一直以来，某房地产开发公司都在报纸、电视、广播等媒体上大做广告，公开宣称该公司刚开发的新小区“绿化率超过40%，有3万平方米中心花园，并配有塑胶网球场、露天游泳池等”。最后还注明：“保证广告宣传内容与实际一致，如有违反，愿意按购房者要求退房或赔偿损失。”
　　看到这一系列的售楼广告，王蒙心动了。他当即与该地产公司签订了商品房预售合同，购买了一套120平方米的房子，并一次性支付了购房款45万元。不过，合同仅对交房日期等内容作出了约定，并未对广告中的绿化率、中心花园、网球场、游泳池等内容作出具体约定。
　　结果，王蒙不仅比约定时间迟半年拿到房子，而且小区绿化率远远不足40%，小区内的中心花园也大大缩水，仅1万平方米，宣传资料上标明的网球场则变成了停车场。王蒙认为，房地产公司逾期交付房屋，还违反了广告上的承诺，理应向他支付逾期交房违约金，并退还房款10万元。可房产公司只同意支付违约金，不同意退房款。最后，双方协商不成，王蒙便一纸诉状将房产公司告上法庭，要求房产公司支付逾期交房违约金8100元，赔偿房屋价值损失10万元。
　　在开庭审理中，房产公司辩称其延期交付是由于电力设施施工中遭遇工程塌方，属于不可抗力，不应支付违约金。至于绿化率、中心花园、网球场等设施，购房合同中并没有对此作出约定，而且交付的房产也是经过验收合格的，不存在瑕疵。
　　人民法院经过审理认为，工程塌方不属于不可抗力，被告逾期交付应支付违约金；被告实际交付与售楼广告不符，已构成违约，但原告无法证明自己的损失。所以，最后法院判决被告支付原告违约金8100元，驳回原告其他诉讼请求。
　　
　　点评：毛爱东（律师）
　　
　　自2002年开始，全国房地产开发高速发展，虽然房价飞涨，但许多城市还是出现了彻夜排队买房的壮观场面。
　　于是，许多购房者为了能买到房子，根本无暇顾及所签订购房合同中的条款。而一些房产商为了降低开发成本、实现利益最大化，则不顾自己宣传的承诺，将一些配套绿地、设施大大“缩水”。上面的案例，正是在这种背景下发生的。
　　房产商在电力施工过程中遭遇工程塌方，不属于法律规定的不可抗力，属于正常经营风险。毫无疑问，由此引起的逾期交房，应该支付违约金。
　　可房产商实际交付的房子，与广告中的承诺不符，会构成违约吗？这个问题，可以在最高人民法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中找到答案。该司法解释第二条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。
　　本案中，被告在广告中所作的“绿化率超过40%，有3万平方米中心花园，并配有塑胶场地网球场、露天游泳池”的允诺明确具体，已构成法律意义上的要约，应当被视为合同内容。正是基于这个原因，人民法院确认被告构成违约。
　　既然法院确认被告构成违约，又为什么驳回原告的诉讼请求呢？原来，在审理过程中，法院根据原告申请，曾委托多家评估、司法鉴定机构，对被告违约给原告造成的损失进行评估、鉴定。但是，由于缺乏明确的鉴定依据，导致无法进行评估、鉴定。所以，原告的损失也就无法确定。正因为如此，人民法院才以原告证据不足为由，驳回原告要求被告赔偿10万元损失的诉讼请求。
　　从本案中可以看出，房地产商必须兑现自己的广告承诺，否则就要承担违约责任。另外，就购房者而言，签订购房合同时也得慎重。对于房地产商广告中的承诺，最好能在买卖合同中载明，同时明确违约责任。否则，就如同本案中的原告，即使法院确认房地产商违约，但因为没有约定违约金致使自己的损失无法确定，最终导致人民法院不予支持。