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摘 要 城市人口的快速增长带来了对住房的大量需求。武汉市通过公共租赁住房建设，初步实现了与廉租住房、经济适用住房、限价商品房的“无缝连接”，构建起全面覆盖低收入住房困难家庭的住房保障体系。武汉市公租房政策的出台，是政府解决“住房”这一民生问题的重要举措。本文就在此背景下对武汉市的公租房制度建设的发展现状、特点以及与公租房相关的若干问题进行分析研究，提出了完善武汉市公租房建设的相关策略和建议。
关键词 公租房 融资 土地 租金
传统的住房保障政策主要包括经济适用房和廉租房，但是有很大一部分人群即买不起经济适用房也不符合申请廉租房的要求，这部分人被称为“夹心层”。为了保障“夹心层”的住房需求，政府提出了公共租赁住房政策，这一政策的出台对于完善保障房体系、满足“夹心层”的住房需求有重大意义。武汉市十二五规划中提出要在未来三年建设4000万平方米公租房，并出台了一系列相关政策。目前，武汉市在公租房建设量上领先全国，并且出台了一系列创新政策，对于全国具有重要示范作用。因此，有必要对武汉市公租房的建设进行研究，提出完善公租房政策的建议。
由于公租房的特殊性，给其建设带来了一系列的困难，下面我们就公租房建设中存在的问题进行相关的讨论。
一、公租房建设中存在的问题
武汉市目前总人口有1170余万人，符合申请公租房的人口有200余万人。按照每人20平方米的需求计算，未来五年需要4000万平方米的公租房。因此武汉十二五规划指出：未来3年由政府投资和提供相关优惠及配套政策，分别在主城和郊区区县规划21个大型聚居区，各建2000万平方米公共租赁住房。
（一）公租房建设的资金困境
资金问题作为公租房建设的重中之重，理当是我们讨论的首要问题。武汉市未来三年公租房总建设规模为4000万平方米左右，共提供60万套左右住房。从量来说4000万平方米，如果土地资金不算，建筑房子是2000多元/平方米，加上400元/平方米装修费，公租房的成本会到2600元—2700元/平方米，如果留点余地，4000万平方米共需投入约1200亿。而根据武汉市统计年鉴，在公租房计划确定的前一年即2009年，武汉市地方财政收入1165.7亿元，而武汉的社会保障财政支出为213.7亿元。
1、财政资金筹集压力大
如此大规模建设公租房，资金难以平衡，自然会使地方财政有不堪重负的资金筹集压力，而且公租房建设又属于公益项目，不仅地方财力有限，银行贷款也很难，无法回收成本。
2、投入产出难以平衡。
社会资本具有逐利性，公租房作为公益产品，租金低廉，与市场化开发形成冲突，投资回报率低，难以吸引社会资金投入。若单靠政府投入，又无法满足融资需求，公租房的建设进度难以保证。能不能解决筹资难题按时保量的提供建设资金，是公租房建设能否成功的关键点。
（二）公租房建设用地需求难以满足
稀缺的土地资源不但是公租房建设的根本，而且还和地方政府的财政来源密不可分。在保障性住房建设数量不断加大的今天，如果不能保障土地的供应，那么公租房就会陷入“巧妇难为无米之炊”的境地，从而不能保障公租房及时保量的完工交房。武汉市的4000万平方米公租房项目需要约6万亩的土地如此大规模的可征地以及相伴的征地费用，对于负责行使城市土地使用权益的地方政府来说难度不小。如何解决如此多的建设用地需求，关系到公租房能不能成功开建。
（三）配租标准难以制定
由于公租房的建设数量毕竟有限，如何在众多家庭中进行配租，对于体现该制度的公平性尤为重要。在住房保障申请范围涵盖面上如果规定得过于宽泛，一方面使不具备条件的人获得了公租房，政府投入的巨资起不到解危济困的作用。另一方面也重复了计划经济时代的福利分房制度，造成过重的政府财政压力。但也不能为了减轻政府财政压力，而将保障范围界定得过于狭小，将需要保障的对象推向市场来解决，无法解决大部分低收入家庭的住房问题，使住房保障无法落到实处。所以这里，合理的保障范围指的是除了能够通过个人收入解决住房问题的群体外，其他所有存在住房困难但凭借个人收入又解决不了住房问题的群体，都应该属于住房保障的范围。为了使制度可行且具有现实操作性，公租房的保障范围可以分阶段的放开，逐步扩大。
（四）租金标准如何兼顾公平与合理
公租房的租金价格应与广大中低收入群体的经济能力相适应。公租房毕竟属于福利保障产品，租金过高又会使得居民的经济可承受性受到考验，使得公租房束之高阁，无人问津。而过低就会有沦为廉租房的嫌疑，无法维持稳定收益来确保公租房的基本建设和维护的各项费用。因此设定合理的租金定价机制尤为必要。
二，武汉市公租房建设的解决措施
（一）创新融资模式
1、1+3融资模式
对于武汉公租房的融资难题，武汉创新性的提出了1+3的融资模式。其中“1”就是政府投入400亿，包括三方面来源，一是现在中央政府大力支持保障房，3年内中央政府给武汉公租房的投入补助会达到100亿；二是武汉政府要付出200亿，这是现金流；三是部分小区内商业配套土地有上百亿的收入。这400亿是完全可以落实的。其余800亿则通过银行贷款、保险融通、基金融资、政府债券等方式进行筹集，这部分钱主要以建成的公租房为抵押，通过收取租金，配套商业设施，到期后的成本价转让三个方面的途径进行还本付息，这也就是“1+3”模式中的“3”。
2、开征房产税
房产税能有效的填补租赁型保障房资金缺口。按照2011年基数计算，房产税的开征可提高地方财政所得约3000亿，占地方财政收入的9.20%。另一方面，从财政支出看，3000亿的房产税可以用于地方政府的保障性住房建设，特别是租赁型保障房。目前保障房建设进展缓慢的主要障碍是地方财政压力过大，积极性不足。房产税的改革带来地方财政收入的增加能够缓解这一矛盾，同时“保障房+房产税”的组合型政策能够更有效的促进房地产市场的健康发展。
（二）以夹心层为基准，细化配租标准
为了如更好地保障夹心层利益，防止不符合标准人群骗租。目前武汉市已经出台《武汉市公共租赁住房管理暂行办法》，规定了严格的准入与退出机制。但是，为了公租房长期公平合理的分配，这就需要在以后的公租房管理中做到以下几点：
一是要在确定申请住户标准条件的基础上严格把关，并将申请者的名单进行公示接受社会监督，保证申请和审查过程的透明度和公平性，最大限度地排除不合格的申请者。
二是明确申请者提供虚假证明资料的责任，并规定亲属和社会关系人员故意造假的承担连带责任。对弄虚作假者进行严厉惩罚，如5年内不得申请保障性住房、记入银行诚信记录限制资金信贷等措施。
三是规定强制退出制度。不具备公租房承租条件或违反公租房使用规定的住户拒不退出的，由银行部门进行资金冻结，也可以申请法院强制执行，也可由住房保障部门处以加倍租金的罚款。
（三）租金定制需多方考虑
由于租住公租房的都是收入比较低的人群，因此公租房的定价一方面关系到低收入人群能不能住的起公租房，另一方面关系到公租房的入住率。目前武汉市的公租房定价标准为原则上不超过同地段商品房租价的60%。
2012年3月，武汉市首批公租房住户已搬进南湖新城公租房小区。在此次供应的913套公租房中，仅有270套住上了租户，还有640多套无人问津。而造成入住率不高的主要原因就是公租房的租金过高。
为了做到租金定制合理应做到以下几点：一是以市场租金价格为主，政府指导价格为辅，来确定合理的租金。既不能租金过低影响租赁市场的发展，也不能过高限，而限制了公租房的承租效率。是对不同区位、不同价值的公租房，实行阶梯式的标准租金。使经济承受能力不同的承租者自行选择需要的公租房。总而言之，公租房租金定价要既充分保障居民对公租房的经济承受性，避免出现资源浪费，偏离住房保障的社会目标，又要适度干预市场，引导租赁市场平衡有效地发展。
（作者单位：湖北大学知行学院）
关键词 公租房 融资 土地 租金
传统的住房保障政策主要包括经济适用房和廉租房，但是有很大一部分人群即买不起经济适用房也不符合申请廉租房的要求，这部分人被称为“夹心层”。为了保障“夹心层”的住房需求，政府提出了公共租赁住房政策，这一政策的出台对于完善保障房体系、满足“夹心层”的住房需求有重大意义。武汉市十二五规划中提出要在未来三年建设4000万平方米公租房，并出台了一系列相关政策。目前，武汉市在公租房建设量上领先全国，并且出台了一系列创新政策，对于全国具有重要示范作用。因此，有必要对武汉市公租房的建设进行研究，提出完善公租房政策的建议。
由于公租房的特殊性，给其建设带来了一系列的困难，下面我们就公租房建设中存在的问题进行相关的讨论。
一、公租房建设中存在的问题
武汉市目前总人口有1170余万人，符合申请公租房的人口有200余万人。按照每人20平方米的需求计算，未来五年需要4000万平方米的公租房。因此武汉十二五规划指出：未来3年由政府投资和提供相关优惠及配套政策，分别在主城和郊区区县规划21个大型聚居区，各建2000万平方米公共租赁住房。
（一）公租房建设的资金困境
资金问题作为公租房建设的重中之重，理当是我们讨论的首要问题。武汉市未来三年公租房总建设规模为4000万平方米左右，共提供60万套左右住房。从量来说4000万平方米，如果土地资金不算，建筑房子是2000多元/平方米，加上400元/平方米装修费，公租房的成本会到2600元—2700元/平方米，如果留点余地，4000万平方米共需投入约1200亿。而根据武汉市统计年鉴，在公租房计划确定的前一年即2009年，武汉市地方财政收入1165.7亿元，而武汉的社会保障财政支出为213.7亿元。
1、财政资金筹集压力大
如此大规模建设公租房，资金难以平衡，自然会使地方财政有不堪重负的资金筹集压力，而且公租房建设又属于公益项目，不仅地方财力有限，银行贷款也很难，无法回收成本。
2、投入产出难以平衡。
社会资本具有逐利性，公租房作为公益产品，租金低廉，与市场化开发形成冲突，投资回报率低，难以吸引社会资金投入。若单靠政府投入，又无法满足融资需求，公租房的建设进度难以保证。能不能解决筹资难题按时保量的提供建设资金，是公租房建设能否成功的关键点。
（二）公租房建设用地需求难以满足
稀缺的土地资源不但是公租房建设的根本，而且还和地方政府的财政来源密不可分。在保障性住房建设数量不断加大的今天，如果不能保障土地的供应，那么公租房就会陷入“巧妇难为无米之炊”的境地，从而不能保障公租房及时保量的完工交房。武汉市的4000万平方米公租房项目需要约6万亩的土地如此大规模的可征地以及相伴的征地费用，对于负责行使城市土地使用权益的地方政府来说难度不小。如何解决如此多的建设用地需求，关系到公租房能不能成功开建。
（三）配租标准难以制定
由于公租房的建设数量毕竟有限，如何在众多家庭中进行配租，对于体现该制度的公平性尤为重要。在住房保障申请范围涵盖面上如果规定得过于宽泛，一方面使不具备条件的人获得了公租房，政府投入的巨资起不到解危济困的作用。另一方面也重复了计划经济时代的福利分房制度，造成过重的政府财政压力。但也不能为了减轻政府财政压力，而将保障范围界定得过于狭小，将需要保障的对象推向市场来解决，无法解决大部分低收入家庭的住房问题，使住房保障无法落到实处。所以这里，合理的保障范围指的是除了能够通过个人收入解决住房问题的群体外，其他所有存在住房困难但凭借个人收入又解决不了住房问题的群体，都应该属于住房保障的范围。为了使制度可行且具有现实操作性，公租房的保障范围可以分阶段的放开，逐步扩大。
（四）租金标准如何兼顾公平与合理
公租房的租金价格应与广大中低收入群体的经济能力相适应。公租房毕竟属于福利保障产品，租金过高又会使得居民的经济可承受性受到考验，使得公租房束之高阁，无人问津。而过低就会有沦为廉租房的嫌疑，无法维持稳定收益来确保公租房的基本建设和维护的各项费用。因此设定合理的租金定价机制尤为必要。
二，武汉市公租房建设的解决措施
（一）创新融资模式
1、1+3融资模式
对于武汉公租房的融资难题，武汉创新性的提出了1+3的融资模式。其中“1”就是政府投入400亿，包括三方面来源，一是现在中央政府大力支持保障房，3年内中央政府给武汉公租房的投入补助会达到100亿；二是武汉政府要付出200亿，这是现金流；三是部分小区内商业配套土地有上百亿的收入。这400亿是完全可以落实的。其余800亿则通过银行贷款、保险融通、基金融资、政府债券等方式进行筹集，这部分钱主要以建成的公租房为抵押，通过收取租金，配套商业设施，到期后的成本价转让三个方面的途径进行还本付息，这也就是“1+3”模式中的“3”。
2、开征房产税
房产税能有效的填补租赁型保障房资金缺口。按照2011年基数计算，房产税的开征可提高地方财政所得约3000亿，占地方财政收入的9.20%。另一方面，从财政支出看，3000亿的房产税可以用于地方政府的保障性住房建设，特别是租赁型保障房。目前保障房建设进展缓慢的主要障碍是地方财政压力过大，积极性不足。房产税的改革带来地方财政收入的增加能够缓解这一矛盾，同时“保障房+房产税”的组合型政策能够更有效的促进房地产市场的健康发展。
（二）以夹心层为基准，细化配租标准
为了如更好地保障夹心层利益，防止不符合标准人群骗租。目前武汉市已经出台《武汉市公共租赁住房管理暂行办法》，规定了严格的准入与退出机制。但是，为了公租房长期公平合理的分配，这就需要在以后的公租房管理中做到以下几点：
一是要在确定申请住户标准条件的基础上严格把关，并将申请者的名单进行公示接受社会监督，保证申请和审查过程的透明度和公平性，最大限度地排除不合格的申请者。
二是明确申请者提供虚假证明资料的责任，并规定亲属和社会关系人员故意造假的承担连带责任。对弄虚作假者进行严厉惩罚，如5年内不得申请保障性住房、记入银行诚信记录限制资金信贷等措施。
三是规定强制退出制度。不具备公租房承租条件或违反公租房使用规定的住户拒不退出的，由银行部门进行资金冻结，也可以申请法院强制执行，也可由住房保障部门处以加倍租金的罚款。
（三）租金定制需多方考虑
由于租住公租房的都是收入比较低的人群，因此公租房的定价一方面关系到低收入人群能不能住的起公租房，另一方面关系到公租房的入住率。目前武汉市的公租房定价标准为原则上不超过同地段商品房租价的60%。
2012年3月，武汉市首批公租房住户已搬进南湖新城公租房小区。在此次供应的913套公租房中，仅有270套住上了租户，还有640多套无人问津。而造成入住率不高的主要原因就是公租房的租金过高。
为了做到租金定制合理应做到以下几点：一是以市场租金价格为主，政府指导价格为辅，来确定合理的租金。既不能租金过低影响租赁市场的发展，也不能过高限，而限制了公租房的承租效率。是对不同区位、不同价值的公租房，实行阶梯式的标准租金。使经济承受能力不同的承租者自行选择需要的公租房。总而言之，公租房租金定价要既充分保障居民对公租房的经济承受性，避免出现资源浪费，偏离住房保障的社会目标，又要适度干预市场，引导租赁市场平衡有效地发展。
（作者单位：湖北大学知行学院）