编前：商住混居现象不仅大大降低了社区居住品质与项楼盘投资价值，由此所引发的相关矛盾与纠纷，也与我们国家所倡导的“创建和谐社会，创建和谐社区”的主旋律相悖。“住宅禁商”一纸禁令，楼宇版图面临变局。
　　因此，本期《楼市》红盘榜自上期推出“居住净化高档社区”调查问卷之后。经达一月之久的问卷反馈，通过科学的评价模型统计。同时根据问卷调查结果，推出京城十佳“居住净化高档社区”排行榜，以飨读者!
　　于今年5月面市的TlMEs项目，首次提出“居住净化”的纯居住理念，本次排行榜以84．53预期分值荣登冠军宝座，阳光上东位居第二，但其业主满意度却以17.33分值领跑排行榜首位；棕榈泉以82．72分值摘取季军，而其社区环境质量评价却位居前列。
　　
　　十佳纯居社区朝阳占90％
　　
　　本次十佳排行榜中，朝阳区所占比例高达90％，朝阳区居住净化高档社区占据强势地位，从当前京城高档住宅分布区域来看，朝阳区所占比例高达近七成，其中以朝陽公园板块高档住宅楼盘所占比例最高，截至今年一季度，全市33．0％的高档住宅楼盘集中在该板块，作为京城高档住宅聚集最为密集的板块，区域内的高档住宅楼盘多以纯居住为主，且正是因为纯居住的氛围，多数个案楼盘租金始终位居京城高档住宅市场前列，以棕榈泉国际公寓为例，租金水平始终维持在20美元／平方米·月左右。
　　“居住净化排行榜”
　　
　　九成楼盘销售单价逾万元
　　
　　从调查结果反馈来看，排行榜中前十强销售单价九成超过万元，近两年，全市高档住宅销售价格一路飙升，以朝阳公园板块为例，2005年1月区域商品住宅平均销售均价仅为12315．0元／平方米，今年8月一路攀升至19062．5元／平方米，上涨幅度高达58．9％：而东部8000元／平方米以上的高档住宅楼盘也由2005年一季度的11964．7元／平方米上涨为13874．7元／平方米。
　　


　　
　　纯居社区多采用高标准物业服务
　　
　　高档社区尤其需要现代化、专业化，市场化的国际物业管理水平，多数高档社区的主要租赁客群以外籍商务人士为主。
　　所以，在某种意义上，物业管理水平的高低很可能影响租金水平和出租率。以位居排行榜第四位的海晟国际公寓为例，该案特意与国际知名的房地产服务及投资管理公司——仲量联行合作，针对海晟国际公寓的业主专门量身定造全球私人服务，实现真正贴心的24小时点对点服务，正是由于优质的物业服务，项目在激烈的市场竞争中脱颖而出，其租金价格一直维持在20－24美元／平方米·月，一举成为东部区域内租金水平遥遥领先的楼盘。
　　此外，十佳排行榜中的高档社区采用更多为板式建筑形式，同时也出现部分塔式结构相辅的建筑形式，主体方向上多注重舒适、人性化，同时，十佳楼盘都比较重视会所的建设，尽管楼盘周边生活服务配套均较齐全，但多数个案仍建有规模不小的会所，为业主带来了更多的便利服务，此点也正是十佳楼盘之所以位居榜单的重要因素之一。
　　
　　纯居社区更保值增值
　　
　　据本刊市场研究部调查数据，纯居住的高档公寓楼盘租金近一两年一直处于平稳的增长态势，尤其是商务中心高档公寓的出租市场，纯居住高档公寓明显优于商住两用楼盘。
　　以金地国际花园的精装修两居为例，其140平方米租金报价达9000元／月，自入住至今，楼盘整体租金基本维持在2．0～2．5元／平方米·日之间，而与之相距并不远的建外SOHO公寓，由于大量中小型公司的进驻，租金价格连年下滑，以138平方米的两居为例，今年一季度租金报价为8500元／月，而现今租金报价仅为8000元／月，由今年一季度的2元／平方米·日下滑至1．9元／平方米·日，加上住宅禁商的规定，大批中小型公司将会陆续迁出，业主或将再度降低出租价格，这种由纯住向商住的转化而直接导致租金下滑已成必然，个别楼盘下跌幅度更是明显。商住对物业投资的影响直接导致出租价格的下滑。
　　从欧美等发达地区的发展历程来看，纯居住社区的出租前景要好于商住两用公寓，社区内的商务活动势必会影响居住品质，纯居住高档公寓租金走强。