论文部分内容阅读
[摘 要]房地产企业由于国家的宏观调控面临商品房销售量的下降，销售价格的下降以及存货增加引起资金来源的短缺。而在房地产企业的融资渠道方面，银行和其他金融机构不对其进行资金支持，本身又由于财务杠杆过高无法发行债券筹集资金，因此解决资金来源的方法就是降价销售及改变商品房性质或土地性质谋求资金来源。
[关键词]宏观调控；资金链；融资渠道；商品房；保障性住房
我国当前部分开发商已难以承受资金紧张所带来的巨大压力，若不寻求销售策略和筹资策略的变化，已很难扛到楼市全面回暖的时点，虽然自2011年3-4月房产调控以来，有关房地产商资金链脆弱甚至断裂的消息时有传出，但大多停留在中小房企层面，罕有涉及一线开发商。而自2011年9月21日晚间银监会责令信托公司调查的消息传出以来（事后被各方证伪），地产大佬绿城集团因163%的净资产负债率及过百亿元的房地产信托成为舆论关注的焦点，A股和H股市场上的内地房地产股股价大跌，绿城中国累计跌幅达27.61%。其实大型房地产企业的资金链紧张已经是一个非常严峻的事实，如果房地产行业不面对事实，找出适合行业本身的资金出路，房地产行业将会面临灭顶之灾。本文通过分析我国政府宏观调控的政策措施，主要是具体分析深圳交易所二十三家房地产行业上市公司的2011年上半年报表，从报表中指出该行业存在的资金问题，并寻求解决资金问题的一些可行性的方法。
一、从国内形势看，国家对房地产行业的宏观调控决心不改
我国自2011年4月的号称史上最严厉的房地产调控，已走过了一年半的历程。政策的效果也从当初被一些开发商笑谈为“中央空调”演变成了少部分人对本轮调控可能导致地产崩盘的担忧。为了避免将中国经济拖入硬著陆，市场中又有了政府或将不得不再度出手救助之议。但是2011年10月29日由温家宝总理主持召开的国务院常务会议，给了政府救市说一个严厉的反驳，该会议分析了当前经济形势，部署了近期经济工作。国务院常务会议针对宏观调控、物价、农业、楼市调控、小微型企业及民间资本等工作提出了九大任务，第四项任务尤为引人关注。第四项任务称，“坚定不移地搞好房地产调控”，“各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果”，“促进房价合理调整”。笔者认为，国务院重申对楼市调控的坚定态度，传递出楼市调控不成功绝不收兵的决心。
二、销售收入减少从而导致房地产行业资金来源的短缺
（一）普通商品房销售数量的下降导致企业资金短缺
以上海为例，2011年前三季度上海市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，月均销售面积出现了自2005年以来的最低值。根据各地种种的统计资料显示房地产市场的低迷将会持续下去，而销售的低迷是政府宏观调控的直接结果，所以销售量的下降不会在短期内得到改善。
（二）普通商品房销售价格的下降也会导致企业资金短缺
笔者认为，在国家坚定不移的房地产调控下，全国房价必定会出现明显拐点。根据国家统计局2011年关于全国70个大中城市住宅销售价格变动情况的统计数据分析，从2011年三月份以来，全国70个大中城市中，一手商品房环比价格下降的城市数量分别是：9月份17个，8月份16个，7月份14个，5月份9个，3月份12个。目前商品房的销售价格下降的幅度还不大，范围也不大，但是随着国家对该行业继续调控的决心不改变，笔者相信未来会出现比较大的降幅，这就直接影响房地产行业的资金来源，造成严重的资金短缺。
笔者随机选择了深交所的二十三家房地产上市公司，对它们的销售收入变化情况进行了比较。从二十三家地产上市公司的销售收入分析，虽然有一半的地产企业的销售收入还呈现上升的趋势，而且有些企业的上升幅度还是比较大的，例如金融街和中粮地产，但是笔者认为随着国家宏观调控的进一步深入，这些企业的商品房销售还是会遇到更大的销售瓶颈。而特别需要指出的是，有一半的房地产企业的销售收入出现比较大幅度的下降，下降最大的是珠江控股，降幅达到99.76%，意味着与去年上半年相比，该企业几乎没有任何商品房可以销售出去。降幅达到50%以上的企业有六家，达到统计样本的25%。按照国务院常务会议精神，在国家对房地产市场的宏观调控继续深入的背景下，房地产企业的销售收入应该会进一步萎缩，企业的现金流减少成为造成企业资金链危机的首要原因。
（三）存货的增加导致企业被占用的资金增多，造成企业资金紧张
随着销售收入的减少，企业的存货就会不断增加。根据深交所二十三家房地产上市公司2011年上半年与2010年上半年存货比较的调查显示，有16家企业的存货与去年同期相比都有不同程度的增加，最大涨幅达到55%。房地产企业与其他企业不同的地方是其最主要的资产就是存货，房地产企业的存货一般会达到企业资产的50%以上或更多。当企业的商品房无法销售的时候，其被占用的资金也会越来越多，而且由于国家“2年不开发要收回用地”的规定，企业还不可以像其他行业通过减少生产来减少企业的资金占用。根据国家商务部的统计资料显示，以江苏省为例，2011年前三季度房地产开发投资3951.3亿元，同比增长33.6%。商品房销售面积5569.6万平方米，同比下降2.2%，其中住宅销售面积下降3.2%。2011年9月，全省商品房销售面积只有700多万平方米，比前年同期900多万平方米大幅缩水。2011年前三季度房地产开发投资仍大幅上涨的主要原因，一是“2年不开发要收回用地”的规定，迫使一些前两年拿地的开发商必须开工，二来2011年国家给保障房下了约束性指标，这部分投资量加大。对于房地产企业来说，一方面是商品房无法销售，存货不断增加，资金无法回笼且不断被占用；另一边是已经投资购入的土地必须在两年之内开发，必须硬着头皮找到资金来源解决开发所需资金。
当国家宏观调控的决心不改，企业已经无法改变资金来源不断减少，资金不断被积压的现状，那么解决企业资金紧张的问题好像就应该落到对外融资的角度上来。以下笔者进一步分析房地产企业的融资现状。 三、房地产企业的融资举步维艰
（一）银行贷款不支持普通商品房的开发
根据人民银行南京分行最新统计显示，2011年前三季度，江苏省金融机构信贷资金更多地投向实体经济，特别是对保障性安居工程建设，以及对“三农”、中小企业及制造业领域的金融支持持续增加。统计显示：2011年1-9月，江苏全省新增人民币贷款4356.17亿元，同比少增1461亿元，新增贷款继续保持全国第三位。其中，全省金融机构新增公租房、廉租房、经济适用房、危旧房及棚户区改造等各类保障性住房开发贷款高达181.74亿元，是前年同期的8.02倍。银行的贷款方向与中央的宏观调控是保持高度一致的，当国家把保障性住房的建设作为解决老百姓住房的核心方法时，普通商品房不会得到多少有力的支持，企业从银行贷款解决资金问题的希望不大。
（二）其他融资渠道也不支持普通商品房的开发
据统计，2011年三季度，国内共发行了233款房地产信托产品(含保障房)，与二季度相比。从房地产信托的占比来看，2011年三季度其产品占比仅为38.84%，同比下降了7.42个百分点，环比则下降了14.01个百分点，这是近一年来房地产信托占比首次低于40%。信托公司减少房地产信托的原因一方面是因为目前房产信托的审批手续特别麻烦，另一方面也来自监管压力及风险的考虑。不过，和规模及数量走下坡路相比，房产信托的收益仍比其他品种信托高出一截。数据表明，2011年三季度房地产信托的平均收益率为10.19%，平均收益率继续走高，且均在10%以上，较其他产品平均收益率高出1.9个百分点，较总体平均收益率高出1.2个百分点。收益的走高，除了受通胀等因素的影响，也说明房地产公司求钱心切，不惜开高价融资。
（三）对外发行债券会因为企业过高的财务杠杆受阻
如果没有办法通过银行贷款或通过信托公司融资，那么发行企业债券不失为一个方法。但是企业发行债券的级别高低受制于企业本身的一个重要的财务指标：偿债能力。笔者分析了深交所二十三家房地产上市公司的偿债能力指标，发现企业的偿债能力普遍不佳，甚至有些已经达到危险的边缘。从长期偿债能力方面看，在这二十三家公司中，只有两家的权益乘数小于2，其余二十一家都大于2，最高的山东中润竟达到了5.31倍，也就是说其资产负债率达到了81%。从短期偿债能力方面分析，在二十三家企业中，流动比率能够达到2这个比较理想的指标的企业只有10家，其余的都达不到，说明企业在短期内的偿债风险较大。这还只是表面上的数据分析而已，笔者在前文中已经提到，房地产企业的资产中，存货占到大多数，而在企业的流动资产中，存货几乎可以达到70%-80%，当企业的商品房无法顺利的销售出去时，企业的偿债能力指标其实比我们现在计算的还要糟糕得多。
（四）发行股票受到的限制太多
企业如果要通过股票市场融资，会面临两个问题，一是通过证监会的审批，二是股市疲软。以上两个问题都不是容易解决的问题，所以笔者认为通过股票市场融资的希望也不大。
四、房地产行业解决资金链问题的方法
当整个房地产行业处于现有的资金危机形势之下，笔者认为有以下方法可以解决企业资金紧张的问题。
（一）采取降价销售的办法
虽然降价是任何企业都不想采取的一个方法，但是对于现阶段的房地产企业来说，资金链的断裂才是目前急需要解决的首要问题。企业生存的首要任务是按时偿还债务，维持企业的正常运转并度过这个危机的阶段。降价销售并且采取比较大幅度的降价可以帮助企业尽快收回资金，保证企业生存。
（二）改變商品房的性质从国家得到资金
虽然降价销售可行，但是现在一些地方已出现了已购房户对开发商降价销售的抵制，例如万科的降价销售就遭受到已购房户的强烈抵制。老百姓的抵制行为会令开发商陷入左右为难的境地，如果开发商可以将商品房的性质改变为保障性住房销售，从国家直接得到一笔较大数量的资金来源，虽然会出现一定程度的亏损，但是对于急需资金的企业来说也不失为一种方法。
（三）对已经购买尚未开发的土地谋求变通的开发渠道以求达到融资的目的
对于已经购买而没有开发或还未完全开发的土地，现在还硬着头皮进行商品房的开发对于房地产企业来说，在资金紧张的前提下是不明智的。最好的方法是通过调整土地规划或土地置换达到改变或起码是改变一部分成为保障性住房的性质，以求可以比较轻松地得到银行或其他金融机构的资金支持，度过目前的资金危机。
[参考文献]
[1]况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J].经济理论与经济管理，2011（1）：59-67．
[2]范广垠.我国房地产政策宏观分析的模型与方法——以1998、 2009 年房地产政策为例[J].同济大学学报，2010（2）：118-124．
[3] 陈林杰.金融危机的影响机理与房地产企业应对战略[J].南京工业职业技术学院学报,2010(3):4-7．
[4] 赵鑫.上市公司财务困境成因研究——以合俊集团为例[J].中南财经政法大学研究生学,2009(1):53-58．
[5]丁玲,李雪华.地产公司财务风险成因与对策分析[J].现代商贸工业2011(3):185-186．
[6]谢超文.浅议房地产企业财务风险分析和控制[J].经管空间2011（2）：44．
[作者简介]冯颖（1971—），女，广西财经学院副教授；黄维干（1971—），女，广西财经学院副教授。
[关键词]宏观调控；资金链；融资渠道；商品房；保障性住房
我国当前部分开发商已难以承受资金紧张所带来的巨大压力，若不寻求销售策略和筹资策略的变化，已很难扛到楼市全面回暖的时点，虽然自2011年3-4月房产调控以来，有关房地产商资金链脆弱甚至断裂的消息时有传出，但大多停留在中小房企层面，罕有涉及一线开发商。而自2011年9月21日晚间银监会责令信托公司调查的消息传出以来（事后被各方证伪），地产大佬绿城集团因163%的净资产负债率及过百亿元的房地产信托成为舆论关注的焦点，A股和H股市场上的内地房地产股股价大跌，绿城中国累计跌幅达27.61%。其实大型房地产企业的资金链紧张已经是一个非常严峻的事实，如果房地产行业不面对事实，找出适合行业本身的资金出路，房地产行业将会面临灭顶之灾。本文通过分析我国政府宏观调控的政策措施，主要是具体分析深圳交易所二十三家房地产行业上市公司的2011年上半年报表，从报表中指出该行业存在的资金问题，并寻求解决资金问题的一些可行性的方法。
一、从国内形势看，国家对房地产行业的宏观调控决心不改
我国自2011年4月的号称史上最严厉的房地产调控，已走过了一年半的历程。政策的效果也从当初被一些开发商笑谈为“中央空调”演变成了少部分人对本轮调控可能导致地产崩盘的担忧。为了避免将中国经济拖入硬著陆，市场中又有了政府或将不得不再度出手救助之议。但是2011年10月29日由温家宝总理主持召开的国务院常务会议，给了政府救市说一个严厉的反驳，该会议分析了当前经济形势，部署了近期经济工作。国务院常务会议针对宏观调控、物价、农业、楼市调控、小微型企业及民间资本等工作提出了九大任务，第四项任务尤为引人关注。第四项任务称，“坚定不移地搞好房地产调控”，“各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果”，“促进房价合理调整”。笔者认为，国务院重申对楼市调控的坚定态度，传递出楼市调控不成功绝不收兵的决心。
二、销售收入减少从而导致房地产行业资金来源的短缺
（一）普通商品房销售数量的下降导致企业资金短缺
以上海为例，2011年前三季度上海市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，月均销售面积出现了自2005年以来的最低值。根据各地种种的统计资料显示房地产市场的低迷将会持续下去，而销售的低迷是政府宏观调控的直接结果，所以销售量的下降不会在短期内得到改善。
（二）普通商品房销售价格的下降也会导致企业资金短缺
笔者认为，在国家坚定不移的房地产调控下，全国房价必定会出现明显拐点。根据国家统计局2011年关于全国70个大中城市住宅销售价格变动情况的统计数据分析，从2011年三月份以来，全国70个大中城市中，一手商品房环比价格下降的城市数量分别是：9月份17个，8月份16个，7月份14个，5月份9个，3月份12个。目前商品房的销售价格下降的幅度还不大，范围也不大，但是随着国家对该行业继续调控的决心不改变，笔者相信未来会出现比较大的降幅，这就直接影响房地产行业的资金来源，造成严重的资金短缺。
笔者随机选择了深交所的二十三家房地产上市公司，对它们的销售收入变化情况进行了比较。从二十三家地产上市公司的销售收入分析，虽然有一半的地产企业的销售收入还呈现上升的趋势，而且有些企业的上升幅度还是比较大的，例如金融街和中粮地产，但是笔者认为随着国家宏观调控的进一步深入，这些企业的商品房销售还是会遇到更大的销售瓶颈。而特别需要指出的是，有一半的房地产企业的销售收入出现比较大幅度的下降，下降最大的是珠江控股，降幅达到99.76%，意味着与去年上半年相比，该企业几乎没有任何商品房可以销售出去。降幅达到50%以上的企业有六家，达到统计样本的25%。按照国务院常务会议精神，在国家对房地产市场的宏观调控继续深入的背景下，房地产企业的销售收入应该会进一步萎缩，企业的现金流减少成为造成企业资金链危机的首要原因。
（三）存货的增加导致企业被占用的资金增多，造成企业资金紧张
随着销售收入的减少，企业的存货就会不断增加。根据深交所二十三家房地产上市公司2011年上半年与2010年上半年存货比较的调查显示，有16家企业的存货与去年同期相比都有不同程度的增加，最大涨幅达到55%。房地产企业与其他企业不同的地方是其最主要的资产就是存货，房地产企业的存货一般会达到企业资产的50%以上或更多。当企业的商品房无法销售的时候，其被占用的资金也会越来越多，而且由于国家“2年不开发要收回用地”的规定，企业还不可以像其他行业通过减少生产来减少企业的资金占用。根据国家商务部的统计资料显示，以江苏省为例，2011年前三季度房地产开发投资3951.3亿元，同比增长33.6%。商品房销售面积5569.6万平方米，同比下降2.2%，其中住宅销售面积下降3.2%。2011年9月，全省商品房销售面积只有700多万平方米，比前年同期900多万平方米大幅缩水。2011年前三季度房地产开发投资仍大幅上涨的主要原因，一是“2年不开发要收回用地”的规定，迫使一些前两年拿地的开发商必须开工，二来2011年国家给保障房下了约束性指标，这部分投资量加大。对于房地产企业来说，一方面是商品房无法销售，存货不断增加，资金无法回笼且不断被占用；另一边是已经投资购入的土地必须在两年之内开发，必须硬着头皮找到资金来源解决开发所需资金。
当国家宏观调控的决心不改，企业已经无法改变资金来源不断减少，资金不断被积压的现状，那么解决企业资金紧张的问题好像就应该落到对外融资的角度上来。以下笔者进一步分析房地产企业的融资现状。 三、房地产企业的融资举步维艰
（一）银行贷款不支持普通商品房的开发
根据人民银行南京分行最新统计显示，2011年前三季度，江苏省金融机构信贷资金更多地投向实体经济，特别是对保障性安居工程建设，以及对“三农”、中小企业及制造业领域的金融支持持续增加。统计显示：2011年1-9月，江苏全省新增人民币贷款4356.17亿元，同比少增1461亿元，新增贷款继续保持全国第三位。其中，全省金融机构新增公租房、廉租房、经济适用房、危旧房及棚户区改造等各类保障性住房开发贷款高达181.74亿元，是前年同期的8.02倍。银行的贷款方向与中央的宏观调控是保持高度一致的，当国家把保障性住房的建设作为解决老百姓住房的核心方法时，普通商品房不会得到多少有力的支持，企业从银行贷款解决资金问题的希望不大。
（二）其他融资渠道也不支持普通商品房的开发
据统计，2011年三季度，国内共发行了233款房地产信托产品(含保障房)，与二季度相比。从房地产信托的占比来看，2011年三季度其产品占比仅为38.84%，同比下降了7.42个百分点，环比则下降了14.01个百分点，这是近一年来房地产信托占比首次低于40%。信托公司减少房地产信托的原因一方面是因为目前房产信托的审批手续特别麻烦，另一方面也来自监管压力及风险的考虑。不过，和规模及数量走下坡路相比，房产信托的收益仍比其他品种信托高出一截。数据表明，2011年三季度房地产信托的平均收益率为10.19%，平均收益率继续走高，且均在10%以上，较其他产品平均收益率高出1.9个百分点，较总体平均收益率高出1.2个百分点。收益的走高，除了受通胀等因素的影响，也说明房地产公司求钱心切，不惜开高价融资。
（三）对外发行债券会因为企业过高的财务杠杆受阻
如果没有办法通过银行贷款或通过信托公司融资，那么发行企业债券不失为一个方法。但是企业发行债券的级别高低受制于企业本身的一个重要的财务指标：偿债能力。笔者分析了深交所二十三家房地产上市公司的偿债能力指标，发现企业的偿债能力普遍不佳，甚至有些已经达到危险的边缘。从长期偿债能力方面看，在这二十三家公司中，只有两家的权益乘数小于2，其余二十一家都大于2，最高的山东中润竟达到了5.31倍，也就是说其资产负债率达到了81%。从短期偿债能力方面分析，在二十三家企业中，流动比率能够达到2这个比较理想的指标的企业只有10家，其余的都达不到，说明企业在短期内的偿债风险较大。这还只是表面上的数据分析而已，笔者在前文中已经提到，房地产企业的资产中，存货占到大多数，而在企业的流动资产中，存货几乎可以达到70%-80%，当企业的商品房无法顺利的销售出去时，企业的偿债能力指标其实比我们现在计算的还要糟糕得多。
（四）发行股票受到的限制太多
企业如果要通过股票市场融资，会面临两个问题，一是通过证监会的审批，二是股市疲软。以上两个问题都不是容易解决的问题，所以笔者认为通过股票市场融资的希望也不大。
四、房地产行业解决资金链问题的方法
当整个房地产行业处于现有的资金危机形势之下，笔者认为有以下方法可以解决企业资金紧张的问题。
（一）采取降价销售的办法
虽然降价是任何企业都不想采取的一个方法，但是对于现阶段的房地产企业来说，资金链的断裂才是目前急需要解决的首要问题。企业生存的首要任务是按时偿还债务，维持企业的正常运转并度过这个危机的阶段。降价销售并且采取比较大幅度的降价可以帮助企业尽快收回资金，保证企业生存。
（二）改變商品房的性质从国家得到资金
虽然降价销售可行，但是现在一些地方已出现了已购房户对开发商降价销售的抵制，例如万科的降价销售就遭受到已购房户的强烈抵制。老百姓的抵制行为会令开发商陷入左右为难的境地，如果开发商可以将商品房的性质改变为保障性住房销售，从国家直接得到一笔较大数量的资金来源，虽然会出现一定程度的亏损，但是对于急需资金的企业来说也不失为一种方法。
（三）对已经购买尚未开发的土地谋求变通的开发渠道以求达到融资的目的
对于已经购买而没有开发或还未完全开发的土地，现在还硬着头皮进行商品房的开发对于房地产企业来说，在资金紧张的前提下是不明智的。最好的方法是通过调整土地规划或土地置换达到改变或起码是改变一部分成为保障性住房的性质，以求可以比较轻松地得到银行或其他金融机构的资金支持，度过目前的资金危机。
[参考文献]
[1]况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J].经济理论与经济管理，2011（1）：59-67．
[2]范广垠.我国房地产政策宏观分析的模型与方法——以1998、 2009 年房地产政策为例[J].同济大学学报，2010（2）：118-124．
[3] 陈林杰.金融危机的影响机理与房地产企业应对战略[J].南京工业职业技术学院学报,2010(3):4-7．
[4] 赵鑫.上市公司财务困境成因研究——以合俊集团为例[J].中南财经政法大学研究生学,2009(1):53-58．
[5]丁玲,李雪华.地产公司财务风险成因与对策分析[J].现代商贸工业2011(3):185-186．
[6]谢超文.浅议房地产企业财务风险分析和控制[J].经管空间2011（2）：44．
[作者简介]冯颖（1971—），女，广西财经学院副教授；黄维干（1971—），女，广西财经学院副教授。