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中国房地产泡沫凸显,物业税正成为时下热点问题,“房产大蛋糕”的再一次重新分配似乎已经迫在眉睫。
与以往“一边倒”的改革举措不同,物业税从名词解释上就存有纠结。主张征的一方强调名词解释的上半段:
——目前,世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例,物业税多属于地方税,是国家财政稳定而重要的来源。
他们认为:既然世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,我们当然应该马上接轨。更何况,眼下的房价已经高得一塌糊涂,征了物业税,房价应声而落,财政更加充盈,国家、民众两相叫好,何乐而不为?
反对征的一方强调名词解释的下半段:
——物业税的基本框架是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,并使物业税的总体规模与之保持基本相当。
他们认为:我们的房价中已经包含了长达70年的土地出让金以及城市房地产税等重税,再凭空加一道物业税,有重复征税之嫌,看似遏制房价实则“与民争利”。
一段文字的上半段和下半段到底能不能拆分使用,要看其有没有连贯性和因果性,如果有,就必须全面认知、通观诠释,如同“虎符”,合二为一才是真。
物业税到底干什么用?
据说,我国物业税改革从2004年开始进入操作阶段,在全国6个地区进行模拟评税试点,至今试点已扩大到10多个地区。从模拟试点的情况看,已取得应有的成果,具备了推出物业税的技术基础之一。其中,批量评估的技术问题,通过试点已基本解决。房地产信息的统计问题,在个别试点地区也取得了成功的经验。目前被有关部门认为物业税开征的难点,是在于物业税的制度设计。
但物业税征来到底干什么用?这个很重要的命题,我们迄今还没有得到过一点官方的解释。天津财经大学首席教授李炜光曾质疑:我国提出要开征物业税至今已有六七年时间,为什么没有人认真地向大众解释一下,开征的这个税究竟要拿去做什么? 李炜光介绍,在国外,物业税是一个典型的服务性质的税种,必须专款专用,只能定向用于为社会提供公共服务,而不能移作其他用途。如在加拿大,物业税征收后对应须承担的市政服务包括25种以上:如警察配置、消防及防火、救护车、城市公共汽车、垃圾和循环再造物品收集、图书馆、铲雪和清理行人路、街灯、公共汽车站的候车亭、社区中心、游泳池和溜冰场、康乐活动、儿童和老人服务计划、动物控制等。 李炜光认为,这是真正意义上的物业税。
从以上叙述中看出,物业税是政府财政的一个重要组成部分,它的作用主要在于城市的大规划管理,并非直接或全部用来打击高房价或盖廉租房。这似乎与相当多的民众期待有着很大距离。因为相当大一批低收入者已经把物业税理解为一种“福利税”“削富税”,可以起到“削高填低”“杀富济贫”的巨大作用。似乎物业税开征之时,就是高房价的灭亡之日,届时,房价应声而降,低收入者坦然置业,天下寒士得以大庇。
我们既往出台的若干改革政策,在社会实践中都出现过“头疼医头、脚疼医脚”的后遗症,譬如医疗、譬如教育、譬如房地产,它们的负面作用显而易见,而纠正起来又谈何容易。其出台时不容置疑的高调宣传压倒了理性分析和科学预测是一个重要原因。物业税的出台似乎不应该只把重点放在“怎么收”的浅层面上,而“为什么收,收来怎么用”也应该真诚征求纳税人的意见,要讲清用途,通过必要的审核、听证、批准程序才可避免违背初衷的后遗症。近有媒体报道:
“物业税即将在京、沪、深、渝等重点城市开通。记者求证时,有关人士告知:中央政府即将开征的是房地产特别消费税,而非物业税,因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。这位消息人士也表示,现在对房屋征税的具体细节还不清楚,但他也表示,这次国家是下决心了。”
其实,大众期待的是一种合理合法、符合公众利益的税收,而不是将争议税种进行更名,这样不乏机谋,却缺少了一点管理者的诚意和大智慧。
物业税是不是压倒骆驼的
最后一根稻草?
真正厘清物业税的构成,深入论证其作用非常重要,因为无论怎么说,物业税的增收也是房产的一种“加价”行为。一个很高价的、已经让人买不起的东西,通过再一次加价后,价格就能平抑?这其中的道理似乎过于复杂和玄妙,非寻常百姓所能破解,确实需要论证和说理,况且物业税倡导者们的初衷,在很大程度上是让政府的财政收入得到持续的增长。
如果真的是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,并使物业税的总体规模与之保持基本相当,那将是一个振奋人心的好消息,因为刨去了以上税费,你房子的成本价也就是每平方米两三千元。有发展商说:其实,房价本不应现在这么高,高层电梯房,在现在各种建筑成本、人工成本较高的前提下,建安成本在1200元左右,除去土地费用的成本,加上各种税费,卖2200元/平方米,利润就不低了!如果是多层的非电梯房,1200元/平方米,就足够了!如果考虑到其他因素,至多3000多元。
试想,如果土地不再是一次性拍卖50或70年的地价,而是每年以物业税的形式由购房户自己承担,那应该也是一个不错的结果,起码你不用花上每平方米几万元去买房。但关键的是,已经买了高价房的(或者说,已经预交了70年土地出让金的)怎么办?难道退税(金)给你,把它们存入银行,可随时支取,然后让他们在以后的70年里缓释?这敢情好,但似乎是白日做梦。
事实上,已购房者并不期待“退税”,而是害怕再加上一笔。他们为了房子已经透支了余生的很多幸福追求,如果重复收税,他们的房子将变得越来越不可人疼了。当然,有人会说,物业税是为了抑制炒房者,自住房是不交的。我们姑且认同以上说法(还没有官方的承诺),但很多人有这样一种疑虑——这些年来,疯狂翻番的房价都没有能够遏制住炒房者的热情,那么,区区一点物业税奈他也何,他们难道不能通过抬高租金转嫁成本?如果在市场供求关系没有发生变化的前提下,物业税又怎么能成为压倒“高房价骆驼”的最后一根稻草?如果只是压倒“高房价骆驼”的倒数第N根稻草,那么,物业税后面还应该有什么税?我们还要在自己本来高昂的房子上扒下几张皮来。
据以上房地产发展商的成本分析,除去上缴政府的税费外,房子的成本至多每平方米几千元,政府何不减税、减费、减土地出让金以直接打压高房价?这种减少是一种釜底抽薪的减少,也是一种根本上的减少。政府财政收入的持续增长的主要目的是解决民生问题,忽略了老百姓的生存权,无视大多数人利益,“专给富人盖房子”的人可以是无良的企业家,但决不可能是政府,这是政府的性质决定的。
“摸着石头过河”,一段时间以来,已经成了我们的思维定式。说到物业税的构成,坚持者也习惯于用这样的解释,“先收着看、不行再说”但愿不要成为政策制定者的潜意识。其实,明眼人早就看出来,物业税并不是河底的石头,太多成熟国家的成熟经验可以借鉴,我们完全没有必要蒙上自己的眼睛去探索。但最近的消息似乎给我们这样一种感觉,鉴于人们对物业税的不同认识以及批准难度大,已经有人在“迂回”或“变更名称”使用它了。
有消息说:“中国社科院金融所专家向记者透露,目前上海制订的方案是征收住房保有税,也是对房产保有环节征税,其所起到的市场调节作用与物业税相同。但因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合,又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾,才选择了房产保有税这种方式”。在征收办法上,专家分析,上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收,但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免交保有税(据《上海证券报》)。
地产这块大蛋糕究竟怎么分、谁来分?这让我们想起一个古老的寓言:两只小白兔,因为一根分不均的胡萝卜争吵。一只大白兔主动为它们分。怎么分?一根萝卜一掰两半,多的部分,大白兔就一口吃掉,但总还是不均,于是大白兔就一口一口地吃光了。购房者不是小白兔,政府也不是大白兔,我们需要公平、合理的税收,也需要压低时下已经高得离谱的房价,扬汤止沸不如釜底抽薪,相对于降低地价来说,物业税怎么看都是汤汤水水。需要强调的一点,拥有二套以上房的不是“坏人”,将房产作为投资手段也不是“文革”语境中的“投机倒把”,地产丧失了民生保障功能的责任也不是他们。房改之初,我们过度的“重买抑租”的宣传,土地转让中,过度追求财政最大化的政府行为,都不同程度地哄抬了房市。“炒房”一族的出现不是导致目前状况的全部原因。房地产的民生保障功能的被重视,“价高者得”短期行为的被遏制,特别是贫富差别社会问题的逐步解决才是让房市真正降温的一盆凉水。
4月6日电:今天下午,南国都市报记者从有关部门获悉,在短短的3天时间里,海天盛筵——2010中国(海南三亚)游艇公务机奢华生活第一展吸引了200位身价在15亿以上的亿万富翁到场“寻宝”,同时不少富翁对展品产生了强烈的购买意向,其中2架公务机和价值8700万的游艇有望寻到买家。
这是一条挺令人担忧的消息,这说明越来越多的亿万富翁正在飞快成长壮大,越来越大的贫富差距正在与即将出台的物业税跃跃欲试。因为这些经营起家的大富豪们不会不懂经济,他们一般不会将自己拥有的巨大地产、房产贴上封条冷藏起来,而一旦他们的海量房产投入资本运作,再高的物业税也得落到可怜的承租人身上不是。
编辑/任 涓woshirenjuan@126.com
与以往“一边倒”的改革举措不同,物业税从名词解释上就存有纠结。主张征的一方强调名词解释的上半段:
——目前,世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例,物业税多属于地方税,是国家财政稳定而重要的来源。
他们认为:既然世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,我们当然应该马上接轨。更何况,眼下的房价已经高得一塌糊涂,征了物业税,房价应声而落,财政更加充盈,国家、民众两相叫好,何乐而不为?
反对征的一方强调名词解释的下半段:
——物业税的基本框架是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,并使物业税的总体规模与之保持基本相当。
他们认为:我们的房价中已经包含了长达70年的土地出让金以及城市房地产税等重税,再凭空加一道物业税,有重复征税之嫌,看似遏制房价实则“与民争利”。
一段文字的上半段和下半段到底能不能拆分使用,要看其有没有连贯性和因果性,如果有,就必须全面认知、通观诠释,如同“虎符”,合二为一才是真。
物业税到底干什么用?
据说,我国物业税改革从2004年开始进入操作阶段,在全国6个地区进行模拟评税试点,至今试点已扩大到10多个地区。从模拟试点的情况看,已取得应有的成果,具备了推出物业税的技术基础之一。其中,批量评估的技术问题,通过试点已基本解决。房地产信息的统计问题,在个别试点地区也取得了成功的经验。目前被有关部门认为物业税开征的难点,是在于物业税的制度设计。
但物业税征来到底干什么用?这个很重要的命题,我们迄今还没有得到过一点官方的解释。天津财经大学首席教授李炜光曾质疑:我国提出要开征物业税至今已有六七年时间,为什么没有人认真地向大众解释一下,开征的这个税究竟要拿去做什么? 李炜光介绍,在国外,物业税是一个典型的服务性质的税种,必须专款专用,只能定向用于为社会提供公共服务,而不能移作其他用途。如在加拿大,物业税征收后对应须承担的市政服务包括25种以上:如警察配置、消防及防火、救护车、城市公共汽车、垃圾和循环再造物品收集、图书馆、铲雪和清理行人路、街灯、公共汽车站的候车亭、社区中心、游泳池和溜冰场、康乐活动、儿童和老人服务计划、动物控制等。 李炜光认为,这是真正意义上的物业税。
从以上叙述中看出,物业税是政府财政的一个重要组成部分,它的作用主要在于城市的大规划管理,并非直接或全部用来打击高房价或盖廉租房。这似乎与相当多的民众期待有着很大距离。因为相当大一批低收入者已经把物业税理解为一种“福利税”“削富税”,可以起到“削高填低”“杀富济贫”的巨大作用。似乎物业税开征之时,就是高房价的灭亡之日,届时,房价应声而降,低收入者坦然置业,天下寒士得以大庇。
我们既往出台的若干改革政策,在社会实践中都出现过“头疼医头、脚疼医脚”的后遗症,譬如医疗、譬如教育、譬如房地产,它们的负面作用显而易见,而纠正起来又谈何容易。其出台时不容置疑的高调宣传压倒了理性分析和科学预测是一个重要原因。物业税的出台似乎不应该只把重点放在“怎么收”的浅层面上,而“为什么收,收来怎么用”也应该真诚征求纳税人的意见,要讲清用途,通过必要的审核、听证、批准程序才可避免违背初衷的后遗症。近有媒体报道:
“物业税即将在京、沪、深、渝等重点城市开通。记者求证时,有关人士告知:中央政府即将开征的是房地产特别消费税,而非物业税,因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。这位消息人士也表示,现在对房屋征税的具体细节还不清楚,但他也表示,这次国家是下决心了。”
其实,大众期待的是一种合理合法、符合公众利益的税收,而不是将争议税种进行更名,这样不乏机谋,却缺少了一点管理者的诚意和大智慧。
物业税是不是压倒骆驼的
最后一根稻草?
真正厘清物业税的构成,深入论证其作用非常重要,因为无论怎么说,物业税的增收也是房产的一种“加价”行为。一个很高价的、已经让人买不起的东西,通过再一次加价后,价格就能平抑?这其中的道理似乎过于复杂和玄妙,非寻常百姓所能破解,确实需要论证和说理,况且物业税倡导者们的初衷,在很大程度上是让政府的财政收入得到持续的增长。
如果真的是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,并使物业税的总体规模与之保持基本相当,那将是一个振奋人心的好消息,因为刨去了以上税费,你房子的成本价也就是每平方米两三千元。有发展商说:其实,房价本不应现在这么高,高层电梯房,在现在各种建筑成本、人工成本较高的前提下,建安成本在1200元左右,除去土地费用的成本,加上各种税费,卖2200元/平方米,利润就不低了!如果是多层的非电梯房,1200元/平方米,就足够了!如果考虑到其他因素,至多3000多元。
试想,如果土地不再是一次性拍卖50或70年的地价,而是每年以物业税的形式由购房户自己承担,那应该也是一个不错的结果,起码你不用花上每平方米几万元去买房。但关键的是,已经买了高价房的(或者说,已经预交了70年土地出让金的)怎么办?难道退税(金)给你,把它们存入银行,可随时支取,然后让他们在以后的70年里缓释?这敢情好,但似乎是白日做梦。
事实上,已购房者并不期待“退税”,而是害怕再加上一笔。他们为了房子已经透支了余生的很多幸福追求,如果重复收税,他们的房子将变得越来越不可人疼了。当然,有人会说,物业税是为了抑制炒房者,自住房是不交的。我们姑且认同以上说法(还没有官方的承诺),但很多人有这样一种疑虑——这些年来,疯狂翻番的房价都没有能够遏制住炒房者的热情,那么,区区一点物业税奈他也何,他们难道不能通过抬高租金转嫁成本?如果在市场供求关系没有发生变化的前提下,物业税又怎么能成为压倒“高房价骆驼”的最后一根稻草?如果只是压倒“高房价骆驼”的倒数第N根稻草,那么,物业税后面还应该有什么税?我们还要在自己本来高昂的房子上扒下几张皮来。
据以上房地产发展商的成本分析,除去上缴政府的税费外,房子的成本至多每平方米几千元,政府何不减税、减费、减土地出让金以直接打压高房价?这种减少是一种釜底抽薪的减少,也是一种根本上的减少。政府财政收入的持续增长的主要目的是解决民生问题,忽略了老百姓的生存权,无视大多数人利益,“专给富人盖房子”的人可以是无良的企业家,但决不可能是政府,这是政府的性质决定的。
“摸着石头过河”,一段时间以来,已经成了我们的思维定式。说到物业税的构成,坚持者也习惯于用这样的解释,“先收着看、不行再说”但愿不要成为政策制定者的潜意识。其实,明眼人早就看出来,物业税并不是河底的石头,太多成熟国家的成熟经验可以借鉴,我们完全没有必要蒙上自己的眼睛去探索。但最近的消息似乎给我们这样一种感觉,鉴于人们对物业税的不同认识以及批准难度大,已经有人在“迂回”或“变更名称”使用它了。
有消息说:“中国社科院金融所专家向记者透露,目前上海制订的方案是征收住房保有税,也是对房产保有环节征税,其所起到的市场调节作用与物业税相同。但因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合,又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾,才选择了房产保有税这种方式”。在征收办法上,专家分析,上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收,但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免交保有税(据《上海证券报》)。
地产这块大蛋糕究竟怎么分、谁来分?这让我们想起一个古老的寓言:两只小白兔,因为一根分不均的胡萝卜争吵。一只大白兔主动为它们分。怎么分?一根萝卜一掰两半,多的部分,大白兔就一口吃掉,但总还是不均,于是大白兔就一口一口地吃光了。购房者不是小白兔,政府也不是大白兔,我们需要公平、合理的税收,也需要压低时下已经高得离谱的房价,扬汤止沸不如釜底抽薪,相对于降低地价来说,物业税怎么看都是汤汤水水。需要强调的一点,拥有二套以上房的不是“坏人”,将房产作为投资手段也不是“文革”语境中的“投机倒把”,地产丧失了民生保障功能的责任也不是他们。房改之初,我们过度的“重买抑租”的宣传,土地转让中,过度追求财政最大化的政府行为,都不同程度地哄抬了房市。“炒房”一族的出现不是导致目前状况的全部原因。房地产的民生保障功能的被重视,“价高者得”短期行为的被遏制,特别是贫富差别社会问题的逐步解决才是让房市真正降温的一盆凉水。
4月6日电:今天下午,南国都市报记者从有关部门获悉,在短短的3天时间里,海天盛筵——2010中国(海南三亚)游艇公务机奢华生活第一展吸引了200位身价在15亿以上的亿万富翁到场“寻宝”,同时不少富翁对展品产生了强烈的购买意向,其中2架公务机和价值8700万的游艇有望寻到买家。
这是一条挺令人担忧的消息,这说明越来越多的亿万富翁正在飞快成长壮大,越来越大的贫富差距正在与即将出台的物业税跃跃欲试。因为这些经营起家的大富豪们不会不懂经济,他们一般不会将自己拥有的巨大地产、房产贴上封条冷藏起来,而一旦他们的海量房产投入资本运作,再高的物业税也得落到可怜的承租人身上不是。
编辑/任 涓woshirenjuan@126.com