政策影响最大，而消费者对未來的预期等因素影响程度较小。
参考文献：
[1]夏丹，杜国良.内涵式发展下高校预算绩效评价体系研究[J].会计之友，2019（05）.
[2]王海妮.高校财务预算绩效模糊评价研究——以S高校为例[J].会计之友，2019（04）.
[3]李伟.基于空间数据挖掘技术的房地产估价系统设计与研究[J].现代测绘，2012， 32（6）：28-29.
[4] 张金明.论我国房地产市场的预期性质[J].现代财经，2011，20（3）：57-59.
[5]郑宁，陈立文.对房地产价格影响的货币因素研究[J].价格理论与实践，2018（05）.
[6]赵华平.城市房地产空间预期评估研究[D].2013.6.
基金项目：陕西省土地工程建设集团有限责任公司内部科研项目（DJNY2021-10）（DJNY2020-22）（DJNY2020-23）（DJNY2020-24）（DJNY2020-29）;长安大学中央高校基本科研业务费用专项资金项目（300102351502）;陕西地建-西安交大土地工程与人居环境技术创新中心开放基金资助项目（2021WHZ0089）
作者简介：付泉（1992-），男，陕西西安人，硕士，助理工程师，研究方向污损土地治理。