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摘要： 本文阐述了基于3S技术的房产测绘的先进性；分析了房产测绘的依据及精度；剖析了房产测绘的总体流程；论述了3S技术的房产测绘的具体实施；旨在能给广大从事房产测绘的同行带来抛砖引玉的作用。
关键词：3S，房产测绘，控制测量，房产图
中图分类号：P221文献标识码： A
随着科学技术日新月异的发展以及城市建设步伐的加快，对房产测绘资料的覆盖范围与准确性也提出了进一步的要求。现有的房产测绘资料的不规范、不完整以及传统的地籍管理模式已相对落后。所有这些都迫切需要采用新的技术和管理手段来管理房产测绘及交易，做好房产权属登记发证工作。
而近年来GPS-RTK、RS与GIS技术的迅速发展，采用高新技术手段提供的信息获取、处理与分析和利用手段，在房产测绘中得到日益广泛的应用[1]。笔者根据自己多年从事房产交易的相关工作经验，对基于3S的房产测绘方法与流程进行了分析探讨，在现阶段具有一定的理论与实际意义。
1 3S技术概述
“3S” 是目前对地观测系统中空间信息获取、存贮管理、更新、分析和应用的三大支撑技术。“3S”的结合应用，取长补短，是一个自然的发展趋势，三者之间的相互作用形成了“一个大脑，两只眼睛” 的框架，即RS和GPS向GIS提供或更新区域信息以及空间定位，GIS则是综合处理与分析多源时空数据的
理想平台，并且反过来指导RS和GPS数据采集，它们是一个整体[2]。
3S技术的结合根据实际需要而定，具体有以下三种结合方式：
(1) GIS与GPS的结合
利用GIS中的电子地图和全球定位系统接收机的实时差分定位技术，组成全球定位系统+地理信息系统的各种电子导航系统，用于城镇地籍调查、农村宅基地测绘、交通、警车定位，车船自动驾驶等。
(2) GIS和RS的结合
对于各种GIS，RS是重要的信息源和数据更新的重要手段，同时GIS可以提供RS图象处理所需的一些辅助数据，以提高RS图象的信息量和分辨率，从而提高RS图象处理和解译的精度。
(3) GPS、RS与GIS技术的整体结合
集GPS、RS与GIS技术的功能于一体，构成高度自动化、实时化和智能化的GIS系统，是城镇地籍调查、农村宅基地测绘等空间信息适时采集、处理、更新及动态地理过程的现势性分析与提供决策辅助信息的有力手段[3]。
2 房产测绘依据与精度
2.1 测产测绘依据
1)《中华人民共和国测绘法》
2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
3)《中华人民共和国城市规划法》
4)《四川省测绘管理条例》
5)《房产测绘管理办法》
6) GB/T 17986.1-2000《房产测量规范》第1单元：房产测量规定
7) GB/T 17986.2-2000《房产测量规范》第2单元：房产图图式
8) 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房[2002]74号)
9) 转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知(川建厅房[2002]104号)
2.2 精度要求
房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1计算的结果。
表1 房产面积的精度要求 （S为房产面积, m2）
3 房产测绘流程图
基于3S技术的房产测绘流程图，如图1所示：
图1 基于3S技术的房产测绘流程图
4 3S技术房产测绘
4.1 平面控制测量
（1）、房产平面控制网点的布设原则
房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。
（2）、房产平面控制点的内容
房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。
（3）、 房产平面控制点的密度
建筑物密集区的控制点平均间距100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200m左右。
（4）、房产平面控制测量的方法
房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。
（5）、主要技术指标
房产平面控制测量的各主要技术指标按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定执行。
4.2房产图绘制
房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图) 、房屋座落分布示意图（简称座落图）、房产分层平面图（简称分层图）和房产分户平面图(简称分户图)，本文主要介绍分层图与分户图的绘制方法。
（1）、分层图的绘制
1) 分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。
2) 各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层的夾层。
3) 房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》要求绘制在各分层图上。
4) 一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“x—x层”。
（2）、分户图的绘制
1) 分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。
2) 以户为单位绘制分户图 (当第i至n各层分户户形完全相同时，第i+1至n各层分户图以第i层代替，并在第i层后简注(第i+1至n层同)(i=1、2、3…n)。
3) 跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。
4) 房屋内有层高低于2.20m的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h<2.20”。
4.3 建筑面积计算
能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：
1) 应具有上盖。
2) 应有围护物。
3) 结构牢固，属永久性的建筑物。
4) 层高在2.20m以上(含2.20m)。
5) 可作为人们生产或生活的场所。
（1）、计算全部建筑面积的范围(部分)
1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
（2）、 计算一半建筑面积的范围(部分)
1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2) 未封闭的阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。
3) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
5 小 结
本文将3S技术相结合的新技术、新方法应用于房产测绘工作中，是信息化社会发展的一个必然结果，随着科技日新月异的发展，基于3S技术房产测绘技术将会变得日益重要。
参考文献
[1] 李德仁，论RS，GPS与GIS集成的定义、理论与关键技术[J] ．遥感学报，1997，1(1)：64—68
[2] 薛长生，盛乐山．综合利用3S技术辅助开展土地开发整理规划的研究，
2004—1—18
[3] 罗名海．3S技术的发展趋势与在城市规划中的应用前景，地理空间信息．2004,8,Vo1.2No.4
关键词：3S，房产测绘，控制测量，房产图
中图分类号：P221文献标识码： A
随着科学技术日新月异的发展以及城市建设步伐的加快，对房产测绘资料的覆盖范围与准确性也提出了进一步的要求。现有的房产测绘资料的不规范、不完整以及传统的地籍管理模式已相对落后。所有这些都迫切需要采用新的技术和管理手段来管理房产测绘及交易，做好房产权属登记发证工作。
而近年来GPS-RTK、RS与GIS技术的迅速发展，采用高新技术手段提供的信息获取、处理与分析和利用手段，在房产测绘中得到日益广泛的应用[1]。笔者根据自己多年从事房产交易的相关工作经验，对基于3S的房产测绘方法与流程进行了分析探讨，在现阶段具有一定的理论与实际意义。
1 3S技术概述
“3S” 是目前对地观测系统中空间信息获取、存贮管理、更新、分析和应用的三大支撑技术。“3S”的结合应用，取长补短，是一个自然的发展趋势，三者之间的相互作用形成了“一个大脑，两只眼睛” 的框架，即RS和GPS向GIS提供或更新区域信息以及空间定位，GIS则是综合处理与分析多源时空数据的
理想平台，并且反过来指导RS和GPS数据采集，它们是一个整体[2]。
3S技术的结合根据实际需要而定，具体有以下三种结合方式：
(1) GIS与GPS的结合
利用GIS中的电子地图和全球定位系统接收机的实时差分定位技术，组成全球定位系统+地理信息系统的各种电子导航系统，用于城镇地籍调查、农村宅基地测绘、交通、警车定位，车船自动驾驶等。
(2) GIS和RS的结合
对于各种GIS，RS是重要的信息源和数据更新的重要手段，同时GIS可以提供RS图象处理所需的一些辅助数据，以提高RS图象的信息量和分辨率，从而提高RS图象处理和解译的精度。
(3) GPS、RS与GIS技术的整体结合
集GPS、RS与GIS技术的功能于一体，构成高度自动化、实时化和智能化的GIS系统，是城镇地籍调查、农村宅基地测绘等空间信息适时采集、处理、更新及动态地理过程的现势性分析与提供决策辅助信息的有力手段[3]。
2 房产测绘依据与精度
2.1 测产测绘依据
1)《中华人民共和国测绘法》
2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
3)《中华人民共和国城市规划法》
4)《四川省测绘管理条例》
5)《房产测绘管理办法》
6) GB/T 17986.1-2000《房产测量规范》第1单元：房产测量规定
7) GB/T 17986.2-2000《房产测量规范》第2单元：房产图图式
8) 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房[2002]74号)
9) 转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知(川建厅房[2002]104号)
2.2 精度要求
房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1计算的结果。
表1 房产面积的精度要求 （S为房产面积, m2）
3 房产测绘流程图
基于3S技术的房产测绘流程图，如图1所示：
图1 基于3S技术的房产测绘流程图
4 3S技术房产测绘
4.1 平面控制测量
（1）、房产平面控制网点的布设原则
房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。
（2）、房产平面控制点的内容
房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。
（3）、 房产平面控制点的密度
建筑物密集区的控制点平均间距100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200m左右。
（4）、房产平面控制测量的方法
房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。
（5）、主要技术指标
房产平面控制测量的各主要技术指标按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定执行。
4.2房产图绘制
房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图) 、房屋座落分布示意图（简称座落图）、房产分层平面图（简称分层图）和房产分户平面图(简称分户图)，本文主要介绍分层图与分户图的绘制方法。
（1）、分层图的绘制
1) 分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。
2) 各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层的夾层。
3) 房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》要求绘制在各分层图上。
4) 一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“x—x层”。
（2）、分户图的绘制
1) 分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。
2) 以户为单位绘制分户图 (当第i至n各层分户户形完全相同时，第i+1至n各层分户图以第i层代替，并在第i层后简注(第i+1至n层同)(i=1、2、3…n)。
3) 跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。
4) 房屋内有层高低于2.20m的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h<2.20”。
4.3 建筑面积计算
能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：
1) 应具有上盖。
2) 应有围护物。
3) 结构牢固，属永久性的建筑物。
4) 层高在2.20m以上(含2.20m)。
5) 可作为人们生产或生活的场所。
（1）、计算全部建筑面积的范围(部分)
1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
（2）、 计算一半建筑面积的范围(部分)
1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2) 未封闭的阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。
3) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
5 小 结
本文将3S技术相结合的新技术、新方法应用于房产测绘工作中，是信息化社会发展的一个必然结果，随着科技日新月异的发展，基于3S技术房产测绘技术将会变得日益重要。
参考文献
[1] 李德仁，论RS，GPS与GIS集成的定义、理论与关键技术[J] ．遥感学报，1997，1(1)：64—68
[2] 薛长生，盛乐山．综合利用3S技术辅助开展土地开发整理规划的研究，
2004—1—18
[3] 罗名海．3S技术的发展趋势与在城市规划中的应用前景，地理空间信息．2004,8,Vo1.2No.4