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摘 要：房地产业是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业，它的发展在很大程度上带动和制约着城市和其他产业的发展，甚至带动经济的周期性波动。近几年房地产投资过热、房地产价格增长过快引起了全社会的关注。从一些发达国家和地区房价变化历史经验来看，房价在短期内上升过快容易滋生房地产泡沫，破坏金融系统，可能会带来长时间的经济萧条。本文主要针对中国房地产市场的宏观调控政策进行探讨研究。随着我国快速城市化带来的刚需以及宽松的货币环境引致的投资、投机需求与紧张的城市土地供给形成的矛盾，注定会成为未来中国政府房地产宏观调控的焦点。本文运用凯恩斯的宏观调控理论以及前人所研究的成果结合现实情况，提出针对所研究的房地产市场提出切实可行的房地产宏观调控的改进方案。
关键词：房地产市场；宏观调控；政策
一、前言
从一些发达国家和地区房价变化历史经验来看，房价在短期内上升过快容易滋生房地产泡沫，破坏金融系统，可能会带来长时间的经济萧条。房价持续快速上涨另一方面还会影响到居民的购买力，居住问题不能妥善解决会对社会稳定造成强大的负面影响。当前政府出台了一系列平抑房价的措施，取得了一定的成效，如何更好地运用房地产宏观调控手段，抑制房地产价格增长过快，缓解房地产价格波动有重要的研究意义。随着我国快速城市化带来的刚需以及宽松的货币环境引致的投资、投机需求与紧张的城市土地供给形成的矛盾，注定会成为未来中国政府房地产宏观调控的焦点。了解宏观调控在房地产产业中主要政策工具的机理和效应。有助于加深公众对宏观调控政策的认知，提高政府制定宏观经济决策的效率与科学性。本文从货币政策、财政政策、土地政策与行政政策等四个方面对房地产宏观调控的政策工具进行了系统梳理。加快推行房产税为主的财政政策、逐步制定城乡建设用地市场一体化的土地供应政策以及加快推行利率市场化的货币政策应成为房地产市场宏观调控的着力点。
二、中国房地产市场宏观调控政策文献综述
（一）注重单项宏观调控政策的研究（土地政策、货币政策、税收政策等）
乔云飞分析了房价上涨的成因，对房地产调控的土地供给政策、金融调控政策、税收调控政策、住房保障政策进行了思索与评价，提出国家的政策制定和执行要从加大供给、调节需求入手。政府应该加大土地和住房的供应，尽快解决供需不平衡的突出矛盾，并进快建立完善住房保障制度。
（二）论述房地产宏观调控的一般政策工具
王满银和肖瑛从房地产宏观调控的一般政策工具入手，客观解析各种政策工具的机理与效应，并系统分析了房地产宏观调控中货币、财政、土地与行政政策的各自作用机理和效应，在定性分析基础上阐述了中国历年房地产宏观调控政策取得的成效与不足，最后有针对性地给出了未来中国房地产宏观调控的合理化建议。
金海燕和王要武对房地产宏观调控政策运行机制进行了界定。将我国的房地产宏观调控正常运行机制概况为动力机制、约束机制、决策机制和调控机制，提出了建立我国房地产宏观调控政策和谐运行机制系统的构想。
（三）聚集某一时期政府出台的宏观调控政策并予以分析
岳映平和刘雷对我国2008年以前的宏观调控政策进行回顾和梳理 ，并对其实施的作用和影响进行简要分析和总结，提出了对政府职能的重新认识：房地产的发展离不开政府的调控，但是政府职能不能错位，要立足我国"自有住房需求"而不是"投资住房需求"的现实，以市场为导向，以"住有所居"为调控目标。还提出了必须确保宏观调控政策得到落实。
郝新艳以2005年以来的房地产市场为研究对象，深入地研究了我国房地产宏观调控效果及对策。文章从房地产相关理论出发，归纳总结了2005-2007年房地产宏观调控的各项政策，根据2005-2008年房地产市场的实际状况，分析了我国房地产宏观调控政策效果，针对问题，提出了相关建议。主要包括：房地产宏观调控的主导方向是增加有效供给；注重政策的配套性、连续性；搞活农村建设用地和宅基地产权流转，增加建设用地供给；强化房地产市场竞争机制，弱化垄断；以不同政策区别对待自住性、投资性、投机性房地产需求；社会保障性住房由政府"主导"；商品房供给由市场"主导"。她的研究具有重要的现实意义，它在分析已经出台的房地产宏观调控政策效果的基础上，为国家进一步的房地产宏观调控提供理论依据和建议。但是侧重于理论上的定性分析，实践检验方面还有待于进一步完善。
三、关于中国房地产宏观调控的政策建议
房地产宏观调控的效果取决于政策的科学性以及政策的执行力度，纵观历年来中国房地产宏观调控的政策实践，在政策制定的科学性以及政策的执行力度方面均存在一定问题对此，本文提出以下建议。
（一）推进利率市场化
应尽快推进存款利率市场化改革，如此存款利率有望大幅上涨，这有利于消除房地产市场流动性的泛滥同时，银行为了稳定利差，贷款利率水平也会随之提升，房地产开发投资与置业投资会更加理性，房地产宏观调控的利率政策效应也会更加显著。
（二）推进城乡建设用地的市场一体化进程
中国正在进行的城市化客观上已经占用了大量集体土地。统一城乡建设用地市场，能从制度上解决长期以来因城市化水平提高而导致房地产业用地供应偏紧的局面。允许符合一定条件的集体建设用地入市，将会大大增加房地产业的土地供给量，从而将会有效抑制房价上涨。当前小产权房与商品房的巨大价差可为此提供充分佐证。
（三）推行房产税
中国应尽快扩大房产税试点范围，早日普及房产税，以此激活更多的存量住房上市，增加房地产市场的有效供给同时，因为房产税征税范围广来源稳定，房产税的推行还能有效改善地方政府长期以来依靠土地财政的畸形收入结构，加强土地增值税清算与闲置土地处置。各地应根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知以及闲置土地处置办法，进一步加大对因非市场原因导致的闲置土地处置力度，有效打击开发商的囤地炒地行为。同时，加大土地增值税清算的工作力度有利于使房地产企业的开发成本回归到应有范畴，有利于消除房地产业的暴利，有利于避免资本市场向房地产业过度集中而引发的房地产投资过热。
（四）完善资本市场投资环境
中国的资本市场还不完善，没有完全市场化，投资品缺乏，导致大量热钱涌入房地产领域，拉动房价。中国可以借鉴美国的经验，推出房地产共同投资基金等，引导资本合理流动，抑制房地产过热现象。我国应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流动，尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控。
四、结语
我国房地产业起步晚，从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》起，才真正进入了房地产商品化时代。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期，城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展，使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟，因而出现了大量问题，引发了国家对房地产市场的宏观调控。房地产业的健康发展，不仅能够有力地拉动经济增长；同时可促进资源合理配置、增加财政收入、解决就业、维护社会稳定等。但由于房地产市场的外部公共性、垄断性、信息不对称等原因导致"市场失灵"，令房地产的市场机制大打折扣，这就需要利用宏观调控来对房地产业进行纠正，引导其健康、合理、快速的发展。
参考文献：
[1]金碚.怎样科学看待住房供求与价格[J].经济管理 ，2005，（13）.
[2]翁少群等.宏观调控下的房价表现[J].经济理论与实践 ，2005 ，（4）.
[3]唐健，徐小峰.近年来房地产调控中的土地政策评析[J].中国土地科学，2011（ 3） ：9-15
[4]吴焕军.土地政策在房地产调控中的政策效果评价[J].中南财经政法大学学报，2011（ 6） ：23-28
作者简介：毛亚男，1986年1月24日，女，河南省汝州市。现在云南民族大学就读，经济学院国民经济学13级在读研究生，研究方向为：国民经济学。
关键词：房地产市场；宏观调控；政策
一、前言
从一些发达国家和地区房价变化历史经验来看，房价在短期内上升过快容易滋生房地产泡沫，破坏金融系统，可能会带来长时间的经济萧条。房价持续快速上涨另一方面还会影响到居民的购买力，居住问题不能妥善解决会对社会稳定造成强大的负面影响。当前政府出台了一系列平抑房价的措施，取得了一定的成效，如何更好地运用房地产宏观调控手段，抑制房地产价格增长过快，缓解房地产价格波动有重要的研究意义。随着我国快速城市化带来的刚需以及宽松的货币环境引致的投资、投机需求与紧张的城市土地供给形成的矛盾，注定会成为未来中国政府房地产宏观调控的焦点。了解宏观调控在房地产产业中主要政策工具的机理和效应。有助于加深公众对宏观调控政策的认知，提高政府制定宏观经济决策的效率与科学性。本文从货币政策、财政政策、土地政策与行政政策等四个方面对房地产宏观调控的政策工具进行了系统梳理。加快推行房产税为主的财政政策、逐步制定城乡建设用地市场一体化的土地供应政策以及加快推行利率市场化的货币政策应成为房地产市场宏观调控的着力点。
二、中国房地产市场宏观调控政策文献综述
（一）注重单项宏观调控政策的研究（土地政策、货币政策、税收政策等）
乔云飞分析了房价上涨的成因，对房地产调控的土地供给政策、金融调控政策、税收调控政策、住房保障政策进行了思索与评价，提出国家的政策制定和执行要从加大供给、调节需求入手。政府应该加大土地和住房的供应，尽快解决供需不平衡的突出矛盾，并进快建立完善住房保障制度。
（二）论述房地产宏观调控的一般政策工具
王满银和肖瑛从房地产宏观调控的一般政策工具入手，客观解析各种政策工具的机理与效应，并系统分析了房地产宏观调控中货币、财政、土地与行政政策的各自作用机理和效应，在定性分析基础上阐述了中国历年房地产宏观调控政策取得的成效与不足，最后有针对性地给出了未来中国房地产宏观调控的合理化建议。
金海燕和王要武对房地产宏观调控政策运行机制进行了界定。将我国的房地产宏观调控正常运行机制概况为动力机制、约束机制、决策机制和调控机制，提出了建立我国房地产宏观调控政策和谐运行机制系统的构想。
（三）聚集某一时期政府出台的宏观调控政策并予以分析
岳映平和刘雷对我国2008年以前的宏观调控政策进行回顾和梳理 ，并对其实施的作用和影响进行简要分析和总结，提出了对政府职能的重新认识：房地产的发展离不开政府的调控，但是政府职能不能错位，要立足我国"自有住房需求"而不是"投资住房需求"的现实，以市场为导向，以"住有所居"为调控目标。还提出了必须确保宏观调控政策得到落实。
郝新艳以2005年以来的房地产市场为研究对象，深入地研究了我国房地产宏观调控效果及对策。文章从房地产相关理论出发，归纳总结了2005-2007年房地产宏观调控的各项政策，根据2005-2008年房地产市场的实际状况，分析了我国房地产宏观调控政策效果，针对问题，提出了相关建议。主要包括：房地产宏观调控的主导方向是增加有效供给；注重政策的配套性、连续性；搞活农村建设用地和宅基地产权流转，增加建设用地供给；强化房地产市场竞争机制，弱化垄断；以不同政策区别对待自住性、投资性、投机性房地产需求；社会保障性住房由政府"主导"；商品房供给由市场"主导"。她的研究具有重要的现实意义，它在分析已经出台的房地产宏观调控政策效果的基础上，为国家进一步的房地产宏观调控提供理论依据和建议。但是侧重于理论上的定性分析，实践检验方面还有待于进一步完善。
三、关于中国房地产宏观调控的政策建议
房地产宏观调控的效果取决于政策的科学性以及政策的执行力度，纵观历年来中国房地产宏观调控的政策实践，在政策制定的科学性以及政策的执行力度方面均存在一定问题对此，本文提出以下建议。
（一）推进利率市场化
应尽快推进存款利率市场化改革，如此存款利率有望大幅上涨，这有利于消除房地产市场流动性的泛滥同时，银行为了稳定利差，贷款利率水平也会随之提升，房地产开发投资与置业投资会更加理性，房地产宏观调控的利率政策效应也会更加显著。
（二）推进城乡建设用地的市场一体化进程
中国正在进行的城市化客观上已经占用了大量集体土地。统一城乡建设用地市场，能从制度上解决长期以来因城市化水平提高而导致房地产业用地供应偏紧的局面。允许符合一定条件的集体建设用地入市，将会大大增加房地产业的土地供给量，从而将会有效抑制房价上涨。当前小产权房与商品房的巨大价差可为此提供充分佐证。
（三）推行房产税
中国应尽快扩大房产税试点范围，早日普及房产税，以此激活更多的存量住房上市，增加房地产市场的有效供给同时，因为房产税征税范围广来源稳定，房产税的推行还能有效改善地方政府长期以来依靠土地财政的畸形收入结构，加强土地增值税清算与闲置土地处置。各地应根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知以及闲置土地处置办法，进一步加大对因非市场原因导致的闲置土地处置力度，有效打击开发商的囤地炒地行为。同时，加大土地增值税清算的工作力度有利于使房地产企业的开发成本回归到应有范畴，有利于消除房地产业的暴利，有利于避免资本市场向房地产业过度集中而引发的房地产投资过热。
（四）完善资本市场投资环境
中国的资本市场还不完善，没有完全市场化，投资品缺乏，导致大量热钱涌入房地产领域，拉动房价。中国可以借鉴美国的经验，推出房地产共同投资基金等，引导资本合理流动，抑制房地产过热现象。我国应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流动，尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控。
四、结语
我国房地产业起步晚，从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》起，才真正进入了房地产商品化时代。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期，城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展，使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟，因而出现了大量问题，引发了国家对房地产市场的宏观调控。房地产业的健康发展，不仅能够有力地拉动经济增长；同时可促进资源合理配置、增加财政收入、解决就业、维护社会稳定等。但由于房地产市场的外部公共性、垄断性、信息不对称等原因导致"市场失灵"，令房地产的市场机制大打折扣，这就需要利用宏观调控来对房地产业进行纠正，引导其健康、合理、快速的发展。
参考文献：
[1]金碚.怎样科学看待住房供求与价格[J].经济管理 ，2005，（13）.
[2]翁少群等.宏观调控下的房价表现[J].经济理论与实践 ，2005 ，（4）.
[3]唐健，徐小峰.近年来房地产调控中的土地政策评析[J].中国土地科学，2011（ 3） ：9-15
[4]吴焕军.土地政策在房地产调控中的政策效果评价[J].中南财经政法大学学报，2011（ 6） ：23-28
作者简介：毛亚男，1986年1月24日，女，河南省汝州市。现在云南民族大学就读，经济学院国民经济学13级在读研究生，研究方向为：国民经济学。