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“锦江之星”诞生的历史背景
1997年2月，中国第一家连锁经营的新型经济型旅馆“锦江之星”在上海创立，标志了完整意义上的新型经济型旅馆业已在中国诞生。虽说中国经济型旅馆管理方式与国际接轨是迟早的事，但究其产生的历史背景和10年来在全国范围的超常发展，给人们的启示是极其深刻的。
1 用低星级酒店的平均出租率来判断我国经济型旅馆的市场供需关系的思路过于简单。1993－1997年，我国低星级酒店已出现5年的平均出租率和平均房价连续下滑趋势，至1997年，全国一、二星级酒店出租率分别为48.61％、52.69％；可供出租房平均房价(RevPAR)分别为60元／间／天、84元／间／天。在全国范围内，低星级酒店市场出现全面经营亏损已成为不争的事实。面对如此的业态，当时的理论界已给出明确的诊断结论：中国的低星级酒店已经出现了严重的“过剩”现象。在当时的市场条件下，我国无大规模发展新型经济型旅馆的必要，反对意见来自四面八方。为最终认定我国大规模发展经济型旅馆的必要性问题，“锦江之星”组织了一次全国范围的饭店业态和市场状况的调查，最终形成了《1997年经济型旅馆市场调查报告》。报告认为，根据我国饭店业的实际情况，以低星级酒店的平均出租率来判断我国经济型饭店的市场供需状况的思路过于简单。
2 悖论引出的统计结构框架的合理性问题。行业统计和行业标准对行业实践应能起到积极的指导作用，统计数据要能真实反映行业实际情况。我国现行的旅游饭店(星级酒店)和社会旅馆、个体旅馆的分类方法是从历史演变过来的，其中“涉外”限制是历史上区分旅游饭店(主体是星级酒店)与社会旅馆、个体旅馆的界限。我国旅游饭店实行的是星级管理标准。但随着我国改革开放的深入，为同国际接轨，我国目前已经取消了“涉外”限制。这样，区分旅游饭店和社会饭店、个体旅馆界限必然模糊起来。从实际情况看，我国中低档旅游饭店(一、二星级酒店)与社会旅馆、个体旅馆之间既不存在饭店规模、设备设施等级上的差别，也不存在房价档次上的等级区分，这种划分只是为了适应历史遗留的行政管辖制度。这样的统计分类方法显然不利于准确反映我国当前饭店业的实际状态。以低星级酒店的出租率来判断经济型酒店市场的供需关系的思路也是不合逻辑的。以1999年为例(国家旅游局在《1999年中国旅游业统计公报》中首次公布国内旅游住宿设施抽样调查结果)，整个星级酒店客房总量仅占我国饭店客房总数的9.73％(其中一、二星级酒店客房总量为21万间，占我国饭店客房总量的4.00％)；社会旅馆、个体旅馆客房总量占我国饭店客房总数的83.51％，也就是说，以不足我国饭店客房总数4.00％的低星级饭店出租率来给我国经济型旅馆的市场供需状况下结论的做法是不科学的。且锦江之星的《1997年经济型旅馆市场调查报告》已发现，在社会旅馆、个体旅馆中，至少有50％以上的旅馆，其设备、设施符合或可以改造为一、二星级标准的酒店。这样，社会旅馆、个体旅馆与一、二星级酒店之间客源的相互转移、统计数据相互渗透问题，必然应成为我们分析中低档饭店市场供需关系不容忽视的重要因素。
从另一角度看，1997－2006年期间，尤其2002年以后的4年间，新型经济型连锁经营旅馆在全国迅速发展。从上海情况看，2006年上海已有新型经济型连锁经营旅馆45－48家，新增客房8650-8750间，其规模等于1997年上海一、二星级酒店客房的总量，然而其出租率仍保持在92％水平，且各项业绩指标均远远高于国际同类旅馆的水平。可见新型经济型连锁经营旅馆在上海仍有很大的发展空间。而2006年上海低星级酒店经营业绩依然很差，一、二星级酒店的出租率分别为52.55％，59.84％。(详见下页表)一、二星级酒店出租率过低问题显然不是市场环境、供需关系引起的，我们必须从管理上找原因、寻出路。
从统计数据看，传统经营管理方式的中低档星级酒店向新型经济型旅馆转换已大势所趋，不可逆转。当前新型经济型旅馆中，占5l％比例的新型经济型酒店就是从旧酒店改造过来的(改造物业占36％，新建物业占13％)。
发展我国新型经济型旅馆的重心
我国新型经济型连锁经营旅馆在中低档星级酒店经营很不景气的市场条件下异军突起的原因是极其复杂的，但发展的关键在管理。
1 低房价政策要有内部管理支持。低房价政策必须要有管理手段的支持。从投资方面分析，只有合理的收益才能保证业主对饭店物业投资的积极性。过去的问题是，我国绝大多数中、低档星级酒店的投资规划和筹建方式很不专业，项目筹建人员往往缺乏项目管理经验，他们总是把投资规划和项目筹建失误造成的经济损失视为个人取得管理经验支付的“学费”。其实这样的“学费”不仅代价太高，而且也使得酒店筹建期过长。同时，因项目规划失误造成物业虚投和功能虚设等现象造成的资金浪费，远不是后来的经营管理者依靠创造更多的经营利润可以弥补的。1997年前后，全国中低档星级酒店项目投资虚增比例估计在20-30％，如国际上经济型旅馆每间客房分摊旅馆总面积约在38m2以下，而我国中、低档星级酒店每间客房分摊酒店总面积在45m2以上。从另一角度看，饭店在作投资项目可行性分析时，总会把投资浪费或虚投虚设造成的建设项目资金虚增部分，通过理想化的经营预算方案从房价上转移出去(转嫁给顾客)，而现在顾客的消费经验越来越成熟，没有内部管理支持的低房价政策，必然要陷入“价格战”的泥潭，就国情而言，我国中低档饭店旅客对房价十分敏感，商务旅客又受企、事业单位出差报销制度的限制，低房价对拉动出租率效果明显。这使得绝大多数中、低档星级酒店在经营起点上就不能自拔。
以上海为例，1997年上海低星级酒店的可供出租房平均房价(RevPAR)已经过低，一星级可供出租房平均房价为94元、二星级为151元；而酒店给顾客的平均房价，从性价比分析，还是显得过高，一星级为179元(平均出租率52.55％)、二星级为253元(平均出租率59.84％)，相对当时普遍过商。一旦酒店的三项成本(管理成本、人工成本、原料成本)不能从房价中转移出去，必然造成低星级酒店行业的全面经营亏损。
2 有效压缩管理成本、人工成本事关管理制度创新。在传统管理模式下，中、低档星级饭店普遍存在部门设置过多、作业流程设计不合理现象，它造成酒店大量的人力、物力浪费。我国第一家新型经济型“锦江之星”旅馆&--开始就从商业模式、管理制度设计、业务流程再造方面着手，解决传统中、低档饭店普遍存在的管理制度障碍问题。1997年前后，世界管理革新思潮高涨，这对我国推行管理制度改革、管理创新极为有利。众所周知，当时世界范围内的“流程再造运动”已成气候，“流程再造运动”决计要对传统的管理方式进行“推倒重来”的改造。1998年，最为著名的管理大师德鲁克在《福布斯》杂志上发表了“管理的新范式”一文，列举了管理旧范式的7个错误假设，在美国管理学界引起很大的震动。文中德鲁克批判了以往管理界普遍认同的“企业应该具有，或必须具有一种唯一正确(right)的组织形式”的观点，提出了“管理学界要学会寻找、发展和检验适合有关任务的组织形式”的新理论。沿着上述思路，世界范围的企业改革的革命运动拉开了序幕。全面的管理改革变得这样理所当然!
实施低房价政策，必然会受到“三项成本”的限制。具体说，酒店“三项成本”中，“原料成本”跟着物价走，削减原料成本最终会损害消费者的利益，影响旅馆产品的性价比；“人工成本”削减主要应通过流程再造来实现，简单的人工成本压缩措施会伤及员工和顾客的利益；这样，大规模成本压缩政策的重心应放在“管理成本”削减方面。而有效的管理成本压缩事关管理制度创新，即要通过削减部门和管理层次，重构管理流程来实现管理成本的有效压缩。
我国第一家新型经济型旅馆“锦江之星”从一开始就实施低房价政策，1997年把房价定在158元，既表现了企业很高的社会责任，又响应了政府“拉动内需”、“促进就业”、“实现千百万人游上海”的号召。虽说当时制定低房价政策仅是市场限制条件下的一种被动、无奈的管理选择，但从实践效果看，当初设想的高出租率、低房价经营管理政策，确实使“锦江之星”一路走得更加平稳。半年后全国第一家新型经济型旅馆“锦江之星”的平均出租率已超出100％，改革效果显著。
1997年2月，中国第一家连锁经营的新型经济型旅馆“锦江之星”在上海创立，标志了完整意义上的新型经济型旅馆业已在中国诞生。虽说中国经济型旅馆管理方式与国际接轨是迟早的事，但究其产生的历史背景和10年来在全国范围的超常发展，给人们的启示是极其深刻的。
1 用低星级酒店的平均出租率来判断我国经济型旅馆的市场供需关系的思路过于简单。1993－1997年，我国低星级酒店已出现5年的平均出租率和平均房价连续下滑趋势，至1997年，全国一、二星级酒店出租率分别为48.61％、52.69％；可供出租房平均房价(RevPAR)分别为60元／间／天、84元／间／天。在全国范围内，低星级酒店市场出现全面经营亏损已成为不争的事实。面对如此的业态，当时的理论界已给出明确的诊断结论：中国的低星级酒店已经出现了严重的“过剩”现象。在当时的市场条件下，我国无大规模发展新型经济型旅馆的必要，反对意见来自四面八方。为最终认定我国大规模发展经济型旅馆的必要性问题，“锦江之星”组织了一次全国范围的饭店业态和市场状况的调查，最终形成了《1997年经济型旅馆市场调查报告》。报告认为，根据我国饭店业的实际情况，以低星级酒店的平均出租率来判断我国经济型饭店的市场供需状况的思路过于简单。
2 悖论引出的统计结构框架的合理性问题。行业统计和行业标准对行业实践应能起到积极的指导作用，统计数据要能真实反映行业实际情况。我国现行的旅游饭店(星级酒店)和社会旅馆、个体旅馆的分类方法是从历史演变过来的，其中“涉外”限制是历史上区分旅游饭店(主体是星级酒店)与社会旅馆、个体旅馆的界限。我国旅游饭店实行的是星级管理标准。但随着我国改革开放的深入，为同国际接轨，我国目前已经取消了“涉外”限制。这样，区分旅游饭店和社会饭店、个体旅馆界限必然模糊起来。从实际情况看，我国中低档旅游饭店(一、二星级酒店)与社会旅馆、个体旅馆之间既不存在饭店规模、设备设施等级上的差别，也不存在房价档次上的等级区分，这种划分只是为了适应历史遗留的行政管辖制度。这样的统计分类方法显然不利于准确反映我国当前饭店业的实际状态。以低星级酒店的出租率来判断经济型酒店市场的供需关系的思路也是不合逻辑的。以1999年为例(国家旅游局在《1999年中国旅游业统计公报》中首次公布国内旅游住宿设施抽样调查结果)，整个星级酒店客房总量仅占我国饭店客房总数的9.73％(其中一、二星级酒店客房总量为21万间，占我国饭店客房总量的4.00％)；社会旅馆、个体旅馆客房总量占我国饭店客房总数的83.51％，也就是说，以不足我国饭店客房总数4.00％的低星级饭店出租率来给我国经济型旅馆的市场供需状况下结论的做法是不科学的。且锦江之星的《1997年经济型旅馆市场调查报告》已发现，在社会旅馆、个体旅馆中，至少有50％以上的旅馆，其设备、设施符合或可以改造为一、二星级标准的酒店。这样，社会旅馆、个体旅馆与一、二星级酒店之间客源的相互转移、统计数据相互渗透问题，必然应成为我们分析中低档饭店市场供需关系不容忽视的重要因素。
从另一角度看，1997－2006年期间，尤其2002年以后的4年间，新型经济型连锁经营旅馆在全国迅速发展。从上海情况看，2006年上海已有新型经济型连锁经营旅馆45－48家，新增客房8650-8750间，其规模等于1997年上海一、二星级酒店客房的总量，然而其出租率仍保持在92％水平，且各项业绩指标均远远高于国际同类旅馆的水平。可见新型经济型连锁经营旅馆在上海仍有很大的发展空间。而2006年上海低星级酒店经营业绩依然很差，一、二星级酒店的出租率分别为52.55％，59.84％。(详见下页表)一、二星级酒店出租率过低问题显然不是市场环境、供需关系引起的，我们必须从管理上找原因、寻出路。
从统计数据看，传统经营管理方式的中低档星级酒店向新型经济型旅馆转换已大势所趋，不可逆转。当前新型经济型旅馆中，占5l％比例的新型经济型酒店就是从旧酒店改造过来的(改造物业占36％，新建物业占13％)。
发展我国新型经济型旅馆的重心
我国新型经济型连锁经营旅馆在中低档星级酒店经营很不景气的市场条件下异军突起的原因是极其复杂的，但发展的关键在管理。
1 低房价政策要有内部管理支持。低房价政策必须要有管理手段的支持。从投资方面分析，只有合理的收益才能保证业主对饭店物业投资的积极性。过去的问题是，我国绝大多数中、低档星级酒店的投资规划和筹建方式很不专业，项目筹建人员往往缺乏项目管理经验，他们总是把投资规划和项目筹建失误造成的经济损失视为个人取得管理经验支付的“学费”。其实这样的“学费”不仅代价太高，而且也使得酒店筹建期过长。同时，因项目规划失误造成物业虚投和功能虚设等现象造成的资金浪费，远不是后来的经营管理者依靠创造更多的经营利润可以弥补的。1997年前后，全国中低档星级酒店项目投资虚增比例估计在20-30％，如国际上经济型旅馆每间客房分摊旅馆总面积约在38m2以下，而我国中、低档星级酒店每间客房分摊酒店总面积在45m2以上。从另一角度看，饭店在作投资项目可行性分析时，总会把投资浪费或虚投虚设造成的建设项目资金虚增部分，通过理想化的经营预算方案从房价上转移出去(转嫁给顾客)，而现在顾客的消费经验越来越成熟，没有内部管理支持的低房价政策，必然要陷入“价格战”的泥潭，就国情而言，我国中低档饭店旅客对房价十分敏感，商务旅客又受企、事业单位出差报销制度的限制，低房价对拉动出租率效果明显。这使得绝大多数中、低档星级酒店在经营起点上就不能自拔。
以上海为例，1997年上海低星级酒店的可供出租房平均房价(RevPAR)已经过低，一星级可供出租房平均房价为94元、二星级为151元；而酒店给顾客的平均房价，从性价比分析，还是显得过高，一星级为179元(平均出租率52.55％)、二星级为253元(平均出租率59.84％)，相对当时普遍过商。一旦酒店的三项成本(管理成本、人工成本、原料成本)不能从房价中转移出去，必然造成低星级酒店行业的全面经营亏损。
2 有效压缩管理成本、人工成本事关管理制度创新。在传统管理模式下，中、低档星级饭店普遍存在部门设置过多、作业流程设计不合理现象，它造成酒店大量的人力、物力浪费。我国第一家新型经济型“锦江之星”旅馆&--开始就从商业模式、管理制度设计、业务流程再造方面着手，解决传统中、低档饭店普遍存在的管理制度障碍问题。1997年前后，世界管理革新思潮高涨，这对我国推行管理制度改革、管理创新极为有利。众所周知，当时世界范围内的“流程再造运动”已成气候，“流程再造运动”决计要对传统的管理方式进行“推倒重来”的改造。1998年，最为著名的管理大师德鲁克在《福布斯》杂志上发表了“管理的新范式”一文，列举了管理旧范式的7个错误假设，在美国管理学界引起很大的震动。文中德鲁克批判了以往管理界普遍认同的“企业应该具有，或必须具有一种唯一正确(right)的组织形式”的观点，提出了“管理学界要学会寻找、发展和检验适合有关任务的组织形式”的新理论。沿着上述思路，世界范围的企业改革的革命运动拉开了序幕。全面的管理改革变得这样理所当然!
实施低房价政策，必然会受到“三项成本”的限制。具体说，酒店“三项成本”中，“原料成本”跟着物价走，削减原料成本最终会损害消费者的利益，影响旅馆产品的性价比；“人工成本”削减主要应通过流程再造来实现，简单的人工成本压缩措施会伤及员工和顾客的利益；这样，大规模成本压缩政策的重心应放在“管理成本”削减方面。而有效的管理成本压缩事关管理制度创新，即要通过削减部门和管理层次，重构管理流程来实现管理成本的有效压缩。
我国第一家新型经济型旅馆“锦江之星”从一开始就实施低房价政策，1997年把房价定在158元，既表现了企业很高的社会责任，又响应了政府“拉动内需”、“促进就业”、“实现千百万人游上海”的号召。虽说当时制定低房价政策仅是市场限制条件下的一种被动、无奈的管理选择，但从实践效果看，当初设想的高出租率、低房价经营管理政策，确实使“锦江之星”一路走得更加平稳。半年后全国第一家新型经济型旅馆“锦江之星”的平均出租率已超出100％，改革效果显著。