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2005年：重庆地产是健康的
重庆地产：今年以来，中央政府对全国房地产市场的宏观调控明显加强，先后实行了“二次加息”、“国8条”等政策，你认为这些政策对重庆地产市场的影响体现在哪几个方面?
任宏：中央宏观调控政策对重庆地产行业的影响可以从两个方面来说。一个方面是对房地产市场的影响。这些“房产新政”刚出台的时候，由于购房者买房投资的心理预期减少，造成商品房销售量下降，与去年同期相比，除了个别品质比较好的楼盘之外，大部分楼盘的销售量都下降了一半左右。但到了7、8两月，商品房的成交面积开始逐步恢复，购房者的信心有所恢复。重庆房地产市场对调控政策的反应趋于平和。
另外一个方面就是对房地产企业自身的影响。由于销售量在短期内急剧下降，资金回笼速度减缓，造成部分开发商的资金流动受阻。同时由于加息等加强了对银行信贷的控制，这也在一定程度上影响了开发商资金流动。但总的来说，这种困难是暂时的，随着市场对于宏观调控趋于平和，企业的资金流动情况将逐渐得到改善。
总的来说，在2005年，重庆房地产市场对于国家宏观调控政策的反应经过了一个由急剧波动到平稳发展的过程。到了下半年，市场交易量开始有所上升，总体态势良好。
重庆地产：日前，国家统计局发布消息称，2005年重庆商品房的空置面积全国第四。同时，重庆统计局也曾发布消息说，我市房地产开发结构仍然不尽合理，存在有效供求不足的问题。你是如何看待这一问题的?
任宏：这是一个暂时现象。造成这种情况的原因是因为在2004年，重庆房地产市场出现前所未有的火爆局面，商品房价格上涨，销售量上升，这种局面就促使一些房地产开发商进一步加大投入，兴建更多的楼盘。比如象华宇、金科等企业就在2004年投入开发了自己新的楼盘。等到了2005年，这些新开发的楼盘完成建设投入市场的时候，恰好遇到了国家加强宏观调控，市场急剧变化这一特殊情况，出现空置也就在情理之中了。但这些楼盘本身是企业在对房地产市场进行前期市场调查的基础上才投入开发的，本身有着一定的市场定位，随着市场的逐渐稳定，这些楼盘将最终找到自己的买主。
重庆地产：有很大一部分舆论和市民认为目前重庆的房价仍有虚高的嫌疑，你认为通过2005年的宏观调控，重庆市目前的房价是否处于合理的位置?
任宏：首先要明确一个问题，经济活跃，房地产的投资才会加大，也才有泡沫产生。上海、北京等地的情况正好就反映了这个问题，外来的大量购房者拉高了当地的房价。国家宏观调控的主要目的就是要整顿长江三角洲、北京这些地方的房地产市场就重庆的房地产市场来说，购房主体是本地居民，外来投资对房价的影响并不明显。另一个方面，重庆城市的发展是组团式、多中心的结构，地理条件决定了一个楼盘的影响力只能集中在某个区域内，房价也就不大可能超出这个区域，在这种情况下就形成了一种区域格局的发展优势，很难形成一个垄断性的格局。外来企业可以确定自己的主攻方向，进而占据某个地区。所以，市场发育状况决定了重庆房价本身就处在一个比较合理的位置，再加上宏观政策的这么一挤，泡沫就更少了。就我的观点而言，重庆房地产市场不存在泡沫。
至于说重庆房价高的问题，我认为这是经济发展所带来的必然现象。重庆作为西部的龙头城市，直辖以来经济一直高速发展，经济活跃，投资增加，楼盘设计水平得到一定程度提升，附属设施和功能也有所提升，这些因素导致成本增加，房价自然有所上升。
重庆地产：有人认为，房地产市场的走势存在一个地方政府与中央博弈的问题，地方政府希望通过土地增值来获得更多的财政资金，中央则要防止房价上涨不受控制，产生房地产泡沫。你如何看待地方政府与中央博弈这个观点?
任宏：我不同意这个观点，地方政府与中央不是一种博弈的关系，而是一种共生的关系。中央政府是站在宏观的角度，从保证整个国民经济健康发展的目的来进行宏观调控的。而地方政府则要保证一个地方经济的健康。地方必须服从中央，这是一个常识性问题。如果没有中央的宏观保证，地方经济是不可能得到发展的。从2005年重庆房地产市场发展情况来说，在中央出台了宏观调控政策之后，重庆市政府立即出台了《重庆市人民政府关于做好稳定住房价格工作促进房地产市场健康发展的通知》，提出了11条措施，既很好的贯彻了中央的政策，也保证了地方经济的发展。一句话，正是中央和地方的双重政策保障，2005年的重庆房地产市场才保持了一个健康发展的状态。
2006年：多元化、全国化的重庆地产
重庆地产：正如很多人所说，重庆地产行业的发展有着土地资源丰富、市场潜力巨大、自然环境优美的优势。能否请你预测一下，2006年重庆地产行业发展的趋势?
任宏：我认为在2006年，重庆的房地产行业的发展将会出现一个多元化、全国化的趋势。多元化一方面是指企业多元化。我预计重庆地产行业将会出现几个大的龙头企业，它们将构成重庆地产的第一军团。另一方面，多元化也是指重庆的楼盘设计和规划将会出现多种形式。重庆是一个三维城市，山水城市的布局决定了开发商只能因地制宜，设计出各自不同，具有强烈个性的楼盘出来。类似高山流水、观山水这样与自然相融合的楼盘将成为一大卖点。
就全国化而言，随着重庆重庆经济的飞速发展，国内一些知名地产企业如上海绿地、天津融创、联想融科置地、阳光100等都在重庆拿下大盘。重庆地产市场已经改变了以本地企业为主的格局，成了全国地产商热捧的地方。另一方面，重庆的地产企业完全可以在这股潮流中走出重庆，走向全国，打造一个全国性的地产大企业。
随着重庆地产市场的全国化，楼盘品质将会迎来一个升级的热潮。来自全国的开发商和来自全国的购房者，必然要对市场提出更高的要求，楼盘的设计水平、附属设施、管理水平等等都将得到一定程度的提升。
重庆地产：从目前重庆地产市场来看，重庆房价仍然处于稳定状态，你也发表过“重庆房价不会垮”的观点，那你认为，2006年重庆房价是否依然会继续上涨?若上涨，会有多大幅度?
任宏：上涨是一定的，楼盘品质升级必然增加开发成本，价格上涨的幅度估计在5％到10％左右。
重庆地产：地产行业需要大量的资金支撑，目前有大量外行企业蜂拥地产行业的趋势，你认为重庆地产的投资结构是否合理?2006年地产投资结构是否会有更大的变化?
任宏：外行企业进入地产行业这是一个并不合理的现象。大量资金进入地产行业，必然会影响其他行业的资金投入，带来其他行业的空心化问题。一旦地产行业因为泡沫问题出现全行业下滑，对整个经济的打击将是致命的。前一段时间香港经济发展中出现的停滞问题就 是因为这个原因。这是我们现有的投资结构不太合理的地方，也是需要改进的地方。我估计，在2006年，政府的调控政策也会集中在如何改善投资结构这个方面。
重庆地产：房地产行业已经成为重庆新的一个支柱产业，你认为房地产行业对本地经济的贡献体现在哪些方面?
任宏：目前，重庆经济是靠投资来拉动的，房地产行业的发展可以带动其他诸如建材、设计、装修、管理服务等行业的发展。在我看来，房地产行业对重庆经济增长的贡献至少在20％以上。
根据现代社会发展的理论，社会经济的稳定健康发展，需要一个数量庞大的中产阶级来支撑，而衡量个人资产多少的一个重要条件就是拥有房产的数量。在美国，70％的个人资产都是通过房产的形式来体现的。房地产行业的发展，将有助于社会中产阶级的形成。这个阶层一旦形成，一方面会进一步促进社会稳定，保证经济的健康运行，同时，这个阶层本身就拥有很强的消费能力，对社会其他行业的增加影响力巨大。目前，重庆正在逐步进入社会转型的这个时期。我认为，这个方面才是地产行业的发展对于经济发展做出的最大贡献。
地产并非暴利
重庆地产：对于业界一直争论不休的房地产暴利问题，认为房地产行业算不算暴利行业?
任宏：判断一个地方的房地产是否有暴利，首先要认识泡沫和暴利的关系。泡沫和暴利相伴相生，泡沫大，暴利就存在。首先，泡沫是暴利存在的必要条件，当泡沫资产达到社会总资产的较大比重时，恶性泡沫才会产生，暴利也才会出现。我国的房地产泡沫是局部性的，并且这些地区的泡沫尚处在可控的范围内。虽然我国房地产行业存在产业链条不完善的问题，但并不能就此断言房地产就是暴利行业。
房地产产业链条的不完善，主要体现在开发商与农民、拆迁者、购房者之间的收益分配不平衡。收集的过度集中，出现了财富小集团，其他参与房地产生产人员的收入并没有与房地产总体财富增长保持同步，与最高收入层的差距有扩大之势，这就给人一种错觉，房地产是暴利行业，是制造财富差距的行业。
重庆地产：经过10多年的发展，重庆本地的房地产开发商也具备了一定的实力，你认为重庆房地产开发、施工、中介等企业在哪些方面还存在不足?
任宏：与东部发达城市相比，重庆房地产起步较晚，开发水平与别人还有相当大的差距。重庆的房地产企业需要摆正自己的位置，目前最需要做的就是练好内功，提高开发水平，就是与成都相比，重庆的楼盘在文化底蕴、建筑园林的精细程度上，都有一定的差距。
重庆的房地产企业起步较晚，个头都较小，大都还很稚嫩，研发能力还有很大的欠缺。不少房地产商都是靠学习别人的东西，然后回来仿制，真正自己研发出来的很少。重庆仍需要厚积薄发。重庆地产行业是一个新兴的行业，需要给它时间，同时也需要政府的扶持才能实现健康成长。
重庆地产：今年以来，中央政府对全国房地产市场的宏观调控明显加强，先后实行了“二次加息”、“国8条”等政策，你认为这些政策对重庆地产市场的影响体现在哪几个方面?
任宏：中央宏观调控政策对重庆地产行业的影响可以从两个方面来说。一个方面是对房地产市场的影响。这些“房产新政”刚出台的时候，由于购房者买房投资的心理预期减少，造成商品房销售量下降，与去年同期相比，除了个别品质比较好的楼盘之外，大部分楼盘的销售量都下降了一半左右。但到了7、8两月，商品房的成交面积开始逐步恢复，购房者的信心有所恢复。重庆房地产市场对调控政策的反应趋于平和。
另外一个方面就是对房地产企业自身的影响。由于销售量在短期内急剧下降，资金回笼速度减缓，造成部分开发商的资金流动受阻。同时由于加息等加强了对银行信贷的控制，这也在一定程度上影响了开发商资金流动。但总的来说，这种困难是暂时的，随着市场对于宏观调控趋于平和，企业的资金流动情况将逐渐得到改善。
总的来说，在2005年，重庆房地产市场对于国家宏观调控政策的反应经过了一个由急剧波动到平稳发展的过程。到了下半年，市场交易量开始有所上升，总体态势良好。
重庆地产：日前，国家统计局发布消息称，2005年重庆商品房的空置面积全国第四。同时，重庆统计局也曾发布消息说，我市房地产开发结构仍然不尽合理，存在有效供求不足的问题。你是如何看待这一问题的?
任宏：这是一个暂时现象。造成这种情况的原因是因为在2004年，重庆房地产市场出现前所未有的火爆局面，商品房价格上涨，销售量上升，这种局面就促使一些房地产开发商进一步加大投入，兴建更多的楼盘。比如象华宇、金科等企业就在2004年投入开发了自己新的楼盘。等到了2005年，这些新开发的楼盘完成建设投入市场的时候，恰好遇到了国家加强宏观调控，市场急剧变化这一特殊情况，出现空置也就在情理之中了。但这些楼盘本身是企业在对房地产市场进行前期市场调查的基础上才投入开发的，本身有着一定的市场定位，随着市场的逐渐稳定，这些楼盘将最终找到自己的买主。
重庆地产：有很大一部分舆论和市民认为目前重庆的房价仍有虚高的嫌疑，你认为通过2005年的宏观调控，重庆市目前的房价是否处于合理的位置?
任宏：首先要明确一个问题，经济活跃，房地产的投资才会加大，也才有泡沫产生。上海、北京等地的情况正好就反映了这个问题，外来的大量购房者拉高了当地的房价。国家宏观调控的主要目的就是要整顿长江三角洲、北京这些地方的房地产市场就重庆的房地产市场来说，购房主体是本地居民，外来投资对房价的影响并不明显。另一个方面，重庆城市的发展是组团式、多中心的结构，地理条件决定了一个楼盘的影响力只能集中在某个区域内，房价也就不大可能超出这个区域，在这种情况下就形成了一种区域格局的发展优势，很难形成一个垄断性的格局。外来企业可以确定自己的主攻方向，进而占据某个地区。所以，市场发育状况决定了重庆房价本身就处在一个比较合理的位置，再加上宏观政策的这么一挤，泡沫就更少了。就我的观点而言，重庆房地产市场不存在泡沫。
至于说重庆房价高的问题，我认为这是经济发展所带来的必然现象。重庆作为西部的龙头城市，直辖以来经济一直高速发展，经济活跃，投资增加，楼盘设计水平得到一定程度提升，附属设施和功能也有所提升，这些因素导致成本增加，房价自然有所上升。
重庆地产：有人认为，房地产市场的走势存在一个地方政府与中央博弈的问题，地方政府希望通过土地增值来获得更多的财政资金，中央则要防止房价上涨不受控制，产生房地产泡沫。你如何看待地方政府与中央博弈这个观点?
任宏：我不同意这个观点，地方政府与中央不是一种博弈的关系，而是一种共生的关系。中央政府是站在宏观的角度，从保证整个国民经济健康发展的目的来进行宏观调控的。而地方政府则要保证一个地方经济的健康。地方必须服从中央，这是一个常识性问题。如果没有中央的宏观保证，地方经济是不可能得到发展的。从2005年重庆房地产市场发展情况来说，在中央出台了宏观调控政策之后，重庆市政府立即出台了《重庆市人民政府关于做好稳定住房价格工作促进房地产市场健康发展的通知》，提出了11条措施，既很好的贯彻了中央的政策，也保证了地方经济的发展。一句话，正是中央和地方的双重政策保障，2005年的重庆房地产市场才保持了一个健康发展的状态。
2006年：多元化、全国化的重庆地产
重庆地产：正如很多人所说，重庆地产行业的发展有着土地资源丰富、市场潜力巨大、自然环境优美的优势。能否请你预测一下，2006年重庆地产行业发展的趋势?
任宏：我认为在2006年，重庆的房地产行业的发展将会出现一个多元化、全国化的趋势。多元化一方面是指企业多元化。我预计重庆地产行业将会出现几个大的龙头企业，它们将构成重庆地产的第一军团。另一方面，多元化也是指重庆的楼盘设计和规划将会出现多种形式。重庆是一个三维城市，山水城市的布局决定了开发商只能因地制宜，设计出各自不同，具有强烈个性的楼盘出来。类似高山流水、观山水这样与自然相融合的楼盘将成为一大卖点。
就全国化而言，随着重庆重庆经济的飞速发展，国内一些知名地产企业如上海绿地、天津融创、联想融科置地、阳光100等都在重庆拿下大盘。重庆地产市场已经改变了以本地企业为主的格局，成了全国地产商热捧的地方。另一方面，重庆的地产企业完全可以在这股潮流中走出重庆，走向全国，打造一个全国性的地产大企业。
随着重庆地产市场的全国化，楼盘品质将会迎来一个升级的热潮。来自全国的开发商和来自全国的购房者，必然要对市场提出更高的要求，楼盘的设计水平、附属设施、管理水平等等都将得到一定程度的提升。
重庆地产：从目前重庆地产市场来看，重庆房价仍然处于稳定状态，你也发表过“重庆房价不会垮”的观点，那你认为，2006年重庆房价是否依然会继续上涨?若上涨，会有多大幅度?
任宏：上涨是一定的，楼盘品质升级必然增加开发成本，价格上涨的幅度估计在5％到10％左右。
重庆地产：地产行业需要大量的资金支撑，目前有大量外行企业蜂拥地产行业的趋势，你认为重庆地产的投资结构是否合理?2006年地产投资结构是否会有更大的变化?
任宏：外行企业进入地产行业这是一个并不合理的现象。大量资金进入地产行业，必然会影响其他行业的资金投入，带来其他行业的空心化问题。一旦地产行业因为泡沫问题出现全行业下滑，对整个经济的打击将是致命的。前一段时间香港经济发展中出现的停滞问题就 是因为这个原因。这是我们现有的投资结构不太合理的地方，也是需要改进的地方。我估计，在2006年，政府的调控政策也会集中在如何改善投资结构这个方面。
重庆地产：房地产行业已经成为重庆新的一个支柱产业，你认为房地产行业对本地经济的贡献体现在哪些方面?
任宏：目前，重庆经济是靠投资来拉动的，房地产行业的发展可以带动其他诸如建材、设计、装修、管理服务等行业的发展。在我看来，房地产行业对重庆经济增长的贡献至少在20％以上。
根据现代社会发展的理论，社会经济的稳定健康发展，需要一个数量庞大的中产阶级来支撑，而衡量个人资产多少的一个重要条件就是拥有房产的数量。在美国，70％的个人资产都是通过房产的形式来体现的。房地产行业的发展，将有助于社会中产阶级的形成。这个阶层一旦形成，一方面会进一步促进社会稳定，保证经济的健康运行，同时，这个阶层本身就拥有很强的消费能力，对社会其他行业的增加影响力巨大。目前，重庆正在逐步进入社会转型的这个时期。我认为，这个方面才是地产行业的发展对于经济发展做出的最大贡献。
地产并非暴利
重庆地产：对于业界一直争论不休的房地产暴利问题，认为房地产行业算不算暴利行业?
任宏：判断一个地方的房地产是否有暴利，首先要认识泡沫和暴利的关系。泡沫和暴利相伴相生，泡沫大，暴利就存在。首先，泡沫是暴利存在的必要条件，当泡沫资产达到社会总资产的较大比重时，恶性泡沫才会产生，暴利也才会出现。我国的房地产泡沫是局部性的，并且这些地区的泡沫尚处在可控的范围内。虽然我国房地产行业存在产业链条不完善的问题，但并不能就此断言房地产就是暴利行业。
房地产产业链条的不完善，主要体现在开发商与农民、拆迁者、购房者之间的收益分配不平衡。收集的过度集中，出现了财富小集团，其他参与房地产生产人员的收入并没有与房地产总体财富增长保持同步，与最高收入层的差距有扩大之势，这就给人一种错觉，房地产是暴利行业，是制造财富差距的行业。
重庆地产：经过10多年的发展，重庆本地的房地产开发商也具备了一定的实力，你认为重庆房地产开发、施工、中介等企业在哪些方面还存在不足?
任宏：与东部发达城市相比，重庆房地产起步较晚，开发水平与别人还有相当大的差距。重庆的房地产企业需要摆正自己的位置，目前最需要做的就是练好内功，提高开发水平，就是与成都相比，重庆的楼盘在文化底蕴、建筑园林的精细程度上，都有一定的差距。
重庆的房地产企业起步较晚，个头都较小，大都还很稚嫩，研发能力还有很大的欠缺。不少房地产商都是靠学习别人的东西，然后回来仿制，真正自己研发出来的很少。重庆仍需要厚积薄发。重庆地产行业是一个新兴的行业，需要给它时间，同时也需要政府的扶持才能实现健康成长。