论文部分内容阅读
摘 要：房地产对我国经济影响极大，去库存也是今年我国要解决的重点经济问题。本文站在供给侧的角度，针对房地产库存过高的现象，从政府监督调控、完善政策、寻求新思路、解决保障房几方面入手，提出了相应的去库存对策。
关键词：供给侧改革；房地产业；去库存；措施研究
2016年2月末，全国商品房待售面积达7.39亿平方米。按照我国人均住房面积35平方米计算，空置住房可供2千万人居住，存在明显的空置泡沫。房地产在我国当前经济中占据着重要地位，对上下游相关联产业链（如金融保险、建筑业、家具家电行业等）拉动作用明显。但近几年前，由于政策放宽，以及投资商判断失误，造成盲目投资建设，住宅供应骤增，而房价过高使得一般人难以购买，最终导致商品房待售面积不断增多，库存加大，房地产市场供需失衡。长期如此，越来越多的烂尾楼现象极易破坏社会稳定，不利于房地产业的升级和经济发展。国家采取了一些去库存措施，但供给侧涉及较少，因此必须对供给侧进行改革，缓解住房市场供需失衡。
一、各级政府加强监督，予以科学引导
1.加大监督力度，控制开发供地
2011年之前，国内房地产业呈现出供不应求的状态，总量较少，难以满足消费者的购买需求。相应的商品房待售面积甚至出现负增长，而房价也一再飙升。2011年，若按照我国小康生活的住宅标准计算，大部分城镇已经符合标准，同时银行信贷政策宽松，开发商盲目投资建设，导致商品房总量暴增。随着国家房地产政策的紧缩，在一线、二线城市采取限购政策，迫使开放商进军三线、四线城市，而这些地区市场容量有限，以至出现今天的库存过剩局面。
过去几年，政府实施了一系列政策，如降低税费，但效果不佳，导致库存边去边增。究其原因，在于各级政府缺乏健全严谨的城市用地管理制度，某些地方政府滥用权力，为了创造政绩，提高当地财政收入，面对开发商的盲目开发睁一只眼闭一只眼。另外，对房地产市场调研不足，了解不深，许多措施都缺乏可行性，以至于过度依赖土地。
所以，政府应完善房地产业管理，确保城市土地得到合理应用。相关部门需做好本职工作，深入调查分析，制定可行的开发计划和方案。为防止地方政府滥用权力，上级政府应当加大监督力度，与上级人大共同对下级政府实行监督。采取高库存问责机制，若某地方高库存问题依旧难以解决，需追究领导责任，树立上级政府的权威，严格限制房地产开发供地。对于已经购买当还未开始开发建设的房地产商，必要时可动用强制手段赎回。
2.正确判断形势，合理调控规划
要想促进房地产业稳定发展，必须掌握全面信息，对全国城镇居住状况和城市土地利用现状有全面客观的了解。上世纪80年代，国家完成了首次住房普查，根据调查结果，调整住房制度，科学规划城镇建设，取得良好效果。但如今我国经济迅速发展，城镇生活水平早已发生了翻天覆地的变化，所以政府有必要利用现代调查手段，对国内的存量房屋资源现状、土地开发利用情况展开调查，获取精确的数据，建立数据库。只有如此，方能预测未来消费者的需求，调整供給结构。
另外，政府应当发挥自身的宏观调控和引导职能。很多房地产商缺乏长远眼光，为了眼前利益，盲目开发，特别是在三线、四线城市，对当地的经济水平判断失误，以至于难以获利，还造成了房地产业的无序混乱。因此各级政府要把去库存当做重点工作，科学分析当地的经济发展形势，实行全过程跟踪监管，制定严谨的规划，若要开发需经政府批准。
二、完善住房政策制度，充分挖掘市场
1.完善政策法规，中央协调地方
作为我国经济的支柱产业，房地产的作用和现实意义毋庸置疑，但正如前面所述，长期有效的政策缺失，是造成库存过高的主要原因之一。为此，政府应在政策法规上予以调整，结合现状制定可行的政策，并将其彻底落实。政策既要有长期，又要涉及短期，两者结合灵活使用。因为全国各地经济水平不一，房地产市场具有明显的分散性和地方性，所以中央政府很难用一个政策适用于所有地区，政策制度越细，反而更容易扭曲地方市场。这就要求中央和地方相协调，从整体原则和要求上进行规定，至于细节，则需要各地政府根据当地实际情况采取相应的对策。同时，应当防止上下级政策发生冲突。
解决去库存问题并不容易，还需合理控制风险底线。美国几年前将房产首付降至零的教训，我们应当吸取，以免重蹈覆辙，控制好风险底线，比如首付20%。三线、四线城市虽然有着大量空置房，但下降空间有限，而一线和二线城市的金融风险更为严重，有必要采取更可靠的方法和工具开展金融压力测试。
2.深入调查市场，提升供给创新
要想保证政策的可行性和科学性，在当前市场环境下，就必须对市场进行深入调查。目前，国内很多地方政府对土地财政依赖较为严重，一旦市场回暖，便开始大规模供地，实际供地与市场需求严重脱节，为此地方政府在城市用地管理过程中，要结合市场调查，建立起相适应的供地机制，提高供地效率。
除了各级政府引导和调控，还可以从市场的角度入手研究。现阶段，消费者生活水平提升，对购房要求也在提高，除了基本的实用性，通常还会考虑其他诸多因素，比如周围交通是否便利、医疗条件如何、教育环境如何等等。这些因素都会影响到消费者的购房心理和购房决策，因此要展开大数据调查，重新定位目标人群，把握消费者的购买心理。另一方面打造优秀的房产品牌，利用品牌效应吸引消费者。国内很多城市在去库存过程中，都采取这一对策，取得了良好的效果。比如2016年元旦期间，杭州楼市取得了1096套成交量的佳绩。可见，研究市场和消费者，提升市场自身的供给创新，也是去库存的一个新方向。
三、寻找新的解决思路，促进多方合作
1.多个行业合作
房地产业涉及多个行业领域，并非纯粹的政府调控、政策引导，或者房地产商降低房价就能解决。金融机构是多数房地产商的资金来源，但也受政策影响。随着政策的调整，房地产业被限制，银行等金融机构可能就不愿意再为中小企业提供贷款，以至于大量烂尾楼出现。对于房地产商而言，一方面要实时了解国家出台的房地产政策，遵循经济发展规律，分析行业未来发展趋势；另一方面，要和金融机构保持良好的合作关系，保证有充足的资金来源，比如风险共担、利益出让等方式，吸引金融机构愿意与之合作，使得企业能够在市场中存活。而房地产企业自身也要遵守法律法规，提高自身信誉，通过合法正当的渠道不断扩大规模，提升自身实力，禁止出现漏税偷税等现象。随着去库存的深入，必然会出现房地产债务增加、投资率下滑等现象，为解决这些问题，可适当开拓新的投资渠道。 2.农民的市民化
我国的城市化建设尚处于起步阶段，农村人口依然占多数。近些年来，农村进城务工者数量越来越多，但这并不意味着他们属于城市，依然是农民，离实现市民化还有一段距离。而要想实现农民的市民化，除了户口制度、教育环境的改善，农民还需保证具有购房能力。否则在城市连住房条件都无法满足，何谈市民化？对于城市周边的农民而言，生活较为宽裕，一般也无需进城买房。更多的是从经济落后地区到经济发达城市打工的农民，这些城市的房价往往较高，若去三线、四线城市，就业机会少、工资少，同样也难以购房。所以政府可以从房价价高的三线、四线城市着手，将空置房购买下来，降低价格，鼓励农民购买。当然即便如此，稳定的就业和收入对农民来说也极为重要，从这一角度分析，若在立法上能够保护租房者，出台更好的政策，农民才会自愿进城购房，进而实现市民化。
3.互联网+思路
当前，互联网非常普及，在各个领域都有着广泛应用，而“互联网+”思想也开始在诸多行业中应用。房地产作为实体产业，与互联网也有着密切关系，而且在信息化时代，必须更新理念。比如运用互联网信息技术，对市场和消费者人群进行分析研究；在房产供给方面尽量公开透明化。
四、解决保障房的难题，提高住房质量
1.创新供给模式，适度减少保障房
我国“十二五”计划建设3600万套保障房，但最终结果却高达3890万套。从最初的目的考虑，保障房是为低收入者提供便利和优惠，实际上也起到了很大的作用。不过同时我们也应该认识到，保障房供给侧过剩现象愈发明显，不利于房地产业的长久发展。所以在去库存的过程中，采取了一些列措施，今后还应加大力度，继续减少保障房的建设。对于某些地方，甚至应该停止保障房建设。地方政府要根据当地的经济水平，以及当地居民的生存现状综合考慮，若是可行，才能动工修建保障房，并作为房地产开发的一部分，以免保障房和商品房都出现库存过高的情况。另外，政府也可以先回购商品房，将其作为保障房，在缓解商品房库存过高的同时，也能为低收入者提供足够的保障房。还可探索新的解决思路，比如在农村推行宅基地置换城镇房的政策。
2.提高住房质量，做好长期准备
政府相关部门要提高商品房交付的质量标准，包括小区内的配套设施要求，加强对施工环节质量的监管，全面建立开发商与施工企业诚信体系。要加快住宅区基础设施与配套设施的建设，公交、菜场、学校、社区医院等同步建设、同步交付，特别要重视优质教育资源的均等化，增强可居住性。组织开发商参加同行学习参观活动，提高市场定位能力、产品创新能力、质量监管能力、成本控制能力、市场营销能力等。
房地产去库存是一项长久的复杂工作，需要做好长期战斗的准备，在实践中不断探索前进，切忌急功近利。比如当前的烂尾楼现象，有人建议直接将其炸掉，该做法显然不可取。如果市场机制能够发挥作用，政府则不应过度干预；若地方政府能够解决，则无需中央过多的干涉；尽量做到平稳转型，而并非暴风骤雨式的改革。
五、结束语
房地产作为我国经济的支柱行业，对经济发展影响深远，库存过多不利于房地产业本身的升级，对经济增长和社会稳定也极为不利，去库存是提高经济运行效率的根本举措。供给侧不能适应需求侧的变化而适时调整是导致库存过高的一个重要原因，所以应当加快供给侧结构性改革，加速房地产去库存。
参考文献：
[1]虞晓芬.加快供给侧改革，加速房地产去库存[J].浙江经济，2016，24（2）：109-110.
[2]陈金保.房地产市场能否迎来“逆袭”[J].金融博览，2015，20（12）：117-118.
[3]易宪容.中国房地产去库存化的困境刚刚开始[J].大众理财顾问，2016，25（1）：187.
作者简介：高涵（1969- ），女，陕西汉中人，讲师，本科，从事经济管理教学研究
关键词：供给侧改革；房地产业；去库存；措施研究
2016年2月末，全国商品房待售面积达7.39亿平方米。按照我国人均住房面积35平方米计算，空置住房可供2千万人居住，存在明显的空置泡沫。房地产在我国当前经济中占据着重要地位，对上下游相关联产业链（如金融保险、建筑业、家具家电行业等）拉动作用明显。但近几年前，由于政策放宽，以及投资商判断失误，造成盲目投资建设，住宅供应骤增，而房价过高使得一般人难以购买，最终导致商品房待售面积不断增多，库存加大，房地产市场供需失衡。长期如此，越来越多的烂尾楼现象极易破坏社会稳定，不利于房地产业的升级和经济发展。国家采取了一些去库存措施，但供给侧涉及较少，因此必须对供给侧进行改革，缓解住房市场供需失衡。
一、各级政府加强监督，予以科学引导
1.加大监督力度，控制开发供地
2011年之前，国内房地产业呈现出供不应求的状态，总量较少，难以满足消费者的购买需求。相应的商品房待售面积甚至出现负增长，而房价也一再飙升。2011年，若按照我国小康生活的住宅标准计算，大部分城镇已经符合标准，同时银行信贷政策宽松，开发商盲目投资建设，导致商品房总量暴增。随着国家房地产政策的紧缩，在一线、二线城市采取限购政策，迫使开放商进军三线、四线城市，而这些地区市场容量有限，以至出现今天的库存过剩局面。
过去几年，政府实施了一系列政策，如降低税费，但效果不佳，导致库存边去边增。究其原因，在于各级政府缺乏健全严谨的城市用地管理制度，某些地方政府滥用权力，为了创造政绩，提高当地财政收入，面对开发商的盲目开发睁一只眼闭一只眼。另外，对房地产市场调研不足，了解不深，许多措施都缺乏可行性，以至于过度依赖土地。
所以，政府应完善房地产业管理，确保城市土地得到合理应用。相关部门需做好本职工作，深入调查分析，制定可行的开发计划和方案。为防止地方政府滥用权力，上级政府应当加大监督力度，与上级人大共同对下级政府实行监督。采取高库存问责机制，若某地方高库存问题依旧难以解决，需追究领导责任，树立上级政府的权威，严格限制房地产开发供地。对于已经购买当还未开始开发建设的房地产商，必要时可动用强制手段赎回。
2.正确判断形势，合理调控规划
要想促进房地产业稳定发展，必须掌握全面信息，对全国城镇居住状况和城市土地利用现状有全面客观的了解。上世纪80年代，国家完成了首次住房普查，根据调查结果，调整住房制度，科学规划城镇建设，取得良好效果。但如今我国经济迅速发展，城镇生活水平早已发生了翻天覆地的变化，所以政府有必要利用现代调查手段，对国内的存量房屋资源现状、土地开发利用情况展开调查，获取精确的数据，建立数据库。只有如此，方能预测未来消费者的需求，调整供給结构。
另外，政府应当发挥自身的宏观调控和引导职能。很多房地产商缺乏长远眼光，为了眼前利益，盲目开发，特别是在三线、四线城市，对当地的经济水平判断失误，以至于难以获利，还造成了房地产业的无序混乱。因此各级政府要把去库存当做重点工作，科学分析当地的经济发展形势，实行全过程跟踪监管，制定严谨的规划，若要开发需经政府批准。
二、完善住房政策制度，充分挖掘市场
1.完善政策法规，中央协调地方
作为我国经济的支柱产业，房地产的作用和现实意义毋庸置疑，但正如前面所述，长期有效的政策缺失，是造成库存过高的主要原因之一。为此，政府应在政策法规上予以调整，结合现状制定可行的政策，并将其彻底落实。政策既要有长期，又要涉及短期，两者结合灵活使用。因为全国各地经济水平不一，房地产市场具有明显的分散性和地方性，所以中央政府很难用一个政策适用于所有地区，政策制度越细，反而更容易扭曲地方市场。这就要求中央和地方相协调，从整体原则和要求上进行规定，至于细节，则需要各地政府根据当地实际情况采取相应的对策。同时，应当防止上下级政策发生冲突。
解决去库存问题并不容易，还需合理控制风险底线。美国几年前将房产首付降至零的教训，我们应当吸取，以免重蹈覆辙，控制好风险底线，比如首付20%。三线、四线城市虽然有着大量空置房，但下降空间有限，而一线和二线城市的金融风险更为严重，有必要采取更可靠的方法和工具开展金融压力测试。
2.深入调查市场，提升供给创新
要想保证政策的可行性和科学性，在当前市场环境下，就必须对市场进行深入调查。目前，国内很多地方政府对土地财政依赖较为严重，一旦市场回暖，便开始大规模供地，实际供地与市场需求严重脱节，为此地方政府在城市用地管理过程中，要结合市场调查，建立起相适应的供地机制，提高供地效率。
除了各级政府引导和调控，还可以从市场的角度入手研究。现阶段，消费者生活水平提升，对购房要求也在提高，除了基本的实用性，通常还会考虑其他诸多因素，比如周围交通是否便利、医疗条件如何、教育环境如何等等。这些因素都会影响到消费者的购房心理和购房决策，因此要展开大数据调查，重新定位目标人群，把握消费者的购买心理。另一方面打造优秀的房产品牌，利用品牌效应吸引消费者。国内很多城市在去库存过程中，都采取这一对策，取得了良好的效果。比如2016年元旦期间，杭州楼市取得了1096套成交量的佳绩。可见，研究市场和消费者，提升市场自身的供给创新，也是去库存的一个新方向。
三、寻找新的解决思路，促进多方合作
1.多个行业合作
房地产业涉及多个行业领域，并非纯粹的政府调控、政策引导，或者房地产商降低房价就能解决。金融机构是多数房地产商的资金来源，但也受政策影响。随着政策的调整，房地产业被限制，银行等金融机构可能就不愿意再为中小企业提供贷款，以至于大量烂尾楼出现。对于房地产商而言，一方面要实时了解国家出台的房地产政策，遵循经济发展规律，分析行业未来发展趋势；另一方面，要和金融机构保持良好的合作关系，保证有充足的资金来源，比如风险共担、利益出让等方式，吸引金融机构愿意与之合作，使得企业能够在市场中存活。而房地产企业自身也要遵守法律法规，提高自身信誉，通过合法正当的渠道不断扩大规模，提升自身实力，禁止出现漏税偷税等现象。随着去库存的深入，必然会出现房地产债务增加、投资率下滑等现象，为解决这些问题，可适当开拓新的投资渠道。 2.农民的市民化
我国的城市化建设尚处于起步阶段，农村人口依然占多数。近些年来，农村进城务工者数量越来越多，但这并不意味着他们属于城市，依然是农民，离实现市民化还有一段距离。而要想实现农民的市民化，除了户口制度、教育环境的改善，农民还需保证具有购房能力。否则在城市连住房条件都无法满足，何谈市民化？对于城市周边的农民而言，生活较为宽裕，一般也无需进城买房。更多的是从经济落后地区到经济发达城市打工的农民，这些城市的房价往往较高，若去三线、四线城市，就业机会少、工资少，同样也难以购房。所以政府可以从房价价高的三线、四线城市着手，将空置房购买下来，降低价格，鼓励农民购买。当然即便如此，稳定的就业和收入对农民来说也极为重要，从这一角度分析，若在立法上能够保护租房者，出台更好的政策，农民才会自愿进城购房，进而实现市民化。
3.互联网+思路
当前，互联网非常普及，在各个领域都有着广泛应用，而“互联网+”思想也开始在诸多行业中应用。房地产作为实体产业，与互联网也有着密切关系，而且在信息化时代，必须更新理念。比如运用互联网信息技术，对市场和消费者人群进行分析研究；在房产供给方面尽量公开透明化。
四、解决保障房的难题，提高住房质量
1.创新供给模式，适度减少保障房
我国“十二五”计划建设3600万套保障房，但最终结果却高达3890万套。从最初的目的考虑，保障房是为低收入者提供便利和优惠，实际上也起到了很大的作用。不过同时我们也应该认识到，保障房供给侧过剩现象愈发明显，不利于房地产业的长久发展。所以在去库存的过程中，采取了一些列措施，今后还应加大力度，继续减少保障房的建设。对于某些地方，甚至应该停止保障房建设。地方政府要根据当地的经济水平，以及当地居民的生存现状综合考慮，若是可行，才能动工修建保障房，并作为房地产开发的一部分，以免保障房和商品房都出现库存过高的情况。另外，政府也可以先回购商品房，将其作为保障房，在缓解商品房库存过高的同时，也能为低收入者提供足够的保障房。还可探索新的解决思路，比如在农村推行宅基地置换城镇房的政策。
2.提高住房质量，做好长期准备
政府相关部门要提高商品房交付的质量标准，包括小区内的配套设施要求，加强对施工环节质量的监管，全面建立开发商与施工企业诚信体系。要加快住宅区基础设施与配套设施的建设，公交、菜场、学校、社区医院等同步建设、同步交付，特别要重视优质教育资源的均等化，增强可居住性。组织开发商参加同行学习参观活动，提高市场定位能力、产品创新能力、质量监管能力、成本控制能力、市场营销能力等。
房地产去库存是一项长久的复杂工作，需要做好长期战斗的准备，在实践中不断探索前进，切忌急功近利。比如当前的烂尾楼现象，有人建议直接将其炸掉，该做法显然不可取。如果市场机制能够发挥作用，政府则不应过度干预；若地方政府能够解决，则无需中央过多的干涉；尽量做到平稳转型，而并非暴风骤雨式的改革。
五、结束语
房地产作为我国经济的支柱行业，对经济发展影响深远，库存过多不利于房地产业本身的升级，对经济增长和社会稳定也极为不利，去库存是提高经济运行效率的根本举措。供给侧不能适应需求侧的变化而适时调整是导致库存过高的一个重要原因，所以应当加快供给侧结构性改革，加速房地产去库存。
参考文献：
[1]虞晓芬.加快供给侧改革，加速房地产去库存[J].浙江经济，2016，24（2）：109-110.
[2]陈金保.房地产市场能否迎来“逆袭”[J].金融博览，2015，20（12）：117-118.
[3]易宪容.中国房地产去库存化的困境刚刚开始[J].大众理财顾问，2016，25（1）：187.
作者简介：高涵（1969- ），女，陕西汉中人，讲师，本科，从事经济管理教学研究