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【摘要】作为中国交通建设股份有限公司的子公司和面向海外业务的重要平台，中国路桥工程有限责任公司是中国交建“国际化优先发展战略”的践行者和实践者，而海外房地产业务是“五商中交”战略的重要组成板块，也是中国路桥优先发展的核心业务之一。该文通过对中国路桥海外房地产业务的SWOT分析，明确了中国路桥海外房地产业务的战略方向和路径规划，并对中国路桥在“国际化优先发展战略”下的海外房地产业务的领导、管理、执行与创新四个方面进行了全面阐述。
【关键词】中国路桥；海外；房地产；战略
中国交通建设股份有限公司是中国第一家成功实现境外整体上市的特大型国有基建企业，位列世界企业500强第110位。2013年，中国交建即确立了国际化经营优先的发展战略，并明确了“率先建成具有国际竞争力的世界一流企业”的总体战略目标。2014年，中国交建进一步提出了“五商中交”（全球知名的工程承包商、城市综合体开发运营商、特色房地产商、基础设施综合投资商、海洋重工与港口机械制造集成商）战略。中国路桥工程有限责任公司是中国交建的子公司，是中国交建“一体（中国交建）两翼（中国路桥、中国港湾）”海外经营的重要载体，在全球近50个国家和地区设立了分支机构。为贯彻落实中国交建“国际化优先发展”和“五商中交”战略，中国路桥提出了相应的对接策略，并将海外房地产业务作为重点放在了突出的位置。为此，对自身的海外房地产业务进行全面的梳理和规划成为了当务之急。
1、中国路桥海外房地产业务整体环境分析
1.1外部环境分析
1.1.1发展机会研究
1.1.1.1海外房地产市场整体趋势向好，一些具备一定经济基础的国家具备较大的发展潜力；
1.1.1.2东南亚、非洲各国人口增长明显，中产阶层逐渐形成并扩大，人们对房地产的需求逐步增长；
1.1.1.3中国“一带一路”战略的实施，覆盖范围内的国家和地区将能承接中国发展的东风，获得较大的发展机会；
1.1.1.4中国企业的国际影响力不断增强，各国逐渐认可中国企业特别是工程施工类企业的施工能力和开发的房地产产品的质量；
1.1.1.5中国公民境外投资房地产的热情高涨，东南亚、发达市场较受欢迎，中国企业开发的房地产产品对中国公民具有天然的吸引力。
1.1.2面临的主要威胁分析
1.1.2.1世界经济危机尚未真正过去，各国之间发展差距进一步加大，部分新兴经济体发展步入困境；
1.1.2.2全球房地产行业竞争日趋激烈；
随着中国经济步入中速发展的“新常态”，很多中国机构投资者和房地产公司已将对外投资列为长期战略。同时全球机构投资者也将资金从中国移向海外。这将导致海外房地产行业竞争日趋激烈，对中国路桥未来的专业能力及运营水平提出了更高的要求。
1.1.2.3不少国家加强外汇管制，当地币贬值风险较大，此外，人民币与美元等国际性货币的汇率也存在波动幅度加大的风险，将会在一定程度上降低中国路桥海外房地产业务的利润。
1.2内部环境分析
1.2.1中国路桥发展海外房地产的主要优势
1.2.1.1全球性的海外布局，市场空间广阔；
截至2016年10月，中国路桥在亚洲、非洲、欧洲、美洲50多个国家和地区设立了分支机构，形成了高效快捷的经营开发管理网络。
1.2.1.2丰富的海外土地储备；
截至2016年10月，中国路桥在近30个国家和地区拥有大量的海外土地储备。
1.2.1.3丰富的资金储备和强大的融资能力；
1.2.1.4强大的工程施工管理和质量进度控制能力；
1.2.1.5大型基建项目的前期跟踪和提前介入，有利于提前获知未来具备升值潜力的土地；
1.2.1.6与所在国政府和上层关系良好，有可能争取到相关政策的支持；
1.2.1.7中国交建海外事业部、中交海外地产等中国交建内部单位的配合和支持；
1.2.2中国路桥发展海外房地产的主要劣势
1.2.2.1房地产专业能力不足，人才储备较少；
1.2.2.2大部分現有土地储备的区位相对较差，当前的开发条件尚不成熟；
1.3结论
通过上述对中国路桥海外房地产业务发展的内外部环境综合分析，中国路桥海外房地产业务总体上是优势大于劣势、机会多于威胁，中国路桥长期的海外经营经验和业务开展情况决定了中国路桥开展海外房地产业务具备天然的合理性。
2、中国路桥海外房地产业务的发展战略建议
2.1中国路桥海外房地产业务的发展战略建议
在中国路桥2016年工作会上，中国路桥提出了在海外房地产业务方面，公司将借助中交海外地产业务平台，协同发展；同时，将充分利用现有海外土地储备，以高端进入的姿态，深度开发的模式，有选择性地进行开发；并针对驻在国的国家城市发展和交通规划，制定投资开发策略，有序推动住宅开发、商业地产、旅游地产等多元化特色项目的开发。
2.1.1中国路桥海外房地产业务的战略愿景建议：中国海外房地产行业的领先者。
2.1.2中国路桥海外房地产业务的使命建议将海外房地产业务打造成公司利润长期稳定增长的来源，助力中国交建成为独具特色的境外最大中国房地产商。
2.2中国路桥海外房地产业务的发展方向建议
2.2.1紧密对接中国国家发展战略，把握新兴经济体的发展机会。
伴随着中国“一带一路”发展战略在世界的布局，搭借国家利好政策的优势机会，充分利用国内国际两种资源，对快速发展的新兴市场进行提前占位。
2.2.2遵循房地产市场发展规律，有所为有所不为。 房地产行业的发展受到多个因素的相互作用，市场波动性也比较明显。在房地产业务的开展过程中必须充分利用房地产发展的客观规律，有所为有所不为，趋利避害、良性发展。
2.2.3切实满足目标国家的实际需求，不易盲目超前开发。
不同国家由于经济发展程度的不同，其房地产业务的发展阶段和模式也有极大的差异，中国路桥在海外房地产业务的开发过程中，要针对不同国家的不同发展阶段，采取不同的进入策略和开发模式，遵循经济发展的客观规律，开发适合目标国家实际需求的物业和产品。
2.3中国路桥海外房地产业务的战略实施路径建议
2.3.1快速销售的居住类物业和持有型物业并举。
重点的投资类型应以快速销售的居住类物业（住宅、别墅、公寓等）为主，通过快速销售回收原始投资后，再持有部分物业长期经营（写字楼、商业、出租公寓等）。
2.3.2积极开展海外土地收储。
土地储备是发展房地产的基础条件之一，土地的升值也是创造房地产价值的一项重要手段。鉴于现阶段中国路桥在房地产开发领域尚处于起步阶段，发展还不是很成熟，同时，中国路桥目前重点布局的国家发展前景还不是十分明朗，中国路桥可以充分利用在全球布局的网络优势，在新兴经济体中寻找合适的国别，选择在城市中心地段，未来升值潜力较大的地块进行土地收储。
2.3.3积极探索“工程+房地产联动开发”。
在深入研究国别市场和相关房地产政策的基础上，积极探索将“工程+房地产联动开发”这一国内较为成熟的商业模式移植到海外市场。结合自身特色，依托国际化经营体系，把房地产项目与吹填造地、基础设施综合投资、城市综合体开发运营、经济开发区和物流贸易区建设等项目结合起来，重点选择政局稳定、法律环境好、经济处在上升期、属地化经营基础较好的国别市场，积极跟踪、开发优质海外房地产项目。
2.3.4与中国交建内部专业公司密切配合。
积极利用中交海外房地产有限公司、绿城中国等中国交建内部专业公司的专业力量，形成合力，共同做大海外房地产市场。
3、中国路桥海外房地产业务的领导、管理、执行与创新
3.1强化公司管理层对公司海外房地产业务的领导力
建议组建包含外部专家和公司高管领导在内的房地产业务领导小组，下设领导小组办公室，定期召开会议，指导公司职能部门制定海外房地产业务的战略规划和实施路径，并对战略的实施、重点区域和国家的选择、业态的选择、具体项目的开发等进行专业指导，对房地产项目从项目跟踪、立项、投资评审和具体实施等全过程进行全程把控。
3.2强化职能部门特别是公司投资部对房地产业务的管理能力
3.2.1以投资部为基础，引进和储备房地产专业人才，提高房地产方面的业务能力和管理水平，对接公司房地产业务领导小组。
3.2.2由投资部负责建立海外房地产业务的合格合作方制度
建议针对项目不同发展阶段所需的第三方合作机构，在前期了解或合作的基础上，建立合格合作方制度，在招标豁免和合同审批方面予以简化，以节约工作启动所需时间。
3.2.3授权投资部与中交海外房地产公司等中国交建内部专业机构建立全面的合作和对接关系
建议针对不同的项目类型和规模大小，探索并明确与中交海外房地产公司的合作模式，确定其在中国路桥海外房地产项目中的定位。
3.3强化公司各驻外机构对房地产业务的执行力，着力培养房地产业务方面具体的执行人才
在公司房地产业务的发展过程中，中国路桥投资部作为职能部门，无法对众多国家的众多项目进行具体的管理，因此，中国路桥大力发展海外房地产业务必然要求公司各驻外机构具备具体的房地产项目管理和运营能力，建议对于具备开展房地产业务条件的驻外机构进行人才的定向培养和引进，由点带面，提高其房地产业务的具体执行力。
3.4创新发展，不断超越
3.4.1机制创新
企业成功的关键，不在于企业中拥有多少人才，而在于其运营机制。一个好的机制不但能够不断地造就人才，能够使优秀的人才脱颖而出，能够提高企业的绩效，而且也能够使那些不是人才的转化为企业所需要的人才。这就要求中国路桥建立以核心价值观为内涵、以绩效为特征的优秀企业文化，建立对全体员工的激励与约束体系，建立与世界先进企业接轨的科学规范的内部管理体系。
3.4.2融资创新
海外房地产业务要想抓住当前机遇，实现快速发展，不能仅依靠中国路桥自身的资金投入，还需要中国路桥多方位的运用资本手段进行融资和引进资本。主要手段有：
3.4.2.1通过项目进行融资
以项目合作为契机，与国内大型商业银行，如工、农、中、建行或政策性金融机构，如中非基金、丝路基金、亚投行、非行等探讨战略合作，共同开发境外房地产业务。
3.4.2.2借助中国交建的资本平台
抓住中国交建支持海外投资的机会，与中国交建合资共建，提升投资能力，降低投资风险。
3.4.3人才创新
房地产是一个业务性很强的行业，需要专业人才进行项目的专业化操作，但同时房地产也是一个高度程序化的行业，外行人员参与一到两个项目的开发也能熟悉项目的开发流程，因而，建议采取引进一批，培养一批的策略，从中国交建内部或社会上引进一批专业人员，同时，对中国路桥内部有意向从事房地产开發的人员大力培养，使其能尽快熟练地进行房地产项目的全流程或部分模块的操作，加强对自有人才的培养，加强员工能力建设，加快建设一支具备跨学科能力、善于学习新知识、新事物的复合型人才队伍，为海外房地产项目开发提供智力支持。
结语：
2016年是中国路桥“十三五”规划的开创之年，也是中国路桥海外房地产业务板块的重点突破之年，适逢国家“一带一路”战略提出和中国交建“国际化优先”、加快海外发展的东风，在正确认识中国路桥面临的国内外形势和自身优劣势的基础上，在中国交建“五商中交”等高端战略的引领下，一定能走出一条特色的中国路桥海外房地产发展之路。
【关键词】中国路桥；海外；房地产；战略
中国交通建设股份有限公司是中国第一家成功实现境外整体上市的特大型国有基建企业，位列世界企业500强第110位。2013年，中国交建即确立了国际化经营优先的发展战略，并明确了“率先建成具有国际竞争力的世界一流企业”的总体战略目标。2014年，中国交建进一步提出了“五商中交”（全球知名的工程承包商、城市综合体开发运营商、特色房地产商、基础设施综合投资商、海洋重工与港口机械制造集成商）战略。中国路桥工程有限责任公司是中国交建的子公司，是中国交建“一体（中国交建）两翼（中国路桥、中国港湾）”海外经营的重要载体，在全球近50个国家和地区设立了分支机构。为贯彻落实中国交建“国际化优先发展”和“五商中交”战略，中国路桥提出了相应的对接策略，并将海外房地产业务作为重点放在了突出的位置。为此，对自身的海外房地产业务进行全面的梳理和规划成为了当务之急。
1、中国路桥海外房地产业务整体环境分析
1.1外部环境分析
1.1.1发展机会研究
1.1.1.1海外房地产市场整体趋势向好，一些具备一定经济基础的国家具备较大的发展潜力；
1.1.1.2东南亚、非洲各国人口增长明显，中产阶层逐渐形成并扩大，人们对房地产的需求逐步增长；
1.1.1.3中国“一带一路”战略的实施，覆盖范围内的国家和地区将能承接中国发展的东风，获得较大的发展机会；
1.1.1.4中国企业的国际影响力不断增强，各国逐渐认可中国企业特别是工程施工类企业的施工能力和开发的房地产产品的质量；
1.1.1.5中国公民境外投资房地产的热情高涨，东南亚、发达市场较受欢迎，中国企业开发的房地产产品对中国公民具有天然的吸引力。
1.1.2面临的主要威胁分析
1.1.2.1世界经济危机尚未真正过去，各国之间发展差距进一步加大，部分新兴经济体发展步入困境；
1.1.2.2全球房地产行业竞争日趋激烈；
随着中国经济步入中速发展的“新常态”，很多中国机构投资者和房地产公司已将对外投资列为长期战略。同时全球机构投资者也将资金从中国移向海外。这将导致海外房地产行业竞争日趋激烈，对中国路桥未来的专业能力及运营水平提出了更高的要求。
1.1.2.3不少国家加强外汇管制，当地币贬值风险较大，此外，人民币与美元等国际性货币的汇率也存在波动幅度加大的风险，将会在一定程度上降低中国路桥海外房地产业务的利润。
1.2内部环境分析
1.2.1中国路桥发展海外房地产的主要优势
1.2.1.1全球性的海外布局，市场空间广阔；
截至2016年10月，中国路桥在亚洲、非洲、欧洲、美洲50多个国家和地区设立了分支机构，形成了高效快捷的经营开发管理网络。
1.2.1.2丰富的海外土地储备；
截至2016年10月，中国路桥在近30个国家和地区拥有大量的海外土地储备。
1.2.1.3丰富的资金储备和强大的融资能力；
1.2.1.4强大的工程施工管理和质量进度控制能力；
1.2.1.5大型基建项目的前期跟踪和提前介入，有利于提前获知未来具备升值潜力的土地；
1.2.1.6与所在国政府和上层关系良好，有可能争取到相关政策的支持；
1.2.1.7中国交建海外事业部、中交海外地产等中国交建内部单位的配合和支持；
1.2.2中国路桥发展海外房地产的主要劣势
1.2.2.1房地产专业能力不足，人才储备较少；
1.2.2.2大部分現有土地储备的区位相对较差，当前的开发条件尚不成熟；
1.3结论
通过上述对中国路桥海外房地产业务发展的内外部环境综合分析，中国路桥海外房地产业务总体上是优势大于劣势、机会多于威胁，中国路桥长期的海外经营经验和业务开展情况决定了中国路桥开展海外房地产业务具备天然的合理性。
2、中国路桥海外房地产业务的发展战略建议
2.1中国路桥海外房地产业务的发展战略建议
在中国路桥2016年工作会上，中国路桥提出了在海外房地产业务方面，公司将借助中交海外地产业务平台，协同发展；同时，将充分利用现有海外土地储备，以高端进入的姿态，深度开发的模式，有选择性地进行开发；并针对驻在国的国家城市发展和交通规划，制定投资开发策略，有序推动住宅开发、商业地产、旅游地产等多元化特色项目的开发。
2.1.1中国路桥海外房地产业务的战略愿景建议：中国海外房地产行业的领先者。
2.1.2中国路桥海外房地产业务的使命建议将海外房地产业务打造成公司利润长期稳定增长的来源，助力中国交建成为独具特色的境外最大中国房地产商。
2.2中国路桥海外房地产业务的发展方向建议
2.2.1紧密对接中国国家发展战略，把握新兴经济体的发展机会。
伴随着中国“一带一路”发展战略在世界的布局，搭借国家利好政策的优势机会，充分利用国内国际两种资源，对快速发展的新兴市场进行提前占位。
2.2.2遵循房地产市场发展规律，有所为有所不为。 房地产行业的发展受到多个因素的相互作用，市场波动性也比较明显。在房地产业务的开展过程中必须充分利用房地产发展的客观规律，有所为有所不为，趋利避害、良性发展。
2.2.3切实满足目标国家的实际需求，不易盲目超前开发。
不同国家由于经济发展程度的不同，其房地产业务的发展阶段和模式也有极大的差异，中国路桥在海外房地产业务的开发过程中，要针对不同国家的不同发展阶段，采取不同的进入策略和开发模式，遵循经济发展的客观规律，开发适合目标国家实际需求的物业和产品。
2.3中国路桥海外房地产业务的战略实施路径建议
2.3.1快速销售的居住类物业和持有型物业并举。
重点的投资类型应以快速销售的居住类物业（住宅、别墅、公寓等）为主，通过快速销售回收原始投资后，再持有部分物业长期经营（写字楼、商业、出租公寓等）。
2.3.2积极开展海外土地收储。
土地储备是发展房地产的基础条件之一，土地的升值也是创造房地产价值的一项重要手段。鉴于现阶段中国路桥在房地产开发领域尚处于起步阶段，发展还不是很成熟，同时，中国路桥目前重点布局的国家发展前景还不是十分明朗，中国路桥可以充分利用在全球布局的网络优势，在新兴经济体中寻找合适的国别，选择在城市中心地段，未来升值潜力较大的地块进行土地收储。
2.3.3积极探索“工程+房地产联动开发”。
在深入研究国别市场和相关房地产政策的基础上，积极探索将“工程+房地产联动开发”这一国内较为成熟的商业模式移植到海外市场。结合自身特色，依托国际化经营体系，把房地产项目与吹填造地、基础设施综合投资、城市综合体开发运营、经济开发区和物流贸易区建设等项目结合起来，重点选择政局稳定、法律环境好、经济处在上升期、属地化经营基础较好的国别市场，积极跟踪、开发优质海外房地产项目。
2.3.4与中国交建内部专业公司密切配合。
积极利用中交海外房地产有限公司、绿城中国等中国交建内部专业公司的专业力量，形成合力，共同做大海外房地产市场。
3、中国路桥海外房地产业务的领导、管理、执行与创新
3.1强化公司管理层对公司海外房地产业务的领导力
建议组建包含外部专家和公司高管领导在内的房地产业务领导小组，下设领导小组办公室，定期召开会议，指导公司职能部门制定海外房地产业务的战略规划和实施路径，并对战略的实施、重点区域和国家的选择、业态的选择、具体项目的开发等进行专业指导，对房地产项目从项目跟踪、立项、投资评审和具体实施等全过程进行全程把控。
3.2强化职能部门特别是公司投资部对房地产业务的管理能力
3.2.1以投资部为基础，引进和储备房地产专业人才，提高房地产方面的业务能力和管理水平，对接公司房地产业务领导小组。
3.2.2由投资部负责建立海外房地产业务的合格合作方制度
建议针对项目不同发展阶段所需的第三方合作机构，在前期了解或合作的基础上，建立合格合作方制度，在招标豁免和合同审批方面予以简化，以节约工作启动所需时间。
3.2.3授权投资部与中交海外房地产公司等中国交建内部专业机构建立全面的合作和对接关系
建议针对不同的项目类型和规模大小，探索并明确与中交海外房地产公司的合作模式，确定其在中国路桥海外房地产项目中的定位。
3.3强化公司各驻外机构对房地产业务的执行力，着力培养房地产业务方面具体的执行人才
在公司房地产业务的发展过程中，中国路桥投资部作为职能部门，无法对众多国家的众多项目进行具体的管理，因此，中国路桥大力发展海外房地产业务必然要求公司各驻外机构具备具体的房地产项目管理和运营能力，建议对于具备开展房地产业务条件的驻外机构进行人才的定向培养和引进，由点带面，提高其房地产业务的具体执行力。
3.4创新发展，不断超越
3.4.1机制创新
企业成功的关键，不在于企业中拥有多少人才，而在于其运营机制。一个好的机制不但能够不断地造就人才，能够使优秀的人才脱颖而出，能够提高企业的绩效，而且也能够使那些不是人才的转化为企业所需要的人才。这就要求中国路桥建立以核心价值观为内涵、以绩效为特征的优秀企业文化，建立对全体员工的激励与约束体系，建立与世界先进企业接轨的科学规范的内部管理体系。
3.4.2融资创新
海外房地产业务要想抓住当前机遇，实现快速发展，不能仅依靠中国路桥自身的资金投入，还需要中国路桥多方位的运用资本手段进行融资和引进资本。主要手段有：
3.4.2.1通过项目进行融资
以项目合作为契机，与国内大型商业银行，如工、农、中、建行或政策性金融机构，如中非基金、丝路基金、亚投行、非行等探讨战略合作，共同开发境外房地产业务。
3.4.2.2借助中国交建的资本平台
抓住中国交建支持海外投资的机会，与中国交建合资共建，提升投资能力，降低投资风险。
3.4.3人才创新
房地产是一个业务性很强的行业，需要专业人才进行项目的专业化操作，但同时房地产也是一个高度程序化的行业，外行人员参与一到两个项目的开发也能熟悉项目的开发流程，因而，建议采取引进一批，培养一批的策略，从中国交建内部或社会上引进一批专业人员，同时，对中国路桥内部有意向从事房地产开發的人员大力培养，使其能尽快熟练地进行房地产项目的全流程或部分模块的操作，加强对自有人才的培养，加强员工能力建设，加快建设一支具备跨学科能力、善于学习新知识、新事物的复合型人才队伍，为海外房地产项目开发提供智力支持。
结语：
2016年是中国路桥“十三五”规划的开创之年，也是中国路桥海外房地产业务板块的重点突破之年，适逢国家“一带一路”战略提出和中国交建“国际化优先”、加快海外发展的东风，在正确认识中国路桥面临的国内外形势和自身优劣势的基础上，在中国交建“五商中交”等高端战略的引领下，一定能走出一条特色的中国路桥海外房地产发展之路。