论文部分内容阅读
没有最严，只有更严。继加息和房产税试点之后，调控再一次升级。根据1月26日出台的“国八条”及相关规定，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。新一轮楼市限购大潮，在全国铺开。
限购会降低房价？
现在陆续有20多个城市和地方出台了一系列调控细则。其中北京2月16日出台的“京十五条”被认为是最严厉的地方限购令。业内普遍认为，随着限购令的陆续出台，各地楼市成交量将出现大幅度萎缩。但是房价会随之下降吗？
陈真诚（财经评论人）：新的“限购”政策，不但将全部覆盖所有的一、二线城市，还将覆盖房价过高、上涨过快的省会以下城市，政策要求比除深圳外此前所有已经采取了“限购”措施的城市的政策要严格，而且没有明确“限购”时间。这样，已经出现限购令的城市将重新调整限购口径，不再能规定居民还可再新购一套住房。由此可见，这一升级版的“限购”政策的严厉程度超出了许多人的预期，相当严厉，是有房地产调控以来最严厉的控制需求的政策。一旦严格施行，不折不扣地执行，意味着目前很多家庭将被“限购”，异地投资的大门已经基本上被关上，将使市场再次出现观望，需求明显下降，对楼市成交量造成致命打击，起到立竿见影的效果。
尹中立（中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任）：因为以前第一批的限售实际上就十几个城市，现在限售的城市扩大到直辖市、计划单列市，以及省会城市，应该说比以前所有房地产调控政策当中力度最大的。因为现在的一线城市和二线城市的房价已经远远脱离了普通买房人的购买力，但是它房子卖得非常好，原因在于部分的有钱人财大气粗。所以实行限售的话，实际上使得这些有钱人，他有钱也不能够随便投资房地产，这样的话就使得住房需求一下子从源头就切断了。
杨红旭(上海易居房地产研究院综合研究部部长)：去年9月底陆续有15个城市限购，应该说有一定效果，但楼市并未因此而显著降温。有两点值得注意：一是部分投资投机性资金流向了没限购的城市，“挤出效应”明显，比如由于“左邻右舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市“因别人之祸得福”；二是大部分城市规定一个家庭还能新购一套房，这就意味着，只要投资投机者还想买房，短期内成交量并不会回落，但“房票”一旦用掉，未来就很难再购房，也即需要一段时间后（比如半年），限购效果才会明显出现。
如此推理，随着全国30个左右的城市纷纷加入限购阵营，则很多投资投机需求跨区域投资的难度越来越大，限购城市与非限城市之间的“挤出效应”减弱。与此同时，随着时间的推移，随着投资投机者手中的“房票”花掉，限购效果也将越来越明显，预计下半年效果将会显化。随着这类市场需求的减少，同时伴随着商品房供应量的增加，预计今年全国房价涨幅回落，总体维持盘整态势，其中部分城市房价将出现一定程度的下跌。
袁一泓（财经评论人）：在当下的中国国情之下，行政干预往往效率最高，其效果要超出市场手段。1月26日晚间公布的新“国八条”便是行政干预的最好说明。我必须借此表明自己的态度：2011年底全国主要城市（亦即调控文件所指出的“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”）的平均房价，必定会也必须下跌。如果房价拒绝下跌反而上涨，调控就会如影随形。一句话，不达目标，调控不已。但是，那些宣称调控一来，房价将暴跌的说法，也不无夸张，这也会误导消费者。
朱大鸣（财经评论人）：限购能够解决老百姓住房问题吗？如果不是稀缺的东西，你愿意去囤积获取差价吗？显然，限购这种不准买卖的行政行为，是一种短视而且危害极大的行为。行政权力又自己提议出台房产税，自己通过，然后自己征税，这对于权力的守法性和守夜人角色，已经造成了巨大的破坏力。事实上，房产税本身并不能增加一丝一毫的住房，只能增加百姓住房成本。还有贷款制度，严格限制给房地产企业贷款，表面严厉的措施，只会导致大量的中小民营企业丧失竞争力。因为有官方背景的企业或者其他行业的企业，是不在意这些限制的，他们有各种途径进行输血，你也限制不住他们贷款炒地皮和炒房子。
越多的行政干预，导致越多的权力寻租。行政门槛的提高，在某种程度上，是为官员们提供更多寻租的借口和工具。市场逐步被侵蚀，宏观调控越来越难。原因不在于市场抗药性，而是在于权力在自我阻止，形成内耗。
限购令不仅违背了市场规律，还给权力随意干涉市场开了不好的头，让人对于权力边界有多大产生怀疑。市场的存在在于消除信息的不对称和不确定性，但是，当前权力忽左忽右的行为，已经令市场参与者无所适从，形成内阻，浪费国力和财力。人们之所以对房产税失望，原因在于房产税在法理上存在严重的逻辑漏洞，竟然还有宠物们为之诡辩。权力自己提出方案自己通过自己受益，以改革之名，做不守法则的事情；反对违法出台房产税者，被扣上利益集团的名声。这就为权力随意收税打开方便之门，合法做事、以法治国的理念已经被损害。
易宪容（社科院金融研究所研究员）：根据国家统计局的数据，房价仍在大涨。比如北京，2010年的房价就上涨40%以上。同时，在2010年12月份及2011年1月份，全国住房销售同样又回到量价齐升的态势上。这就是地方政府住房限购令所达到效果。可见，对于地方政府的住房限购令，无论是媒体还是政府职能部门不要过高地估计它能够起到多少作用，现在该是全面退出的时候了。
要让国内住房市场得到真正的调整，就得有严格的住房信贷政策及严厉税收政策(比如对住房交易流转税及住房交易所得税，借鉴香港及新加坡课税的做法)，只有从这两方面入手，才能严厉打击房地产投机炒作，挤出房地产泡沫，让住房泡沫回归理性。
任志强（华远集团董事长）：市场从来都是用价格来调节和引导消费需求的，价格低则消费增加，价格高则消费减少。这本是经济学常识，但中国却出现了政府用各种行政措施千方百计地降低住房的价格，却又同时在价格降低时不允许增加消费需求的反经济规律常识的做法，这岂不令人无法理解吗？除非政府只想证明即使采取了一系列的严控措施，但市场仍无法改变严重的供不应求的局面。但严重的供不应求中难道不应增加供给吗？不增加供给难道价格会不上升吗？
限购推动房租上涨？
上海等春节前已落实限购政策的城市，已经出现交易量急冻、二手房转售为租、开发商推迟开盘等观望情绪。但是，一些问题也显现出来——房租上涨、量跌价不跌、改善型需求受到限制……
童大焕（《东方早报》评论专栏作者）：人往何处去？钱往何处去？始终是我们首要关注的时代背景性问题。即使户籍控制、上学和高考歧视都阻挡不了千军万马奔向大中城市的脚步，严厉的住房限购政策同样改变不了人口的流向，但它却有可能极大地改变大中城市出租屋的供应结构。像北京、上海这样的一线城市，每年净增加外来人口高达60万以上，在限购政策下，这些人全部必须租房居住，如果二套房以上的购房被严厉限制，房租的飙升将不言而喻。
刘杉(财经评论人)：就在CPI公布第二天，北京市发布了新一轮房地产调控政策，严格限制外地人和本地人购房。据说以直接限制购买住房为手段的限购令将在全国主要大中城市推开，这将导致住房需求大幅下降。不过需求下降未必推动价格翻盘，因为限购令其实暗示了房价上涨的预期，也会同时促使住房拥有者继续囤积住房。想买的人买不到，能买的人买不了，房价很可能僵持一段时日。因为外地人无法买房，这转而会推升租房价格，加上假期过后流动人口增加，一线城市房租大幅上涨一二成。很多人买不起房，也租不起房，生活变得艰难，兔年看来是个吃糠咽菜的年份。
叶檀（财经评论人）：这一理论禁不起推敲。我国的房地产市场与房租之间没有必然联系。此前我国的房地产主要是投资品种与抗通胀品种，从2003年中国房地产彻底走向市场化以来至今，虽然房地产历经数次调整，但总的周期并没有改变，房地产依然处于上升通道当中，目前还是没有出现拐点。
不断上升的房地产价格催生出房地产投资客，赢利方法是买房、捂房而后择机出手获得资产增值收入。在房价泡沫不断上升远远超过房租时，投资客绝不会把出租当做主要的赢利来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金收益跑不赢一年期存款利率。没有人会傻到出租房屋谋利，看看手握5套、10套房的人有多少是做寓公收房租获得收益的？
薛建雄（中国房地产信息集团分析师）：租的上涨与政策没有绝对的直接关系。在2008年上半年，房价上涨同时房租也是上涨的，但是在下半年房价跌了，房租却依然是上涨的。房租涨幅主要原因是季节性及当下物价通胀的压力。春夏是房租上浮的主要时间点，春节过后是求职的主要时间点，夏季则是众多大学生毕业求职寻找住处的时间段。
网友观点：
网友wyh9177：“限购令”不与《物权法》冲突：《物权法》调整的是已形成的物权，购房行为归《合同法》调整，《合同法》有“需经批准生效的合同，经批准才生效”的类似规定。
网友cxinhai：限购令是花招，解决不了房价下降的根本问题。只要各级政府靠卖地过日子，房价就降不了。
网友肖33：限购令也会无效！如果我有钱，我在广州购一套，在深圳购一套，在南京购一套，在杭州购一套，在天津购一套，在北京购一套，我看你限购令奈何！
网友破浪：限购好！中国人多地少本是国情，房子就不该放在市场上自由买卖。若在中国国内什么东西都放在市场上自由卖买，那还叫社会主义国家吗？限购不单一要按家庭来限购套数，建议附加人均限购的平方数，超出的部分就交税，超的越多就倍增交税。
限购会降低房价？
现在陆续有20多个城市和地方出台了一系列调控细则。其中北京2月16日出台的“京十五条”被认为是最严厉的地方限购令。业内普遍认为，随着限购令的陆续出台，各地楼市成交量将出现大幅度萎缩。但是房价会随之下降吗？
陈真诚（财经评论人）：新的“限购”政策，不但将全部覆盖所有的一、二线城市，还将覆盖房价过高、上涨过快的省会以下城市，政策要求比除深圳外此前所有已经采取了“限购”措施的城市的政策要严格，而且没有明确“限购”时间。这样，已经出现限购令的城市将重新调整限购口径，不再能规定居民还可再新购一套住房。由此可见，这一升级版的“限购”政策的严厉程度超出了许多人的预期，相当严厉，是有房地产调控以来最严厉的控制需求的政策。一旦严格施行，不折不扣地执行，意味着目前很多家庭将被“限购”，异地投资的大门已经基本上被关上，将使市场再次出现观望，需求明显下降，对楼市成交量造成致命打击，起到立竿见影的效果。
尹中立（中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任）：因为以前第一批的限售实际上就十几个城市，现在限售的城市扩大到直辖市、计划单列市，以及省会城市，应该说比以前所有房地产调控政策当中力度最大的。因为现在的一线城市和二线城市的房价已经远远脱离了普通买房人的购买力，但是它房子卖得非常好，原因在于部分的有钱人财大气粗。所以实行限售的话，实际上使得这些有钱人，他有钱也不能够随便投资房地产，这样的话就使得住房需求一下子从源头就切断了。
杨红旭(上海易居房地产研究院综合研究部部长)：去年9月底陆续有15个城市限购，应该说有一定效果，但楼市并未因此而显著降温。有两点值得注意：一是部分投资投机性资金流向了没限购的城市，“挤出效应”明显，比如由于“左邻右舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市“因别人之祸得福”；二是大部分城市规定一个家庭还能新购一套房，这就意味着，只要投资投机者还想买房，短期内成交量并不会回落，但“房票”一旦用掉，未来就很难再购房，也即需要一段时间后（比如半年），限购效果才会明显出现。
如此推理，随着全国30个左右的城市纷纷加入限购阵营，则很多投资投机需求跨区域投资的难度越来越大，限购城市与非限城市之间的“挤出效应”减弱。与此同时，随着时间的推移，随着投资投机者手中的“房票”花掉，限购效果也将越来越明显，预计下半年效果将会显化。随着这类市场需求的减少，同时伴随着商品房供应量的增加，预计今年全国房价涨幅回落，总体维持盘整态势，其中部分城市房价将出现一定程度的下跌。
袁一泓（财经评论人）：在当下的中国国情之下，行政干预往往效率最高，其效果要超出市场手段。1月26日晚间公布的新“国八条”便是行政干预的最好说明。我必须借此表明自己的态度：2011年底全国主要城市（亦即调控文件所指出的“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”）的平均房价，必定会也必须下跌。如果房价拒绝下跌反而上涨，调控就会如影随形。一句话，不达目标，调控不已。但是，那些宣称调控一来，房价将暴跌的说法，也不无夸张，这也会误导消费者。
朱大鸣（财经评论人）：限购能够解决老百姓住房问题吗？如果不是稀缺的东西，你愿意去囤积获取差价吗？显然，限购这种不准买卖的行政行为，是一种短视而且危害极大的行为。行政权力又自己提议出台房产税，自己通过，然后自己征税，这对于权力的守法性和守夜人角色，已经造成了巨大的破坏力。事实上，房产税本身并不能增加一丝一毫的住房，只能增加百姓住房成本。还有贷款制度，严格限制给房地产企业贷款，表面严厉的措施，只会导致大量的中小民营企业丧失竞争力。因为有官方背景的企业或者其他行业的企业，是不在意这些限制的，他们有各种途径进行输血，你也限制不住他们贷款炒地皮和炒房子。
越多的行政干预，导致越多的权力寻租。行政门槛的提高，在某种程度上，是为官员们提供更多寻租的借口和工具。市场逐步被侵蚀，宏观调控越来越难。原因不在于市场抗药性，而是在于权力在自我阻止，形成内耗。
限购令不仅违背了市场规律，还给权力随意干涉市场开了不好的头，让人对于权力边界有多大产生怀疑。市场的存在在于消除信息的不对称和不确定性，但是，当前权力忽左忽右的行为，已经令市场参与者无所适从，形成内阻，浪费国力和财力。人们之所以对房产税失望，原因在于房产税在法理上存在严重的逻辑漏洞，竟然还有宠物们为之诡辩。权力自己提出方案自己通过自己受益，以改革之名，做不守法则的事情；反对违法出台房产税者，被扣上利益集团的名声。这就为权力随意收税打开方便之门，合法做事、以法治国的理念已经被损害。
易宪容（社科院金融研究所研究员）：根据国家统计局的数据，房价仍在大涨。比如北京，2010年的房价就上涨40%以上。同时，在2010年12月份及2011年1月份，全国住房销售同样又回到量价齐升的态势上。这就是地方政府住房限购令所达到效果。可见，对于地方政府的住房限购令，无论是媒体还是政府职能部门不要过高地估计它能够起到多少作用，现在该是全面退出的时候了。
要让国内住房市场得到真正的调整，就得有严格的住房信贷政策及严厉税收政策(比如对住房交易流转税及住房交易所得税，借鉴香港及新加坡课税的做法)，只有从这两方面入手，才能严厉打击房地产投机炒作，挤出房地产泡沫，让住房泡沫回归理性。
任志强（华远集团董事长）：市场从来都是用价格来调节和引导消费需求的，价格低则消费增加，价格高则消费减少。这本是经济学常识，但中国却出现了政府用各种行政措施千方百计地降低住房的价格，却又同时在价格降低时不允许增加消费需求的反经济规律常识的做法，这岂不令人无法理解吗？除非政府只想证明即使采取了一系列的严控措施，但市场仍无法改变严重的供不应求的局面。但严重的供不应求中难道不应增加供给吗？不增加供给难道价格会不上升吗？
限购推动房租上涨？
上海等春节前已落实限购政策的城市，已经出现交易量急冻、二手房转售为租、开发商推迟开盘等观望情绪。但是，一些问题也显现出来——房租上涨、量跌价不跌、改善型需求受到限制……
童大焕（《东方早报》评论专栏作者）：人往何处去？钱往何处去？始终是我们首要关注的时代背景性问题。即使户籍控制、上学和高考歧视都阻挡不了千军万马奔向大中城市的脚步，严厉的住房限购政策同样改变不了人口的流向，但它却有可能极大地改变大中城市出租屋的供应结构。像北京、上海这样的一线城市，每年净增加外来人口高达60万以上，在限购政策下，这些人全部必须租房居住，如果二套房以上的购房被严厉限制，房租的飙升将不言而喻。
刘杉(财经评论人)：就在CPI公布第二天，北京市发布了新一轮房地产调控政策，严格限制外地人和本地人购房。据说以直接限制购买住房为手段的限购令将在全国主要大中城市推开，这将导致住房需求大幅下降。不过需求下降未必推动价格翻盘，因为限购令其实暗示了房价上涨的预期，也会同时促使住房拥有者继续囤积住房。想买的人买不到，能买的人买不了，房价很可能僵持一段时日。因为外地人无法买房，这转而会推升租房价格，加上假期过后流动人口增加，一线城市房租大幅上涨一二成。很多人买不起房，也租不起房，生活变得艰难，兔年看来是个吃糠咽菜的年份。
叶檀（财经评论人）：这一理论禁不起推敲。我国的房地产市场与房租之间没有必然联系。此前我国的房地产主要是投资品种与抗通胀品种，从2003年中国房地产彻底走向市场化以来至今，虽然房地产历经数次调整，但总的周期并没有改变，房地产依然处于上升通道当中，目前还是没有出现拐点。
不断上升的房地产价格催生出房地产投资客，赢利方法是买房、捂房而后择机出手获得资产增值收入。在房价泡沫不断上升远远超过房租时，投资客绝不会把出租当做主要的赢利来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金收益跑不赢一年期存款利率。没有人会傻到出租房屋谋利，看看手握5套、10套房的人有多少是做寓公收房租获得收益的？
薛建雄（中国房地产信息集团分析师）：租的上涨与政策没有绝对的直接关系。在2008年上半年，房价上涨同时房租也是上涨的，但是在下半年房价跌了，房租却依然是上涨的。房租涨幅主要原因是季节性及当下物价通胀的压力。春夏是房租上浮的主要时间点，春节过后是求职的主要时间点，夏季则是众多大学生毕业求职寻找住处的时间段。
网友观点：
网友wyh9177：“限购令”不与《物权法》冲突：《物权法》调整的是已形成的物权，购房行为归《合同法》调整，《合同法》有“需经批准生效的合同，经批准才生效”的类似规定。
网友cxinhai：限购令是花招，解决不了房价下降的根本问题。只要各级政府靠卖地过日子，房价就降不了。
网友肖33：限购令也会无效！如果我有钱，我在广州购一套，在深圳购一套，在南京购一套，在杭州购一套，在天津购一套，在北京购一套，我看你限购令奈何！
网友破浪：限购好！中国人多地少本是国情，房子就不该放在市场上自由买卖。若在中国国内什么东西都放在市场上自由卖买，那还叫社会主义国家吗？限购不单一要按家庭来限购套数，建议附加人均限购的平方数，超出的部分就交税，超的越多就倍增交税。