中国房地产业的库存状况会恶化到什么程度？我们于近期调研了中国10个二线城市的库存状况，包括成都、大连、广州、杭州、南京、宁波、青岛、苏州、天津和厦门。我们用土地购买量预测新房供应，并假定开发商在土地购买之日起三年内在此土地上建房，然后用最近三个月房屋平均销售数据预测未来需求。由此做出第一个假定是：这些城市2012-2013年每月房屋销量约为200万平方米，而2009-2011年间月均销量是400万平方米。如此推算，到2012年底这些二线城市的房屋库存将达到34个月销量水平。
　　最新调查表明，3月份销售数据明显乐观，显示出市场情绪开始回暖，买方对房价下调做出了积极的回应。如果3月份的高销售水平得以维持，那么2012年的月销售量则有望达到260万平方米（而不是200万平方米）。从这个角度看，未来库存状况就不那么悲观了，到年底可能只升至20-25个月的水平。
　　此外，我们又研究了另外三个假定情况，来解释怎样提高销售业绩，并且减缓土地储备才能影响到我们的第一种假设基础案例。
　　假定2，若我们假设房屋销售持续近期的恢复趋势、比基础案例高出30%，2012-2013年每月销量约为340万平方米，供应预测不变，那么得出的销售数字仍将远低于2009-2011年的鼎盛水平。在此假设下，二线城市库存到年底将回落到15-20个月的水平；假定3，我们假设开发商供应量低于基础案例的20%，而销售量不变，那么2012-2013年库存将降至15-20个月的水平；假定4，我们结合前两种假设中需求与供应的调整，则2012-2013年的库存将回落至10个月，2012-2013年大部分时间在5-10个月间跳动。
　　事实上，尽管房屋销量显现回暖，房屋库存仍然是2012年要面对的一个问题，我们发现已建成住宅类面积和已售住宅类面积之间的差距正在拉大，二者首次出现大幅分化。我们预测到今年年末，全国商品房库存将升至35个月，这或将导致开发商搁置建筑活动。然而，在今年3月开展的针对包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山、肇庆在内的8个中国二、三线城市共计30家开发商的第五期调研中发现，尽管开发商的拿地意愿降低，土地流拍个案增多，开发商之间土地转让增加，受访开发商的建设活动并没有比此前大幅减少。30家开发商中，有14家反映目前在建的房地产项目较3个月前增多，有12家开发商表示未来3个月的建设项目将会增加。部分开发商建设活动反弹的原因,可能是地方政府强制要求开发商在拿地之后两年内进行建设开发，受访的30家开发商中21家感受到了这种压力。总体而言，本次调研结果并不支持今年商品住宅建设将进入冰冻期的观点。
　　房屋库存增加，将给开发商带来更大的降价压力。与2011年年底时，二、三线城市新建住房平均销售价格保持稳定不同，当下除一线城市继续引领房价回调趋势以外，二线城市房价的回调态势开始显现。此外，本轮调研数据显示，在受访的30家开发商中,有23家开发商反映企业所在地区的房屋库存量超出预期。对此，没有一个开发商预计未来房价会上涨，这在此前的调查中从未出现过。其中多数开发商认为房价会继续下降，最高降幅将达到20%，还有14家开发商认为20%的降价就足以触发销售回升。
　　我们预测4月销量能够维持3月份的水平，而且因为政策继续悄然有序地放松，未来销量可能继续上升。如果销量确实继续恢复、开发商能够延迟工程，那么前述的第四种假定情况就可能发生。事实上，我们希望政府朝着这个方向设定目标。在这种假定情况下，2012-2013年的库存将保持在一个提高了、但不令市场恐慌的水平，我们预测中国楼市最终将这样挺过去。会有开发商破产，但大的、经营较好的公司将得以幸存。
　　
　　作者为渣打银行大中华区
　　研究主管