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根据租赁房屋的用途，可以将其分为商铺（营业性）租赁与住房租赁。住房租赁，是指租赁房屋的目的是为了满足承租人的居住需要；商铺租赁是指租赁房屋的目的是为了从事工商业营利。在概念上二者有很明确的区分，但是在法理和实务中是否对二者进行区分以及如何区分存在着争议。其争议的实质就是上应为商行为是否应该独立于民事行为，而从中分离。由于篇幅和探讨的重点问题，本文不再对商行为与一般民事行为的区别作理论上的分析，仅从商铺租赁与居住租赁区分的实质价值角度进行分析。