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物业管理自20世纪80年代初在我国深圳、广州初起步，至90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。全国目前物业管理公司已超过2万家，改变了香港物业管理公司曾经在大陆纷演主要角色的格局。
据不完全统计，目前全国物业管理从业人员超过200万，全国相当一批大中城市的物业管理覆盖面已达居民住宅小区和商业等建筑设施的50％以上。据北京市有关部门提供的数据，2000年底，全市资查合格并领取证书的物业管理企业共有1141家。
不知不觉中，物业管理已经悄然走进人们的生活中。
物业管理市场呈现越来越激烈的竞争态势
来自建设部的消息说，全国可出售公房的80％以上已经出售给职工，其中35个大中城市中有7个城市的公房出售率达90％。再加上商品房市场的逐步扩大，中国已形成了以居民私有产权为主、多种产权形式并存的新的住房产权格局。清华大学房地产研究所副所长季如进认为，除现有住宅小区必须进行物业管理外，伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业管理的客观需求已经产生，而且会越来越多。
伴随着物业管理市场的不断扩大，物业管理企业之间的竞争也越来越激烈。初期在住宅小区小心翼翼尝试的物业管理公司很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，标志着物业管理已进入竞争时代。在新的政策形势下，很多管理公司正在或即将面临生存的严峻考验。
物业管理是风险小、利润低的行业，许多管理公司认识到三分薄田难致富，只有广种薄收才能创造出较好的效益。更有人认为，管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。于是，为摆脱困境，在守住“根据地”的基础上，参与竞争，对外扩张，力争更多的地盘，实现规模效益。
建设部、地方房管部门积极倡导物业管理项目的公开招标制，将物业管理推向社会，通过竞争获得管理权。深圳的莲花北村、鹿丹村小区等已成功演绎了公开招标竞争使管理公司易帜的先例。政府一方面极力推出物业管理竞争的舞台，另—方面又对参与竞争的管理公司要求诸多，提高参赛者的标准。如广州国土房管局最近颁发了物业管理公司资质审定办法，将一级资质公司的标准大幅度提高，如按此标准重新审定资质，广州原有100多家一级资质公司中至少90％的公司将会降级到二级、三级甚至四级的资质。为了改变降级的命运，许多管理公司必须作一番搏击，以求壮大管理规模。
与此同时，香港的物业管理公司凭借经验丰富的优势，以“师者”姿态进入内地，占据了物业项目“半壁江山”。后起的国内管理公司经过几年的学习磨练迅速成长，大有“青出于蓝而胜于蓝”之势，陆续从“老师”手中接过了管理权。香港公司不甘退出内地舞台，且退且战，为争管理项目与内地公司展开了激烈的竞争。
一些管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，无心提高管理服务水平，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。殊不知，发展商一旦陷入困境或者说不愿久背管理包袱时，必然要让管理公司分灶吃饭，自食其力。从客观上说，发展商也不可能长期“护养”其名下的管理公司。《广东省物业管理条例》对发展商的物业管理权限有明确的限制，一经业主大会召开，谁是管家将由全体业主决定。现实中业主重新选聘管理公司，改变管理公司与发展商“血缘”关系的事例已不鲜见。
中介代理涉足物业管理加剧了物业市场的竞争。房地产中介代理业务范围界定在房地产的营销策划、经营代理及相关的咨询培训。然而，时下一些中介代理公司将一只脚伸进了物业管理领域，与那些还处于饥饿状态的专业管理公司“争食”。
剪不断理还乱的物业管理市场
北宇物业公司总经理刁会坛认为，物管市场存在如下问题：许多旧有住宅小区本身就存在着硬件设施的先天不足，急需进行二次开发和完善，政府则因百姓承受能力而将物管费定得较低，许多物管企业因此不愿意接手旧有住宅小区。物管公司有没有义务为电力、自来水和天然气公司无偿代收电费、水费、燃气费等费用，今后是否应同这些公司签订服务代理合同?这些问题亟待解决。
香港戴德梁行物管部负责人林春丽小姐表示，物管政策可操作性较差和从业人员专业化程度不够是物管市场存在的两大问题。谈到人员素质问题，林小姐认为，现在的物管人员上岗培训时间太短，这样不利于从业人员专业化程度的提高。对此，作为物管专家的季如进表示，从业人员素质的确是影响物管企业发展的因素之一， 目前执行的物管培训是有作用的，但今后还应逐步加强物管从业人员的在岗培训。
中国物业管理还存在着许多问题。在物业管理从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化、企业化和经营型管理的市场化过程中，问题更加突出，市场化发育远不够充分。物业管理的两个市场主体——业主管理委员会和物业管理企业发展不平衡，两者无论在数量上还是在质量水平上都难以形成协调发展的市场机制，这导致当前中国整体物业管理处于一个低水平。
以北京为例，截至2000年底，尽管已到北京市小区办登记备案的管委会已经有302个，但作为代表物业产权人、使用人合法权益的组织，它的组建还有待于有关部门和社会的认同。比如，物业管理企业流行的“四不接”之一的“不接业主委员会委托管理的二手项目”，理由是“业主委员会没有自己可以直接支配的财产，不具备履行民事责任的实际能力，不能算作合格的市场经济主体。”
问题的另一面是，在目前的情况下，就产权人、使用人而言，组织起来实现自治管理，也要有一个较长的适应过程。同时，管委会资格、具体组建程序和管委会的规范运作等问题都还处于研究协调阶段，“无模式可借鉴”，因此，“管委会组建工作难度大。”
物业管理企业服务水平参差不齐也是物管市场的一大问题。许多物业的管理还依然是“谁开发的项目谁管理”。从某种意义上存在行业垄断，其结果就是不少物管企业规模小、不能为业主提供优质、规范的服务。这样就形成了一个怪圈——无力提升管理和服务水平的小企业没有被市场淘汰出局，而管理和服务水平较高、规划的物管企业，又不能采用市场的手段顺利得到更多的项目，最终结果是少部分人得利，广大业主利益受损，最终影响到产业的健康发展。
“自建自管”的弊端越来越明显，以至于北京市小区办通过当地媒体提醒购房者“别买开发商自己做物业公司的房子”。有研究者认为，物业管理市场化最集中的体现就是建立公开招标、投标制度。为此，在物业管理中要尽快全面推行物业管理的招投标机制。当然，在现阶段推行招投标竞争机制的地区也还存在招投标程序不规范、评委组成不合理、动作成本高、压价招标等问题；还需要解决好综合验收、移交维修基金、管理用房等问题。对于存在的问题，当前应着手制定物业管理招投标规则，规范招标人、投标人的行为和开标、中标告示活动，使招投标活动有法可依、有章可循。
另外，从物业管理的市场环境来说，还要建立业主和物业管理公司双向选择的机制，用竞争机制来创立公平的市场环境，让业主和物业管理企业之间形成平等互利的关系。有的城市已经形成了这样的机制，如深圳。几年前，深圳鹿丹村小区的业主曾通过招投标，炒掉了原物业管理单位，和万科物业管理公司签订了3年的管理合同。合同期满，尽管业主委员会召开全体住户大会，同意以大幅度提高管理费用来挽留万科物业管理公司，但是万科物业管理公司从自身发展考虑，退出了对鹿丹村的管理，业主委员会只好再次通过招标选聘的管理单位。
1999年，北京健翔山庄等住宅小区和公寓还发生了业主们合法组建了物业管理委员会之后，合理又合法地更换物业公司而未能成功的情况。一年以后，北京京港城市广场业主一方因对物业服务不满，业委会成立后的第一件大事便是对物业管理公司重新进行招投标。最后，业主选择了新的物业管理公司，可原来的物业管理公司又把老主顾告上了法庭。
尽管由于各种原因，业主和物业管理之间存在种种“剪不断理还乱”的关系，但是，业主和物业管理企业之间的平等关系正在一步一步建立起来，双向选择的机制也正在形成。
亟待弥补的法律空白点
作为朝阳产业，物业管理被看成21世纪最有发展潜力的产业之一。但是，如果不通过法律、法规的形式来规范业主和物业管理企业之间的责权利的关系、不把物管企业与其它相关企业的关系理顺，这一产业的发展终将缺乏后劲。虽然国家和各级政府也出台了相关的规章制度，但由于没有一个全国性的法规，致使各地各有规矩，导致全国物业管理市场比较混乱。
望京实业总公司总经理温保安认为，这些年，在推行物业管理的过程中，没有摆正业主和物业管理企业之间的关系。从前的观念是业主至上，把两者的关系视为“主人”和“佣人”的关系，没有把业主与物业管理公司双向选择的平等关系摆到一个合理的位置，造成物业发展畸形，从而导致各项物业管理费用收取艰难。
北京世联律师事务所郭玉涛认为，物业管理中存在的大量纠纷，其根源就在于物业管理各方的责权利不一致，存在不公平、不合理之处。对此，长城物业的谢军就明确表示，业主和物业管理企业两者之间的关系应是平等的契约关系。实际上，恰恰是因为市场经济观念在人们心中还没有扎根，而导致契约意识在人们脑海中的缺乏。
种种现象说明，当前的物业管理领域存在着大量的“立法空白”和“立法误区”。而正是基于此，调整和完善物业管理法律关系的当务之急是加强物业管理的立法工作，其中首要的工作是尽快颁布全国性的统一的物业管理的行政法规——《物业管理条例》，以其作为物业管理行业法律规范体系的核心。在此基础上，还要着重针对我国目前物业管理行尚示解决的重大难题，如业主委员会法律地位及权利保障机制；物业管理企业与政府有关部门，公用事业单位的权责划分；开发企业对物业管理的相应义务，业主违约责任的承担方式和追偿手段等，进行有关对策研究并制定相关的配套法规，以填补法律的空白。同时，还应针对原有物业管理法律规范中存在的缺陷和弊端，及时进行修改、补充和编撰工作，以尽快构建一个科学、严密的物业管理法律系统。
据悉，由建设部牵头，组织全国专家、学者和物业管理企业界人士共同拟就的《物业管理条例》已提交国务院。
据不完全统计，目前全国物业管理从业人员超过200万，全国相当一批大中城市的物业管理覆盖面已达居民住宅小区和商业等建筑设施的50％以上。据北京市有关部门提供的数据，2000年底，全市资查合格并领取证书的物业管理企业共有1141家。
不知不觉中，物业管理已经悄然走进人们的生活中。
物业管理市场呈现越来越激烈的竞争态势
来自建设部的消息说，全国可出售公房的80％以上已经出售给职工，其中35个大中城市中有7个城市的公房出售率达90％。再加上商品房市场的逐步扩大，中国已形成了以居民私有产权为主、多种产权形式并存的新的住房产权格局。清华大学房地产研究所副所长季如进认为，除现有住宅小区必须进行物业管理外，伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业管理的客观需求已经产生，而且会越来越多。
伴随着物业管理市场的不断扩大，物业管理企业之间的竞争也越来越激烈。初期在住宅小区小心翼翼尝试的物业管理公司很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，标志着物业管理已进入竞争时代。在新的政策形势下，很多管理公司正在或即将面临生存的严峻考验。
物业管理是风险小、利润低的行业，许多管理公司认识到三分薄田难致富，只有广种薄收才能创造出较好的效益。更有人认为，管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。于是，为摆脱困境，在守住“根据地”的基础上，参与竞争，对外扩张，力争更多的地盘，实现规模效益。
建设部、地方房管部门积极倡导物业管理项目的公开招标制，将物业管理推向社会，通过竞争获得管理权。深圳的莲花北村、鹿丹村小区等已成功演绎了公开招标竞争使管理公司易帜的先例。政府一方面极力推出物业管理竞争的舞台，另—方面又对参与竞争的管理公司要求诸多，提高参赛者的标准。如广州国土房管局最近颁发了物业管理公司资质审定办法，将一级资质公司的标准大幅度提高，如按此标准重新审定资质，广州原有100多家一级资质公司中至少90％的公司将会降级到二级、三级甚至四级的资质。为了改变降级的命运，许多管理公司必须作一番搏击，以求壮大管理规模。
与此同时，香港的物业管理公司凭借经验丰富的优势，以“师者”姿态进入内地，占据了物业项目“半壁江山”。后起的国内管理公司经过几年的学习磨练迅速成长，大有“青出于蓝而胜于蓝”之势，陆续从“老师”手中接过了管理权。香港公司不甘退出内地舞台，且退且战，为争管理项目与内地公司展开了激烈的竞争。
一些管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，无心提高管理服务水平，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。殊不知，发展商一旦陷入困境或者说不愿久背管理包袱时，必然要让管理公司分灶吃饭，自食其力。从客观上说，发展商也不可能长期“护养”其名下的管理公司。《广东省物业管理条例》对发展商的物业管理权限有明确的限制，一经业主大会召开，谁是管家将由全体业主决定。现实中业主重新选聘管理公司，改变管理公司与发展商“血缘”关系的事例已不鲜见。
中介代理涉足物业管理加剧了物业市场的竞争。房地产中介代理业务范围界定在房地产的营销策划、经营代理及相关的咨询培训。然而，时下一些中介代理公司将一只脚伸进了物业管理领域，与那些还处于饥饿状态的专业管理公司“争食”。
剪不断理还乱的物业管理市场
北宇物业公司总经理刁会坛认为，物管市场存在如下问题：许多旧有住宅小区本身就存在着硬件设施的先天不足，急需进行二次开发和完善，政府则因百姓承受能力而将物管费定得较低，许多物管企业因此不愿意接手旧有住宅小区。物管公司有没有义务为电力、自来水和天然气公司无偿代收电费、水费、燃气费等费用，今后是否应同这些公司签订服务代理合同?这些问题亟待解决。
香港戴德梁行物管部负责人林春丽小姐表示，物管政策可操作性较差和从业人员专业化程度不够是物管市场存在的两大问题。谈到人员素质问题，林小姐认为，现在的物管人员上岗培训时间太短，这样不利于从业人员专业化程度的提高。对此，作为物管专家的季如进表示，从业人员素质的确是影响物管企业发展的因素之一， 目前执行的物管培训是有作用的，但今后还应逐步加强物管从业人员的在岗培训。
中国物业管理还存在着许多问题。在物业管理从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化、企业化和经营型管理的市场化过程中，问题更加突出，市场化发育远不够充分。物业管理的两个市场主体——业主管理委员会和物业管理企业发展不平衡，两者无论在数量上还是在质量水平上都难以形成协调发展的市场机制，这导致当前中国整体物业管理处于一个低水平。
以北京为例，截至2000年底，尽管已到北京市小区办登记备案的管委会已经有302个，但作为代表物业产权人、使用人合法权益的组织，它的组建还有待于有关部门和社会的认同。比如，物业管理企业流行的“四不接”之一的“不接业主委员会委托管理的二手项目”，理由是“业主委员会没有自己可以直接支配的财产，不具备履行民事责任的实际能力，不能算作合格的市场经济主体。”
问题的另一面是，在目前的情况下，就产权人、使用人而言，组织起来实现自治管理，也要有一个较长的适应过程。同时，管委会资格、具体组建程序和管委会的规范运作等问题都还处于研究协调阶段，“无模式可借鉴”，因此，“管委会组建工作难度大。”
物业管理企业服务水平参差不齐也是物管市场的一大问题。许多物业的管理还依然是“谁开发的项目谁管理”。从某种意义上存在行业垄断，其结果就是不少物管企业规模小、不能为业主提供优质、规范的服务。这样就形成了一个怪圈——无力提升管理和服务水平的小企业没有被市场淘汰出局，而管理和服务水平较高、规划的物管企业，又不能采用市场的手段顺利得到更多的项目，最终结果是少部分人得利，广大业主利益受损，最终影响到产业的健康发展。
“自建自管”的弊端越来越明显，以至于北京市小区办通过当地媒体提醒购房者“别买开发商自己做物业公司的房子”。有研究者认为，物业管理市场化最集中的体现就是建立公开招标、投标制度。为此，在物业管理中要尽快全面推行物业管理的招投标机制。当然，在现阶段推行招投标竞争机制的地区也还存在招投标程序不规范、评委组成不合理、动作成本高、压价招标等问题；还需要解决好综合验收、移交维修基金、管理用房等问题。对于存在的问题，当前应着手制定物业管理招投标规则，规范招标人、投标人的行为和开标、中标告示活动，使招投标活动有法可依、有章可循。
另外，从物业管理的市场环境来说，还要建立业主和物业管理公司双向选择的机制，用竞争机制来创立公平的市场环境，让业主和物业管理企业之间形成平等互利的关系。有的城市已经形成了这样的机制，如深圳。几年前，深圳鹿丹村小区的业主曾通过招投标，炒掉了原物业管理单位，和万科物业管理公司签订了3年的管理合同。合同期满，尽管业主委员会召开全体住户大会，同意以大幅度提高管理费用来挽留万科物业管理公司，但是万科物业管理公司从自身发展考虑，退出了对鹿丹村的管理，业主委员会只好再次通过招标选聘的管理单位。
1999年，北京健翔山庄等住宅小区和公寓还发生了业主们合法组建了物业管理委员会之后，合理又合法地更换物业公司而未能成功的情况。一年以后，北京京港城市广场业主一方因对物业服务不满，业委会成立后的第一件大事便是对物业管理公司重新进行招投标。最后，业主选择了新的物业管理公司，可原来的物业管理公司又把老主顾告上了法庭。
尽管由于各种原因，业主和物业管理之间存在种种“剪不断理还乱”的关系，但是，业主和物业管理企业之间的平等关系正在一步一步建立起来，双向选择的机制也正在形成。
亟待弥补的法律空白点
作为朝阳产业，物业管理被看成21世纪最有发展潜力的产业之一。但是，如果不通过法律、法规的形式来规范业主和物业管理企业之间的责权利的关系、不把物管企业与其它相关企业的关系理顺，这一产业的发展终将缺乏后劲。虽然国家和各级政府也出台了相关的规章制度，但由于没有一个全国性的法规，致使各地各有规矩，导致全国物业管理市场比较混乱。
望京实业总公司总经理温保安认为，这些年，在推行物业管理的过程中，没有摆正业主和物业管理企业之间的关系。从前的观念是业主至上，把两者的关系视为“主人”和“佣人”的关系，没有把业主与物业管理公司双向选择的平等关系摆到一个合理的位置，造成物业发展畸形，从而导致各项物业管理费用收取艰难。
北京世联律师事务所郭玉涛认为，物业管理中存在的大量纠纷，其根源就在于物业管理各方的责权利不一致，存在不公平、不合理之处。对此，长城物业的谢军就明确表示，业主和物业管理企业两者之间的关系应是平等的契约关系。实际上，恰恰是因为市场经济观念在人们心中还没有扎根，而导致契约意识在人们脑海中的缺乏。
种种现象说明，当前的物业管理领域存在着大量的“立法空白”和“立法误区”。而正是基于此，调整和完善物业管理法律关系的当务之急是加强物业管理的立法工作，其中首要的工作是尽快颁布全国性的统一的物业管理的行政法规——《物业管理条例》，以其作为物业管理行业法律规范体系的核心。在此基础上，还要着重针对我国目前物业管理行尚示解决的重大难题，如业主委员会法律地位及权利保障机制；物业管理企业与政府有关部门，公用事业单位的权责划分；开发企业对物业管理的相应义务，业主违约责任的承担方式和追偿手段等，进行有关对策研究并制定相关的配套法规，以填补法律的空白。同时，还应针对原有物业管理法律规范中存在的缺陷和弊端，及时进行修改、补充和编撰工作，以尽快构建一个科学、严密的物业管理法律系统。
据悉，由建设部牵头，组织全国专家、学者和物业管理企业界人士共同拟就的《物业管理条例》已提交国务院。