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Q：各位如何看今年春季以来楼市出现的一些项目热销的局面?这是暂时的反弹，还是表示市场已经真正开始回暖?如何得出这样的判断?近来一些机构统计数据显示4、5月市场成交情况回落，使人们又对楼市回暖出现了不同的看法，应该如何客观分析?
陈国强：今年以来楼市的确出现了回暖的可喜现象，主要表现为成交量普遍上升，在一些区域甚至出现井喷，同比成交金额上升明显，东部沿海城市(即房价整体水平较高的区域)去年以来经过深度调整，其成交量的反弹幅度更大，此外，个人住房按揭贷款的增长也相对明显。回暖主要是政策、企业调整价格及需求三方力量共同作用的结果。目前成交量的快速上升已是基本事实，但我们也要清醒意识到这种回暖并非是普遍性的，而是带有局部性和结构性的特点。近期各方对4、5月成交量的变化存在异议，其实一季度井喷式的增长带有特殊性，长期积压下的需求短期内集中释放必然出现井喷，而这种情况不可能长期持续，所以未来一段时间如果出现成交量回落，增幅减缓，也是十分正常的。
任启鑫：我们对市场回暖的判断来自三方面的转变：首先是消费者从2007年的非理性购房，到2008年受到金融风暴的影响所形成的对于未来预期的恐慌和观望，再到2009年走出恐慌，开始理性判断自身需求和出手购房，其次是开发商由2007年大肆涨价，到2008年加大力度促销，再到2009年顺应趋势调整价格至合理利润范围内；再次是政府的态度从打压到扶持的转变。2009年春节以来，这三方面的合力推动了市场变化，一些价格有优势和完全满足刚性需求的项目最先回暖，直至4月，满足改善性需求的住房也逐步受到关注。
肖劲：从开发商角度来看回暖是事实，有两个证明、一个希望：证明一是成交量的确大幅增加，二是成交价格比去年低潮时期上涨；一个希望是土地市场的交易也能回暖。毕竟目前不少开发商具备投资能力，但拿地意愿不强烈，如果土地交易也活跃起来，则证明市场的确回暖。不过当前回暖不平均，一是不同产品不平均，如满足主流刚性需求、位置良好的项目回暖幅度较大，位置稍差或定位于豪宅、投资型的项目回暖不太明显；二是产品类型不平均，住宅回暖较大，商铺写字楼仍有压力；三是区域不平均，一些不被大家看好的或供应量过大的区域回暖迟缓。
陈艳萍：北京保利目前在售的几个项目如保利百合花园、保利西山林语一期已基本完成销售，可以实际看到客户是在出手买房，首先去售楼处的人明显增加，其次客户做购买决策的时间及签约的时间都在加快，此外即使一些项目价格上调，但仍热销。当前情况下房价缓慢回升，市场变好的大趋势已定，宏观经济形势利好，尤其股市利好，人们手里的资产日益增加，受中国人传统家庭观念以及置业成家这一民族消费习惯的影响，加上人们本身就有改善居住环境的愿望，同时也有更多的中国人在不断进入北京这样的一线城市集中置业，这些因素都促成了当前房地产市场出现不少项目热销的局面。
Q：北京市场上那些火爆热销的项目给市场多大的升温信心，主要是哪些原因促成热销?大部分是哪些类型的项目更易受追捧?有部分开发商此时开始上调价格，各位如何看这种现象，是否必然?涨价会不会对往后市场的健康回暖有所影响?
肖劲：项目热销的因素有很多，因具体项目而异，远洋的产品主要在于位置和交通优势，离地铁近是众多刚性需求者最看重的一点；其次教育配套资源齐全、环境景观优越，加上产品本身条件较好，这几项标准同时存在构成了客户做购买决定的主要卖点。
陈艳萍：对客户而言，他们更看重性价比高的产品，会从需求、地段、交通、配套、产品等角度经过多方面的综合考虑。保利的项目就有四大优势能够在众多项目里脱颖而出：首先是保利的品牌效应，其大型国企的诚信形象深入人心，实力雄厚让人放心。其次是产品本身在规划设计上以多种物业类型丰富不同层次居住需求；在建筑设计上以板楼、南北通透给客户以最舒适的生活面；在户型上合理规划、两梯两户保证居住的舒适，在园林上崇尚人与自然和谐共生的自然主义思想，优化设计，在服务上注重人性化、全程式服务，在营销策略上走清醒的路线，对定价反复论证，保证客户得到满意的性价比，给他们留下较大升值空间的同时又满足上市公司最基本的对于利润的需求。这也是为什么保利旗下项目在去年市场不景气的时候开盘当日仍获得21.1亿元销售成绩的原因。作为开发商，我们也会根据行情适当调整价格，房价的定度与开发成本有关，其前提一定是要保持能够获得合理的利润空间，同时又能给予客户满意的性价比。
任启鑫：我们可以看到所有热销的项目都比较“适居”，且价格相对合理，毕竟消费者心里都有很明确的度量标准，能比较理性地根据自己实际需要找寻满足条件的项目。对于一些项目上调价格的情况，毕竟房地产市场要遵循市场规律，需求上涨势必会引发价格上涨，但是要理性看待。从不少统计数据来看，大部分项目都还没有出现大幅上调价格的现象。此时真正有需求的人可以把握机会，选择那些适合自己的并具有强大升值潜力的项目。另外大家不应该抱有抄底的心态去抄底，而要合理权衡，理性选择。
陈国强：项目热销给更多的人传递的是一种良好的信心，让他们改变过去观望的态度并参与到市场里来。而对于一些项目出现价格上调的举动，这也是受到需求释放的鼓励，对市场预期存有良好判断，但非理性地涨价也会让其面临市场风险。个人以为，目前对开发企业而言，最主要的问题还是实现成交量，以此减缓企业压力，保证项目及企业正常运转。
Q：刚才提到了一些促使市场回暖的因素。那这些力量的作用是否能够支撑楼市持续热销?是否还有其他更多层面的作用?目前一些大户型的项目有不少人开始关注，这是否代表改善性、投资型需求的住房又出现回复势头?
陈国强：一季度以来，不管是我国整体宏观经济的表现，还是国外受金融危机影响后的经济发展状况都较人们之前的预期要好，经济增长下滑的势头得到初步遏制，并出现一些积极的信号，虽然还面临一些不确定的因素，但的确提升了大家的消费信心，营造出市场趋于稳定的大环境。
前期热销的项目以自住需求、刚性需求为主，尤其是中小套型、中低价位、首次置业等居多的特点十分明显，同时消费者都比较充分地利用政府提供的信贷、税费优惠等政策。而现在确实出现了一些户型较大、能体现改善性需求的项目受到热捧，这应该是市场信心逐步回暖之后必然的趋势，有一些出于改善目的而买房的群体也参与到市场里来。可以说，改善性需求在目前整体回暖的行情下有所释放。不过对于投资性需求问题，我们不排除带有投资目的的购买行为，由于当前市场还未全面回暖，它还不是现在的主要矛盾，而只是未来一段时间可能要面对的问题。
肖劲：一是去年陆续出台的政策，直接向购房者传递了信号，使大家买房更容易，刚性需求更容易释放，同时也表现出国家明确的态度——不太可能再有新政策出台，这意味着买房到了合适的时机。二是开发商无论在价格还是产品服务上做出了很多 努力，去年市场不好时的经验教训也都转变成了竞争力。三是刚性需求的结果，目前市场上的主要购买力还在于刚性需求者。四是媒体的积极舆论引导。这四方面共同作用把原来的担心变成了信心，支撑市场稳步回暖。
任启鑫：其实北京市场本身的需求十分强劲，并不会仅仅因为一季度的热销就把如此大的需求全部消化。目前北京市场更偏重于普通住宅里的刚性需求，所谓的升级性需求里也有刚性需求，家庭结构的升级就是因为刚性需求形成的，这大大提升了三居以上住宅的购买可能。
陈艳萍：我们做过统计，在购买者中，90％为首次置业者，买房用于自住，这其中也包括了一些带有投资性质的购买行为；10％为二次以上置业者；在投资型的购买中有3～5％为完全以投资为目的者；所有购买者中一次性付款的占30％。
事实上支撑楼市的因素主要来自四种需求：一是年轻人脱离小家庭之后有买房结婚的需求；二是升级换代需求；三是养老、敬老型，前者是买房为了自己养老，后者是年轻人给父母买房；四是爱子型，老人、父母给子女买房，为其以后发展留准备。总体来看目前我们的项目仍以刚性需求为主，但改善型的刚性需求也比较明显(如第二类需求)，尤其一些公务员、教师等以前曾住公房的人其改善的意愿更强烈，释放更明显。
Q：刚才已经提及很多原因促使楼市逐步回暖，我们是否应该看到当前楼市全面回暖可能还面临哪些压力?各位判断一下，未来楼市这种回暖局面能走多远?政府还会不会有新的政策出台?
陈国强：目前回暖最主要表现为消费者信心的恢复，但土地市场整体上还依然低迷，多数开发企业的投资信心仍不足，银行对开发贷款仍持谨慎态度，市场大量空置房面临消化的压力依然存在，这些都是楼市全面回暖需要面临的问题。包括政府、开发商、消费者、媒体、金融机构等在内的市场各方主体，都应珍惜目前市场回暖的局面，努力从呵护市场稳定发展的角度来推动其回暖持续，并步入稳定的发展周期。在此态势下，开发商也要保持清醒、理性、冷静的心态，不宜轻易上调价格，同时政府也要保证政策的持续与稳定。此外对房地产行业的长期健康发展也需要注意做好系统规划。
任启鑫：我们要看到目前确实存在一些不确定的因素，首先是经济运行情况到底如何还有待进一步的统计数据来体现，毕竟一季度包括GDP、PPI等在内的指数增长并不十分乐观。如果中国经济恢复速度减慢，会再次改变消费者的心理；如果快速，则会促进大家消费买房。其次则是开发商是否能冷静地看待市场变化，毕竟现在的市场基础不稳定，如果开发商过度乐观而涨价，这会使市场伤害很大。未来的市场持续回暖更多还在于稳定，包括政府相关政策的稳定、整体经济形势的稳定、消费者需求和对未来预期的稳定，以及开发商对于利润的理性判断的稳定。
肖劲：房地产市场若想保持回暖态势，对开发商而言，仍需要努力提高产品研发、建造、营销水平以及日后服务。毕竟目前房地产行业整体水平并不算高，前几年卖得好也更多是受了宏观经济利好的庇佑，经历了危机后，大家都清醒地意识到不管内外因如何变化，只有把自己该做的事做好，才能脱颖而出。
陈艳萍：政策存在一定滞后性，所以国家会在出台政策一段时间后根据市场所表现出来的经济需求再具体制定进一步措施。当前国家政策的目的是希望市场稳定，社会稳步发展，而事实上现在市场已经比较理性，不会再出现大波动，政策也会在观望中判断回暖是否已经完全达到预期，最终良性循环。
陈国强：今年以来楼市的确出现了回暖的可喜现象，主要表现为成交量普遍上升，在一些区域甚至出现井喷，同比成交金额上升明显，东部沿海城市(即房价整体水平较高的区域)去年以来经过深度调整，其成交量的反弹幅度更大，此外，个人住房按揭贷款的增长也相对明显。回暖主要是政策、企业调整价格及需求三方力量共同作用的结果。目前成交量的快速上升已是基本事实，但我们也要清醒意识到这种回暖并非是普遍性的，而是带有局部性和结构性的特点。近期各方对4、5月成交量的变化存在异议，其实一季度井喷式的增长带有特殊性，长期积压下的需求短期内集中释放必然出现井喷，而这种情况不可能长期持续，所以未来一段时间如果出现成交量回落，增幅减缓，也是十分正常的。
任启鑫：我们对市场回暖的判断来自三方面的转变：首先是消费者从2007年的非理性购房，到2008年受到金融风暴的影响所形成的对于未来预期的恐慌和观望，再到2009年走出恐慌，开始理性判断自身需求和出手购房，其次是开发商由2007年大肆涨价，到2008年加大力度促销，再到2009年顺应趋势调整价格至合理利润范围内；再次是政府的态度从打压到扶持的转变。2009年春节以来，这三方面的合力推动了市场变化，一些价格有优势和完全满足刚性需求的项目最先回暖，直至4月，满足改善性需求的住房也逐步受到关注。
肖劲：从开发商角度来看回暖是事实，有两个证明、一个希望：证明一是成交量的确大幅增加，二是成交价格比去年低潮时期上涨；一个希望是土地市场的交易也能回暖。毕竟目前不少开发商具备投资能力，但拿地意愿不强烈，如果土地交易也活跃起来，则证明市场的确回暖。不过当前回暖不平均，一是不同产品不平均，如满足主流刚性需求、位置良好的项目回暖幅度较大，位置稍差或定位于豪宅、投资型的项目回暖不太明显；二是产品类型不平均，住宅回暖较大，商铺写字楼仍有压力；三是区域不平均，一些不被大家看好的或供应量过大的区域回暖迟缓。
陈艳萍：北京保利目前在售的几个项目如保利百合花园、保利西山林语一期已基本完成销售，可以实际看到客户是在出手买房，首先去售楼处的人明显增加，其次客户做购买决策的时间及签约的时间都在加快，此外即使一些项目价格上调，但仍热销。当前情况下房价缓慢回升，市场变好的大趋势已定，宏观经济形势利好，尤其股市利好，人们手里的资产日益增加，受中国人传统家庭观念以及置业成家这一民族消费习惯的影响，加上人们本身就有改善居住环境的愿望，同时也有更多的中国人在不断进入北京这样的一线城市集中置业，这些因素都促成了当前房地产市场出现不少项目热销的局面。
Q：北京市场上那些火爆热销的项目给市场多大的升温信心，主要是哪些原因促成热销?大部分是哪些类型的项目更易受追捧?有部分开发商此时开始上调价格，各位如何看这种现象，是否必然?涨价会不会对往后市场的健康回暖有所影响?
肖劲：项目热销的因素有很多，因具体项目而异，远洋的产品主要在于位置和交通优势，离地铁近是众多刚性需求者最看重的一点；其次教育配套资源齐全、环境景观优越，加上产品本身条件较好，这几项标准同时存在构成了客户做购买决定的主要卖点。
陈艳萍：对客户而言，他们更看重性价比高的产品，会从需求、地段、交通、配套、产品等角度经过多方面的综合考虑。保利的项目就有四大优势能够在众多项目里脱颖而出：首先是保利的品牌效应，其大型国企的诚信形象深入人心，实力雄厚让人放心。其次是产品本身在规划设计上以多种物业类型丰富不同层次居住需求；在建筑设计上以板楼、南北通透给客户以最舒适的生活面；在户型上合理规划、两梯两户保证居住的舒适，在园林上崇尚人与自然和谐共生的自然主义思想，优化设计，在服务上注重人性化、全程式服务，在营销策略上走清醒的路线，对定价反复论证，保证客户得到满意的性价比，给他们留下较大升值空间的同时又满足上市公司最基本的对于利润的需求。这也是为什么保利旗下项目在去年市场不景气的时候开盘当日仍获得21.1亿元销售成绩的原因。作为开发商，我们也会根据行情适当调整价格，房价的定度与开发成本有关，其前提一定是要保持能够获得合理的利润空间，同时又能给予客户满意的性价比。
任启鑫：我们可以看到所有热销的项目都比较“适居”，且价格相对合理，毕竟消费者心里都有很明确的度量标准，能比较理性地根据自己实际需要找寻满足条件的项目。对于一些项目上调价格的情况，毕竟房地产市场要遵循市场规律，需求上涨势必会引发价格上涨，但是要理性看待。从不少统计数据来看，大部分项目都还没有出现大幅上调价格的现象。此时真正有需求的人可以把握机会，选择那些适合自己的并具有强大升值潜力的项目。另外大家不应该抱有抄底的心态去抄底，而要合理权衡，理性选择。
陈国强：项目热销给更多的人传递的是一种良好的信心，让他们改变过去观望的态度并参与到市场里来。而对于一些项目出现价格上调的举动，这也是受到需求释放的鼓励，对市场预期存有良好判断，但非理性地涨价也会让其面临市场风险。个人以为，目前对开发企业而言，最主要的问题还是实现成交量，以此减缓企业压力，保证项目及企业正常运转。
Q：刚才提到了一些促使市场回暖的因素。那这些力量的作用是否能够支撑楼市持续热销?是否还有其他更多层面的作用?目前一些大户型的项目有不少人开始关注，这是否代表改善性、投资型需求的住房又出现回复势头?
陈国强：一季度以来，不管是我国整体宏观经济的表现，还是国外受金融危机影响后的经济发展状况都较人们之前的预期要好，经济增长下滑的势头得到初步遏制，并出现一些积极的信号，虽然还面临一些不确定的因素，但的确提升了大家的消费信心，营造出市场趋于稳定的大环境。
前期热销的项目以自住需求、刚性需求为主，尤其是中小套型、中低价位、首次置业等居多的特点十分明显，同时消费者都比较充分地利用政府提供的信贷、税费优惠等政策。而现在确实出现了一些户型较大、能体现改善性需求的项目受到热捧，这应该是市场信心逐步回暖之后必然的趋势，有一些出于改善目的而买房的群体也参与到市场里来。可以说，改善性需求在目前整体回暖的行情下有所释放。不过对于投资性需求问题，我们不排除带有投资目的的购买行为，由于当前市场还未全面回暖，它还不是现在的主要矛盾，而只是未来一段时间可能要面对的问题。
肖劲：一是去年陆续出台的政策，直接向购房者传递了信号，使大家买房更容易，刚性需求更容易释放，同时也表现出国家明确的态度——不太可能再有新政策出台，这意味着买房到了合适的时机。二是开发商无论在价格还是产品服务上做出了很多 努力，去年市场不好时的经验教训也都转变成了竞争力。三是刚性需求的结果，目前市场上的主要购买力还在于刚性需求者。四是媒体的积极舆论引导。这四方面共同作用把原来的担心变成了信心，支撑市场稳步回暖。
任启鑫：其实北京市场本身的需求十分强劲，并不会仅仅因为一季度的热销就把如此大的需求全部消化。目前北京市场更偏重于普通住宅里的刚性需求，所谓的升级性需求里也有刚性需求，家庭结构的升级就是因为刚性需求形成的，这大大提升了三居以上住宅的购买可能。
陈艳萍：我们做过统计，在购买者中，90％为首次置业者，买房用于自住，这其中也包括了一些带有投资性质的购买行为；10％为二次以上置业者；在投资型的购买中有3～5％为完全以投资为目的者；所有购买者中一次性付款的占30％。
事实上支撑楼市的因素主要来自四种需求：一是年轻人脱离小家庭之后有买房结婚的需求；二是升级换代需求；三是养老、敬老型，前者是买房为了自己养老，后者是年轻人给父母买房；四是爱子型，老人、父母给子女买房，为其以后发展留准备。总体来看目前我们的项目仍以刚性需求为主，但改善型的刚性需求也比较明显(如第二类需求)，尤其一些公务员、教师等以前曾住公房的人其改善的意愿更强烈，释放更明显。
Q：刚才已经提及很多原因促使楼市逐步回暖，我们是否应该看到当前楼市全面回暖可能还面临哪些压力?各位判断一下，未来楼市这种回暖局面能走多远?政府还会不会有新的政策出台?
陈国强：目前回暖最主要表现为消费者信心的恢复，但土地市场整体上还依然低迷，多数开发企业的投资信心仍不足，银行对开发贷款仍持谨慎态度，市场大量空置房面临消化的压力依然存在，这些都是楼市全面回暖需要面临的问题。包括政府、开发商、消费者、媒体、金融机构等在内的市场各方主体，都应珍惜目前市场回暖的局面，努力从呵护市场稳定发展的角度来推动其回暖持续，并步入稳定的发展周期。在此态势下，开发商也要保持清醒、理性、冷静的心态，不宜轻易上调价格，同时政府也要保证政策的持续与稳定。此外对房地产行业的长期健康发展也需要注意做好系统规划。
任启鑫：我们要看到目前确实存在一些不确定的因素，首先是经济运行情况到底如何还有待进一步的统计数据来体现，毕竟一季度包括GDP、PPI等在内的指数增长并不十分乐观。如果中国经济恢复速度减慢，会再次改变消费者的心理；如果快速，则会促进大家消费买房。其次则是开发商是否能冷静地看待市场变化，毕竟现在的市场基础不稳定，如果开发商过度乐观而涨价，这会使市场伤害很大。未来的市场持续回暖更多还在于稳定，包括政府相关政策的稳定、整体经济形势的稳定、消费者需求和对未来预期的稳定，以及开发商对于利润的理性判断的稳定。
肖劲：房地产市场若想保持回暖态势，对开发商而言，仍需要努力提高产品研发、建造、营销水平以及日后服务。毕竟目前房地产行业整体水平并不算高，前几年卖得好也更多是受了宏观经济利好的庇佑，经历了危机后，大家都清醒地意识到不管内外因如何变化，只有把自己该做的事做好，才能脱颖而出。
陈艳萍：政策存在一定滞后性，所以国家会在出台政策一段时间后根据市场所表现出来的经济需求再具体制定进一步措施。当前国家政策的目的是希望市场稳定，社会稳步发展，而事实上现在市场已经比较理性，不会再出现大波动，政策也会在观望中判断回暖是否已经完全达到预期，最终良性循环。