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摘要：我国铁路房改房小区如何推行物业管理，本文在分析当前铁路房改房的特点、铁路房改房小区的特点、现状的基础上，论述铁路住宅小区如何搞好物业管理。关键词：铁路小区 物业管理 现状 对策Abstract : China's railway housing area housing reform how to carry out property management, based on the analysis of the current railway housing reform of the housing characteristics, railway estates characteristics, on the basis of the current situation, discussed how to do well the railway residential district property management.
Keywords: railway property management present situation countermeasure
中图分类号：X731文献标识码： A 文章编号：
房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。从20世纪80年代至今，我国的房管体制逐步从计划经济传统的行政福利型向市场经济的专业化物业管理转变，即房改房的管理也从单位自管逐步向专业化的物业管理转型。铁路部门也顺应潮流，对管内房改房推行了物业管理，本文对铁路推行物业管理后的现状、问题及对策作一探讨。 一、铁路房改房推行物业管理后小区的现状 1、基础设施不全，居民抢地占地进行乱搭乱建现象普遍由于铁路房改房小区都是老旧小区，基础设施大都不全，有的难以实行全封闭管理。铁路职工大多数都是单职工，家属大部分都是农转非出来的，没有正式工作，素质又不是很高，这就造成了小区难以管理、比较混乱的局面。有的居民（大部分都是家属）随便占地进行乱搭乱建，抢地占地种菜，露天点火烧水做饭，有的甚至养鸡养羊，形成了很有特色的铁路居民小区。由于历史原因和铁路管理的现状，虽经从事物业管理部门的努力及有关政府执法部门的管理，收效不是很大，混乱现象依然还在部分小区存在。
2、物业管理人员业务不高，管理水平不能满足现代物业管理的需要
物业管理以其服务社會化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业应配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变。但铁路物业管理是原铁路房产段、建筑段职工从主业分离出来从事物业管理工作的，大都没有物业管理的经验和业务知识，更甚至有的职工是从事不了房建维修主业、老弱病人员转来从事物业管理工作的，这势必造成了物业人员素质不高，管理水平提不上去。
3、物业收费难，造成物业管理难上台阶
铁路职工长期以来享受的是福利性住房待遇，即使有什么费用也都是单位给缴纳，这就养成了享受免费物业、依赖企业福利的习惯性。所以即使现在每月10元左右的物业费也不情愿缴纳，有相当一部分居民虽经多次催要还是拒不缴纳，这就引起物业管理部门因收不上费来而影响正常物业工作的开展。久而久之，形成恶性循环，造成了居民不满意，物业管理企业没法干的局面。
二、搞好铁路房改房物业管理的对策
目前，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。 如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房小区中搞好物业管理，重点应从以下几方面入手：（一）采取强有力的整治措施 1、彻底拆除违章建筑，清理二违三乱 铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。 2、完善配套设施，狠抓硬件建设 良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区，要重在完善，对无人管理的小区，则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理，增强小区的外围防范能力，车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题，减少车辆失窃案件，消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。宣传栏和宣传标语的设立有利于改善小区的面貌，增强小区的文明氛围。（二）加强物业管理的软件建设，不断规范物业管理 1.完善规章制度和设立资料台帐 没有规距不成方圆，完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动，而且对住户的一些过激行为具有约束的作用，有利于住户对物业管理处工作的监督，促进管理水平的提高，这些规章制度包括：住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定，管理费收费办法、住户手册、员工手册，房屋装修规定，门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等，健全的资料台帐有利于更有效地处理工作。
2.组织成立业主委员会 成立业主委员会是物业管理相关法规的要求，也是住户参与管理的形式。并通过业主委员会制订住户公约、住户手册、业主委员会章程，使小区管理制度得到完善，管理力度得到有效的补充，促进小区管理工作向规范化迈进一大步。 3、抓好队伍建设，提高物业管理水平 万事人为本，充分发挥员工的作用非常重要，具体的做法：一是制定工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法，严格兑现奖优罚劣的情况，把小区内的管理和从业人员在经济上挂钩，及时严肃处理各种失职问题，对较大问题造成重大影响或情节恶劣的，及时处理；二是加强对从业人员的业务培训，提高综合素质、业务水平和处理问题的能力，全面提高管理质量；三是对好人好事的宣传，让员工之间互相学习，互相促进，最大限度地发挥每一员工的作用；四是改变现在用人机制，真正做到物业企业在用人上能自主选择，把能干事、想干事的人选进物业管理队伍中来。（三）加强日常管理 1、治安安全管理 一个治安安全的生活小区，其安全防线是相当坚固的，对进出小区的人、物、车了如指掌，只有这样，在安全方面才能做到静动检查、点面结合。要做到建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”。 三道防线，即：一是严把门岗，聘请保安人员，实行门卫值班制度；二是职工家属中组成义务护区队；三是小区管理人员和保安人员组织巡查。 四个控制点：第一，对进出小区的装修人员进行登记掌握；第二，对住宅小区进出人员的掌握；第三，对汽车进出的掌握；第四，对货物进出的掌握。 2、房屋设施管理（1）实行房屋装修申报制度，控制违章建筑 房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题，经常引发诸多管理问题，例如施工噪音，建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构，影响正常使用，还有不良装修工人的小偷小摸等。实践证明，实行房屋装修申报制度，可有效地控制这些问题的发生，保证物业管理的顺利开展。（2）日常巡检，防治结合，动态维修 贯彻“坚持预防为主，周期状态修缮，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检，对病害发现一处，处理一处，延长维修周期。 3、卫生管理 这是物业管理基本业务的重要组成部分，其好坏直接影响物业管理的成效，需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的，卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责，实行物业管理后，卫生管理应纳入物业管理范畴，由物业管理专职保洁员负责，便于对工作的日常监管，也便于全天候的保洁工作。根据所管小区的面积、人口，聘用适当人数的保洁员，日常打扫公共环境卫生，清洁垃圾箱（桶），定期清洗楼梯等或采取直接上门收取垃圾的做法，但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。 4、车辆停放管理 涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小，适当划分车位，专项保管，收取专项服务费，对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度，确保车辆安全。（四）加强费用管理（1）正确把握物业管理的收费原则 物业管理涉及多种费用的收取工作，包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成，制订费用标准时要立足于整个物业管理市场，找准自身的市场地位，理顺管理与收费的关系，既要考虑职工的经济承受能力，又要符合政策法规的要求，并且需要与自身提供的服务相适应。（2）采取有效的收费方式 铁路住宅区有一个非常突出的特点，即住户比较单一，绝大部分为内部铁路职工，针对这一特点，可以采取工资代扣管理费的做法。结论： 总之，铁路推行物业管理工作是一项长期性复杂的工作。但只要在整治前规划合理、领导重视，设立合理的管理机制及足够资金的投入，整治时采取强有力的合理措施，积极发动住户共同参与，日常严格规范管理，便可以有效地对管内的物业进行管理，既减轻公司的经济负担，又能真正地为职工创造良好的生活居住环境。
Keywords: railway property management present situation countermeasure
中图分类号：X731文献标识码： A 文章编号：
房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。从20世纪80年代至今，我国的房管体制逐步从计划经济传统的行政福利型向市场经济的专业化物业管理转变，即房改房的管理也从单位自管逐步向专业化的物业管理转型。铁路部门也顺应潮流，对管内房改房推行了物业管理，本文对铁路推行物业管理后的现状、问题及对策作一探讨。 一、铁路房改房推行物业管理后小区的现状 1、基础设施不全，居民抢地占地进行乱搭乱建现象普遍由于铁路房改房小区都是老旧小区，基础设施大都不全，有的难以实行全封闭管理。铁路职工大多数都是单职工，家属大部分都是农转非出来的，没有正式工作，素质又不是很高，这就造成了小区难以管理、比较混乱的局面。有的居民（大部分都是家属）随便占地进行乱搭乱建，抢地占地种菜，露天点火烧水做饭，有的甚至养鸡养羊，形成了很有特色的铁路居民小区。由于历史原因和铁路管理的现状，虽经从事物业管理部门的努力及有关政府执法部门的管理，收效不是很大，混乱现象依然还在部分小区存在。
2、物业管理人员业务不高，管理水平不能满足现代物业管理的需要
物业管理以其服务社會化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业应配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变。但铁路物业管理是原铁路房产段、建筑段职工从主业分离出来从事物业管理工作的，大都没有物业管理的经验和业务知识，更甚至有的职工是从事不了房建维修主业、老弱病人员转来从事物业管理工作的，这势必造成了物业人员素质不高，管理水平提不上去。
3、物业收费难，造成物业管理难上台阶
铁路职工长期以来享受的是福利性住房待遇，即使有什么费用也都是单位给缴纳，这就养成了享受免费物业、依赖企业福利的习惯性。所以即使现在每月10元左右的物业费也不情愿缴纳，有相当一部分居民虽经多次催要还是拒不缴纳，这就引起物业管理部门因收不上费来而影响正常物业工作的开展。久而久之，形成恶性循环，造成了居民不满意，物业管理企业没法干的局面。
二、搞好铁路房改房物业管理的对策
目前，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。 如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房小区中搞好物业管理，重点应从以下几方面入手：（一）采取强有力的整治措施 1、彻底拆除违章建筑，清理二违三乱 铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。 2、完善配套设施，狠抓硬件建设 良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区，要重在完善，对无人管理的小区，则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理，增强小区的外围防范能力，车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题，减少车辆失窃案件，消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。宣传栏和宣传标语的设立有利于改善小区的面貌，增强小区的文明氛围。（二）加强物业管理的软件建设，不断规范物业管理 1.完善规章制度和设立资料台帐 没有规距不成方圆，完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动，而且对住户的一些过激行为具有约束的作用，有利于住户对物业管理处工作的监督，促进管理水平的提高，这些规章制度包括：住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定，管理费收费办法、住户手册、员工手册，房屋装修规定，门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等，健全的资料台帐有利于更有效地处理工作。
2.组织成立业主委员会 成立业主委员会是物业管理相关法规的要求，也是住户参与管理的形式。并通过业主委员会制订住户公约、住户手册、业主委员会章程，使小区管理制度得到完善，管理力度得到有效的补充，促进小区管理工作向规范化迈进一大步。 3、抓好队伍建设，提高物业管理水平 万事人为本，充分发挥员工的作用非常重要，具体的做法：一是制定工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法，严格兑现奖优罚劣的情况，把小区内的管理和从业人员在经济上挂钩，及时严肃处理各种失职问题，对较大问题造成重大影响或情节恶劣的，及时处理；二是加强对从业人员的业务培训，提高综合素质、业务水平和处理问题的能力，全面提高管理质量；三是对好人好事的宣传，让员工之间互相学习，互相促进，最大限度地发挥每一员工的作用；四是改变现在用人机制，真正做到物业企业在用人上能自主选择，把能干事、想干事的人选进物业管理队伍中来。（三）加强日常管理 1、治安安全管理 一个治安安全的生活小区，其安全防线是相当坚固的，对进出小区的人、物、车了如指掌，只有这样，在安全方面才能做到静动检查、点面结合。要做到建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”。 三道防线，即：一是严把门岗，聘请保安人员，实行门卫值班制度；二是职工家属中组成义务护区队；三是小区管理人员和保安人员组织巡查。 四个控制点：第一，对进出小区的装修人员进行登记掌握；第二，对住宅小区进出人员的掌握；第三，对汽车进出的掌握；第四，对货物进出的掌握。 2、房屋设施管理（1）实行房屋装修申报制度，控制违章建筑 房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题，经常引发诸多管理问题，例如施工噪音，建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构，影响正常使用，还有不良装修工人的小偷小摸等。实践证明，实行房屋装修申报制度，可有效地控制这些问题的发生，保证物业管理的顺利开展。（2）日常巡检，防治结合，动态维修 贯彻“坚持预防为主，周期状态修缮，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检，对病害发现一处，处理一处，延长维修周期。 3、卫生管理 这是物业管理基本业务的重要组成部分，其好坏直接影响物业管理的成效，需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的，卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责，实行物业管理后，卫生管理应纳入物业管理范畴，由物业管理专职保洁员负责，便于对工作的日常监管，也便于全天候的保洁工作。根据所管小区的面积、人口，聘用适当人数的保洁员，日常打扫公共环境卫生，清洁垃圾箱（桶），定期清洗楼梯等或采取直接上门收取垃圾的做法，但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。 4、车辆停放管理 涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小，适当划分车位，专项保管，收取专项服务费，对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度，确保车辆安全。（四）加强费用管理（1）正确把握物业管理的收费原则 物业管理涉及多种费用的收取工作，包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成，制订费用标准时要立足于整个物业管理市场，找准自身的市场地位，理顺管理与收费的关系，既要考虑职工的经济承受能力，又要符合政策法规的要求，并且需要与自身提供的服务相适应。（2）采取有效的收费方式 铁路住宅区有一个非常突出的特点，即住户比较单一，绝大部分为内部铁路职工，针对这一特点，可以采取工资代扣管理费的做法。结论： 总之，铁路推行物业管理工作是一项长期性复杂的工作。但只要在整治前规划合理、领导重视，设立合理的管理机制及足够资金的投入，整治时采取强有力的合理措施，积极发动住户共同参与，日常严格规范管理，便可以有效地对管内的物业进行管理，既减轻公司的经济负担，又能真正地为职工创造良好的生活居住环境。