论文部分内容阅读
车位投资回报率可达200%
方先生有着十几年丰富的二手投资经验。在感受到一系列房产政策的影响后,方先生就从投资豪宅转向了投资车位。不久前,他在海珠区滨江东近某楼盘一次性买入10个车位,价格由3-5万元不等。而这个有好几年楼龄的楼盘很特别,除了它,附近一带的高档住宅区的车位都是只租不售。而某些特殊因素,前期这楼盘的车位没人问津。而事实也证明,方先生的判断是正确的。在持有车位短短的半年后,方先生出售的4个车位,均价达到13万元/个,价格最低的也能以10万元成交,回报率在200%以上。
其实,车位投资的优势很明显:资金投入量少,一般十几万的投入资金就行,不能一次付清的还可以分期付款;其次,即使作为短线投资,车位按市场的供求关系而定回报率也相对稳定;再次,车位的抗风险能力较强,不易因设计或材料落后造成贬值。现在政府对于露天停车场将逐步取替,特别是针对一些烂尾楼盘露天停车场,它们将逐步退出整个市场。此利好政策更加凸现了车位投资的魅力。
两种不同投资方式的比较
现在投资车位有两种渠道:短线投资与长线投资。写字楼车位的流动性较大,几乎每个小时车位都在流动,出租车位的投资收益更大,适宜长线投资。住宅小区的车位,使用时间一般较长,按照停车场收费最高标准400元/月计算,再加税费,年回报率还不到5%,因此更加适合短线投资。
1、短线投资:
短线投资小区车位,关键是选择合适的地段,方先生就是找到了存在严重供不应求的滨江东地段,所以获得极高的投资回报。
此外,是否需要征收全额增值税也是短线投资者的必须注意的问题。目前,购买车位办理的交易手续与住宅一样,缴交税款按非普通住宅的标准。假如某车位一手购入价为20万元,卖出价为25万元。那么要交的税费如下:
买入价=20万元
卖出价=25万元
适用税率=(25-20)/20×100%=25%即适用税率为30%,速算扣除系数为0。
土地增值税=(25-20)×30%=1.5(万元)
营业税及附加=(25-20)×5.5%=0.275(万元)
个人所得税=25×1.5%=0.375(万元)
税费=1.5+0.275+0.375=2.15(万元)
车位买卖中,若卖方不能提供购买时的发票,就要征收全额的增值税,如25万元成交的车位,不能提供发票的情况要多交3500元的税费。
土地增值税=(25-25×90%)×30%=0.75(万元)
营业税及附加=25×5.5%=1.375(万元)
个人所得税=25×1.5%=0.375(万元)
税费=0.75+1.375+0.375=2.5(万元)
多交税费=2.5-2.15=0.35(万元)
但是,不能够提供发票的业主,可以请一些法定的专业评估机构对车位进行评估,只要税务局认可该车位的评估结果,业主还是可以少交部分增值税的。
2、长线投资:
投资者要出租车位,需持房产证。目前广州车位出租区域性的因素很大,不同地段租金相差很大,例如金利来大厦:1000-1500元/月,世贸中心800-1000元/月,侨怡苑400元/月。而供求关系直接调节了小区的停车费。例如在海琴湾,一个小区A、B、C三幢楼,但是只有45个车位,其中一个业主以15万购得一个车位,出租达1000元/月,年投资汇报率高达8%。
专家建议
1.在购买车位的时候,一定要注意产权问题。车位是否可销售的惟一标准是能否办理产权证(或有无预售许可证)。产权证注明了该物业为车位,并注明了其使用年限为40年等。
2.车位与住宅的的测量标准基本一样,只不过车位需要分摊通道位、电房、设备房等公共地方,比起住宅其实用率只有6-7成。办理产权证时应注意:每个车位的面积大小可能会出现偏差,有时候偏差的面积为0.5平方米。
3.投资者最好选择投资于写字楼区,高尚住宅区地段,例如二沙岛,这些地段的投资回报率相对较高。
(感谢广州满堂红对本文的贡献和支持)■
方先生有着十几年丰富的二手投资经验。在感受到一系列房产政策的影响后,方先生就从投资豪宅转向了投资车位。不久前,他在海珠区滨江东近某楼盘一次性买入10个车位,价格由3-5万元不等。而这个有好几年楼龄的楼盘很特别,除了它,附近一带的高档住宅区的车位都是只租不售。而某些特殊因素,前期这楼盘的车位没人问津。而事实也证明,方先生的判断是正确的。在持有车位短短的半年后,方先生出售的4个车位,均价达到13万元/个,价格最低的也能以10万元成交,回报率在200%以上。
其实,车位投资的优势很明显:资金投入量少,一般十几万的投入资金就行,不能一次付清的还可以分期付款;其次,即使作为短线投资,车位按市场的供求关系而定回报率也相对稳定;再次,车位的抗风险能力较强,不易因设计或材料落后造成贬值。现在政府对于露天停车场将逐步取替,特别是针对一些烂尾楼盘露天停车场,它们将逐步退出整个市场。此利好政策更加凸现了车位投资的魅力。
两种不同投资方式的比较
现在投资车位有两种渠道:短线投资与长线投资。写字楼车位的流动性较大,几乎每个小时车位都在流动,出租车位的投资收益更大,适宜长线投资。住宅小区的车位,使用时间一般较长,按照停车场收费最高标准400元/月计算,再加税费,年回报率还不到5%,因此更加适合短线投资。
1、短线投资:
短线投资小区车位,关键是选择合适的地段,方先生就是找到了存在严重供不应求的滨江东地段,所以获得极高的投资回报。
此外,是否需要征收全额增值税也是短线投资者的必须注意的问题。目前,购买车位办理的交易手续与住宅一样,缴交税款按非普通住宅的标准。假如某车位一手购入价为20万元,卖出价为25万元。那么要交的税费如下:
买入价=20万元
卖出价=25万元
适用税率=(25-20)/20×100%=25%即适用税率为30%,速算扣除系数为0。
土地增值税=(25-20)×30%=1.5(万元)
营业税及附加=(25-20)×5.5%=0.275(万元)
个人所得税=25×1.5%=0.375(万元)
税费=1.5+0.275+0.375=2.15(万元)
车位买卖中,若卖方不能提供购买时的发票,就要征收全额的增值税,如25万元成交的车位,不能提供发票的情况要多交3500元的税费。
土地增值税=(25-25×90%)×30%=0.75(万元)
营业税及附加=25×5.5%=1.375(万元)
个人所得税=25×1.5%=0.375(万元)
税费=0.75+1.375+0.375=2.5(万元)
多交税费=2.5-2.15=0.35(万元)
但是,不能够提供发票的业主,可以请一些法定的专业评估机构对车位进行评估,只要税务局认可该车位的评估结果,业主还是可以少交部分增值税的。
2、长线投资:
投资者要出租车位,需持房产证。目前广州车位出租区域性的因素很大,不同地段租金相差很大,例如金利来大厦:1000-1500元/月,世贸中心800-1000元/月,侨怡苑400元/月。而供求关系直接调节了小区的停车费。例如在海琴湾,一个小区A、B、C三幢楼,但是只有45个车位,其中一个业主以15万购得一个车位,出租达1000元/月,年投资汇报率高达8%。
专家建议
1.在购买车位的时候,一定要注意产权问题。车位是否可销售的惟一标准是能否办理产权证(或有无预售许可证)。产权证注明了该物业为车位,并注明了其使用年限为40年等。
2.车位与住宅的的测量标准基本一样,只不过车位需要分摊通道位、电房、设备房等公共地方,比起住宅其实用率只有6-7成。办理产权证时应注意:每个车位的面积大小可能会出现偏差,有时候偏差的面积为0.5平方米。
3.投资者最好选择投资于写字楼区,高尚住宅区地段,例如二沙岛,这些地段的投资回报率相对较高。
(感谢广州满堂红对本文的贡献和支持)■