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2008年的楼市，真可谓“乱花渐欲迷入眼”，
岁末年初，深圳，广州，上海等地部分楼盘的价格开始松动，京城楼市近来也悄现“一次性付全款八折”“买房送大礼”等“打折风”，虽然，楼盘的各种“优惠”折扣，围绕的多是“一次性付全款”这个主题，但最高8折的力度，仍令购房考感觉震撼。
相较以往疯涨且坚挺的房价，近期开发商的一些降价“打折”行为，是否意味着房地产市场的调整已经开始?消费者究竟要不要买房?何时买房?政府对在观望情绪笼罩下的楼市又如何调控?
一位经济学家说：“住房已成为当今中国入最大的民生，”2008年的政府工作报告，明确将“抓紧建立住房保障体系”纳入其中，显然，房地产政策向住房保障倾斜。比争论房价“拐点”是否到来更有价值，人们期待一个平稳理性的房地产市场的到来。打折风渐起：重拾低开高走策略?
“房价是不是要跌了?”近段时间，最热门的话题莫过于此。
相对去年的明显涨幅，眼下的折扣，虽只属于高位微调，但楼市价格松动的迹象已现端倪。
这一轮楼市打折风中，万科无疑是动作最大的一个。
从珠三角一路刮到长三角，万科的打折，使得本是区域的调整呈现了扩散态势。尽管北京万科有关人士一再表示：“暂时没有降价计划。”但三个项目的优惠幅度却是近几年罕见的。“万科中粮假日风景”，一次性付款可打九三折，“四季花城”，20套特价房，一次性付全款，每平方米8100元可最低优惠至7400元。
让购房者意外的不仅于此。“沸城”打出的优惠价格是“一次性付全款八折”，均价1万余元的房子，折扣下来8000元出头。“珠江帝景博悦”的房子“折”得也很有魄力，均价2万多元的房子，最低1.9万元就可以拿下，每平方米直降5000多元。
消失许久的打折、送车位、赠装修费、送物业管理费等促销方式也开始粉墨登场。“富力又一城”2008年年初，就推出了“买房送5重大礼”的活动：免3％契税、免10年物业费等。但销售员告诉记者，优惠后的价格在每平方米1.2万元～1.4万元。
“低开高走保险一些，否则定高了如果没人买又不敢轻易降价，岂不把自己套住了?”某楼盘项目销售负责人向记者表示：“过了这段政策敏感期，我们的房子肯定还会涨的。”
一些购房者说，眼下开发商的打折是“虚虚实实”，一般要满足两个条件——即一次性付全款，二是月底前签合同。
北京万科有关人士告诉记者，项目如何定价主要是依据市场情况考虑，但资金流快进快出是一个重要原则。对于万科这样项目较多的龙头企业，“欲购从速”，资金安全是最重要的。
记者调查发现，实行打折或者赠送实物促销的多数是一些大的上市公司的项目或者是一些老项目的尾盘。重拾“低开高走”策略是开发商的普遍之选。
“连续六次加息，再加上对第二套房的限制以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，一定程度上改变了人们对于房市的预期，终于使得北京的楼市变得有些理性了。”中国社会科学院倪鹏飞研究员如是评价。
与开发商的一些暗自降价行为相反，楼市成交持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。
房价真要下行——会不会对经济造成大的冲击?房价持续高涨——人们生活的满意度何在?这是社会各界人士的现实疑惑。针对“十字路口”的楼市往哪“拐”的议论，连包括身为经济专家的“两会”代表委员都出言谨慎。
高房价仍令人望房兴叹
一个显而易见的事实是，京城这些楼盘无论如何优惠、打折，也改变不了时下房价过高，让人望房兴叹的局面。
根据国家发改委、国家统计局调查显示，房价依然是“涨”字当头。自去年11月以来，随着各项宏观调控措施效果的显现，房屋售价环比涨幅趋缓。但总体来看，全国房屋售价同比涨幅仍然高位运行。
今年1月，北京房价比去年同期上涨14.3％，涨幅高于全国水平。其中北京新建住房销售价格同比上涨17.2％，二手住房销售价格同比上涨11.8％。除二手房销售价格外，其余涨幅均高于全国平均水平。一些购房者反映，北京楼市“有价无市”的局面在愈演愈烈。
“我爱我家”一位刘姓房地产销售顾问分析说，2007年的房价上涨之快，让很多业内人士都觉得不可思议。“如果按照人们的支付能力去判断的话，这一阶段的价格是透支的。涨价已经不需要任何理由，真是‘人有多大胆，地有多大产’。”
动辄每平方米均价过万元甚至两三万元的房价，让京城许多老百姓“望房兴叹”。按目前的收入水平，购买一套80多平方米的房子意味着什么呢?有位网民对此有一个匡算：
——假如我是工人，没有下岗，一个月收入1000元，不抽烟、不喝酒、不结婚、不吃饭，总之，一分钱不花，并且在房价不上涨的前提下，要住上自己的房子，得连续工作60年，到那时已是快“入土”的人了；
——假如我是一个月收入2500元的公务员，不抽烟、不喝酒、不吃饭，想住上这房子得熬24年，到那时都快退休了……
面对高房价，公众的悲观、自嘲之情溢于言表。不久前，中国青年报社会调查中心和腾讯网，针对5000多人联合开展了一项“中等收入群体何时能买得起房”的调查。结果显示，按照目前房价的上涨速度，29.1％的人把买房计划推迟到“20年之内”；有37.1％的人选择了“一辈子都买不起”。
面对上涨的物价，有人喊出“你可以跑不过刘翔，但一定要跑赢CPI”，但是却没人敢说“跑赢房价”。如今，很多人都在感慨，收入增长速度比不上房价上涨速度，是大多数中国人面临的尴尬现实。数据为证：2007年上半年，深圳的房价暴涨42.1％，广州上涨25.8％，而同期深圳城镇居民收入增长仅为9.2％，广州为10.2％。
业内人士指出，当前楼市确实出现了一些怪象。像北京从去年6月份开始，楼市呈现出一个量跌价涨的局面，月环比成交价格涨幅保持在1％以上。进入第四季度，日均签约量开始逐月下跌，跌势越来越猛，但商品住宅成交均价环比却不断上涨。
“现在房价的虚高成分太大了，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”在北京一家高校出版社供职的胡刚先生说，现在有些开发商就是在捂盘，近年来国家的一系列调控政策效应开始显现，他相信购房者现在要“忍住”的话，房价很有可能会在近两年回归理性。
时下，老百姓对房价的异动也可谓心态各异：早已买房的，庆幸在低位入市，少奋斗至少十年；一直犹豫、等待房价下跌的眼看着房价直线飙升，追悔莫及；没钱买房的看着房价越走越远，干脆把心一横，大不了不买房……
谁是房价疯涨的幕后推手
今年全国“两会”期间，十余位政协委员提交的一份联名提案一——《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》引起社会的广泛关注。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌表示，他们在北京“东区国际”实地调研的数据显示，“东区国际”每平方米平均售价约为2.3万元。在每平方米的房价构成中，建筑成本约3500元，土地费用近6000元，各种税费近1万元。清单显示，政府各种税费占总房价的30％上下。而这些税费，有的是要开发商缴纳，有的要买房人缴纳。
“高房价，板子该打到谁的身上?”——全国政协委员、清华大学人文社科学院教授蔡继明表示，任何价格都不是单方面的，而是由供给与需求两方面造成。当前房价高，需求肯定是一方面，比如目前买房追求攀比、超前消费、北京等大城市里外来人口高消费、投资人群多等因素。
但另一方面，从供给方面来看，房价高主要是两个因素：一是房地产结构有问题，大企业垄断市场60％～70％，没有充分竞争的市场环境；二是成本因素。“我们关注到，一些房地产成本是政府的收费，税费多会推高房价，而这些收费最终都有可能转嫁给需求者。”
细心的人士注意到，目前不只是大城市房价狂飙不止，二三线城市甚至西部地区房价也在较大幅度上升。
统计显示，今年1月份，乌鲁木齐市连续三个月房价单月涨幅居全国之首，涨幅分别为21.1％、25.3％和25％。部分前期涨幅较大的城市房价出现小幅下降。
人们不禁要问，在这轮楼市调控中，城市房价为何“葫芦没按下又起了瓢”?究竟谁是助推新一轮房价疯涨的幕后“推手”?
记者在调查中发现，一些地方政府在外出招商引资、参观考察过程中，往往把本地房价与邻近省份进行比较。一方面，希冀通过低廉的房价来吸引更多投资商进入本地市场；另一方面，通过默许、甚至鼓励房价的上扬来制造“人气”，结果形成了“你调你的控，我涨我的价”的怪象。
在长三角地区，2007年5月份之后，杭州房市开始量价齐升，市中心部分楼盘每平方米平均上涨3000～5000元；珠三角地区，深圳商品房成交均价14223元/平方米，半年暴涨50％。灼热的数据使得深圳成为新一轮房价上涨的领头羊。
以曾经“房地产泡沫”闻名的广西北海市，作为中西部省区市房价涨幅的典型，格外引人注目。2007年以来北海市房价一路飚升，连续3个月位居全国首位。4月份更是以23.6％的惊人涨幅远远超过深圳和北京。
自国家去年6月上旬批准重庆、成都为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”之后，重庆的房价突然向上跳跃，之后就“高烧”不退，连续5个星期，主城区商品房成交量超过5000套，成交面积同比增长251.8％。
“楼市太疯狂了，连我们业内人士都感到害怕。”重庆一家房地产中介机构的高级管理人员陈女士说，重庆成为“试验区”以来，楼盘涨价只需销售经理一句话，立即就可以“涨两三百”，一些楼盘6月以来甚至是按照一个月涨1000元的计划在执行。为了暴利，开发商甚至不惜毁约卖高价，对业内人士都“认钱不认人”。
近几个月的房价变化表明，尽管国家与地方通过户型结构调整、供求比例调整、增加保障性住房建设、金融与税收等一系列手段，对房地产行业不断进行调控，但房价飙升并未得到根本遏制。
究其原因，主要有五个方面：
一是炒作概念制造“抢房潮”。记者在调查中了解到，自6月中旬以来，重庆各种“房地产专刊”就将国家设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的重大战略“解读”为房价上涨的动力，连篇累牍地推出“试验区将刺激重庆房价上涨”，“重庆楼市迎来大涨拐点”等观点，并发布“重庆楼市出现‘抢房潮’”，“重庆今年房价再涨10％也正常”等消息，不断向老百姓强化“房价必涨、涨价正常”的概念。
二是捂盘囤房刺激供求失衡。在制造舆论之后，部分开发商开始提高房屋售价，并“捂盘惜售”，制造房子紧俏的假象。长三角某市要求，在领取预售许可证一个月内不开盘其预售许可证将作废，一些已经领证的开发商为了达到囤房惜售的目的，就将已建成、并符合销售条件的房屋抵押给银行。据这个城市房产管理局统计显示，仅今年一季度就有33家楼盘办理了在建工程抵押，这些楼盘都是已经拿到预售许可证的。这直接造成了市场住房供应减少，从而导致价格上涨，而价格越涨，开发商为追求高利润就越捂盘不卖，出现恶性循环。
三是争创“地王”，地价与房价相互推高。城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的战略重点。去年5月，杭州钱江新城一面积126亩的地块拍出34.9亿元的高价，创下了楼面地价11759元/平方米的新纪录。这比去年出让的杭州市中心“地王”楼面单价还高出近千元。随着调控的不断深化，一些开发商担心自身利益受损，通过大量储备土地来对抗调控。他们往往根据市场行情来加速或推迟开发进度，最终目的为炒高房价以获取最大利润。
四是大盘操控区域房价，领涨效应形成板块拉力。二线城市房价快速上涨的背后，品牌开发商和超级大盘所发挥的作用不可低估。品牌开发商拿地后，依靠自身的经济实力，在媒体大量投放楼盘广告以扩大影响力，其定价通常会远高于周边楼盘。2007年以来，南京中心城区新开楼盘单价都在1.5万元左右，新街口的“长江路九号”、玄武湖边“天正湖滨”等楼盘部分房源单价更超过了2万元。正是“大盘效应”，不仅直接带动了周边楼盘纷纷涨价，也拉动该区域商品房均价的上扬。
五是流动性过剩，吹涨房价泡沫。一名主管房地产的官员告诉记者，“流动性过剩对房价的拉动作用这两个月表现得越来越明显。”据了解，龙年证券市场一年多的火爆行情增加了投资者的收益，在当前股市波动增大的情况下，一些在股市赚钱的投资者在房价上涨的刺激下开始投资房地产市场，以投资为目的的购房者在今年的买楼热潮中所占的比例加大。一些楼盘销售人员表示，最近的消费者与前两年相比有一个不同，就是现在买房都不问价格，一两万元一平方米的房子，有的人买起来就像买白菜一样。
国务院发展研究中心一位专家如是分析，房地产商一般以赚取最大利润为核心，一些地方政府为房地产业推波助澜，从中获得GDP和政绩；一批学术精英引导公众预期，影响政府决策，获得地产商的“好处费”；媒体专刊为地产商制造舆论，从中获得其广告回报。这些利益集团，不仅具有强大的自我保护能力，而且善于消解国家宏观调控，扭曲国家政策“为我所用”。
多样手段“捂盘”坐等涨价“节 节高”
尽管楼市成交低迷，但不少开发商表示，楼市仍然供需紧张。
事实果真如此吗?建设部于2006年就明确表示，全国40个重点城市“不存在房源不足”，可售商品住房面积总量达到1.2亿平方米、100万套。建设部提醒消费者“不要被虚假信息误导”。
现实状况与政策信息为何背道而驰?这种供不应求的虚假信息究竟是如何制造出来的呢?
记者在调查中发现，房价上涨迅猛，且一直高位运行，开发商难免会有“囤积居奇”的念头。在实际操作中，开发商“捂盘”的手段多种多样：有的领证后迟迟不开盘，有的一栋楼分批销售，有的开盘即高价吓走购房者，还有的低开高走，后期甩客……不一而足。有专家指出，北京房价屡创新高，开发商“捂盘”是一个主要因素。——领证后迟迟不开盘卖房如同“挤牙膏”
京城业内人士流传这样一首“卖房谣”：“没被许可先预卖，取得许可又不卖，分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖。”
没有预售许可证就开售，曾经是一些开发商的惯用伎俩，后受到北京市建委的严查。如今则出现了卖房子像“挤牙膏”的怪现象。
记者在调查中发现，有的开发商想尽办法将房子分期分批投放市场，并且逐步提高价格，名为“销控”，实际上是人为地操控市场供求信息，最终达到房价大涨获取高额利润的目的。
北京市朝阳区大望路一高价楼盘，其中一栋2003年底就获得了商品房销售许可证，但这个楼盘一直拖到2006年5月，在房价“涨声一片”时才开盘。楼价也从当时同期楼盘均价每平方米8000元左右涨到后来的每平方米1.1万元。“这其实是大多数房产开发商的共同策略。”一家房地产企业的品牌推广人士说。
北京和平里某小区2007年4月取得两栋楼和1个车库的预售许可，但第一次开盘只卖其中的160套房子，“其他期房什么时候开盘我们也不清楚，但价钱肯定会比现在高。”售楼人员告诉记者。
房产商通过上述各种方式控制房源供给，实际上改变了真实的市场供求关系，人为地制造供不应求虚火，最终操纵市场，对房价持续上扬起到推波助澜的作用。
——朝向好的先掖着朝向差的作钓饵
位于北京朝阳北路的某高档楼盘，正在销售的1、3、4号楼中，都是先开小户型，其次才是大户型。即使是同一栋楼，也是分批按户型或者方位来卖的。比如4号楼最先开卖的就是八九十平米的小户型，而184平方米的三居则靠后开盘。
“越往后，房子的户型、位置和朝向往往更好，当然价格就越高。每新开一次盘都要涨几百元。”这家楼盘的销售人员告诉记者。
——楼盘信息不对称虚假信息满天飞
除了囤积房源之外，开发商制造虚假信息的手法很多。据业内人士介绍，有的开发商自己或者雇人在售楼处排队，炮制“人气”、哄抬房价。
一些商品房预售合同中，购房人姓名、住所、身份证号码等漏洞百出，在业内传为笑话。如今这种合同造假、人为造市的现象依然存在。
不仅如此，开发商还不断推出千人摇号、打折拍卖、人体彩绘秀、不买房也能中大奖，甚至豪车接送等手段来聚拢“人气”。经过一出出花样翻新的“售房秀”，购房人如坠雾里，房价也节节飙升。
不少购房者向记者反映，在整个购房过程中，楼盘信息几乎都是开发商发布的，从供应量到价格基本上是开发商说了算。
地产界独立观察者陈晓焱指出，房地产市场的不完全竞争，消费者和开发商之间的信息不对称，已导致供求关系的严重扭曲。政府部门应该对房地产市场的信息披露进行严格规范，让购房者真正掌握透明、公开的市场信息。
“半年新房缩水40万元”击中楼市“痛点”
在2007年的全国“两会”上，深圳一消费者“半年新房缩水40万元”的新闻引起了不少代表委员的议论。这似乎也证实了不少人的担忧：楼市的冬天也许真的来了。
这位深圳市龙岗区布吉街道的任小姐，在2007年7月，以每平方米1.39万元、总价132.79万元的价格，买下“东方盛世”楼盘一套建筑面积95.54平方米的三室住宅。但还没有来得及入住，半年时间就缩水40万元，让她欲哭无泪。
“当时我们每天都去看房，房子每天都涨，我们害怕以后买不起房子。”任小姐告诉记者，为将双方老人接到深圳生活，她和丈夫决定在家附近的“东方盛世”买一套新房。2007年7月，“东方盛世”开始对外发售，夫妻两人去看房时，现场看楼的人摩肩接踵，每个人都像疯了一样抢着买房。很多人都说，“深圳房价还会往上涨，再不买将来要花更多的钱。”
没想到，他们买房后不久，还没有交楼，该楼盘就开始降价，还推出了每平方米7888元的特价房。与他们同样的住宅现在开发商只卖93万元左右，让他们的资产白白缩水了40万元。
有学者指出，这个案例说明，像深圳这样的一线地产城市，房价有比较大的泡沫，这其实给楼市的投资客和一些政府部门上了生动的一课。楼市高烧时刻，一些城市曾出现疯狂“抢房”的局面，有的楼盘故意在半夜开盘，购房者甚至彻夜排队，不眠不休地等待选号、购房，这进一步加剧了城市房地产的投机氛围，推高了房价。
刚刚过去的2007年，国家不断出台一些楼市政策、措施。尽管中央宏观调控的积极效应已经显露，但房地产领域中一些突出问题仍未得到根本性解决，特别是商品住房供应结构性矛盾突出、房价上涨较快、住房保障制度滞后等，依然是房地产市场中的突出“痛点”。
房价在短时间内暴涨或暴跌都是不合理的、危险的，在这个过程中，政府不能做旁观者，而要积极提醒、理性干预。
“这些都说明房地产业暴露的问题不再是个局部性问题。”中央党校研究员曾业松说：“一年来楼市虽然出现了一些积极变化，但高房价大面积扩散发生在楼市调控年，发人深省。房地产业的暴利得不到根治，就很难让房价理性回归。”
专家分析说：“老百姓倾其所有，或者背负巨额贷款买房，加重了生活负担。这将导致贫富差距加大，影响社会公平，甚至危及到社会的安定与和谐。”
一直以来，房地产市场存在的暴利和信息不透明问题十分明显，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的主要原因。曾业松认为，现在突出的问题是，一些地方政府和职能部门“越位”或“缺位”。而房地产的定价机制，基本上由开发商单方面说了算。按道理，调控房价这么久了，居然一直没有具体住房成本的资料供决策参考，调控的参照物不清楚，不能说不是一个缺陷。
在今年的全国“两会”上，面对记者关于“北京房价到底高不 高”的问题，全国人大代表、北京市发改委主任张工表示：“北京目前的房价体现了供需状况。”“对于高收入人群而言，房屋价格应由市场进行调节。”他同时也指出，今年将建800万平方米的政策性住房。这些房源入市，会对房价的平抑，特别是对中低收入群体的房源供给状况有很大改善。
对当前房地产市场的问题，不少代表委员也是建言献策。“调整房价，首先要分流购房者。”全国政协委员、上海政协副主席周汉民表示，大可不必千军万马都走购房的路线，“刚刚毕业的年轻人可以先租房；经济不宽裕的市民可以购买经济适用房；有一定经济基础的白领可以根据自己的需要购买符合自己经济实力的小房型。”
他说，上海和中国的其他都市一样，房价增长水平很高。其原因既有客观因素，比如地价上涨，建筑材料等基础材料的上涨，但涨价里还有虚旺的因素。
“高房价肯定压不下来”和“用行政手段压房价”的两种极端说法都不可取，国务院发展研究中心的专家认为，“调整房价主要还是应该依靠市场，不是通过行政手段可以全部解决的，但行政指导的趋势和方向应当明确。”
专家表示，住房目前具有商品和社会双重属性，其价格大起大落都是不正常的，会给社会造成震荡。当前遏制房价应该分三步走，第一步是止住过快增长的趋势；第二步，要消化存量；第三步，政府应当大力发展经济适用房和小型房的建设。
突围“夹心层”买房困局
“低的不能买，高的买不起，我的房子到底在哪里?”时下，这些被称为“夹心层”的中等收入者，似乎成了“安居工程”的配角，住房陷入“高不成、低不就”尴尬境地。他们心中有着太多的不满与困惑。
——月薪3000买不起房
在北京中关村一家IT公司上班的余小姐，月收入在3000元左右，父母都是工人，一家人居住在上世纪80年代建的40多平方米的老房子里面。眼瞅着房价疯涨，而薪水却仍慢慢“爬”，放弃了商品房的梦想，想去申请经济适用房，可到户口所在社区一问，居委会李大妈的话让她更失望：“你一个月3000多的人，来跟别的几百块的人抢房子?超标了!”
——住了一辈子老房子盼新居
在北京某食品厂上班的丛先生无奈地说：“我们的房子不仅年老失修，而且卫生间也是公用的，眼睁睁看着家门口前面的楼盘涨到2万一平方米了，一出门口，那感觉就像隔了两个世纪啊。现在城市虽然有经济适用房和廉租房，可像我们这样一辈子住老房子的人，不知道什么时候才能改善自己的居住条件。”
商品房价格高不可及，保障性住房“拒之门外”，这就是广大中等收入者面临的尴尬。某网站一项针对5000多网民的调查显示，69.7％的人认为，低收入群体的住房需求是政府最该着力解决的问题，但同时有60％左右的人认为高房价影响最大的是中等收入群体。一方面，中等收入群体难以承受高房价，另一方面，政府保障性住房的政策却无法顾及到这个群体。
“控制房价涨幅是对的，但必须关注政府责任的定位，要解决大多数人即‘夹心层’的住房难题。”中央党校研究员曾业松说，经济适用房排不上队，房价又持续上涨，越来越多的中等收入人群开始超越经济能力而“被迫”购房。千军万马挤商品住房这座独木桥，致使楼市整体供求仍偏紧，房价怎能不节节攀升?
显然，大量中等收入者被迫加入“高房价购房群体”，一方面导致“房奴”人数扩大，加大了社会不和谐因素；另一方面放大了房地产市场畸形需求，反向助推了房价猛涨。
令人欣慰的是，今年的政府工作报告，首次提出要抓紧建立住房保障体系，“重点发展面向中低收入家庭的住房”、“通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房困难”等。这些信息清晰地表明，一条以“保障”体系建设为重点的，分类解决各收入群体住房问题的政策路线图正式登台亮相。这让众多翘首等待的家庭看到了希望。
从“加快廉租住房建设”到“加强经济适用住房的建设和管理”再到“增加中低价位、中小套型普通商品住房供应”，这一系列措施涵盖了解决低收入群体、中等收入家庭群体的住房问题，人们感受到，政府在从结构上分层破解住房难题。
目前，全国各地解决中等收入家庭住房困难的办法，主要有两种：即限价房和经济租用房。一些地方通过“政府扶持、市场运作”的方法发展限价商品房来帮助中等收入家庭解决住房问题。另一些则探索建设了一批经济租用房，即由政府提供政策支持，用市场调节的办法建设和经营租赁，房租略低于市场价格；小户型；供给对象主要是当地中等收入家庭，而且必须是自住。
然而，这个被中等收入家庭寄予解决住房困难厚望的限价房在实际操作中也遇到了“闹心事”。
2008年初，备受关注的广州限价房一开始签约发售就起了争议——限价只有2800元／平方米的花都区风神大道北限价房项目，由于规定只面向广州东风日产乘用车公司员工销售、且单套面积大而被媒体质疑，国内有媒体称其存在大户型和别墅。对此，广州市国土房管局特别回应此事，称重点发展产业员工住房问题可优先解决，并强调东风日产员工在购房时也要符合《广州市限价商品住宅销售管理办法》规定的四项申购条件。
是单位自建房浑水摸鱼，还是限价房在悄然变味?广州的探索与做法，也让人们感受到中国住房保障市场任重而道远。
全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭分析说，这次政府工作报告中阐述的住房保障体系，覆盖了高、中、低收入人群，就是要通过政府引导市场有序开发，逐步解决住房难问题，满足不同人群的住房需求，这有利于缓解目前楼市的紧张情况。但在实践中必须防止有些地方将“经”念走样。
“廉租房好是好，中央今年投入资金数额非常明确，规定地方各级政府也要增加这方面的投入，但增加比例为多少?不增加怎么办?谁来监督落实?”“中低价位、中小套型是什么标准呢?”从参加“两会”的代表委员们发出的种种疑问中，人们看到保障住房政策还多为原则性规定，亟需细化。
代表委员的担忧不是没有道理。以廉租房的10年发展之路来看，住房保障政策的执行力就可见一斑。
早在1999年，建设部就出台了《城镇廉租住房管理办法》，提出由政府实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房，以保障公民基本居住权利。
此后，京、津、沪等地相继以租金补贴、实物配租等方式，为收入和住房都困难的“双困户”提供住房保障。然而数据显示，到2002年，35个大中型城市中，搞了实施方案的不到一半。廉租房建设如此 缓慢，建设部于2006年通过媒体通报未建廉租房的70个大中城市。
廉租房制度建设开始向纵深推进。2007年跃上一个大台阶，数据显示，全国安排廉租住房资金77亿元，超过历年累计安排资金的总和；累计改善了68.1万户低保家庭的居住条件。
如今，作为面向中等收入者的限价房和经济租用房，推行伊始就面临着诸多的争议和问题：广州限价房在定价标准、销售对象等诸多环节引发热烈讨论；福州千亩限价房建设用地招标遭遇“流拍”……
全国政协委员李立新等认为，此前国家房地产宏观调控已经考虑到了中等收入或中等偏下收入群体的住房问题，比如关于调整住房结构的“双70％”政策(90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型)。但从执行的效果来看，一方面市场上中小户型的供应依然不足；另一方面中小户型的价位大大超过了中等收入群体的消费能力，政策效应已被冲淡。
能否在借鉴海外经验中“归位”?据记者调查，在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。据悉，在过去40多年里，新加坡政府共修建了近100万套组屋，目前新加坡全国约有84％的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。
显然，住房制度安排最重要的就是两大“归位”：保障的归保障，市场的归市场，问责要问到实处。
“三分需求”，即对于低收入人群，政府最重要的职责是搞好廉租房，让买不起房的居民或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元。廉租房在住房保障体系建设中扮演着重要的角色。对于中等收入人群，政府则加大经济适用房的建设力度，使经济适用房大多数面向中等收入者。对于高档住房，主要靠市场调节。
“四管齐下”，国土资源部已出台文件，规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证，这是“促供给”；央行、银监会出台政策，要求提高第二套以上住房的首付比例，这是“抑需求”；扩大廉租房政策的覆盖面，这是“补保障”；经济适用房大多数也要面向中等人群，这是在“调预期”，让中等收入者别再追涨。
全国政协委员郭松海说，限价房应当与廉租房、经济适用房一起构成覆盖全社会的保障性住房体系，占到大城市住宅建设总量的50％。
一些代表委员指出，“现在的问题不是缺少政策，而是有多少政策能够执行到位!”他们期待地方政府能真正加大政策的执行力度。改变就从现在开始，未来数年其成效或可逐步显现。
全国人大代表、民盟上海市委专职副主委沈志刚建议，在北京、上海等大城市，由政府出面推动建设“青年公寓”，让“新北京人”“新上海人”等都能住有所居，避免人才因为买不起房子而流失。
建设部部长汪光焘曾表示：“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。从十多年改革和探索的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。”如今，中国住房政策彰显保障民生的功能，体现政府找准了面对房地产市场的定位。
北京市发改委主任张工近期表示，北京今年将新增800万平方米的政策房。这是否能起到平抑房价的作用?人们拭目以待。
编辑 冯 岚
岁末年初，深圳，广州，上海等地部分楼盘的价格开始松动，京城楼市近来也悄现“一次性付全款八折”“买房送大礼”等“打折风”，虽然，楼盘的各种“优惠”折扣，围绕的多是“一次性付全款”这个主题，但最高8折的力度，仍令购房考感觉震撼。
相较以往疯涨且坚挺的房价，近期开发商的一些降价“打折”行为，是否意味着房地产市场的调整已经开始?消费者究竟要不要买房?何时买房?政府对在观望情绪笼罩下的楼市又如何调控?
一位经济学家说：“住房已成为当今中国入最大的民生，”2008年的政府工作报告，明确将“抓紧建立住房保障体系”纳入其中，显然，房地产政策向住房保障倾斜。比争论房价“拐点”是否到来更有价值，人们期待一个平稳理性的房地产市场的到来。打折风渐起：重拾低开高走策略?
“房价是不是要跌了?”近段时间，最热门的话题莫过于此。
相对去年的明显涨幅，眼下的折扣，虽只属于高位微调，但楼市价格松动的迹象已现端倪。
这一轮楼市打折风中，万科无疑是动作最大的一个。
从珠三角一路刮到长三角，万科的打折，使得本是区域的调整呈现了扩散态势。尽管北京万科有关人士一再表示：“暂时没有降价计划。”但三个项目的优惠幅度却是近几年罕见的。“万科中粮假日风景”，一次性付款可打九三折，“四季花城”，20套特价房，一次性付全款，每平方米8100元可最低优惠至7400元。
让购房者意外的不仅于此。“沸城”打出的优惠价格是“一次性付全款八折”，均价1万余元的房子，折扣下来8000元出头。“珠江帝景博悦”的房子“折”得也很有魄力，均价2万多元的房子，最低1.9万元就可以拿下，每平方米直降5000多元。
消失许久的打折、送车位、赠装修费、送物业管理费等促销方式也开始粉墨登场。“富力又一城”2008年年初，就推出了“买房送5重大礼”的活动：免3％契税、免10年物业费等。但销售员告诉记者，优惠后的价格在每平方米1.2万元～1.4万元。
“低开高走保险一些，否则定高了如果没人买又不敢轻易降价，岂不把自己套住了?”某楼盘项目销售负责人向记者表示：“过了这段政策敏感期，我们的房子肯定还会涨的。”
一些购房者说，眼下开发商的打折是“虚虚实实”，一般要满足两个条件——即一次性付全款，二是月底前签合同。
北京万科有关人士告诉记者，项目如何定价主要是依据市场情况考虑，但资金流快进快出是一个重要原则。对于万科这样项目较多的龙头企业，“欲购从速”，资金安全是最重要的。
记者调查发现，实行打折或者赠送实物促销的多数是一些大的上市公司的项目或者是一些老项目的尾盘。重拾“低开高走”策略是开发商的普遍之选。
“连续六次加息，再加上对第二套房的限制以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，一定程度上改变了人们对于房市的预期，终于使得北京的楼市变得有些理性了。”中国社会科学院倪鹏飞研究员如是评价。
与开发商的一些暗自降价行为相反，楼市成交持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。
房价真要下行——会不会对经济造成大的冲击?房价持续高涨——人们生活的满意度何在?这是社会各界人士的现实疑惑。针对“十字路口”的楼市往哪“拐”的议论，连包括身为经济专家的“两会”代表委员都出言谨慎。
高房价仍令人望房兴叹
一个显而易见的事实是，京城这些楼盘无论如何优惠、打折，也改变不了时下房价过高，让人望房兴叹的局面。
根据国家发改委、国家统计局调查显示，房价依然是“涨”字当头。自去年11月以来，随着各项宏观调控措施效果的显现，房屋售价环比涨幅趋缓。但总体来看，全国房屋售价同比涨幅仍然高位运行。
今年1月，北京房价比去年同期上涨14.3％，涨幅高于全国水平。其中北京新建住房销售价格同比上涨17.2％，二手住房销售价格同比上涨11.8％。除二手房销售价格外，其余涨幅均高于全国平均水平。一些购房者反映，北京楼市“有价无市”的局面在愈演愈烈。
“我爱我家”一位刘姓房地产销售顾问分析说，2007年的房价上涨之快，让很多业内人士都觉得不可思议。“如果按照人们的支付能力去判断的话，这一阶段的价格是透支的。涨价已经不需要任何理由，真是‘人有多大胆，地有多大产’。”
动辄每平方米均价过万元甚至两三万元的房价，让京城许多老百姓“望房兴叹”。按目前的收入水平，购买一套80多平方米的房子意味着什么呢?有位网民对此有一个匡算：
——假如我是工人，没有下岗，一个月收入1000元，不抽烟、不喝酒、不结婚、不吃饭，总之，一分钱不花，并且在房价不上涨的前提下，要住上自己的房子，得连续工作60年，到那时已是快“入土”的人了；
——假如我是一个月收入2500元的公务员，不抽烟、不喝酒、不吃饭，想住上这房子得熬24年，到那时都快退休了……
面对高房价，公众的悲观、自嘲之情溢于言表。不久前，中国青年报社会调查中心和腾讯网，针对5000多人联合开展了一项“中等收入群体何时能买得起房”的调查。结果显示，按照目前房价的上涨速度，29.1％的人把买房计划推迟到“20年之内”；有37.1％的人选择了“一辈子都买不起”。
面对上涨的物价，有人喊出“你可以跑不过刘翔，但一定要跑赢CPI”，但是却没人敢说“跑赢房价”。如今，很多人都在感慨，收入增长速度比不上房价上涨速度，是大多数中国人面临的尴尬现实。数据为证：2007年上半年，深圳的房价暴涨42.1％，广州上涨25.8％，而同期深圳城镇居民收入增长仅为9.2％，广州为10.2％。
业内人士指出，当前楼市确实出现了一些怪象。像北京从去年6月份开始，楼市呈现出一个量跌价涨的局面，月环比成交价格涨幅保持在1％以上。进入第四季度，日均签约量开始逐月下跌，跌势越来越猛，但商品住宅成交均价环比却不断上涨。
“现在房价的虚高成分太大了，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”在北京一家高校出版社供职的胡刚先生说，现在有些开发商就是在捂盘，近年来国家的一系列调控政策效应开始显现，他相信购房者现在要“忍住”的话，房价很有可能会在近两年回归理性。
时下，老百姓对房价的异动也可谓心态各异：早已买房的，庆幸在低位入市，少奋斗至少十年；一直犹豫、等待房价下跌的眼看着房价直线飙升，追悔莫及；没钱买房的看着房价越走越远，干脆把心一横，大不了不买房……
谁是房价疯涨的幕后推手
今年全国“两会”期间，十余位政协委员提交的一份联名提案一——《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》引起社会的广泛关注。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌表示，他们在北京“东区国际”实地调研的数据显示，“东区国际”每平方米平均售价约为2.3万元。在每平方米的房价构成中，建筑成本约3500元，土地费用近6000元，各种税费近1万元。清单显示，政府各种税费占总房价的30％上下。而这些税费，有的是要开发商缴纳，有的要买房人缴纳。
“高房价，板子该打到谁的身上?”——全国政协委员、清华大学人文社科学院教授蔡继明表示，任何价格都不是单方面的，而是由供给与需求两方面造成。当前房价高，需求肯定是一方面，比如目前买房追求攀比、超前消费、北京等大城市里外来人口高消费、投资人群多等因素。
但另一方面，从供给方面来看，房价高主要是两个因素：一是房地产结构有问题，大企业垄断市场60％～70％，没有充分竞争的市场环境；二是成本因素。“我们关注到，一些房地产成本是政府的收费，税费多会推高房价，而这些收费最终都有可能转嫁给需求者。”
细心的人士注意到，目前不只是大城市房价狂飙不止，二三线城市甚至西部地区房价也在较大幅度上升。
统计显示，今年1月份，乌鲁木齐市连续三个月房价单月涨幅居全国之首，涨幅分别为21.1％、25.3％和25％。部分前期涨幅较大的城市房价出现小幅下降。
人们不禁要问，在这轮楼市调控中，城市房价为何“葫芦没按下又起了瓢”?究竟谁是助推新一轮房价疯涨的幕后“推手”?
记者在调查中发现，一些地方政府在外出招商引资、参观考察过程中，往往把本地房价与邻近省份进行比较。一方面，希冀通过低廉的房价来吸引更多投资商进入本地市场；另一方面，通过默许、甚至鼓励房价的上扬来制造“人气”，结果形成了“你调你的控，我涨我的价”的怪象。
在长三角地区，2007年5月份之后，杭州房市开始量价齐升，市中心部分楼盘每平方米平均上涨3000～5000元；珠三角地区，深圳商品房成交均价14223元/平方米，半年暴涨50％。灼热的数据使得深圳成为新一轮房价上涨的领头羊。
以曾经“房地产泡沫”闻名的广西北海市，作为中西部省区市房价涨幅的典型，格外引人注目。2007年以来北海市房价一路飚升，连续3个月位居全国首位。4月份更是以23.6％的惊人涨幅远远超过深圳和北京。
自国家去年6月上旬批准重庆、成都为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”之后，重庆的房价突然向上跳跃，之后就“高烧”不退，连续5个星期，主城区商品房成交量超过5000套，成交面积同比增长251.8％。
“楼市太疯狂了，连我们业内人士都感到害怕。”重庆一家房地产中介机构的高级管理人员陈女士说，重庆成为“试验区”以来，楼盘涨价只需销售经理一句话，立即就可以“涨两三百”，一些楼盘6月以来甚至是按照一个月涨1000元的计划在执行。为了暴利，开发商甚至不惜毁约卖高价，对业内人士都“认钱不认人”。
近几个月的房价变化表明，尽管国家与地方通过户型结构调整、供求比例调整、增加保障性住房建设、金融与税收等一系列手段，对房地产行业不断进行调控，但房价飙升并未得到根本遏制。
究其原因，主要有五个方面：
一是炒作概念制造“抢房潮”。记者在调查中了解到，自6月中旬以来，重庆各种“房地产专刊”就将国家设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的重大战略“解读”为房价上涨的动力，连篇累牍地推出“试验区将刺激重庆房价上涨”，“重庆楼市迎来大涨拐点”等观点，并发布“重庆楼市出现‘抢房潮’”，“重庆今年房价再涨10％也正常”等消息，不断向老百姓强化“房价必涨、涨价正常”的概念。
二是捂盘囤房刺激供求失衡。在制造舆论之后，部分开发商开始提高房屋售价，并“捂盘惜售”，制造房子紧俏的假象。长三角某市要求，在领取预售许可证一个月内不开盘其预售许可证将作废，一些已经领证的开发商为了达到囤房惜售的目的，就将已建成、并符合销售条件的房屋抵押给银行。据这个城市房产管理局统计显示，仅今年一季度就有33家楼盘办理了在建工程抵押，这些楼盘都是已经拿到预售许可证的。这直接造成了市场住房供应减少，从而导致价格上涨，而价格越涨，开发商为追求高利润就越捂盘不卖，出现恶性循环。
三是争创“地王”，地价与房价相互推高。城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的战略重点。去年5月，杭州钱江新城一面积126亩的地块拍出34.9亿元的高价，创下了楼面地价11759元/平方米的新纪录。这比去年出让的杭州市中心“地王”楼面单价还高出近千元。随着调控的不断深化，一些开发商担心自身利益受损，通过大量储备土地来对抗调控。他们往往根据市场行情来加速或推迟开发进度，最终目的为炒高房价以获取最大利润。
四是大盘操控区域房价，领涨效应形成板块拉力。二线城市房价快速上涨的背后，品牌开发商和超级大盘所发挥的作用不可低估。品牌开发商拿地后，依靠自身的经济实力，在媒体大量投放楼盘广告以扩大影响力，其定价通常会远高于周边楼盘。2007年以来，南京中心城区新开楼盘单价都在1.5万元左右，新街口的“长江路九号”、玄武湖边“天正湖滨”等楼盘部分房源单价更超过了2万元。正是“大盘效应”，不仅直接带动了周边楼盘纷纷涨价，也拉动该区域商品房均价的上扬。
五是流动性过剩，吹涨房价泡沫。一名主管房地产的官员告诉记者，“流动性过剩对房价的拉动作用这两个月表现得越来越明显。”据了解，龙年证券市场一年多的火爆行情增加了投资者的收益，在当前股市波动增大的情况下，一些在股市赚钱的投资者在房价上涨的刺激下开始投资房地产市场，以投资为目的的购房者在今年的买楼热潮中所占的比例加大。一些楼盘销售人员表示，最近的消费者与前两年相比有一个不同，就是现在买房都不问价格，一两万元一平方米的房子，有的人买起来就像买白菜一样。
国务院发展研究中心一位专家如是分析，房地产商一般以赚取最大利润为核心，一些地方政府为房地产业推波助澜，从中获得GDP和政绩；一批学术精英引导公众预期，影响政府决策，获得地产商的“好处费”；媒体专刊为地产商制造舆论，从中获得其广告回报。这些利益集团，不仅具有强大的自我保护能力，而且善于消解国家宏观调控，扭曲国家政策“为我所用”。
多样手段“捂盘”坐等涨价“节 节高”
尽管楼市成交低迷，但不少开发商表示，楼市仍然供需紧张。
事实果真如此吗?建设部于2006年就明确表示，全国40个重点城市“不存在房源不足”，可售商品住房面积总量达到1.2亿平方米、100万套。建设部提醒消费者“不要被虚假信息误导”。
现实状况与政策信息为何背道而驰?这种供不应求的虚假信息究竟是如何制造出来的呢?
记者在调查中发现，房价上涨迅猛，且一直高位运行，开发商难免会有“囤积居奇”的念头。在实际操作中，开发商“捂盘”的手段多种多样：有的领证后迟迟不开盘，有的一栋楼分批销售，有的开盘即高价吓走购房者，还有的低开高走，后期甩客……不一而足。有专家指出，北京房价屡创新高，开发商“捂盘”是一个主要因素。——领证后迟迟不开盘卖房如同“挤牙膏”
京城业内人士流传这样一首“卖房谣”：“没被许可先预卖，取得许可又不卖，分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖。”
没有预售许可证就开售，曾经是一些开发商的惯用伎俩，后受到北京市建委的严查。如今则出现了卖房子像“挤牙膏”的怪现象。
记者在调查中发现，有的开发商想尽办法将房子分期分批投放市场，并且逐步提高价格，名为“销控”，实际上是人为地操控市场供求信息，最终达到房价大涨获取高额利润的目的。
北京市朝阳区大望路一高价楼盘，其中一栋2003年底就获得了商品房销售许可证，但这个楼盘一直拖到2006年5月，在房价“涨声一片”时才开盘。楼价也从当时同期楼盘均价每平方米8000元左右涨到后来的每平方米1.1万元。“这其实是大多数房产开发商的共同策略。”一家房地产企业的品牌推广人士说。
北京和平里某小区2007年4月取得两栋楼和1个车库的预售许可，但第一次开盘只卖其中的160套房子，“其他期房什么时候开盘我们也不清楚，但价钱肯定会比现在高。”售楼人员告诉记者。
房产商通过上述各种方式控制房源供给，实际上改变了真实的市场供求关系，人为地制造供不应求虚火，最终操纵市场，对房价持续上扬起到推波助澜的作用。
——朝向好的先掖着朝向差的作钓饵
位于北京朝阳北路的某高档楼盘，正在销售的1、3、4号楼中，都是先开小户型，其次才是大户型。即使是同一栋楼，也是分批按户型或者方位来卖的。比如4号楼最先开卖的就是八九十平米的小户型，而184平方米的三居则靠后开盘。
“越往后，房子的户型、位置和朝向往往更好，当然价格就越高。每新开一次盘都要涨几百元。”这家楼盘的销售人员告诉记者。
——楼盘信息不对称虚假信息满天飞
除了囤积房源之外，开发商制造虚假信息的手法很多。据业内人士介绍，有的开发商自己或者雇人在售楼处排队，炮制“人气”、哄抬房价。
一些商品房预售合同中，购房人姓名、住所、身份证号码等漏洞百出，在业内传为笑话。如今这种合同造假、人为造市的现象依然存在。
不仅如此，开发商还不断推出千人摇号、打折拍卖、人体彩绘秀、不买房也能中大奖，甚至豪车接送等手段来聚拢“人气”。经过一出出花样翻新的“售房秀”，购房人如坠雾里，房价也节节飙升。
不少购房者向记者反映，在整个购房过程中，楼盘信息几乎都是开发商发布的，从供应量到价格基本上是开发商说了算。
地产界独立观察者陈晓焱指出，房地产市场的不完全竞争，消费者和开发商之间的信息不对称，已导致供求关系的严重扭曲。政府部门应该对房地产市场的信息披露进行严格规范，让购房者真正掌握透明、公开的市场信息。
“半年新房缩水40万元”击中楼市“痛点”
在2007年的全国“两会”上，深圳一消费者“半年新房缩水40万元”的新闻引起了不少代表委员的议论。这似乎也证实了不少人的担忧：楼市的冬天也许真的来了。
这位深圳市龙岗区布吉街道的任小姐，在2007年7月，以每平方米1.39万元、总价132.79万元的价格，买下“东方盛世”楼盘一套建筑面积95.54平方米的三室住宅。但还没有来得及入住，半年时间就缩水40万元，让她欲哭无泪。
“当时我们每天都去看房，房子每天都涨，我们害怕以后买不起房子。”任小姐告诉记者，为将双方老人接到深圳生活，她和丈夫决定在家附近的“东方盛世”买一套新房。2007年7月，“东方盛世”开始对外发售，夫妻两人去看房时，现场看楼的人摩肩接踵，每个人都像疯了一样抢着买房。很多人都说，“深圳房价还会往上涨，再不买将来要花更多的钱。”
没想到，他们买房后不久，还没有交楼，该楼盘就开始降价，还推出了每平方米7888元的特价房。与他们同样的住宅现在开发商只卖93万元左右，让他们的资产白白缩水了40万元。
有学者指出，这个案例说明，像深圳这样的一线地产城市，房价有比较大的泡沫，这其实给楼市的投资客和一些政府部门上了生动的一课。楼市高烧时刻，一些城市曾出现疯狂“抢房”的局面，有的楼盘故意在半夜开盘，购房者甚至彻夜排队，不眠不休地等待选号、购房，这进一步加剧了城市房地产的投机氛围，推高了房价。
刚刚过去的2007年，国家不断出台一些楼市政策、措施。尽管中央宏观调控的积极效应已经显露，但房地产领域中一些突出问题仍未得到根本性解决，特别是商品住房供应结构性矛盾突出、房价上涨较快、住房保障制度滞后等，依然是房地产市场中的突出“痛点”。
房价在短时间内暴涨或暴跌都是不合理的、危险的，在这个过程中，政府不能做旁观者，而要积极提醒、理性干预。
“这些都说明房地产业暴露的问题不再是个局部性问题。”中央党校研究员曾业松说：“一年来楼市虽然出现了一些积极变化，但高房价大面积扩散发生在楼市调控年，发人深省。房地产业的暴利得不到根治，就很难让房价理性回归。”
专家分析说：“老百姓倾其所有，或者背负巨额贷款买房，加重了生活负担。这将导致贫富差距加大，影响社会公平，甚至危及到社会的安定与和谐。”
一直以来，房地产市场存在的暴利和信息不透明问题十分明显，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的主要原因。曾业松认为，现在突出的问题是，一些地方政府和职能部门“越位”或“缺位”。而房地产的定价机制，基本上由开发商单方面说了算。按道理，调控房价这么久了，居然一直没有具体住房成本的资料供决策参考，调控的参照物不清楚，不能说不是一个缺陷。
在今年的全国“两会”上，面对记者关于“北京房价到底高不 高”的问题，全国人大代表、北京市发改委主任张工表示：“北京目前的房价体现了供需状况。”“对于高收入人群而言，房屋价格应由市场进行调节。”他同时也指出，今年将建800万平方米的政策性住房。这些房源入市，会对房价的平抑，特别是对中低收入群体的房源供给状况有很大改善。
对当前房地产市场的问题，不少代表委员也是建言献策。“调整房价，首先要分流购房者。”全国政协委员、上海政协副主席周汉民表示，大可不必千军万马都走购房的路线，“刚刚毕业的年轻人可以先租房；经济不宽裕的市民可以购买经济适用房；有一定经济基础的白领可以根据自己的需要购买符合自己经济实力的小房型。”
他说，上海和中国的其他都市一样，房价增长水平很高。其原因既有客观因素，比如地价上涨，建筑材料等基础材料的上涨，但涨价里还有虚旺的因素。
“高房价肯定压不下来”和“用行政手段压房价”的两种极端说法都不可取，国务院发展研究中心的专家认为，“调整房价主要还是应该依靠市场，不是通过行政手段可以全部解决的，但行政指导的趋势和方向应当明确。”
专家表示，住房目前具有商品和社会双重属性，其价格大起大落都是不正常的，会给社会造成震荡。当前遏制房价应该分三步走，第一步是止住过快增长的趋势；第二步，要消化存量；第三步，政府应当大力发展经济适用房和小型房的建设。
突围“夹心层”买房困局
“低的不能买，高的买不起，我的房子到底在哪里?”时下，这些被称为“夹心层”的中等收入者，似乎成了“安居工程”的配角，住房陷入“高不成、低不就”尴尬境地。他们心中有着太多的不满与困惑。
——月薪3000买不起房
在北京中关村一家IT公司上班的余小姐，月收入在3000元左右，父母都是工人，一家人居住在上世纪80年代建的40多平方米的老房子里面。眼瞅着房价疯涨，而薪水却仍慢慢“爬”，放弃了商品房的梦想，想去申请经济适用房，可到户口所在社区一问，居委会李大妈的话让她更失望：“你一个月3000多的人，来跟别的几百块的人抢房子?超标了!”
——住了一辈子老房子盼新居
在北京某食品厂上班的丛先生无奈地说：“我们的房子不仅年老失修，而且卫生间也是公用的，眼睁睁看着家门口前面的楼盘涨到2万一平方米了，一出门口，那感觉就像隔了两个世纪啊。现在城市虽然有经济适用房和廉租房，可像我们这样一辈子住老房子的人，不知道什么时候才能改善自己的居住条件。”
商品房价格高不可及，保障性住房“拒之门外”，这就是广大中等收入者面临的尴尬。某网站一项针对5000多网民的调查显示，69.7％的人认为，低收入群体的住房需求是政府最该着力解决的问题，但同时有60％左右的人认为高房价影响最大的是中等收入群体。一方面，中等收入群体难以承受高房价，另一方面，政府保障性住房的政策却无法顾及到这个群体。
“控制房价涨幅是对的，但必须关注政府责任的定位，要解决大多数人即‘夹心层’的住房难题。”中央党校研究员曾业松说，经济适用房排不上队，房价又持续上涨，越来越多的中等收入人群开始超越经济能力而“被迫”购房。千军万马挤商品住房这座独木桥，致使楼市整体供求仍偏紧，房价怎能不节节攀升?
显然，大量中等收入者被迫加入“高房价购房群体”，一方面导致“房奴”人数扩大，加大了社会不和谐因素；另一方面放大了房地产市场畸形需求，反向助推了房价猛涨。
令人欣慰的是，今年的政府工作报告，首次提出要抓紧建立住房保障体系，“重点发展面向中低收入家庭的住房”、“通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房困难”等。这些信息清晰地表明，一条以“保障”体系建设为重点的，分类解决各收入群体住房问题的政策路线图正式登台亮相。这让众多翘首等待的家庭看到了希望。
从“加快廉租住房建设”到“加强经济适用住房的建设和管理”再到“增加中低价位、中小套型普通商品住房供应”，这一系列措施涵盖了解决低收入群体、中等收入家庭群体的住房问题，人们感受到，政府在从结构上分层破解住房难题。
目前，全国各地解决中等收入家庭住房困难的办法，主要有两种：即限价房和经济租用房。一些地方通过“政府扶持、市场运作”的方法发展限价商品房来帮助中等收入家庭解决住房问题。另一些则探索建设了一批经济租用房，即由政府提供政策支持，用市场调节的办法建设和经营租赁，房租略低于市场价格；小户型；供给对象主要是当地中等收入家庭，而且必须是自住。
然而，这个被中等收入家庭寄予解决住房困难厚望的限价房在实际操作中也遇到了“闹心事”。
2008年初，备受关注的广州限价房一开始签约发售就起了争议——限价只有2800元／平方米的花都区风神大道北限价房项目，由于规定只面向广州东风日产乘用车公司员工销售、且单套面积大而被媒体质疑，国内有媒体称其存在大户型和别墅。对此，广州市国土房管局特别回应此事，称重点发展产业员工住房问题可优先解决，并强调东风日产员工在购房时也要符合《广州市限价商品住宅销售管理办法》规定的四项申购条件。
是单位自建房浑水摸鱼，还是限价房在悄然变味?广州的探索与做法，也让人们感受到中国住房保障市场任重而道远。
全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭分析说，这次政府工作报告中阐述的住房保障体系，覆盖了高、中、低收入人群，就是要通过政府引导市场有序开发，逐步解决住房难问题，满足不同人群的住房需求，这有利于缓解目前楼市的紧张情况。但在实践中必须防止有些地方将“经”念走样。
“廉租房好是好，中央今年投入资金数额非常明确，规定地方各级政府也要增加这方面的投入，但增加比例为多少?不增加怎么办?谁来监督落实?”“中低价位、中小套型是什么标准呢?”从参加“两会”的代表委员们发出的种种疑问中，人们看到保障住房政策还多为原则性规定，亟需细化。
代表委员的担忧不是没有道理。以廉租房的10年发展之路来看，住房保障政策的执行力就可见一斑。
早在1999年，建设部就出台了《城镇廉租住房管理办法》，提出由政府实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房，以保障公民基本居住权利。
此后，京、津、沪等地相继以租金补贴、实物配租等方式，为收入和住房都困难的“双困户”提供住房保障。然而数据显示，到2002年，35个大中型城市中，搞了实施方案的不到一半。廉租房建设如此 缓慢，建设部于2006年通过媒体通报未建廉租房的70个大中城市。
廉租房制度建设开始向纵深推进。2007年跃上一个大台阶，数据显示，全国安排廉租住房资金77亿元，超过历年累计安排资金的总和；累计改善了68.1万户低保家庭的居住条件。
如今，作为面向中等收入者的限价房和经济租用房，推行伊始就面临着诸多的争议和问题：广州限价房在定价标准、销售对象等诸多环节引发热烈讨论；福州千亩限价房建设用地招标遭遇“流拍”……
全国政协委员李立新等认为，此前国家房地产宏观调控已经考虑到了中等收入或中等偏下收入群体的住房问题，比如关于调整住房结构的“双70％”政策(90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型)。但从执行的效果来看，一方面市场上中小户型的供应依然不足；另一方面中小户型的价位大大超过了中等收入群体的消费能力，政策效应已被冲淡。
能否在借鉴海外经验中“归位”?据记者调查，在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。据悉，在过去40多年里，新加坡政府共修建了近100万套组屋，目前新加坡全国约有84％的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。
显然，住房制度安排最重要的就是两大“归位”：保障的归保障，市场的归市场，问责要问到实处。
“三分需求”，即对于低收入人群，政府最重要的职责是搞好廉租房，让买不起房的居民或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元。廉租房在住房保障体系建设中扮演着重要的角色。对于中等收入人群，政府则加大经济适用房的建设力度，使经济适用房大多数面向中等收入者。对于高档住房，主要靠市场调节。
“四管齐下”，国土资源部已出台文件，规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证，这是“促供给”；央行、银监会出台政策，要求提高第二套以上住房的首付比例，这是“抑需求”；扩大廉租房政策的覆盖面，这是“补保障”；经济适用房大多数也要面向中等人群，这是在“调预期”，让中等收入者别再追涨。
全国政协委员郭松海说，限价房应当与廉租房、经济适用房一起构成覆盖全社会的保障性住房体系，占到大城市住宅建设总量的50％。
一些代表委员指出，“现在的问题不是缺少政策，而是有多少政策能够执行到位!”他们期待地方政府能真正加大政策的执行力度。改变就从现在开始，未来数年其成效或可逐步显现。
全国人大代表、民盟上海市委专职副主委沈志刚建议，在北京、上海等大城市，由政府出面推动建设“青年公寓”，让“新北京人”“新上海人”等都能住有所居，避免人才因为买不起房子而流失。
建设部部长汪光焘曾表示：“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。从十多年改革和探索的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。”如今，中国住房政策彰显保障民生的功能，体现政府找准了面对房地产市场的定位。
北京市发改委主任张工近期表示，北京今年将新增800万平方米的政策房。这是否能起到平抑房价的作用?人们拭目以待。
编辑 冯 岚