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戴先生喜欢玩单反相机,工作、生活和家庭都还不错,只是孩子即将上学,夫妻俩也要考虑起孩子上学和今后生活方向的问题了。
戴先生的一大困扰在于是租房还是买房?在笔者看来,可以从以下三个角度去考虑。
首先,戴先生买房是让子女就学时有更好的生活学习环境,但对于上海持有居住证人才的子女而言,租房也能达到这样要求。事实上很多父母为了让子女去一个心仪的学校,宁愿自己的房子空关,也会在学校附近再租一套房子居住,方便子女更好地学习。一旦子女毕业换校,也会再在新校附近租房。
其次,从戴先生的家庭财务状况来看,如打算购房,目前最多可出90万元,按现有政策,一套250万元的首套房,首付至少要75万元;而仅靠剩下的15万元去支付税费和装修,是远远不够的,其中至少有35万元的缺口。如果再把贷款因素(按首套首付3成,夫妻共同申请公积金上限60万元,其余用商贷,利率下浮15%,贷款年限为20年,等额本息还款)考虑进去,则每月还11000余元贷款,虽节约了3500元的房租,但实际每月结余只有4500元。假如戴先生买房后通过私人关系借入35万元,即使不付利息,把所有家庭结余用作还款,也需要3年半来还清。而在这期间,不说戴先生需要放弃所有的“精神享受”,只要家庭出现任何意外,将没有资金去应对,风险极大。
最后,从投资回报率来看,投资250万元购入一套房,立刻出租,按当前行情每月可租到4500元左右,即使不考虑任何税费,一年只有5.4万元收入,其年化2.16%的回报率甚至还远低于银行一年期3.25%左右的存款利率。因而,理性的投资方法是将资金先放入银行,将得到的收益去支付房租后,这样还会有剩余。
至此,建议戴先生目前仍选择租房。但既然戴先生已经打算在上海长期居住,所以房子还是要买,问题是何时去买?
解答这个问题,也从三个方面考虑,一是楼市的价格走势;二是戴先生一家每年收支结余;三是戴先生如何打理规划已有的90万元资金。
首先,处于国家调控中的楼市,过去“火箭式”的上涨将不会再出现,但由于上海在医疗、教育等方面的优势,上海楼市的刚需仍存在,因此楼市价格仍会小幅上涨。在考虑房屋折旧后,预计每年增长不大可能超过5%。另一方面,戴先生正处于事业上升期,且所处的是国家重点支持的文化传媒产业,因此每年薪资也会有比较快的提升。在此希望戴先生通过自身的努力工作和节省家庭不必要的开支,争取每年的家庭结余都能比上一年多10%,从而有更多的资金用作购房储备。
对戴先生来说,中期理财的目标就是买房,因此投资收益率只要比房价涨幅率高就可以,因此设定为6%。在此建议戴先生先暂定6年后买房,一来子女那时正好小升初,届时可选择离中学较近的房源;另外也是需要一定的时间来积累财富。因此建议戴先生先将90万元银行存款取出,留出15万元购买货币基金(预期收益会比同期银行存款高,且具有高灵活性)用作紧急备用金外,其余75万元可选择5年期国债,目前利率为5.41%;然后从每年的家庭结余中,需再拿其中的55%用于投资。而这个比例也是银行在审核房贷时,对贷款人所有贷款本金和其月收入之比的上限。
按此计算,如戴先生一家能在6年间满足每年家庭结余以10%的比例增长,则平均每年可以拿出15万元进行投资,建议可以配置在业绩不错的混合型或者保本型基金上,理由是该类基金由于同时在债券和股票上投资,分散了风险。综观整个市场,该类排名前30名的基金3年中每年年化收益都能达到7%左右。因此,戴先生的投资组合基本能实现6%的预期收益目标。
这样6年后,现在250万的房子估计涨到350万元,而现在50万元的税费以及装修等费用预计会上涨到60万元。而六年后戴先生的投资组合可以实现财富值约为210万元。则戴先生还需要贷款200万元,如果贷款政策、利率、还款方式和现在保持不变,贷款期限变为10年,则每年需要还贷26.2万元,而戴先生一家此时用于正常家庭开支后的结余已经接近40万元,且每年还会增加,除了还贷,戴先生又有了追求“精神享受”的资本。
戴先生的一大困扰在于是租房还是买房?在笔者看来,可以从以下三个角度去考虑。
首先,戴先生买房是让子女就学时有更好的生活学习环境,但对于上海持有居住证人才的子女而言,租房也能达到这样要求。事实上很多父母为了让子女去一个心仪的学校,宁愿自己的房子空关,也会在学校附近再租一套房子居住,方便子女更好地学习。一旦子女毕业换校,也会再在新校附近租房。
其次,从戴先生的家庭财务状况来看,如打算购房,目前最多可出90万元,按现有政策,一套250万元的首套房,首付至少要75万元;而仅靠剩下的15万元去支付税费和装修,是远远不够的,其中至少有35万元的缺口。如果再把贷款因素(按首套首付3成,夫妻共同申请公积金上限60万元,其余用商贷,利率下浮15%,贷款年限为20年,等额本息还款)考虑进去,则每月还11000余元贷款,虽节约了3500元的房租,但实际每月结余只有4500元。假如戴先生买房后通过私人关系借入35万元,即使不付利息,把所有家庭结余用作还款,也需要3年半来还清。而在这期间,不说戴先生需要放弃所有的“精神享受”,只要家庭出现任何意外,将没有资金去应对,风险极大。
最后,从投资回报率来看,投资250万元购入一套房,立刻出租,按当前行情每月可租到4500元左右,即使不考虑任何税费,一年只有5.4万元收入,其年化2.16%的回报率甚至还远低于银行一年期3.25%左右的存款利率。因而,理性的投资方法是将资金先放入银行,将得到的收益去支付房租后,这样还会有剩余。
至此,建议戴先生目前仍选择租房。但既然戴先生已经打算在上海长期居住,所以房子还是要买,问题是何时去买?
解答这个问题,也从三个方面考虑,一是楼市的价格走势;二是戴先生一家每年收支结余;三是戴先生如何打理规划已有的90万元资金。
首先,处于国家调控中的楼市,过去“火箭式”的上涨将不会再出现,但由于上海在医疗、教育等方面的优势,上海楼市的刚需仍存在,因此楼市价格仍会小幅上涨。在考虑房屋折旧后,预计每年增长不大可能超过5%。另一方面,戴先生正处于事业上升期,且所处的是国家重点支持的文化传媒产业,因此每年薪资也会有比较快的提升。在此希望戴先生通过自身的努力工作和节省家庭不必要的开支,争取每年的家庭结余都能比上一年多10%,从而有更多的资金用作购房储备。
对戴先生来说,中期理财的目标就是买房,因此投资收益率只要比房价涨幅率高就可以,因此设定为6%。在此建议戴先生先暂定6年后买房,一来子女那时正好小升初,届时可选择离中学较近的房源;另外也是需要一定的时间来积累财富。因此建议戴先生先将90万元银行存款取出,留出15万元购买货币基金(预期收益会比同期银行存款高,且具有高灵活性)用作紧急备用金外,其余75万元可选择5年期国债,目前利率为5.41%;然后从每年的家庭结余中,需再拿其中的55%用于投资。而这个比例也是银行在审核房贷时,对贷款人所有贷款本金和其月收入之比的上限。
按此计算,如戴先生一家能在6年间满足每年家庭结余以10%的比例增长,则平均每年可以拿出15万元进行投资,建议可以配置在业绩不错的混合型或者保本型基金上,理由是该类基金由于同时在债券和股票上投资,分散了风险。综观整个市场,该类排名前30名的基金3年中每年年化收益都能达到7%左右。因此,戴先生的投资组合基本能实现6%的预期收益目标。
这样6年后,现在250万的房子估计涨到350万元,而现在50万元的税费以及装修等费用预计会上涨到60万元。而六年后戴先生的投资组合可以实现财富值约为210万元。则戴先生还需要贷款200万元,如果贷款政策、利率、还款方式和现在保持不变,贷款期限变为10年,则每年需要还贷26.2万元,而戴先生一家此时用于正常家庭开支后的结余已经接近40万元,且每年还会增加,除了还贷,戴先生又有了追求“精神享受”的资本。