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在11月24日刚刚出台一系列提振楼市政策后，中央政府12月17日又推出了为二套房松绑的措施。业内人士分析，如此大力度的调控政策目的是为了激活低迷的成交量。
房地产市场又出新政策了!日前，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施。此次楼市刺激政策依然是全方位出招，保障性住房、二手房市场和房地产开发商等均有涉及。专家表示，如此大力度的调控政策将大力激活低迷的楼市成交量，但是效果如何，还有待观察。
激活交易再次出招
政策的出发点旨在进一步激活楼市交易量，防止房地产市场出现大幅变化。专家解释说，政策从加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模等方面，来促进房地产市场健康发展。
措施一：适度放宽“二套房贷”政策
政策规定：对已贷款购一套普通自住房的，如果人均面积低于当地平均水平，再购二套普通自住房，可比照执行优惠利率。
广州中原地产项目部总经理黄滔表示，新政适度放松了对“二套房贷”政策的限制，让部分改善型需求得以释放。据了解，从今年10月27日起，对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款申请者，其首付款比例最低可降至20％。但是，对“改善型普通自住房”的宽泛提法如何界定，却因为没有出台具体的标准，各家商业银行一直难以找到具体操作标准。
措施二：降低交易税费
政策规定：对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为，此次营业税的减免无疑是这次税费减免的一大重拳。就北京市场而言，预测有80％的二手房因“松绑”处于免税状态，将促进市场回暖。广州、深圳、天津等城市的中介人士也表达了相似的观点。
不过就上海而言，因地方性政策已对营业税的减免做出了相同的规定，因此，此次政策的改变影响不大。但“对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”规定，仍然会让上海的房产交易者受益。
减免营业税能够节省多少交易成本?我们以在北京购买一套三、四环间120平方米的住房为例，分别以满两年和未满两年两种情形进行计算。假定房屋总价为180万元，购买已满两年，实行营业税减免新政后，可节省99000元。对于不满两年的情形，因为按照房价差额征收，也会有较大幅度的减少。如上述案例中购买价为144万元，那么最终减免的税费也可达79200元。如果这套房产位于上海内环以内，那么还可减免18000元的个税，节省的开支更大。
措施三：加大住房保障力度
政策规定：加大保障性住房建设力度，争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，这条措施没有新意，只是深化前段时间已提到过的“9000亿安居工程投资计划”。不过经济适用房拟建规模不宜偏大，否则将冲击普通住宅币场。
措施四：缓解开发商“资金饥渴症”
政策规定：支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
杨红旭表示，这条措施非常有针对性。以前中央的救市政策全针对扶持需求，现在对供给也有所支持。尤其是对开发商的合理融资及优质企业的兼并重组提供融资服务。接下来，要看商业银行的行动了。目前商业银行对房地产开发放贷的风险很谨慎，惜贷心态严重，央行和银监会如何引导或督促它们行动，这中间的弹性可就大了，效果也难以很好地控制。
后市走势尚难扭转
后市怎么走，下行的趋势会否随着政策的出台而随之扭转?毋庸置疑，此前出台的“救市”政策正逐步释放作用。如连续4次降息以及契税、印花税和土地增值税减免等，这一系列政策对市场有一定刺激作用。据易居CRIC中国房地产决策咨询系统统计，上海11月全市商品住宅成交70.2万平方米，环比上升了40.7％。据北京中原三级市场研究部统计，二手房11月份成交量环比上升4.6％。
但是不可否认的是，市场观望气氛依然浓厚，房价上涨乏力。那么此次新政出台，无疑将救市推向了另外一个高度，这是否会扭转当前市场走势?业内人士对此并不抱乐观态度。
宫萍表示，2008年的二手房成交量已经低于2005年京城二手房的成交量水平，这也是京城楼市2008年市场一轮自我调节的结束。虽然政府出台了一系列政策，其积极的因素是促楼市的回暖，在一定程度上会使得2009年京城二手楼市的交易相对活跃。但由于金融危机的持续影响，消费者的观望情绪仍将持续一段时间，因此成交量并不会大幅增加。上海美联物业副总经理丁伟也表示，虽然未来成交量会有所上升，但是由于经济危机影响并没有结束，因此反弹的可能性并不是很大。
至于因为取消“二套房贷”的限制，会不会让投机性需求抬头，黄滔认为可能性不是很大。他表示，政府不断出台刺激楼市消费政策，其实从另一个方面来看是利空信号，说明楼市信心不足。而与此同时，“二套房贷”政策的限制是有条件的放松，即现有居住面积应低于当地平均水平，才能享受到优惠政策。
此外，鉴于营业税的减免和二套房贷的放宽对于刺激楼市发展会起到重要作用，业内人士呼吁尽快出台细则。如人均住房水平数值确定等，以及政策执行时间等。
房地产市场又出新政策了!日前，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施。此次楼市刺激政策依然是全方位出招，保障性住房、二手房市场和房地产开发商等均有涉及。专家表示，如此大力度的调控政策将大力激活低迷的楼市成交量，但是效果如何，还有待观察。
激活交易再次出招
政策的出发点旨在进一步激活楼市交易量，防止房地产市场出现大幅变化。专家解释说，政策从加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模等方面，来促进房地产市场健康发展。
措施一：适度放宽“二套房贷”政策
政策规定：对已贷款购一套普通自住房的，如果人均面积低于当地平均水平，再购二套普通自住房，可比照执行优惠利率。
广州中原地产项目部总经理黄滔表示，新政适度放松了对“二套房贷”政策的限制，让部分改善型需求得以释放。据了解，从今年10月27日起，对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款申请者，其首付款比例最低可降至20％。但是，对“改善型普通自住房”的宽泛提法如何界定，却因为没有出台具体的标准，各家商业银行一直难以找到具体操作标准。
措施二：降低交易税费
政策规定：对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为，此次营业税的减免无疑是这次税费减免的一大重拳。就北京市场而言，预测有80％的二手房因“松绑”处于免税状态，将促进市场回暖。广州、深圳、天津等城市的中介人士也表达了相似的观点。
不过就上海而言，因地方性政策已对营业税的减免做出了相同的规定，因此，此次政策的改变影响不大。但“对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”规定，仍然会让上海的房产交易者受益。
减免营业税能够节省多少交易成本?我们以在北京购买一套三、四环间120平方米的住房为例，分别以满两年和未满两年两种情形进行计算。假定房屋总价为180万元，购买已满两年，实行营业税减免新政后，可节省99000元。对于不满两年的情形，因为按照房价差额征收，也会有较大幅度的减少。如上述案例中购买价为144万元，那么最终减免的税费也可达79200元。如果这套房产位于上海内环以内，那么还可减免18000元的个税，节省的开支更大。
措施三：加大住房保障力度
政策规定：加大保障性住房建设力度，争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，这条措施没有新意，只是深化前段时间已提到过的“9000亿安居工程投资计划”。不过经济适用房拟建规模不宜偏大，否则将冲击普通住宅币场。
措施四：缓解开发商“资金饥渴症”
政策规定：支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
杨红旭表示，这条措施非常有针对性。以前中央的救市政策全针对扶持需求，现在对供给也有所支持。尤其是对开发商的合理融资及优质企业的兼并重组提供融资服务。接下来，要看商业银行的行动了。目前商业银行对房地产开发放贷的风险很谨慎，惜贷心态严重，央行和银监会如何引导或督促它们行动，这中间的弹性可就大了，效果也难以很好地控制。
后市走势尚难扭转
后市怎么走，下行的趋势会否随着政策的出台而随之扭转?毋庸置疑，此前出台的“救市”政策正逐步释放作用。如连续4次降息以及契税、印花税和土地增值税减免等，这一系列政策对市场有一定刺激作用。据易居CRIC中国房地产决策咨询系统统计，上海11月全市商品住宅成交70.2万平方米，环比上升了40.7％。据北京中原三级市场研究部统计，二手房11月份成交量环比上升4.6％。
但是不可否认的是，市场观望气氛依然浓厚，房价上涨乏力。那么此次新政出台，无疑将救市推向了另外一个高度，这是否会扭转当前市场走势?业内人士对此并不抱乐观态度。
宫萍表示，2008年的二手房成交量已经低于2005年京城二手房的成交量水平，这也是京城楼市2008年市场一轮自我调节的结束。虽然政府出台了一系列政策，其积极的因素是促楼市的回暖，在一定程度上会使得2009年京城二手楼市的交易相对活跃。但由于金融危机的持续影响，消费者的观望情绪仍将持续一段时间，因此成交量并不会大幅增加。上海美联物业副总经理丁伟也表示，虽然未来成交量会有所上升，但是由于经济危机影响并没有结束，因此反弹的可能性并不是很大。
至于因为取消“二套房贷”的限制，会不会让投机性需求抬头，黄滔认为可能性不是很大。他表示，政府不断出台刺激楼市消费政策，其实从另一个方面来看是利空信号，说明楼市信心不足。而与此同时，“二套房贷”政策的限制是有条件的放松，即现有居住面积应低于当地平均水平，才能享受到优惠政策。
此外，鉴于营业税的减免和二套房贷的放宽对于刺激楼市发展会起到重要作用，业内人士呼吁尽快出台细则。如人均住房水平数值确定等，以及政策执行时间等。