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摘要：合理化项目前期决策，实现工程的优化设计，严格合同管理体系，可以有效控制工程造价，保证建设项目的按期完工，达到民用建筑工程建设的理想目的。
关键词：民用建筑工程 造价控制 优化设计
民用建筑工程，顾名思义，就是建设满足人们居住需要和进行公共活动需要的非生产性建筑。民用建筑工程的建设具有投资大、单件性、多样性、复杂性、高赢利、高风险的特点。目前在民用建筑工程项目中人们普通比较注重项目实施过程和竣工阶段的造价控制，而轻视决策与设计前期的造价控制管理。实际上，有充分资料显示项目决策阶段和设计阶段对造价的影响度占到百分之八十以上，要远远大于实施阶段的影响度。因此笔者认为，从工程决策、设计及合同管理方面入手探讨民用建筑工程的造价控制有必要性和紧迫性，必须高度重视。
1.完善项目决策机制，有效控制工程造价。
民用建筑工程项目决策就是以工程管理相关理论为指导，根据目标需要，进行定义定位，系统地决策相应工程项目的实施。项目决策服务于工程管理的全过程，而且也是工程造价管理的前提基础。
首先，明确项目建设的目标需求。项目的建设，是满足人们的居住需求，还是满足人们参加公共活动的需要。对于满足人们的居住需求而言，是基本型的居住环境、改善型的居住环境还是享受型的居住环境。民用住宅就有多种表现形式，譬如拆迁安置房建设、普通商品房建设或者是别墅建设等。而至于建设公共活动建筑，则需求更是多样化，建筑形式也是复杂化，比如建设学校、体育馆、歌剧院、电影院等。只有明确了民用建筑工程的建设意图，才能够有的放矢，初步估计建设范围，为工程造价的控制奠定基础。
其次，进行民用建筑工程的定义定位，全面设想一个待建的工程系统。民用建筑工程的定义，就是明确界定工程项目的用途性质，具体阐述工程项目的主要用途和目的；而民用建筑工程的定位，即是根据市场需求，综合考虑投资因素和方案，决定工程项目的规格、档次及适用范围等。工程的定义定位实际上是项目建设的目标需求的具体化，进行工程项目的功能分析，在此基础上实现工程的方案比选，选出最优的方案，有效地利用投资。
最后，项目决策要技术和经济紧密结合，定量分析和定性分析相结合，选出在资源约束条件下功能效用与造价成本之比最大的方案，有效地节约民用建筑工程的造价。由于民用建筑项目的建设内容不同，技术方案比较的内容、侧重点及方式也不尽相同，一般要求符合技术先进、经济适用的原则。而工程方案的经济比选，就是在技术合理的前提下，先进行单方案的经济合理性检验，主要是本方案的效用是否达到预期目的和项目投资是否超出可利用投资两方面；然后进行多方案之间的对比，从技术、经济有效地方案中选择出功能效用与造价成本之比最大的方案，也就是最佳方案。在技术方案及经济评价的比选中，结合民用建筑工程的性质，一般以定量分析为主，定性分析为辅，合理地进行方案比选。
2、实施民用建筑工程的优化设计，节省工程造价。
设计阶段是处理民用建筑工程技术和经济的关键，决定了整个项目的市场定位、规模、建筑风格、建筑特点等，是决定工程造价的重点环节。需要做好以下几方面的工作。
一方面，根据项目决策策划进行招投标、择优选择设计方案及施工单位。引入竞争机制，应积极推行前期策划与建筑方案相结合的招标方法，建设工程通过多家竞投，经过专家综合评定之后决定。在单项工程方面，采用总分结合的承包方式，以总承包为主要方式，以项目分包为辅助方式，因地制宜实行总价包干方式或固定单价方式。总价包干管理程序简单，便于控制成本和结算。承包方收到图纸施工图以后，提供包含施工图要求的所有工程量的报价，在没有重大设计或者材料变更的前提下，最终结算价格就是合同价格。针对某些具有分部分项工程如楼梯、窗、门、栏杆等具有充分市场竞争的部分采用分包，实行固定单价包干。固定单价可针对不同结构体系的民用建筑工程造价进行测算分析，制订与市场相适宜的单价，然后再根据装修、设施情况进行适当调整，确定固定单价。在招标时宜选择具有多年资质的专业公司进行施工，具有有效的安全生产许可证，并在人员、设备、资金等方面具有相应的施工能力。投标公司要合理安排施工计划，合理调配施工方案，统筹安排。
另一方面，实行限额设计。限额设计包括两方面内容：一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求，另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。实行限额设计，要求设计人员对于工程费用定额和工程预算相当熟悉，能够较为精确地掌握建筑材料的市场价格，根据投资估算进行初步设计和依据投资概算进行施工图设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。同时，将初步设计审定的工程量和投资额向下或相关部门层层分解，实现对设计标准、设计规模、预算指标和工程数量等方面的控制。
另外，施工图优化设计，有利于工程造价控制。设计人员在进行民用建筑工程施工图纸设计的同时，相应的工程造价人员就是要与设计人员密切配合，对设计方案进行推敲，比较。工程造价人员尽量使用最短的时间，根据各个设计方案的实际情况做出适当的经济评价和造价估算。从而根据以上评价和估算做出最佳、最适合的图纸设计方案。同时，实施图纸会审，通过图纸会审可以使各相关单位特别是施工单位熟悉设计图纸、领会设计意图、掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前。专门的技术监管人员对图纸的规范性、建筑功能设计、建筑造型与立面设计、结构安全性、材料代换的可能性、各专业协调一致情况、施工可行性等方面进行审核。
3. 严格合同管理体系，规范造价控制。
民用建筑工程的施工合同所约定的工程竣工期限未能变成现实，会引起大量纠纷，为建设单位带来物质上的损失，增加造价成本，其根源就在建设工程施工合同不能落实。严格合同管理中的造价控制，要注意以下几个方面的内容：
第一，合同的合法性。当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容
是否符合国家法律、法规、政策和制度相关规定；当事人的意思表示是否真实、一致；权利义务是否平等；订约程序是否符合法律规定。
第二，合同的严密性。合同条款应明确，包括合同应具备的条款是否齐全，当事人双方的权利、义务是否具体、明确，文字表述是否确切无误，同时明确对违约处理方法，设计变更、特殊工艺的计价方法、现场签证的计价方法及可能遇到的风险处理方法等问题，避免项目结算时产生不必要的矛盾和分歧。
第三，合同的可操作性。发、承包方均能够贯彻执行施工合同，合同约定条款具备使合同权利得以实现、义务得以履行的程序和期限，具备使合同各项约定能够落到实处、变为现实的操作手段。如此，合同的约定不会流于形式，一方违约时，另一方完全可以掌握主动并可依据合同条款及时采取补救措施。
总之，对于民用建筑工程来说，加强决策深度，优化工程设计，严格合同管理体系，才能实现工程项目的成本造价控制，节约整个工程项目的投资，保证工程项目按期完工，达到预期效果和理想目的。
参考文献：
[1]刘颖：降低民用建筑中工程造价的方法和措施[J].黑龙江科学，2014（6）.
[2]张荣德：浅谈民用建筑工程造价控制[J].中国城市经济，2011（20）.
[3]罗琴：浅谈房地产开发全程造价控制[J].当代经济，2010（2）.
[4]邹一洪：浅谈房地产造价管理中的有效控制[J].时代经贸，2007（8）.
[5]袁建新、迟晓明：工程造价控制[M].中国建筑工业出版社，2004.
关键词：民用建筑工程 造价控制 优化设计
民用建筑工程，顾名思义，就是建设满足人们居住需要和进行公共活动需要的非生产性建筑。民用建筑工程的建设具有投资大、单件性、多样性、复杂性、高赢利、高风险的特点。目前在民用建筑工程项目中人们普通比较注重项目实施过程和竣工阶段的造价控制，而轻视决策与设计前期的造价控制管理。实际上，有充分资料显示项目决策阶段和设计阶段对造价的影响度占到百分之八十以上，要远远大于实施阶段的影响度。因此笔者认为，从工程决策、设计及合同管理方面入手探讨民用建筑工程的造价控制有必要性和紧迫性，必须高度重视。
1.完善项目决策机制，有效控制工程造价。
民用建筑工程项目决策就是以工程管理相关理论为指导，根据目标需要，进行定义定位，系统地决策相应工程项目的实施。项目决策服务于工程管理的全过程，而且也是工程造价管理的前提基础。
首先，明确项目建设的目标需求。项目的建设，是满足人们的居住需求，还是满足人们参加公共活动的需要。对于满足人们的居住需求而言，是基本型的居住环境、改善型的居住环境还是享受型的居住环境。民用住宅就有多种表现形式，譬如拆迁安置房建设、普通商品房建设或者是别墅建设等。而至于建设公共活动建筑，则需求更是多样化，建筑形式也是复杂化，比如建设学校、体育馆、歌剧院、电影院等。只有明确了民用建筑工程的建设意图，才能够有的放矢，初步估计建设范围，为工程造价的控制奠定基础。
其次，进行民用建筑工程的定义定位，全面设想一个待建的工程系统。民用建筑工程的定义，就是明确界定工程项目的用途性质，具体阐述工程项目的主要用途和目的；而民用建筑工程的定位，即是根据市场需求，综合考虑投资因素和方案，决定工程项目的规格、档次及适用范围等。工程的定义定位实际上是项目建设的目标需求的具体化，进行工程项目的功能分析，在此基础上实现工程的方案比选，选出最优的方案，有效地利用投资。
最后，项目决策要技术和经济紧密结合，定量分析和定性分析相结合，选出在资源约束条件下功能效用与造价成本之比最大的方案，有效地节约民用建筑工程的造价。由于民用建筑项目的建设内容不同，技术方案比较的内容、侧重点及方式也不尽相同，一般要求符合技术先进、经济适用的原则。而工程方案的经济比选，就是在技术合理的前提下，先进行单方案的经济合理性检验，主要是本方案的效用是否达到预期目的和项目投资是否超出可利用投资两方面；然后进行多方案之间的对比，从技术、经济有效地方案中选择出功能效用与造价成本之比最大的方案，也就是最佳方案。在技术方案及经济评价的比选中，结合民用建筑工程的性质，一般以定量分析为主，定性分析为辅，合理地进行方案比选。
2、实施民用建筑工程的优化设计，节省工程造价。
设计阶段是处理民用建筑工程技术和经济的关键，决定了整个项目的市场定位、规模、建筑风格、建筑特点等，是决定工程造价的重点环节。需要做好以下几方面的工作。
一方面，根据项目决策策划进行招投标、择优选择设计方案及施工单位。引入竞争机制，应积极推行前期策划与建筑方案相结合的招标方法，建设工程通过多家竞投，经过专家综合评定之后决定。在单项工程方面，采用总分结合的承包方式，以总承包为主要方式，以项目分包为辅助方式，因地制宜实行总价包干方式或固定单价方式。总价包干管理程序简单，便于控制成本和结算。承包方收到图纸施工图以后，提供包含施工图要求的所有工程量的报价，在没有重大设计或者材料变更的前提下，最终结算价格就是合同价格。针对某些具有分部分项工程如楼梯、窗、门、栏杆等具有充分市场竞争的部分采用分包，实行固定单价包干。固定单价可针对不同结构体系的民用建筑工程造价进行测算分析，制订与市场相适宜的单价，然后再根据装修、设施情况进行适当调整，确定固定单价。在招标时宜选择具有多年资质的专业公司进行施工，具有有效的安全生产许可证，并在人员、设备、资金等方面具有相应的施工能力。投标公司要合理安排施工计划，合理调配施工方案，统筹安排。
另一方面，实行限额设计。限额设计包括两方面内容：一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求，另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。实行限额设计，要求设计人员对于工程费用定额和工程预算相当熟悉，能够较为精确地掌握建筑材料的市场价格，根据投资估算进行初步设计和依据投资概算进行施工图设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。同时，将初步设计审定的工程量和投资额向下或相关部门层层分解，实现对设计标准、设计规模、预算指标和工程数量等方面的控制。
另外，施工图优化设计，有利于工程造价控制。设计人员在进行民用建筑工程施工图纸设计的同时，相应的工程造价人员就是要与设计人员密切配合，对设计方案进行推敲，比较。工程造价人员尽量使用最短的时间，根据各个设计方案的实际情况做出适当的经济评价和造价估算。从而根据以上评价和估算做出最佳、最适合的图纸设计方案。同时，实施图纸会审，通过图纸会审可以使各相关单位特别是施工单位熟悉设计图纸、领会设计意图、掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前。专门的技术监管人员对图纸的规范性、建筑功能设计、建筑造型与立面设计、结构安全性、材料代换的可能性、各专业协调一致情况、施工可行性等方面进行审核。
3. 严格合同管理体系，规范造价控制。
民用建筑工程的施工合同所约定的工程竣工期限未能变成现实，会引起大量纠纷，为建设单位带来物质上的损失，增加造价成本，其根源就在建设工程施工合同不能落实。严格合同管理中的造价控制，要注意以下几个方面的内容：
第一，合同的合法性。当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容
是否符合国家法律、法规、政策和制度相关规定；当事人的意思表示是否真实、一致；权利义务是否平等；订约程序是否符合法律规定。
第二，合同的严密性。合同条款应明确，包括合同应具备的条款是否齐全，当事人双方的权利、义务是否具体、明确，文字表述是否确切无误，同时明确对违约处理方法，设计变更、特殊工艺的计价方法、现场签证的计价方法及可能遇到的风险处理方法等问题，避免项目结算时产生不必要的矛盾和分歧。
第三，合同的可操作性。发、承包方均能够贯彻执行施工合同，合同约定条款具备使合同权利得以实现、义务得以履行的程序和期限，具备使合同各项约定能够落到实处、变为现实的操作手段。如此，合同的约定不会流于形式，一方违约时，另一方完全可以掌握主动并可依据合同条款及时采取补救措施。
总之，对于民用建筑工程来说，加强决策深度，优化工程设计，严格合同管理体系，才能实现工程项目的成本造价控制，节约整个工程项目的投资，保证工程项目按期完工，达到预期效果和理想目的。
参考文献：
[1]刘颖：降低民用建筑中工程造价的方法和措施[J].黑龙江科学，2014（6）.
[2]张荣德：浅谈民用建筑工程造价控制[J].中国城市经济，2011（20）.
[3]罗琴：浅谈房地产开发全程造价控制[J].当代经济，2010（2）.
[4]邹一洪：浅谈房地产造价管理中的有效控制[J].时代经贸，2007（8）.
[5]袁建新、迟晓明：工程造价控制[M].中国建筑工业出版社，2004.