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摘要：受国家政策法规和整体宏观经济环境的影响，推动住宅开发商逐渐向商业地产领域转变，有效的推动了我国商业地产的发展。在商业地产开发过程中，其运营模式有多种，而且容易受到外界因素的影响。为了更好的研究商业地产开发运营模式，本文将会对其影响因素进行分析，以期为广大商业地产开发商提供借鉴。
关键词：商业地产；开发运营模式；影响因素
随着我国城市化进程的不断加快，商业地产作为城市商业发展的关键载体，其发展程度将会直接决定城市经济的发展水平。近些年来，商业地产开始引起了学术界、企业界和政府相关部门的高度关注，尤其是商业地产开发运营模式，不仅会影响商业地产的发展水平，而且还会影响商业地产开发商的经济效益。
1、商业地产开发运营模式的类型
1.1纯出售模式
该模式主要是指地产开发商直接将商业地产产权进行出售的一种模式，开发商一旦完成对产权的销售、出让，就无权对商业地产项目进行干预。目前商业地产开发运营过程中经常会采用纯出售模式。
1.2只租不售模式
该模式主要是指地产开发商不会对商业地产中的商铺产权进行出售，而是把商业地产项目直接向外进行出租的一种经营模式，其又可以划分为零散出租整体出租或分层分片出租等方式。
1.3租售结合模式
该模式主要是指地产开发商只是拿出一部分商业地产项目进行出售，而另外一部分用于出租的运营模式。其通常是指开发商把大部分物业出租给主力店，随后对剩余零散的小型商铺进行销售的一种模式。
1.4不售不租模式
该模式主要是指地产开发商在建成商业地产项目后留着自己进行商业经营的一种运营模式，即所谓的自己经营商铺、自己建造地产的商业地产开发运用模式，其所有权、运营管理权和经营权都集于一体。
2、商业地产开发运营模式的影响因素
2.1政府因素
城市化建设的发展在一定程度上取决于商业地产的开发与经营，其会对城市经济发展情况给予反映，更好的展示城市经济实力，这样一来就需要政府部门对商业地产的开发运营模式给予高度的重视。商业地产开发前期需要开发商对当地政府的基础设施建设规划和商业发展规划给予准确的把握，并尽可能与地方政府构建良好的合作关系，以更好的获取他们的支持和帮助，从而保证商业地产开发运营模式的顺利进行。同时，商业地产极易受到地方政策及法律法规的约束，如果缺乏政府部门的支持将会寸步难行。因此政府因素对商业地产开发运营模式产生决定性的作用。
2.2经营者
商业地产建成后，需要经营者的入驻才可以更好的面向消费者，其是商业地产开发运营模式中比较重要的对象。同时，经营者素质水平的高低也会对商业地产开发运营模式产生不同程度的影响。
2.3开发商的资金实力
在商业地产开发运营过程中，开发商的资金实力所起到的影响是非常大的。通常情况下，商业地产项目的建设周期长，投资规模大，而且商业经营过渡周期也会对其产生影响，这样一来就需要商业地产开发商具备非常雄厚的经济实力，从而将资金风险降到最低。大部分商业地产开发商为了降低项目开发风险，都会选择出售产权的方式来有效的缓解资金周转压力，有的开发商也会通过整体持有和出租的方式来获得更高的经济价值，因此开发商的资金实力将会直接决定商业地产开发运营模式类型的选择。
3、实例分析
3.1万达地产开发经营模式
大连万达集团股份有限公司（简称万达）是我国商业地产开发运营相对比较成功的案例。早年一些国内房地产开发商对商业地产处于观望的时候，万达就已经开始“安营扎寨”。2000年，万达开始初涉商业地产项目，2016年实现了规模化扩张，在这短短的16年间万达地产推动了我国商业地产格局的改变。2000年初，万达借助长春万达购物广场开始正式涉足商业地产项目，并推动了我国商业地产的高速发展。单体店是万达的第一代商业地产产品，第二代商业地产产品是卖街铺、复合店。而第三代商业地产产品是城市综合体，其能够与现代化城市主干道保持联系，与城市规模相匹配，具有非常大的室外空间尺度，并且通过地下夹层、地下层、天桥层的有机规划，可以有效把建筑群体的地上或地下的交通衔接在一起，其使万达真正走向商业地产的巅峰。
3.2万达商业地产开发运营模式
（1）订单生产。在万达刚开始涉足商业地产的初期，一味的注重商业地产项目的建设，导致其后续招商过程中使一些设计规划上的弊端凸显出来。为了更好的解决上述弊端，2002年的万达推出了订单生产的开发运营模式，其需要先找到主力店租户，并根据租户的基本要求来对商业地产项目进行针对性的规划。万达第一个商业地产订单生产模式就是与沃尔玛合作的，这种开发运营模式不仅可以确保商户的稳定，而且还能够在建造大厦之前就可以更好的根据租户的商业用途来对其进行科学、合理的规划。随后，万达开始与跨国企业进行合作，如百胜、百安居等多家世界著名企业都与万达签署了独特的“订单地产”模式。万达把商业地产中的大型商铺以订单的形式租赁给了大型企业进行经营，并对余下的零散小商铺进行出售，在提高商业地产项目知名度同时，又能够借助小商铺出售的方式来有效解决资金问题。
（2）租售结合。在2002年商业地产在我国得到了快速的发展，与此同时住宅地产的发展速度开始逐渐的变缓，并且被商業地产占据了大部分的份额。此时的万达在对城市住宅地产进行精心开发的同时，又以短期销售回款的方式来为商业地产的开发提供了必要的资金支持，真正实现了商业地产和住宅地产的协调、互补发展，这就是万达所推崇的城市综合体产品。其借助住宅、写字楼、商业外街、公寓等租售结合的方式来对资金进行有效的回笼，并支持购物中心进一步的开发与运营。同时，租售结合的开发运行模式可以通过部分产权商铺销售的方式来有效的缓解资金压力，同时也为后期的运营提供一定的保障，更好的推动了商业地产在我国的发展。
4、结束语
商业地产除了为商业经营提供一定的服务外，还可以为商业经营构建商业环境，提供建筑空间，这些都需要商业地产要尽可能的立足于城市商业发展的各项性能和指标，以更好的选择商业地产开发运营模式。此时就需要由传统的商业地产开发商转变成为新型运营商，并对传统的开发运营理念进行改变，既要尊重商业地产的产品特性和市场规律，还需要注重经营效益和长期利益，只有这样才可以更好的推动我国商业地产的发展。
参考文献：
[1]王毅.商业地产开发运营模式的分析与选择[J].中国房地产业，2017，5（1）：102-103.
[2]傅燕文.电商时代商业地产开发运营的困境及对策 [J].教育教学论坛，2017，12（22）：67-68.
[3]刘凤艳.万达集团商业地产开发运营管理分析 [J].现代商业，2015，8（16）：35-36.
关键词：商业地产；开发运营模式；影响因素
随着我国城市化进程的不断加快，商业地产作为城市商业发展的关键载体，其发展程度将会直接决定城市经济的发展水平。近些年来，商业地产开始引起了学术界、企业界和政府相关部门的高度关注，尤其是商业地产开发运营模式，不仅会影响商业地产的发展水平，而且还会影响商业地产开发商的经济效益。
1、商业地产开发运营模式的类型
1.1纯出售模式
该模式主要是指地产开发商直接将商业地产产权进行出售的一种模式，开发商一旦完成对产权的销售、出让，就无权对商业地产项目进行干预。目前商业地产开发运营过程中经常会采用纯出售模式。
1.2只租不售模式
该模式主要是指地产开发商不会对商业地产中的商铺产权进行出售，而是把商业地产项目直接向外进行出租的一种经营模式，其又可以划分为零散出租整体出租或分层分片出租等方式。
1.3租售结合模式
该模式主要是指地产开发商只是拿出一部分商业地产项目进行出售，而另外一部分用于出租的运营模式。其通常是指开发商把大部分物业出租给主力店，随后对剩余零散的小型商铺进行销售的一种模式。
1.4不售不租模式
该模式主要是指地产开发商在建成商业地产项目后留着自己进行商业经营的一种运营模式，即所谓的自己经营商铺、自己建造地产的商业地产开发运用模式，其所有权、运营管理权和经营权都集于一体。
2、商业地产开发运营模式的影响因素
2.1政府因素
城市化建设的发展在一定程度上取决于商业地产的开发与经营，其会对城市经济发展情况给予反映，更好的展示城市经济实力，这样一来就需要政府部门对商业地产的开发运营模式给予高度的重视。商业地产开发前期需要开发商对当地政府的基础设施建设规划和商业发展规划给予准确的把握，并尽可能与地方政府构建良好的合作关系，以更好的获取他们的支持和帮助，从而保证商业地产开发运营模式的顺利进行。同时，商业地产极易受到地方政策及法律法规的约束，如果缺乏政府部门的支持将会寸步难行。因此政府因素对商业地产开发运营模式产生决定性的作用。
2.2经营者
商业地产建成后，需要经营者的入驻才可以更好的面向消费者，其是商业地产开发运营模式中比较重要的对象。同时，经营者素质水平的高低也会对商业地产开发运营模式产生不同程度的影响。
2.3开发商的资金实力
在商业地产开发运营过程中，开发商的资金实力所起到的影响是非常大的。通常情况下，商业地产项目的建设周期长，投资规模大，而且商业经营过渡周期也会对其产生影响，这样一来就需要商业地产开发商具备非常雄厚的经济实力，从而将资金风险降到最低。大部分商业地产开发商为了降低项目开发风险，都会选择出售产权的方式来有效的缓解资金周转压力，有的开发商也会通过整体持有和出租的方式来获得更高的经济价值，因此开发商的资金实力将会直接决定商业地产开发运营模式类型的选择。
3、实例分析
3.1万达地产开发经营模式
大连万达集团股份有限公司（简称万达）是我国商业地产开发运营相对比较成功的案例。早年一些国内房地产开发商对商业地产处于观望的时候，万达就已经开始“安营扎寨”。2000年，万达开始初涉商业地产项目，2016年实现了规模化扩张，在这短短的16年间万达地产推动了我国商业地产格局的改变。2000年初，万达借助长春万达购物广场开始正式涉足商业地产项目，并推动了我国商业地产的高速发展。单体店是万达的第一代商业地产产品，第二代商业地产产品是卖街铺、复合店。而第三代商业地产产品是城市综合体，其能够与现代化城市主干道保持联系，与城市规模相匹配，具有非常大的室外空间尺度，并且通过地下夹层、地下层、天桥层的有机规划，可以有效把建筑群体的地上或地下的交通衔接在一起，其使万达真正走向商业地产的巅峰。
3.2万达商业地产开发运营模式
（1）订单生产。在万达刚开始涉足商业地产的初期，一味的注重商业地产项目的建设，导致其后续招商过程中使一些设计规划上的弊端凸显出来。为了更好的解决上述弊端，2002年的万达推出了订单生产的开发运营模式，其需要先找到主力店租户，并根据租户的基本要求来对商业地产项目进行针对性的规划。万达第一个商业地产订单生产模式就是与沃尔玛合作的，这种开发运营模式不仅可以确保商户的稳定，而且还能够在建造大厦之前就可以更好的根据租户的商业用途来对其进行科学、合理的规划。随后，万达开始与跨国企业进行合作，如百胜、百安居等多家世界著名企业都与万达签署了独特的“订单地产”模式。万达把商业地产中的大型商铺以订单的形式租赁给了大型企业进行经营，并对余下的零散小商铺进行出售，在提高商业地产项目知名度同时，又能够借助小商铺出售的方式来有效解决资金问题。
（2）租售结合。在2002年商业地产在我国得到了快速的发展，与此同时住宅地产的发展速度开始逐渐的变缓，并且被商業地产占据了大部分的份额。此时的万达在对城市住宅地产进行精心开发的同时，又以短期销售回款的方式来为商业地产的开发提供了必要的资金支持，真正实现了商业地产和住宅地产的协调、互补发展，这就是万达所推崇的城市综合体产品。其借助住宅、写字楼、商业外街、公寓等租售结合的方式来对资金进行有效的回笼，并支持购物中心进一步的开发与运营。同时，租售结合的开发运行模式可以通过部分产权商铺销售的方式来有效的缓解资金压力，同时也为后期的运营提供一定的保障，更好的推动了商业地产在我国的发展。
4、结束语
商业地产除了为商业经营提供一定的服务外，还可以为商业经营构建商业环境，提供建筑空间，这些都需要商业地产要尽可能的立足于城市商业发展的各项性能和指标，以更好的选择商业地产开发运营模式。此时就需要由传统的商业地产开发商转变成为新型运营商，并对传统的开发运营理念进行改变，既要尊重商业地产的产品特性和市场规律，还需要注重经营效益和长期利益，只有这样才可以更好的推动我国商业地产的发展。
参考文献：
[1]王毅.商业地产开发运营模式的分析与选择[J].中国房地产业，2017，5（1）：102-103.
[2]傅燕文.电商时代商业地产开发运营的困境及对策 [J].教育教学论坛，2017，12（22）：67-68.
[3]刘凤艳.万达集团商业地产开发运营管理分析 [J].现代商业，2015，8（16）：35-36.