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编者引言
当前,随着国家出台一系列调控政策,房地产市场价格正处于胶着状态。近几年来,房地产行业已成为中国经济增长的支柱产业;楼市新政,是否会影响到宏观经济的持续增长呢?我们如何做到既稳定房价,又保证房地产及宏观经济的健康发展?德国近年来经济增长强劲,但房价却“10年未涨”,这对我国房地产市场的发展又有哪些启示呢?为此,我们约请专家对此进行了深度剖析。
无论从目前中国经济所处的发展阶段,还是房地产行业的特殊定位来看,平衡房地产周期与经济周期之间的过度关联,打破“一调控就减少供给,导致下一阶段更大的调控压力”的怪圈,减少两者之间的叠加形成的冲击效应,正在成为房地产持续发展、避免宏观经济大起大落的关键问题。
“助涨助跌”,房地产行业放大经济波动
当经济处于新一轮上升和繁荣周期时,房地产作为经济增长的引擎,通过对上、下游行业带动所产生的杠杆效应为经济上行注入强劲的动力。当经济处在新一轮下行和衰退周期时,情况则正好相反。大致来讲,房地产行业对宏观经济而言发挥着类似“助涨助跌”功能,是经济周期波动中最为典型的顺周期波动传导渠道。
特定的开发周期增大了房地产企业应对经济周期的滞后性,而保障性住房建设的相对缺乏也使得商品住宅的波动缺乏相应的对冲力量。房地产开发周期较长,一个完整的开发过程通常包括土地购置、规划设计、建筑施工、项目预售、竣工入住五个环节,时间周期约为3年左右。较长的开发周期与供应链条严重限制了房地产企业应对经济周期和政策不确定性的灵活度。
2007年13%的GDP增长率代表着上一轮经济周期的波峰,房地产开发投资也处于十分活跃的状态。2008年的金融危机冲击了房地产需求,开发商预售款急剧萎缩,资金流断裂的风险加大。在这种情况下,房地产土地购置、开发投资与新开工面积同比增速大幅度下滑,加大了宏观经济的下行压力,房地产的“助跌”作用显现。
2008—2009年的房地产调控作为危机应对型超常规刺激政策的有机组成部分,有效抑制了经济下行风险,因此这一阶段的调控政策事实上成为房地产周期与经济周期之间的缓冲器。
2010年中国经济步入新一轮上行周期,一季度房地产投资增速同比加快近20%,GDP实现11.9%的高增长。通货膨胀、资产价格泡沫以及房地产市场“淡季不淡”的异常表现使新一轮地产调控顺势而生。然而,新“国十条”、地方政府、各部委密集的调控政策通过严格的信贷资金控制、预售款监管将对开发商的资金状况产生较大冲击,进而会影响房地产企业的投资能力,从而在经济平稳回落时,产生下行的叠加冲击。
此外,土地价格刚性加大了开发商逆周期投资的风险。土地购置是房地产开发周期的关键环节,但土地的特性、土地的垄断供给与招拍挂的供地制度决定了地价的调整弹性相对较小。一个重要的证明是,即使是在房地产市场较为低迷的2008年,土地出让价格依然较2007年有稳定的上升。因此,土地价格在地方政府控制下的强烈刚性使房地产开发商难以在行业回调时期,以合理的价格购置新土地,开工与投资增速受到压制,从而在恶化经济周期的同时,也为未来商品房供给量减少埋下伏笔。
保障性住房只能部分对冲经济回调压力
房地产行业如何既能在一定程度上减轻对宏观经济周期性波动的冲击,又能实现稳定的供给增长。我认为,这需要政府实施有效的措施推动保障性安居工程的建设,增加土地供应,促使土地价格与房地产价格出现相匹配的价格调整,从而有能力对冲商品房建设的减少。
首先,保障性住房建设是房地产行业抵抗宏观经济波动的“缓冲器”。2010年,中央计划建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套,全国共需投入约3000亿元,其中中央预计将投入990亿元,地方政府需要配套投资2010亿元。那么,这2000多亿元的建设资金能否保证?
根据测算, 2010年地方政府土地出让收入仍将保持在1万亿元以上,如果按照10%的比例用于保障性住房建设,就可以实现1000亿左右的资金供给。剩下1000亿左右的资金缺口,则完全可以通过银行贷款解决。因此,可以判断,2010年共计3000亿的保障性住房资金来源不会存在太大的问题,关键是相关项目的执行能力,中央、地方以及商业银行贷款将足以补充资金缺口。
其次,保障性住房建设只能部分对冲房地产行业的回调压力。从经济增长的功能看,保障性住房所需要的钢筋、水泥等原材料和商品住房基本是相同的,换言之,两者在开发环节的“产业杠杆”效应大致相同。但是,从金融资产的角度看,保障性住房与商品房却存在显著差别:
其一,对地方政府和开发商而言,供给商品房的土地储备发挥着重要的“金融杠杆”效应,即这里的土地可被用于银行抵押贷款,从而带动地方政府扩大财政支出、开发商扩大投资支出,因此,商品住房的“金融杠杆”效应实质上明显放大了商品房地产“产业杠杆”功能,这两大杠杆的互相叠加大大延长了房地产的产业链条。然而,这是保障性住房所无法实现的功能。
其二,对于购房家庭而言,由于不拥有全部产权,保障性住房不可能用于资产抵押,从而增加家庭的消费支出能力,也不会因为房价上涨而享受资产增值收益。这一点与商品住房有明显的不同。
因此,保障性住房“金融杠杆”功能的缺失使之无法形成投资支出的扩张效应和消费支出的财富效应,而只能部分对冲经济回调的压力。要最大限度地减少房地产行业对经济波动的影响,最根本的还是要实现房地产行业长期可持续发展。
寻找房地产行业长期向上的内源动力
在房地产行业回落、经济回落时期,最大化地拓展资金渠道,增大土地的供应,保持适度的投资增速以及完善保障性住房机制都是房地产行业稳定发展的重要问题。在中短期内,这些措施可以在一定程度上对冲房产调控对房地产行业所带来的冲击。
从长期来看,房地产行业面临着不少重要的发展机遇。首先,宏观经济平稳增长、结构调整的逐步推进、房地产市场结构的多元化和分层化将是房地产行业发展面临的三大背景。其中,结构调整意味着经济难以再续过份依赖出口带动的高速增长,而是需要通过收入的增长来带动内需的扩大。老百姓收入的增长无疑有利于房地产市场的发展。
其次,劳动力、资源、土地将为房地产行业长期发展设定成本约束。未来,人工红利的趋小、资源约束的趋紧、土地供给的规范化都意味着房地产行业难以依赖低劳动成本、粗放式资源投入、低价增加土地储备获得人力溢价、资源溢价与土地溢价,特别是土地溢价带来的利润贡献会显著降低。
再者,从房地产行业结构看,未来商品房市场与保障性住房市场所形成的“双线格局”将逐渐明朗化,消费者在保障性住房、中低档房、高档房之间将保留更宽广的选择空间,商品房市场只有开发出高质量的产品才能把保障性住房市场的消费者吸引过来。市场与政府之间不断明确的界限本身将增大商品房市场的竞争压力。
因此,未来房地产行业要想持续成长,并不断培养投资价值就必须完成一个关键性转变:即从依赖土地溢价、资金扩张与成本控制转向产品溢价和打造行业品牌。从当前的情况看,不同规模、不同层次的企业实质上正处于不同的价值驱动阶段。一些中小房地产企业仍处于依赖土地增值的初级阶段,而一些大型企业则走向开发更好的产品与打造知名品牌的中高级阶段。例如一些龙头房地产企业正在研究与开发低端地产,这不但代表着未来的竞争优势,而且也与建筑节能、降低能耗的发展方向相一致。(作者为国务院发展研究中心金融研究所副所长、博导)
当前,随着国家出台一系列调控政策,房地产市场价格正处于胶着状态。近几年来,房地产行业已成为中国经济增长的支柱产业;楼市新政,是否会影响到宏观经济的持续增长呢?我们如何做到既稳定房价,又保证房地产及宏观经济的健康发展?德国近年来经济增长强劲,但房价却“10年未涨”,这对我国房地产市场的发展又有哪些启示呢?为此,我们约请专家对此进行了深度剖析。
无论从目前中国经济所处的发展阶段,还是房地产行业的特殊定位来看,平衡房地产周期与经济周期之间的过度关联,打破“一调控就减少供给,导致下一阶段更大的调控压力”的怪圈,减少两者之间的叠加形成的冲击效应,正在成为房地产持续发展、避免宏观经济大起大落的关键问题。
“助涨助跌”,房地产行业放大经济波动
当经济处于新一轮上升和繁荣周期时,房地产作为经济增长的引擎,通过对上、下游行业带动所产生的杠杆效应为经济上行注入强劲的动力。当经济处在新一轮下行和衰退周期时,情况则正好相反。大致来讲,房地产行业对宏观经济而言发挥着类似“助涨助跌”功能,是经济周期波动中最为典型的顺周期波动传导渠道。
特定的开发周期增大了房地产企业应对经济周期的滞后性,而保障性住房建设的相对缺乏也使得商品住宅的波动缺乏相应的对冲力量。房地产开发周期较长,一个完整的开发过程通常包括土地购置、规划设计、建筑施工、项目预售、竣工入住五个环节,时间周期约为3年左右。较长的开发周期与供应链条严重限制了房地产企业应对经济周期和政策不确定性的灵活度。
2007年13%的GDP增长率代表着上一轮经济周期的波峰,房地产开发投资也处于十分活跃的状态。2008年的金融危机冲击了房地产需求,开发商预售款急剧萎缩,资金流断裂的风险加大。在这种情况下,房地产土地购置、开发投资与新开工面积同比增速大幅度下滑,加大了宏观经济的下行压力,房地产的“助跌”作用显现。
2008—2009年的房地产调控作为危机应对型超常规刺激政策的有机组成部分,有效抑制了经济下行风险,因此这一阶段的调控政策事实上成为房地产周期与经济周期之间的缓冲器。
2010年中国经济步入新一轮上行周期,一季度房地产投资增速同比加快近20%,GDP实现11.9%的高增长。通货膨胀、资产价格泡沫以及房地产市场“淡季不淡”的异常表现使新一轮地产调控顺势而生。然而,新“国十条”、地方政府、各部委密集的调控政策通过严格的信贷资金控制、预售款监管将对开发商的资金状况产生较大冲击,进而会影响房地产企业的投资能力,从而在经济平稳回落时,产生下行的叠加冲击。
此外,土地价格刚性加大了开发商逆周期投资的风险。土地购置是房地产开发周期的关键环节,但土地的特性、土地的垄断供给与招拍挂的供地制度决定了地价的调整弹性相对较小。一个重要的证明是,即使是在房地产市场较为低迷的2008年,土地出让价格依然较2007年有稳定的上升。因此,土地价格在地方政府控制下的强烈刚性使房地产开发商难以在行业回调时期,以合理的价格购置新土地,开工与投资增速受到压制,从而在恶化经济周期的同时,也为未来商品房供给量减少埋下伏笔。
保障性住房只能部分对冲经济回调压力
房地产行业如何既能在一定程度上减轻对宏观经济周期性波动的冲击,又能实现稳定的供给增长。我认为,这需要政府实施有效的措施推动保障性安居工程的建设,增加土地供应,促使土地价格与房地产价格出现相匹配的价格调整,从而有能力对冲商品房建设的减少。
首先,保障性住房建设是房地产行业抵抗宏观经济波动的“缓冲器”。2010年,中央计划建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套,全国共需投入约3000亿元,其中中央预计将投入990亿元,地方政府需要配套投资2010亿元。那么,这2000多亿元的建设资金能否保证?
根据测算, 2010年地方政府土地出让收入仍将保持在1万亿元以上,如果按照10%的比例用于保障性住房建设,就可以实现1000亿左右的资金供给。剩下1000亿左右的资金缺口,则完全可以通过银行贷款解决。因此,可以判断,2010年共计3000亿的保障性住房资金来源不会存在太大的问题,关键是相关项目的执行能力,中央、地方以及商业银行贷款将足以补充资金缺口。
其次,保障性住房建设只能部分对冲房地产行业的回调压力。从经济增长的功能看,保障性住房所需要的钢筋、水泥等原材料和商品住房基本是相同的,换言之,两者在开发环节的“产业杠杆”效应大致相同。但是,从金融资产的角度看,保障性住房与商品房却存在显著差别:
其一,对地方政府和开发商而言,供给商品房的土地储备发挥着重要的“金融杠杆”效应,即这里的土地可被用于银行抵押贷款,从而带动地方政府扩大财政支出、开发商扩大投资支出,因此,商品住房的“金融杠杆”效应实质上明显放大了商品房地产“产业杠杆”功能,这两大杠杆的互相叠加大大延长了房地产的产业链条。然而,这是保障性住房所无法实现的功能。
其二,对于购房家庭而言,由于不拥有全部产权,保障性住房不可能用于资产抵押,从而增加家庭的消费支出能力,也不会因为房价上涨而享受资产增值收益。这一点与商品住房有明显的不同。
因此,保障性住房“金融杠杆”功能的缺失使之无法形成投资支出的扩张效应和消费支出的财富效应,而只能部分对冲经济回调的压力。要最大限度地减少房地产行业对经济波动的影响,最根本的还是要实现房地产行业长期可持续发展。
寻找房地产行业长期向上的内源动力
在房地产行业回落、经济回落时期,最大化地拓展资金渠道,增大土地的供应,保持适度的投资增速以及完善保障性住房机制都是房地产行业稳定发展的重要问题。在中短期内,这些措施可以在一定程度上对冲房产调控对房地产行业所带来的冲击。
从长期来看,房地产行业面临着不少重要的发展机遇。首先,宏观经济平稳增长、结构调整的逐步推进、房地产市场结构的多元化和分层化将是房地产行业发展面临的三大背景。其中,结构调整意味着经济难以再续过份依赖出口带动的高速增长,而是需要通过收入的增长来带动内需的扩大。老百姓收入的增长无疑有利于房地产市场的发展。
其次,劳动力、资源、土地将为房地产行业长期发展设定成本约束。未来,人工红利的趋小、资源约束的趋紧、土地供给的规范化都意味着房地产行业难以依赖低劳动成本、粗放式资源投入、低价增加土地储备获得人力溢价、资源溢价与土地溢价,特别是土地溢价带来的利润贡献会显著降低。
再者,从房地产行业结构看,未来商品房市场与保障性住房市场所形成的“双线格局”将逐渐明朗化,消费者在保障性住房、中低档房、高档房之间将保留更宽广的选择空间,商品房市场只有开发出高质量的产品才能把保障性住房市场的消费者吸引过来。市场与政府之间不断明确的界限本身将增大商品房市场的竞争压力。
因此,未来房地产行业要想持续成长,并不断培养投资价值就必须完成一个关键性转变:即从依赖土地溢价、资金扩张与成本控制转向产品溢价和打造行业品牌。从当前的情况看,不同规模、不同层次的企业实质上正处于不同的价值驱动阶段。一些中小房地产企业仍处于依赖土地增值的初级阶段,而一些大型企业则走向开发更好的产品与打造知名品牌的中高级阶段。例如一些龙头房地产企业正在研究与开发低端地产,这不但代表着未来的竞争优势,而且也与建筑节能、降低能耗的发展方向相一致。(作者为国务院发展研究中心金融研究所副所长、博导)