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摘要：本文首先梳理了紧凑城市的定义，接着分析了紧凑城市的土地用地特征，最后得出增加“增加建设密度、减少用地总量”，“注重集中式布局、加强用地兼容”，“公共交通引导土地开发”等土地利用模式优化途径。
关键词：紧凑城市；土地利用特征；优化途径
1、紧凑城市的概念
1.1 紧凑城市的起源及背景
国内“紧凑”一词是由英文的“compact”翻译过来，西方用“compact”形容城市渊源已久，在西方，“compact”开始用在形容传统城镇的尺度宜人、较高密度、生活便利和景观丰富等多种特征[1]，同时作为改善城市问题及城市发展新方向的探索途径之一。后随着“可持续发展”理念的不断发展，在20世纪中后期“compact（紧凑）”作为促进城市可持续的城市发展策略在西方备受关注。改革开放后国内快速城市化发展带来的环境污染、资源短缺、生态破坏等问题越来越严重，可持续发展成为了最迫切的发展目标，紧凑城市作为实现可持续发展的理念于20世纪末在国内始受关注，目前作为解决城市问题及实现可持续发展的发展模式备受重视，《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提出密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式将成为主导。
1.2 “紧凑城市”内涵解析
国内外学者对“紧凑城市”内涵的解读各有不同（表1），解读的方向大多数是围绕高密度土地利用、功能混合、公共交通和非机动车主导的交通方式、集中式布局、宜居等。在以往学者对“紧凑城市”内涵解读的基础上，依据紧凑城市的最终目标是实现城市与自然、城市自身的可持续发展，本文从城市与自然环境、城市本身、最终目标三个方面对紧凑城市再解读，得出“紧凑城市”的内涵是：用较少的土地提供更多的城市空间，具有较高城市运行效率和城市生活质量，最终实现可持续发展。
表1 不同学者对“紧凑城市”内涵的解读
作者 涵义
Dantzig and Saaty 高居住密度；少依赖机动车：土地混合利用；不同生活方式；社会公平；自给自足的日常生活；明晰的界限[2]。
Newan and Kenworth 高密度，更重要的是混合的土地利用功能，充分发挥中心区经济活动和高密度效益[2]
Green Paper on the Urban 城市采取紧凑、集中的布局模式，占地少，减少对机动车的依赖，提倡公共交通和步行[2]
Environment（CEC） 节约资源消耗，以实现城市的可持续发展[2]
Elkins等 强化对城市空间的使用[2]
Mclaaren 具有高密度的人口[2]
Lock 在确保动用绿地等空闲地之前，最大限度地利用已经城市化用地的部分[2]
Anderson 单中心和多中心的城市形态也可以被看做紧凑[2]
Gordon and Richardson 是高密度的或单中心的发展模式[2]
Breheny 单中心和多中心的城市形态也可以被看作紧凑[2]
Ewing 是高密度的或单中心的发展模式[2]
Burton 是幾种观念的混合，包括了相对的高密度，混合功能的城市中心，高效的公共交通系统，步行的和自行车的环境等[2]
Galster等 是集聚发展和减少每平方英里上开发用地的程度
李琳 以较少的土地提供更多城市空间，二城市空间承载的生活内容满足更高的质量标准[2]
祁魏峰 土地占用较少：满足城市运作需求二城市运行效率相对较高[2]
吴正红，冯长春，杨子江 集约化、低碳化、人性化的城市发展理论[3]
洪敏，金凤君 功能紧凑、规模紧凑、形态紧凑[2]
杨永春，刘沁萍，田洪阵 土地混合利用和开发强度高，人口或建筑高密度化及城市整体上形态紧凑[4]
温春阳、周永章 规模紧凑、功能紧凑、结构紧凑[5]
从“紧凑”二字及紧凑城市控制城市不断扩张蔓延的产生背景，“以较少的土地提供更多的城市空间”是必要条件，是维持城市与自然环境平衡的前提；“较高的城市运行效率”和“较高的城市生活质量”是紧凑城市的主要特征，是针对城市自身发展的分目标；“实现可持续发展”是通过紧凑城市实现人与自然发展的最终目标。
2、紧凑城市的土地利用特征
在对紧凑城市内涵分解基础上，从紧凑城市的内涵推导出构建紧凑城市土地利用的影响因子（见表2），得出紧凑城市的土地利用特征是高密度开发，用地混合、集中布局，用地与公共交通耦合，注重基础设施与公共空间建设，保留自然环境基底等5个方面。
表2 紧凑城市的土地利用影响因子
涵义 土地利用的影响因子
较少的土地提供更多的城市空间 用地总量控制、高密度开发，
较高的城市运行效率 用地混合、集中布局，与公共交通耦合
较高的城市生活质量 注重基础设施、公共空间建设，保留自然环境基底
实现可持续发展 控制用地边界，保留自然环境基底
2.1 高密度开发，是“紧凑城市”物质空间基础
“以较少的土地提供更多的城市空间”即表明紧凑城市是高密度的，城市空间是承载城市活动的物质基础，城市空间的高密度表示可以在一定的土地范围提升城市规模，容纳更多的人和活动。同时高密度集中的城市空间能减少对周边自然环境的侵占，保留绿色基底。
2.2用地混合、集中布局，提升效率，减少能耗
城市运行即是城市中各类功能相互作用，作用时间越快越频繁，城市运行效率越高。用地混合、集中布局能减少功能相互作用时间，且减少对基础设施及能源的消耗
2.3 与公共交通耦合，支撑资源、资本快速流通 公共交通是城市交通主要运输系统，运输城市中的资源、资源，使不同空间的功能活动相互作用。用地与公共交通耦合，能够提高资源、资本流通的效率，缩短不同空间功能活动的作用时间。
2.4注重基础设施和公共空间建设，保障生活质量
良好的基础设施是城市生活质量的保障，公共空间提升城市生活质量，紧凑城市从“较高城市生活质量”内涵出发，注重建设基础设施和公共空间。
2.5保留自然环境基底，实现可持续发展
保留自然环境基底一方面是通过高密度开发实现的目标，一方面是促进可持续发展的目标。通过保留自然环境基底，可提供更多自然公共空间，提升城市生活质量，保证城市环境质量，保护生态系统，是实现可持续发展的必要条件。
3、构建紧凑城市的土地利用模式优化途径
3.1 增加城市建设密度，减少城市建设用地总量
香港作为紧凑城市的经典案例，非建设用地的比例超过70%，其中不到30%的建设用地容积率（地积比率）远高于内地城市[6]。针对内地城市长久以来土地利用的粗放浪费，“提高建设密度，减少建设用地总量”符合当前新型城镇化趋势。针对内地城市采用总量分配的密度控制方法，可参照香港的经验，引入可接受强度限制法进行密度管制，适度提高建设密度。根据区位、交通、自然环境、公共设施、居民承受力等影响因素构建密度分区模型，明确不同分区的建设强度上限，通过市场规则最终实现高密度开发。我国人均城市建设用地超过130平方米，远高于发达国家人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平[7]，减少城市建设用地总量，应弱化城市发展对土地财政的依赖，大幅度降低人均城市建设用地，《国家新型城镇化规划（2014.2020）》提出到2020年实现人均城市建设用地不超过100平方米。
3.2 注重集中式布局，加强用地兼容
集中式布局能够节约用地、降低城市基础设施投入成本、提升生产生活活动的效率、保证城市多元性。在尊重地形地貌前提下，中小型城市应以集中式布局为主，将城市功能有效组织在可达性好的空间系统；大规模城市可结合自然地形采用集中式和分散式结合的布局模式，即以分散式构建城市空间结构，城市节点采用集中式布局，从而避免大规模集中建设突破交通容量、环境容量等。在总体规划层面通过集中式布局构建紧凑的城市空间结构，在详细规划层面通过加强用地兼容優化用地布局、提升布局的紧凑度。参考新加坡的经验，应加强城市建设用地兼容，尤其是对于市场开发导向明显的用地，应加强居住用地与商业用地、工业用地与商业用地的兼容性，在保证居住条件的前提下，工业用地可适度兼容居住用地。
3.3 公共交通引导土地开发
紧凑城市作为可持续发展理论的论据之一是通过减少汽车为主的交通行为，降低了能耗，减少尾气排放。为减少交通行为、提升城市可达性，公共交通引导城市开发（TOD）至关重要。公共交通引导土地开发可分为不同的层次，在大的城市结构方面，结合公共交通枢纽构建多中心多节点，城市中心结合大型交通枢纽设置，城市节点根据枢纽和站点设置；在用地布局层面，枢纽和站点周边的用地可结合地租竞价理论（图1），采用圈层式布局，以公交枢纽为中心，从里到外依次为商业服务业、居住、工业等，同时需考虑兼容其他相关功能。公交引导土地开发的过程中，开发的规模的确定应考虑公共交通的容量，避免造成过度交通拥堵。
图1 区位、地租和土地使用的空间分布[8]
3.4 设施先行，增加公共开放空间
较高的城市生活质量是紧凑城市的涵义之一。面对当前城市设施、公共空间缺乏严重影响生活质量的问题，优先建设基础设施、增加公共开放空间成为改善城市生活质量的必然选择。在城市扩张建设的过程中，设施配置规模应采用适度超前原则，设施布局应结合公共交通进行设置，加强设施可达性，提高设施利用率。城市公共开放空间是城市宜居性的体现，根据《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》，规划人均绿地与广场用地面积不小于10.0㎡/人，绿地与广场用地占城市建设用地比例为10-15%，在未来城市建设应充分落实相关指标。应结合自然资源和历史文化资源进行布局，为保证公共开放空间的利用率，绿地与广场用地的布置应尽量靠近公共交通或人口聚集区。
3.5 划定生态控制线
结合城市生态格局，建设过程中对生态敏感程度不同的地区划定生态控制线，可根据地区不同的敏感程度采用不同的控制方法，可参照广东将控制方法分为严格保护、控制方法，同时可建立严格实施的生态绿地指标体系。
4、结语
在新一轮的改革和转型趋势中，可持续发展成为当今发展的主导目标，城市问题需迫切解决，在城市规划建设中理清紧凑城市内涵，运用紧凑城市土地利用理论，有助于改善当前的城市问题、突破转型发展面临瓶颈，走上可持续发展道路。
参考文献：
[1]李琳.紧凑城市中“紧凑”概念释义[J].城市规划学刊，2008，（3）：41-45.
[2]洪敏，金凤君.紧凑型城市土地利用理念解析及启示[J].中国土地科学，2010，24（7）：10-13.
[3]吴正红，冯长春，杨子江.紧凑城市发展中的土地利用理念[J].城市问题，2012，（1）：9-14.
[4]杨永春，刘沁萍，田洪阵.中外紧凑城市发展模式比较研究[J].城市问题，2011，（12）：2-8.
[5]温春阳，周永章.紧凑城市理念及其在中国城市规划中的应用[J].南方建筑，2008：66-67.
[6]宋尘洁.正确处理新型城镇化进程中的六大关系[EB/OL].
http：//theory.people.com.cn/n/2014/0418/c40531-24915375-2.html，2014-04-18.
[7]方烨，勾晓峰，王真臻.国土资源部：中国城市人均建设用地居世界之首[EB/OL].http：//www.chinanews.com/news/2006/2006-03-13/8/702229.shtml，2006-03-13/2014-04-03.
[8]唐子来，付磊.城市密度分区研究—以深圳经济特区为例[J].城市规划汇刊，2003，（4）：1-9.
关键词：紧凑城市；土地利用特征；优化途径
1、紧凑城市的概念
1.1 紧凑城市的起源及背景
国内“紧凑”一词是由英文的“compact”翻译过来，西方用“compact”形容城市渊源已久，在西方，“compact”开始用在形容传统城镇的尺度宜人、较高密度、生活便利和景观丰富等多种特征[1]，同时作为改善城市问题及城市发展新方向的探索途径之一。后随着“可持续发展”理念的不断发展，在20世纪中后期“compact（紧凑）”作为促进城市可持续的城市发展策略在西方备受关注。改革开放后国内快速城市化发展带来的环境污染、资源短缺、生态破坏等问题越来越严重，可持续发展成为了最迫切的发展目标，紧凑城市作为实现可持续发展的理念于20世纪末在国内始受关注，目前作为解决城市问题及实现可持续发展的发展模式备受重视，《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提出密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式将成为主导。
1.2 “紧凑城市”内涵解析
国内外学者对“紧凑城市”内涵的解读各有不同（表1），解读的方向大多数是围绕高密度土地利用、功能混合、公共交通和非机动车主导的交通方式、集中式布局、宜居等。在以往学者对“紧凑城市”内涵解读的基础上，依据紧凑城市的最终目标是实现城市与自然、城市自身的可持续发展，本文从城市与自然环境、城市本身、最终目标三个方面对紧凑城市再解读，得出“紧凑城市”的内涵是：用较少的土地提供更多的城市空间，具有较高城市运行效率和城市生活质量，最终实现可持续发展。
表1 不同学者对“紧凑城市”内涵的解读
作者 涵义
Dantzig and Saaty 高居住密度；少依赖机动车：土地混合利用；不同生活方式；社会公平；自给自足的日常生活；明晰的界限[2]。
Newan and Kenworth 高密度，更重要的是混合的土地利用功能，充分发挥中心区经济活动和高密度效益[2]
Green Paper on the Urban 城市采取紧凑、集中的布局模式，占地少，减少对机动车的依赖，提倡公共交通和步行[2]
Environment（CEC） 节约资源消耗，以实现城市的可持续发展[2]
Elkins等 强化对城市空间的使用[2]
Mclaaren 具有高密度的人口[2]
Lock 在确保动用绿地等空闲地之前，最大限度地利用已经城市化用地的部分[2]
Anderson 单中心和多中心的城市形态也可以被看做紧凑[2]
Gordon and Richardson 是高密度的或单中心的发展模式[2]
Breheny 单中心和多中心的城市形态也可以被看作紧凑[2]
Ewing 是高密度的或单中心的发展模式[2]
Burton 是幾种观念的混合，包括了相对的高密度，混合功能的城市中心，高效的公共交通系统，步行的和自行车的环境等[2]
Galster等 是集聚发展和减少每平方英里上开发用地的程度
李琳 以较少的土地提供更多城市空间，二城市空间承载的生活内容满足更高的质量标准[2]
祁魏峰 土地占用较少：满足城市运作需求二城市运行效率相对较高[2]
吴正红，冯长春，杨子江 集约化、低碳化、人性化的城市发展理论[3]
洪敏，金凤君 功能紧凑、规模紧凑、形态紧凑[2]
杨永春，刘沁萍，田洪阵 土地混合利用和开发强度高，人口或建筑高密度化及城市整体上形态紧凑[4]
温春阳、周永章 规模紧凑、功能紧凑、结构紧凑[5]
从“紧凑”二字及紧凑城市控制城市不断扩张蔓延的产生背景，“以较少的土地提供更多的城市空间”是必要条件，是维持城市与自然环境平衡的前提；“较高的城市运行效率”和“较高的城市生活质量”是紧凑城市的主要特征，是针对城市自身发展的分目标；“实现可持续发展”是通过紧凑城市实现人与自然发展的最终目标。
2、紧凑城市的土地利用特征
在对紧凑城市内涵分解基础上，从紧凑城市的内涵推导出构建紧凑城市土地利用的影响因子（见表2），得出紧凑城市的土地利用特征是高密度开发，用地混合、集中布局，用地与公共交通耦合，注重基础设施与公共空间建设，保留自然环境基底等5个方面。
表2 紧凑城市的土地利用影响因子
涵义 土地利用的影响因子
较少的土地提供更多的城市空间 用地总量控制、高密度开发，
较高的城市运行效率 用地混合、集中布局，与公共交通耦合
较高的城市生活质量 注重基础设施、公共空间建设，保留自然环境基底
实现可持续发展 控制用地边界，保留自然环境基底
2.1 高密度开发，是“紧凑城市”物质空间基础
“以较少的土地提供更多的城市空间”即表明紧凑城市是高密度的，城市空间是承载城市活动的物质基础，城市空间的高密度表示可以在一定的土地范围提升城市规模，容纳更多的人和活动。同时高密度集中的城市空间能减少对周边自然环境的侵占，保留绿色基底。
2.2用地混合、集中布局，提升效率，减少能耗
城市运行即是城市中各类功能相互作用，作用时间越快越频繁，城市运行效率越高。用地混合、集中布局能减少功能相互作用时间，且减少对基础设施及能源的消耗
2.3 与公共交通耦合，支撑资源、资本快速流通 公共交通是城市交通主要运输系统，运输城市中的资源、资源，使不同空间的功能活动相互作用。用地与公共交通耦合，能够提高资源、资本流通的效率，缩短不同空间功能活动的作用时间。
2.4注重基础设施和公共空间建设，保障生活质量
良好的基础设施是城市生活质量的保障，公共空间提升城市生活质量，紧凑城市从“较高城市生活质量”内涵出发，注重建设基础设施和公共空间。
2.5保留自然环境基底，实现可持续发展
保留自然环境基底一方面是通过高密度开发实现的目标，一方面是促进可持续发展的目标。通过保留自然环境基底，可提供更多自然公共空间，提升城市生活质量，保证城市环境质量，保护生态系统，是实现可持续发展的必要条件。
3、构建紧凑城市的土地利用模式优化途径
3.1 增加城市建设密度，减少城市建设用地总量
香港作为紧凑城市的经典案例，非建设用地的比例超过70%，其中不到30%的建设用地容积率（地积比率）远高于内地城市[6]。针对内地城市长久以来土地利用的粗放浪费，“提高建设密度，减少建设用地总量”符合当前新型城镇化趋势。针对内地城市采用总量分配的密度控制方法，可参照香港的经验，引入可接受强度限制法进行密度管制，适度提高建设密度。根据区位、交通、自然环境、公共设施、居民承受力等影响因素构建密度分区模型，明确不同分区的建设强度上限，通过市场规则最终实现高密度开发。我国人均城市建设用地超过130平方米，远高于发达国家人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平[7]，减少城市建设用地总量，应弱化城市发展对土地财政的依赖，大幅度降低人均城市建设用地，《国家新型城镇化规划（2014.2020）》提出到2020年实现人均城市建设用地不超过100平方米。
3.2 注重集中式布局，加强用地兼容
集中式布局能够节约用地、降低城市基础设施投入成本、提升生产生活活动的效率、保证城市多元性。在尊重地形地貌前提下，中小型城市应以集中式布局为主，将城市功能有效组织在可达性好的空间系统；大规模城市可结合自然地形采用集中式和分散式结合的布局模式，即以分散式构建城市空间结构，城市节点采用集中式布局，从而避免大规模集中建设突破交通容量、环境容量等。在总体规划层面通过集中式布局构建紧凑的城市空间结构，在详细规划层面通过加强用地兼容優化用地布局、提升布局的紧凑度。参考新加坡的经验，应加强城市建设用地兼容，尤其是对于市场开发导向明显的用地，应加强居住用地与商业用地、工业用地与商业用地的兼容性，在保证居住条件的前提下，工业用地可适度兼容居住用地。
3.3 公共交通引导土地开发
紧凑城市作为可持续发展理论的论据之一是通过减少汽车为主的交通行为，降低了能耗，减少尾气排放。为减少交通行为、提升城市可达性，公共交通引导城市开发（TOD）至关重要。公共交通引导土地开发可分为不同的层次，在大的城市结构方面，结合公共交通枢纽构建多中心多节点，城市中心结合大型交通枢纽设置，城市节点根据枢纽和站点设置；在用地布局层面，枢纽和站点周边的用地可结合地租竞价理论（图1），采用圈层式布局，以公交枢纽为中心，从里到外依次为商业服务业、居住、工业等，同时需考虑兼容其他相关功能。公交引导土地开发的过程中，开发的规模的确定应考虑公共交通的容量，避免造成过度交通拥堵。
图1 区位、地租和土地使用的空间分布[8]
3.4 设施先行，增加公共开放空间
较高的城市生活质量是紧凑城市的涵义之一。面对当前城市设施、公共空间缺乏严重影响生活质量的问题，优先建设基础设施、增加公共开放空间成为改善城市生活质量的必然选择。在城市扩张建设的过程中，设施配置规模应采用适度超前原则，设施布局应结合公共交通进行设置，加强设施可达性，提高设施利用率。城市公共开放空间是城市宜居性的体现，根据《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》，规划人均绿地与广场用地面积不小于10.0㎡/人，绿地与广场用地占城市建设用地比例为10-15%，在未来城市建设应充分落实相关指标。应结合自然资源和历史文化资源进行布局，为保证公共开放空间的利用率，绿地与广场用地的布置应尽量靠近公共交通或人口聚集区。
3.5 划定生态控制线
结合城市生态格局，建设过程中对生态敏感程度不同的地区划定生态控制线，可根据地区不同的敏感程度采用不同的控制方法，可参照广东将控制方法分为严格保护、控制方法，同时可建立严格实施的生态绿地指标体系。
4、结语
在新一轮的改革和转型趋势中，可持续发展成为当今发展的主导目标，城市问题需迫切解决，在城市规划建设中理清紧凑城市内涵，运用紧凑城市土地利用理论，有助于改善当前的城市问题、突破转型发展面临瓶颈，走上可持续发展道路。
参考文献：
[1]李琳.紧凑城市中“紧凑”概念释义[J].城市规划学刊，2008，（3）：41-45.
[2]洪敏，金凤君.紧凑型城市土地利用理念解析及启示[J].中国土地科学，2010，24（7）：10-13.
[3]吴正红，冯长春，杨子江.紧凑城市发展中的土地利用理念[J].城市问题，2012，（1）：9-14.
[4]杨永春，刘沁萍，田洪阵.中外紧凑城市发展模式比较研究[J].城市问题，2011，（12）：2-8.
[5]温春阳，周永章.紧凑城市理念及其在中国城市规划中的应用[J].南方建筑，2008：66-67.
[6]宋尘洁.正确处理新型城镇化进程中的六大关系[EB/OL].
http：//theory.people.com.cn/n/2014/0418/c40531-24915375-2.html，2014-04-18.
[7]方烨，勾晓峰，王真臻.国土资源部：中国城市人均建设用地居世界之首[EB/OL].http：//www.chinanews.com/news/2006/2006-03-13/8/702229.shtml，2006-03-13/2014-04-03.
[8]唐子来，付磊.城市密度分区研究—以深圳经济特区为例[J].城市规划汇刊，2003，（4）：1-9.