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商业地产的问题不是地产的问题，而是商业的问题。
怎样理解瑞逸百货和鹏程万丰的关系呢？《中国连锁》记者没能联系到鹏程万丰方面的人士，但从商户反馈的信息看，瑞逸百货应该是鹏程万丰的“影子公司”，地产经营的实体是鹏程万丰，商业经营的实体则是瑞逸百货，而其投资人或法人代表应该是一致的。
强龙难压地头蛇
2013年2月22日，在回复给《中国连锁》记者的邮件中，TESCO乐购的有关负责人称，乐购一直秉承自己的企业经营理念，“为租赁商铺、周边社区和居民提供优质服务及购物体验”，但是“因业主方违约，且多次组织过激行为，对我公司经营及员工安全带来了伤害和威胁，我方此次会积极应诉。”
邮件中所说的“积极应诉”，指的是2012年12月25日，业主方鹏程万丰将乐购告上了北京市丰台区人民法院，请求依法解除双方之间的租赁合同关系，并判令乐购给付租金1331万余元。
鹏程万丰于2003年成立，原本从事钢铁行业，但在席卷全国的房地产大潮中，他们也决定试水一下商业地产。2006年6月，该公司拍得北京市丰台区育芳东里5号地块的土地使用权，并在该地块上建设了北京鹏程万丰商贸中心广场，又称“瑞逸时尚购物广场”。
2008年，商场即将建成，招商工作也开始启动。9月28日，鹏程万丰与乐购特易购商业（北京）有限公司（以下简称“乐购”）签订了《合作协议书》，将商场一层、二层、三层总计约1890平米出租给乐购用于开设大型超市丰台东店，年租金约为1518万元。协议还约定，乐购租赁鹏程万丰的店面，但缴付租金的先决条件是周边商铺营业率必须达到70%以上。
2011年6月，商场开业，当时的开业率是100%。但进入2012年以后，由于客流不足导致销售额下降，部分商户开始拒缴租金，最终导致鹏程万丰资金链的断裂。2012年2月，由于拖欠电费，商场被供电局断电。断电后，大批的商户开始退租。乐购虽然有独立的供电系统，但也开始拒绝缴纳9个月的租金共计1331万余元，其依据就是租赁协议中约定的“营业率70%”的条款。
不过对于这一协议条款，鹏程万丰方面坚持认为双方存在争议。因为合同有中英文两份，英文版合同的表述是“营业率”，而中文版的表述则是“开业率”。按照中文版本，鹏程万丰的开业率已经达到100%，乐购没有理由拒缴租金。
除了“开业率”和“营业率”之争，鹏程万丰方面还认为协议中有很多条款都对自己不利。如乐购可将店面转租给其他商户，鹏程万丰无权干涉等。
然而，尽管鹏程万丰抱怨数年前的协议不太公平，但是业内人士都知道，这种协议条款符合商业规律，在绝大多数情况下也是符合事实的。不成熟的商业设施为了吸引高端品牌入驻，往往会提供各种优惠条件，只要双方认可这些优惠条件，无所谓公平不公平。而高端品牌尤其是跨国零售巨头要寻找一个符合自己要求的店址也极其不易，有些地方达不到理想条件（比如人口密度、收入水平、交通状况等）也不得不做出某些妥协。乐购坚持要求周边店铺的“营业率”达到70%以上，应该是在某些方面做出妥协以后，为保护自己利益而实施的未雨绸缪的作法。
商业地产空置率为何走高？业内人士认为，一方面是由于电商冲击，但主要原因还在于供给的过剩。据世邦魏理仕统计，2011年全球在建的购物中心达2960万平方米，其中有50%在中国。
连环劫
商城停止供电之后，乐购拥有独立的供电系统可以继续营业，但本刊记者曾于2012年夏季观察卖场，可以说客流量一落千丈，到2013年客流量虽有明显回升，但仍与开业之初的盛况不可同日而语。
乐购当然财大气粗，可是停电却害苦了商城中的店中店。比如骆驼户外就历经数次清仓甩卖，这还算是坚强的，最艰难的时期，几乎所有店中店都拉下了卷帘门。而门脸朝外的餐饮店的损失就更大了。起初还有几家雇来发电车发电，坚持营业，但很快客流难以为继。
目前商场南侧的拿渡麻辣香锅、肯德基、味多美等早已营业，北侧的吉野家、康师傅私房牛肉面以及必胜客等依旧大门紧闭。以前在门上张贴的停业告示早已不翼而飞，只留下落满灰尘的门脸对着空旷的停车场。
近日，康师傅私房牛肉面的经营方北京德克士食品有限公司（以下简称德克士公司）就将鹏程万丰告上了法院。
德克士公司起诉称，公司2009年10月底与商贸公司签订《瑞逸时尚购物广场租赁合同》，合同约定了租期、租金及双方的权利义务。但是2012年2月，商贸公司突然来函通知，称因其他业主拖欠电费，影响了向供电局缴费，造成德克士公司承租的物业也遭遇停电。在长达105天的停电期内，德克士公司不得不租用临时发电机维持经营，蒙受了重大的经济损失。丰台法院已正式受理此案。
德克士公司认为，按照合同约定，公司多次向商贸公司索赔，但是商贸公司不但不予赔偿，还以各种理由要求德克士公司退出。为维护公司利益，德克士公司起诉要求商贸公司赔偿断电期间营业收入损失、保留员工劳动用工费用及职工宿舍开销，以及临时租用发电机费用共计40万余元。
《中国连锁》记者没能联系到鹏程万丰方面的相关人士，所以也无从得知他们驱逐康师傅意欲何为。不管从哪个方面看，对于乐购和康师傅这样的品牌应该珍惜才是。
但是乐购并没有将协商的大门彻底关死，在给记者的回复邮件中同时表示“我公司愿意继续履行合同并一直在以积极协商的态度处理相关纠纷。”或许商人们的对簿公堂只是一种姿态，毕竟双方都不会放过任何能为自己带来利益的机会，事情最后的结果很可能是相互妥协。
瑞逸百货今昔
据互联网上查找到的资料，北京鹏程万丰商贸有限公司于2003年4月3日经北京市工商行政管理局批准注册成立，公司注册地址为北京市丰台区育芳园东里5号，也就是现在瑞逸百货曾经的所在。公司的经营范围为销售钢材、焦炭、陶瓷制品、铁精粉等（这和瑞逸百货商户所说“唐山的矿主”相吻合）；出租商业设施（这应该是为它地产经营所做的增项）；自营和代理各类商品和技术的进出口等等。另外鹏程万丰下属多个子公司。
在瑞逸时尚购物中心的介绍中，我们看到它“北侧即为北京的交通大动脉之一的三环路。项目依托于三环路，不仅有良好的路网交通，更拥有着公交网络的先天优势，由此也使得本案与大兴及北京其它城区有了直接的互动联系，为项目的商业运营打下了坚实的基础。”
在瑞逸百货之前，该项目为名流爱心家居装饰中心，也是人气极不旺的卖场，国美电器曾经进驻。瑞逸百货招商后，很多消费者对餐饮项目兴趣浓厚，也有消费者反映老凤祥黄金还不错，但其他就乏善可陈了，“感觉像是进了万通随处可见的个人租赁专柜。”
有意思的是，记者在网上发现了北京市国土资源局在2010年4月30日发布的一则《关于暂停北京祈连房地产开发有限公司等三家公司参与北京市土地交易市场竞买活动的公告》，该公告称，由于欠缴土地出让价款，依据国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发【2010】34号）的精神，暂停数家公司及其关联公司在北京市土地交易市场参与土地竞买活动。
在被暂停土地竞买资格的公司中，北京鹏程万丰商贸有限公司赫然在列，而原因则是欠缴土地出让价款。我们无法判定鹏程万丰拖欠的是否是瑞逸百货所在地块的价款，但有一点可以肯定，就是鹏程万丰的资金链一直紧张。从这一点上看，鹏程万丰对瑞逸百货经营上的种种不如意，就都能找到原因了。
怎样理解瑞逸百货和鹏程万丰的关系呢？《中国连锁》记者没能联系到鹏程万丰方面的人士，但从商户反馈的信息看，瑞逸百货应该是鹏程万丰的“影子公司”，地产经营的实体是鹏程万丰，商业经营的实体则是瑞逸百货，而其投资人或法人代表应该是一致的。
强龙难压地头蛇
2013年2月22日，在回复给《中国连锁》记者的邮件中，TESCO乐购的有关负责人称，乐购一直秉承自己的企业经营理念，“为租赁商铺、周边社区和居民提供优质服务及购物体验”，但是“因业主方违约，且多次组织过激行为，对我公司经营及员工安全带来了伤害和威胁，我方此次会积极应诉。”
邮件中所说的“积极应诉”，指的是2012年12月25日，业主方鹏程万丰将乐购告上了北京市丰台区人民法院，请求依法解除双方之间的租赁合同关系，并判令乐购给付租金1331万余元。
鹏程万丰于2003年成立，原本从事钢铁行业，但在席卷全国的房地产大潮中，他们也决定试水一下商业地产。2006年6月，该公司拍得北京市丰台区育芳东里5号地块的土地使用权，并在该地块上建设了北京鹏程万丰商贸中心广场，又称“瑞逸时尚购物广场”。
2008年，商场即将建成，招商工作也开始启动。9月28日，鹏程万丰与乐购特易购商业（北京）有限公司（以下简称“乐购”）签订了《合作协议书》，将商场一层、二层、三层总计约1890平米出租给乐购用于开设大型超市丰台东店，年租金约为1518万元。协议还约定，乐购租赁鹏程万丰的店面，但缴付租金的先决条件是周边商铺营业率必须达到70%以上。
2011年6月，商场开业，当时的开业率是100%。但进入2012年以后，由于客流不足导致销售额下降，部分商户开始拒缴租金，最终导致鹏程万丰资金链的断裂。2012年2月，由于拖欠电费，商场被供电局断电。断电后，大批的商户开始退租。乐购虽然有独立的供电系统，但也开始拒绝缴纳9个月的租金共计1331万余元，其依据就是租赁协议中约定的“营业率70%”的条款。
不过对于这一协议条款，鹏程万丰方面坚持认为双方存在争议。因为合同有中英文两份，英文版合同的表述是“营业率”，而中文版的表述则是“开业率”。按照中文版本，鹏程万丰的开业率已经达到100%，乐购没有理由拒缴租金。
除了“开业率”和“营业率”之争，鹏程万丰方面还认为协议中有很多条款都对自己不利。如乐购可将店面转租给其他商户，鹏程万丰无权干涉等。
然而，尽管鹏程万丰抱怨数年前的协议不太公平，但是业内人士都知道，这种协议条款符合商业规律，在绝大多数情况下也是符合事实的。不成熟的商业设施为了吸引高端品牌入驻，往往会提供各种优惠条件，只要双方认可这些优惠条件，无所谓公平不公平。而高端品牌尤其是跨国零售巨头要寻找一个符合自己要求的店址也极其不易，有些地方达不到理想条件（比如人口密度、收入水平、交通状况等）也不得不做出某些妥协。乐购坚持要求周边店铺的“营业率”达到70%以上，应该是在某些方面做出妥协以后，为保护自己利益而实施的未雨绸缪的作法。
商业地产空置率为何走高？业内人士认为，一方面是由于电商冲击，但主要原因还在于供给的过剩。据世邦魏理仕统计，2011年全球在建的购物中心达2960万平方米，其中有50%在中国。
连环劫
商城停止供电之后，乐购拥有独立的供电系统可以继续营业，但本刊记者曾于2012年夏季观察卖场，可以说客流量一落千丈，到2013年客流量虽有明显回升，但仍与开业之初的盛况不可同日而语。
乐购当然财大气粗，可是停电却害苦了商城中的店中店。比如骆驼户外就历经数次清仓甩卖，这还算是坚强的，最艰难的时期，几乎所有店中店都拉下了卷帘门。而门脸朝外的餐饮店的损失就更大了。起初还有几家雇来发电车发电，坚持营业，但很快客流难以为继。
目前商场南侧的拿渡麻辣香锅、肯德基、味多美等早已营业，北侧的吉野家、康师傅私房牛肉面以及必胜客等依旧大门紧闭。以前在门上张贴的停业告示早已不翼而飞，只留下落满灰尘的门脸对着空旷的停车场。
近日，康师傅私房牛肉面的经营方北京德克士食品有限公司（以下简称德克士公司）就将鹏程万丰告上了法院。
德克士公司起诉称，公司2009年10月底与商贸公司签订《瑞逸时尚购物广场租赁合同》，合同约定了租期、租金及双方的权利义务。但是2012年2月，商贸公司突然来函通知，称因其他业主拖欠电费，影响了向供电局缴费，造成德克士公司承租的物业也遭遇停电。在长达105天的停电期内，德克士公司不得不租用临时发电机维持经营，蒙受了重大的经济损失。丰台法院已正式受理此案。
德克士公司认为，按照合同约定，公司多次向商贸公司索赔，但是商贸公司不但不予赔偿，还以各种理由要求德克士公司退出。为维护公司利益，德克士公司起诉要求商贸公司赔偿断电期间营业收入损失、保留员工劳动用工费用及职工宿舍开销，以及临时租用发电机费用共计40万余元。
《中国连锁》记者没能联系到鹏程万丰方面的相关人士，所以也无从得知他们驱逐康师傅意欲何为。不管从哪个方面看，对于乐购和康师傅这样的品牌应该珍惜才是。
但是乐购并没有将协商的大门彻底关死，在给记者的回复邮件中同时表示“我公司愿意继续履行合同并一直在以积极协商的态度处理相关纠纷。”或许商人们的对簿公堂只是一种姿态，毕竟双方都不会放过任何能为自己带来利益的机会，事情最后的结果很可能是相互妥协。
瑞逸百货今昔
据互联网上查找到的资料，北京鹏程万丰商贸有限公司于2003年4月3日经北京市工商行政管理局批准注册成立，公司注册地址为北京市丰台区育芳园东里5号，也就是现在瑞逸百货曾经的所在。公司的经营范围为销售钢材、焦炭、陶瓷制品、铁精粉等（这和瑞逸百货商户所说“唐山的矿主”相吻合）；出租商业设施（这应该是为它地产经营所做的增项）；自营和代理各类商品和技术的进出口等等。另外鹏程万丰下属多个子公司。
在瑞逸时尚购物中心的介绍中，我们看到它“北侧即为北京的交通大动脉之一的三环路。项目依托于三环路，不仅有良好的路网交通，更拥有着公交网络的先天优势，由此也使得本案与大兴及北京其它城区有了直接的互动联系，为项目的商业运营打下了坚实的基础。”
在瑞逸百货之前，该项目为名流爱心家居装饰中心，也是人气极不旺的卖场，国美电器曾经进驻。瑞逸百货招商后，很多消费者对餐饮项目兴趣浓厚，也有消费者反映老凤祥黄金还不错，但其他就乏善可陈了，“感觉像是进了万通随处可见的个人租赁专柜。”
有意思的是，记者在网上发现了北京市国土资源局在2010年4月30日发布的一则《关于暂停北京祈连房地产开发有限公司等三家公司参与北京市土地交易市场竞买活动的公告》，该公告称，由于欠缴土地出让价款，依据国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发【2010】34号）的精神，暂停数家公司及其关联公司在北京市土地交易市场参与土地竞买活动。
在被暂停土地竞买资格的公司中，北京鹏程万丰商贸有限公司赫然在列，而原因则是欠缴土地出让价款。我们无法判定鹏程万丰拖欠的是否是瑞逸百货所在地块的价款，但有一点可以肯定，就是鹏程万丰的资金链一直紧张。从这一点上看，鹏程万丰对瑞逸百货经营上的种种不如意，就都能找到原因了。