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摘要本文通过借鉴国外反按揭立法的相关经验,探讨了反按揭的内涵、反按揭立法的可能性和必然性和反按揭立法的法律构想,进而分析了反按揭立法在我国的适用性和发展前景。
关键词按揭 反按揭老龄化社会
中图分类号:D920.0文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-183-01
一、追本溯源——定义我国反按揭
美国是反按揭的发源地,根据反按揭银行联合会定义,反按揭指62岁以上的有房老人可以将一部分房产转化为免税现金收入的一种贷款模式。虽然老人把房产抵押给银行,但是所有权仍属于他,即使银行贷款到期而老人未去世,产权仍然没有改变。这时老人或他的继承人可以通过“正”按揭的途径再贷款,也可以出售房屋或利用其他资产还贷。
具体到我们国家,反按揭是指老年人把自己享有产权的住房抵押给银行,银行每个月固定给老年人一笔钱,但在此期间,老年人照样拥有房屋的正常居住和所有权直到老人去世,银行把房子出卖来冲抵贷款和利息或者收归为自己所有做别的处置从中赚取一定的利益的一种特殊信贷业务。
二、反按揭立法的可能性和必然趋势
中国进行反按揭立法之所以可能、可行甚至可能发展为一种必然趋势至少有两方面原因。
第一,有早发国家的经验可以借鉴。英美都有反按揭的制度,也都有反按揭的立法。为了老百姓的消费有方便灵活的金融保障,为了盘活老百姓的房子,让这些资产流动起来,应对老龄化社会的到来,英美国家创新出了这个融资渠道,让人们提前享受到房产的销售款即反按揭所得。为了更好地规范这种行为,美国进行了反按揭立法,经过十几年的实践证明,这种融资养老渠道既是可行又是正确的。
第二,我国的实际情况是符合的。我国的老龄化现象特别严重,目前60岁以上的老年人已有1.4亿人,位居世界第一,并以每年3%的速度增长。在老龄化社会中,养老势必成为令人忧心忡忡的社会问题。豍基于这种情况,反按揭是一个有效解决养老问题的方法,加之我国在北京、上海等城市已开始试点工作,取得了一定的进展。
因此,不管是从成功国家的经验还是从中国现实出发都可以看出在我国进行反按揭立法既是可行又是必须的。
三、反按揭的立法构想
(一)程序上的透视
中国反按揭的法律程序可以这样设计:
1.咨询——到国家住宅和城市开发部批准的咨询处进行咨询,咨询员告知咨询者是否适合反按揭,提出相关建议,之后发给可以向贷款银行证明的证书。
2.房屋所有人填写反按揭申请、选择银行付款类别并出示相关必需资料,银行告知贷款总数并筹钱进行房屋估价。
3.银行所指定的房产估价人到家中进行估价,如发现房屋有需要维修的结构问题,房屋所有人需花钱维修。
4.银行收到所有合格数据信息后,告知房屋所有人贷款相关参数,并向保险部提交贷款文件。
5.保险部文件批准后,银行、申请人以及申请人的同住家属须再次确认。
6.贷款文件获批准确认后,手续费可归到反按揭贷款的金额内。
7.协议签署后房屋所有人在7个工作日内可以取消贷款。银行开始每月发放贷款。
(二)反按揭法的主客体
1.反按揭的主体。笔者认为应该对反按揭的主体有严格限制。一般来说,最好是年龄在六十岁左右的老人,而且尽量限制为失业无业的老人或者是残疾人,一般要求自然人而不能是法人。
2.反按揭的客体。一般限制为地处比较好的位置或者比较有发展潜力的地段。还有一个问题,对于这类房屋,反按揭人必须拥有完全的所有权。
(三)当事人的权利义务
笔者认为,抵押权人应有如下权利:(1)要求抵押人提供权属证明材料,要求抵押人有充足的证据证明其拥有该房屋的完全所有权;(2)以债权人身份收取利息的权利;(3)要求抵押人支付进行反按揭的所有必要费用;(4)对抵押人使用房产情况进行监督和检查的权利,在抵押人行为危及债权情况下,抵押权人对债权进行保全,要求抵押人停止行为的权利;(5)在房屋所有权人去世,或是出卖,搬离房屋时取得该房屋的所有权。相应的抵押权人所应履行的义务为:按期足额的将每月的贷款金额按照约定的方式支付给房屋所有人,即使房屋所有人超过了其预估的生活年限。
抵押人则应享有如下权利:(1)按期获得贷款的权利,并且所得贷款免税;(2)对抵押贷款过程中产生的费用和可能的法律后果的知情权;(3)房产上的用益权,如得继续居住、出租房屋等,且夫妻一方死亡,另一方可继续居住;(4)房产上的某种程度的处分权,在无害于抵押权条件下,抵押人可以将房屋出售,所得房价款,抵押权人有优先受偿权,抵押人以遗嘱形式将抵押房产留给继承人的,与抵押冲突的部分应属无效,债务人若违约则要承担较一般抵押更重的违约责任。
抵押人所应履行的义务:保全抵押物的义务,抵押人在行使对房屋的益权和处分权时,负有必要的谨慎处理义务,不得妨碍将来的抵押人收回房屋时的可得利益受损。
通过本文的分析,可以看出我国进行反按揭立法是完全可能和可行的,通过借鉴早发国家的经验,通过严密的从程序到实体的反按揭立法的设计,通过明确规定反按揭当事人的权利义务,我国的反按揭能够成为缓解我国老龄化压力的有效途径。
关键词按揭 反按揭老龄化社会
中图分类号:D920.0文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-183-01
一、追本溯源——定义我国反按揭
美国是反按揭的发源地,根据反按揭银行联合会定义,反按揭指62岁以上的有房老人可以将一部分房产转化为免税现金收入的一种贷款模式。虽然老人把房产抵押给银行,但是所有权仍属于他,即使银行贷款到期而老人未去世,产权仍然没有改变。这时老人或他的继承人可以通过“正”按揭的途径再贷款,也可以出售房屋或利用其他资产还贷。
具体到我们国家,反按揭是指老年人把自己享有产权的住房抵押给银行,银行每个月固定给老年人一笔钱,但在此期间,老年人照样拥有房屋的正常居住和所有权直到老人去世,银行把房子出卖来冲抵贷款和利息或者收归为自己所有做别的处置从中赚取一定的利益的一种特殊信贷业务。
二、反按揭立法的可能性和必然趋势
中国进行反按揭立法之所以可能、可行甚至可能发展为一种必然趋势至少有两方面原因。
第一,有早发国家的经验可以借鉴。英美都有反按揭的制度,也都有反按揭的立法。为了老百姓的消费有方便灵活的金融保障,为了盘活老百姓的房子,让这些资产流动起来,应对老龄化社会的到来,英美国家创新出了这个融资渠道,让人们提前享受到房产的销售款即反按揭所得。为了更好地规范这种行为,美国进行了反按揭立法,经过十几年的实践证明,这种融资养老渠道既是可行又是正确的。
第二,我国的实际情况是符合的。我国的老龄化现象特别严重,目前60岁以上的老年人已有1.4亿人,位居世界第一,并以每年3%的速度增长。在老龄化社会中,养老势必成为令人忧心忡忡的社会问题。豍基于这种情况,反按揭是一个有效解决养老问题的方法,加之我国在北京、上海等城市已开始试点工作,取得了一定的进展。
因此,不管是从成功国家的经验还是从中国现实出发都可以看出在我国进行反按揭立法既是可行又是必须的。
三、反按揭的立法构想
(一)程序上的透视
中国反按揭的法律程序可以这样设计:
1.咨询——到国家住宅和城市开发部批准的咨询处进行咨询,咨询员告知咨询者是否适合反按揭,提出相关建议,之后发给可以向贷款银行证明的证书。
2.房屋所有人填写反按揭申请、选择银行付款类别并出示相关必需资料,银行告知贷款总数并筹钱进行房屋估价。
3.银行所指定的房产估价人到家中进行估价,如发现房屋有需要维修的结构问题,房屋所有人需花钱维修。
4.银行收到所有合格数据信息后,告知房屋所有人贷款相关参数,并向保险部提交贷款文件。
5.保险部文件批准后,银行、申请人以及申请人的同住家属须再次确认。
6.贷款文件获批准确认后,手续费可归到反按揭贷款的金额内。
7.协议签署后房屋所有人在7个工作日内可以取消贷款。银行开始每月发放贷款。
(二)反按揭法的主客体
1.反按揭的主体。笔者认为应该对反按揭的主体有严格限制。一般来说,最好是年龄在六十岁左右的老人,而且尽量限制为失业无业的老人或者是残疾人,一般要求自然人而不能是法人。
2.反按揭的客体。一般限制为地处比较好的位置或者比较有发展潜力的地段。还有一个问题,对于这类房屋,反按揭人必须拥有完全的所有权。
(三)当事人的权利义务
笔者认为,抵押权人应有如下权利:(1)要求抵押人提供权属证明材料,要求抵押人有充足的证据证明其拥有该房屋的完全所有权;(2)以债权人身份收取利息的权利;(3)要求抵押人支付进行反按揭的所有必要费用;(4)对抵押人使用房产情况进行监督和检查的权利,在抵押人行为危及债权情况下,抵押权人对债权进行保全,要求抵押人停止行为的权利;(5)在房屋所有权人去世,或是出卖,搬离房屋时取得该房屋的所有权。相应的抵押权人所应履行的义务为:按期足额的将每月的贷款金额按照约定的方式支付给房屋所有人,即使房屋所有人超过了其预估的生活年限。
抵押人则应享有如下权利:(1)按期获得贷款的权利,并且所得贷款免税;(2)对抵押贷款过程中产生的费用和可能的法律后果的知情权;(3)房产上的用益权,如得继续居住、出租房屋等,且夫妻一方死亡,另一方可继续居住;(4)房产上的某种程度的处分权,在无害于抵押权条件下,抵押人可以将房屋出售,所得房价款,抵押权人有优先受偿权,抵押人以遗嘱形式将抵押房产留给继承人的,与抵押冲突的部分应属无效,债务人若违约则要承担较一般抵押更重的违约责任。
抵押人所应履行的义务:保全抵押物的义务,抵押人在行使对房屋的益权和处分权时,负有必要的谨慎处理义务,不得妨碍将来的抵押人收回房屋时的可得利益受损。
通过本文的分析,可以看出我国进行反按揭立法是完全可能和可行的,通过借鉴早发国家的经验,通过严密的从程序到实体的反按揭立法的设计,通过明确规定反按揭当事人的权利义务,我国的反按揭能够成为缓解我国老龄化压力的有效途径。