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摘要 ：对既存住宅的主动式改建、维护再利用，通过转化建筑功能、改造内部空间、设施、更新外立面、加建或加层、增加节能设计等措施，最大经济的延续了建筑的功能寿命，改善了职工的居住条件，
关键词：既存住宅；更新改造；住宅内部空间改造；住宅外部形象改造；住宅外部环境改造；功能寿命
近年来，我铁路局的住宅建设成规模开发，建筑标准与使用功能也正在逐步提高。但仍然不完全满足铁路职工生活水平日益提高对住宅标准的需求。 大量上世纪8、90十年建造的楼房受当时历史、经济、决策因素所限，建筑设施、格局、结构落后的现象普遍存在。但都在50年建筑使用年限内，全部推倒重建是不科学也不经济的。对既存住宅建筑进行主动式改建、维护再利用，通过转化建筑功能、改造内部空间、设施、更新外立面、加建或加层、增加节能设计等措施，最大经济的延续了建筑的功能寿命，改善了职工的居住条件，使职工居住得既有住宅焕发出新的生命力。
一、我局既存住宅存在的问题
由于当初规划设计的局限性和使用过程中维护管理不善等原因，住宅经过多年的使用后，表现出综合性的陈旧现象，与当前居民的居住需求存在较大差距，主要表现为：
（一）住宅区规划及环境方面
1.规划布局单调。小区住宅楼以单调的行列式布局为主，室外空间缺少变化，空间层次少，识别性差。
2.住宅区环境差。绿地面积少，品种单一，维护成本大；个别住户占用绿地开辟菜地，影响环境，占用公共水资源；公共活动场地和设施严重不足，仅有的一些设施维护不善，破损严重；后期投资改造的部分水系景观场地也因运营成本而关闭；缺乏停车场地，车辆随意停放，占用道路、绿地；住宅区道路破损、没有整体规划、标高不统一；雨水系统缺失，上下水及基础设施老化。没考虑老年人的使用需求，缺少无障碍设计。
3.公共配套设施不足，不能满足居民目前生活需要。如停车位严重短缺、没有设置社区管理用房、老年活动室、图书室及日常用品商店等。
（二）住宅外观方面。建筑形式缺乏特色，外观破旧、杂乱；外墙饰面剥落破损，檐口砖剥落后处理方式与原建筑立面不匹配；雨落管损坏；窗户更换、护栏及阳台封闭住户自行处理、缺乏统一规划，杂乱不统一；空调机任意安装。一楼南阳台自行开外门形式不统一。
（三）住宅使用功能方面。
1.居住标准低。使用面积过小，平面布局不合理，不能满足居民生活的基本要求。套型难以做到公私分离、动静分离、洁污分离和居寝分离。过去住宅设计只注重基本睡觉功能忽视生理分室等精神层面的需求而导致卧室大客厅小的布局。无门厅设计、起居室或者没设计、或者成为过道、或者成为饭厅、或者门洞开设过多、或者为暗厅，采光通风不好。不能很好的满足家庭生活和家具陈设的要求，招待客人及家庭娱乐转移到卧室。造成一室多用，功能紊乱。卫生间面积偏小，标准低，基本功能不完善，个别只能设一件便器，设施、设备简陋，没考虑淋浴、洗衣机的位置，给生活带来很大不便。厨房面积偏小，没考虑冰箱的位置，橱柜等储藏空间少，使用不便，厨卫位置不合理，洁污不分离，影响房屋整洁。
2.设施陈旧、管线暗转杂乱。设备设施老化严重，管道锈蚀、渗漏；有线电视、电话等后期改造增加线路，施工随意未整体统一规划，有碍观瞻。
3.公共交通空间环境差。楼梯间、单元门厅等面积小、公共环境脏乱，单元楼道门、外楼梯没有封闭，不安全。住户占用公共空间，随意堆放杂物，垃圾道多以弃之不用。兰州地区有七层楼房未设置电梯。
（四）住宅耗能方面。住宅墙体、楼板及卫生间管道隔声差，住户见互相干扰；外围护结构保温、隔热性差、能耗高；平屋顶防水层老化，雨水渗漏现象严重，屋面保温材料陈旧不合格，隔热性差，顶层住户冬冷夏热，居住条件恶劣；暖网设计不合理，分户计量没有，无法按热量收费及调节室温，造成供热末端住户热得开窗致热量流失而供热末端住户温度不达标投诉供热单位的现象。
（五）住宅结构方面。受限于建造年代的建筑标准、经济投资。既存住宅满足建造年代的规范要求，结构形式多为砌体砖混结构。墙体密集，楼板多为预制板。结构计算、构造设置多以经济性为标准。抗震构造距汶川地震后国家修改的抗震规范还有差距。
二、既存住宅的改造原则
（一）因地制宜的原则。既存住宅建筑建造年代、建造地点、套型标准和结构类型不同，改造后居住群体层次不一，需求不同，更新改造方法也必然随之相适应。
（二）整体改造的原则。更新改造的目的是为了改善居住功能和条件，应整合住宅内部改造、节能改造、外立面改造、街景和住宅区环境整治、新能源应用、老年人居住环境等专项改造工程，进行整体规划改造，防止重复改造带来的资源和资金的浪费。
（三）经济性的原则。应根据既存住宅的情况，在充分调查研究的基础上，做深入细致的经济分析，以确定是否有更新改造的价值。对于结构质量好、改造费用少的住宅宜采取更新改造的方式；对结构状况差、改造费时费力、建成年代久的既存住宅则应拆除重建。
（四）整体规划、分批实施的原则。对投资限制的项目，可按专项分批实施，但必须遵循整体统一规划的原则。
三、既存住宅的改造方法
(一）住宅内部空间改造
1.套型改造。既存住宅普遍存在面积小，功能分区不合理、起居室和厨房、卫生间等面积不敷使用等问题，在结构允许的情况下通过增加套型面积或居住空间面积、增加居住空间数量、调整居住空间功能等方式达到套型改进的目的。根据不同的需求选择以下适宜的改造方案。
（1）扩建。在不降低目前日照标准的前提下，采用水平方向的外墙贴建或屋顶加建轻钢结构等复合板材工厂预制板房，现场标准化组装，这种改造方式不变更房屋产权，不必临时搬迁，对居民生活影响较小，可操纵性强。
（2）套型合并。在基本保持既存住宅原结构承重体系的前提下，小套型通过合并并形成较大的、成套的住宅空间适应不同的家庭组合和规模。
①水平合并改造法。同一层的两套并为一套、三套并为一套或两套、四套并为两套。调整后面积增加，房屋功能独立、采光通风得到保证。 ②垂直合并改造法。上下层套型合并成为跃层，考虑结构的稳定性和整体性适当位置去楼板、增设楼梯。对原空间进行改造，完善起居室、厨卫功能。实现动静分离、洁污分离。
（3）功能调整。针对既有平面布局的缺陷和不足，在结构允许的情况下，拆除套内非承重墙体或经补强加固后拆除部分承重墙体。
2.各功能空间改造设计
（1）门厅：增设门厅玄关功能，门厅是联系内外的缓冲空间，具有视线遮挡、物品放置、美化装饰、更换衣帽等功能。改造方案要围绕满足这些基本使用功能展开，老人使用户型还应考虑扶手和座椅位置。
（2）阳台：阳台是室内居室空间的延续，是人们在家中与自然环境沟通的场所。合理的阳台设计既能保证冬季日照，有防止夏季暴晒。保证有衣被洗晒、杂物储藏、花鸟养殖和休息观景的功能。
①增加阳台。对没设计阳台的套型，检测既有结构状况。增加钢结构轻钢形式的或独立结构阳台；
②修复阳台、完善功能。修复阳台表面装饰、服务阳台统一封闭处理。地面增设排水坡度、地漏、增设阳台保温、上下水管道、插座。合理划分储物、洗涤、服务、休闲区域，满足多样化需求。
(3）卫生间、厨房。厨房、卫生间已从原来的辅助空间上升为与起居室、卧室同等重要的居室空间，成为体现居民生活质量的一个重要因素，也是既有住宅改造的重点和难点所在。改造应从增加面积和完善功能两方面着手。
①增加面积：采取局部水平扩建厨房、卫生间预制模块，将原有厨房位置改造成餐厅、原有卫生间改造为其他功能。预制模块按当前标准合理设计。
②完善功能:既存住宅使用面积的扩大往往受原套型平面布局、结构形式和经济条件等多种主客观因素的制约而难以实现，以尽可能少的投入在有限的空间内划分功能分区、进行流线的合理布置以提高厨卫空间的利用效率，是一种更为现实的改造方法。
厨房卫生间改造需结合使用功能、综合考虑设备、管线、通风、排烟、采光和照明等多方面要求，改造设计要求精密、细致、符合人体工效学及厨房家具尺寸的要求，做到舒适、安全、方便操作。
厨房改造考虑洗涤池、灶台、冰箱、管线、储藏空间的布置，考虑老年人住户的特殊需求。
卫生间改造要a.根据面积合理选用卫生设备。b.套型内扩大或移位卫生间要避免损害房屋结构，并做好地面防水处理。c.宜按功能分间，满足多人使用。d.注重无障碍设计，保证老人使用的安全性，避免高差、设置必要的扶手、地面防滑。e.设置储藏空间f.选用节水型结局和节能、防水性灯具.g.尽量保证窗户通风。
（4)起居室。起居室是供家庭聚会、娱乐、会客、用餐、家室等活动的房间，是家庭居住的中心。既存住宅中小方厅套型，没有或缺少足够面积的起居室。改造可通过套型合并或调整平面功能来实现，将其中一间卧室改做起居室或拆墙托梁将两间卧室合并改做起居室；对于起居室套型，改造设计应侧重于改进存在的问题，妥善安排起居室功能，减少起居室门洞的数量或改变门洞的位置，保证至少3米以上的直线墙面长度来布置家具，改善起居室的采光、通风条件。
（5)餐厅。餐厅是家庭进餐的场所，还具有待客和储物功能。一般应靠厨房设置，并与起居室取得良好的位置关系。与厨房共用空间须解决烹饪区油烟污染问题；起居室进餐要求起居室面积足够，要求改进原设计不合理的地方；有条件的可设计为独立餐厅。餐厅内增设插座，保证小家电的使用；预留餐具柜、冰箱位置。
（6)卧室。既存住宅卧室常常附加了其他功能，兼书房、起居室。改造设计尽量剥离这些附加功能，通过行为分区设计和合理的家具布置提供高质量的休眠空间。①主卧室。一般为夫妻卧室，需要较大面积，应按睡眠、储藏、工作、休闲活动功能划分区域，避免相互干扰。保证家具摆放位置。②次卧室。不同家庭赋予次卧不同用途。子女卧室满足年龄、性别、性格、学习、游戏需求；老人卧室满足安全、无障碍、起居待客、高质量的休眠、陪护、日晒的空间需求。
（7)公共交通空间。
①增加电梯。原设计7层及以上未设电梯的住宅、改造为老年公寓的多层住宅及改造标准较高的多层住宅均增加电梯。
改造方法：a.电梯安装在建筑外面与楼梯休息平台连接。在保证结构安全和不降低日照标准的前提下将电梯安装在建筑外面，一般采用钢结构建造，电梯井立面材料可以自由选择。这种改造方法优点是适用性广、不占住宅使用面积、垂直交通集中、交通面积小、电梯运行过程对住户干扰小；缺点是电梯服务用户少、利用率低、占用室外道路、电梯停靠休息平台，不能直接到达楼层，不方便老年人使用。b.电梯与阳台连接。将电梯安装在建筑外面，通过阳台进入房间。当起居室或餐厅有阳台时，可以在阳台开门，电梯侯梯厅直接与阳台连接，电梯可直达楼层；当起居室或餐厅没有阳台时，可以增加阳台与电梯连接开门。
②楼梯间和走廊改造。
a.环境整治。粉刷墙面、顶棚，增加墙体保温层，有条件贴墙砖予以保护；整修楼地面和楼梯踏步，修复和替换破损栏杆扶手、整理管线、安装维修照明灯具，选择节能声光控触摸式开关。
b.单元入口门厅改造。考虑门厅扩建，安装单元防盗门。即满足居民交往、交通和安全的需要，又要结合外观设计改造出个性化的入口空间。
c.楼梯间无障碍设计。既存住宅区居民中老年人比例较大，因此，楼梯间无障碍设计应得到重视。门厅入口处增设坡道、增设老年人扶手，踏步防滑。
3.室内空间界面改造
（1）隔声。既存住宅设计时很少考虑隔声问题，再加上使用多年后，墙体、门窗损坏，楼板装修开洞等因素，隔声性能差，几乎成了住宅的通病。室外噪音采用高密闭性门窗及双层窗来隔绝；楼板撞击声，加铺弹性垫层或顶棚粘贴阻尼板管道穿楼板处做密封处理。管道噪音采用螺旋隔音UPVC管处理。
（2）防潮、防水。
①既存住宅因建筑已建成，墙身防潮层设置受到限制。可采用a.基础置换：b.物理方法打入钢板、卷材，隔断毛细水；c.物理化学方法：将渗透憎水材料通过无压或压力的方法注射到墙体，固化后将砌筑砂浆和砖层变成憎水层。阻止液态水上升。 ②地面上铺设木地板形成空铺式防潮层提高防潮性能。
③卫生间防水处理是改造设计的一个关键点。改造应首先进行基层清理，在严格按规范施工防水；做好四周墙脚处泛水及管道穿楼板处得防水密封处理。
4.设备设施改造
(1)水暖管道改造。既存住宅多采用的是国家一明令淘汰的落后产品，如镀锌钢管、铸铁管，多为露明安装，影响室内美观。
（2）电气改造。按新规范更新老化线路；按功能增设插座；扩大用电容量；改用防潮、防老化的电线材料；空调插座与照明分设独立回路；卫生间安装防水插座；增设等电位联接；
(二）住宅外部形象改造
1.保留、修饰与更新外饰面材料的改造方法。对少数能体现一定的历史文化和艺术价值的且外饰面保存尚好的既存住宅，可予以保留并修缮；除此之外应彻底更新。
（1）外墙装饰材料的更新。涂料重新粉刷施工快、成本低，但应选择耐久性、自洁性好、保色性好、因地制宜的品种；不应一味考虑一次投资金额，降低标准，导致维修频率增加。面砖饰面考虑粘贴质量和位置，避免冻胀脱落。
（2）墙体绿化改造。将植物覆盖外墙表面形成绿化墙体，可改善墙体温度调节，改善室内热环境；美化环境、减少温室效应，降低噪音。我局处于西北，干旱暴晒，易选择耐旱性攀藤植物。且选择阴面墙体。
（3）外门窗的更新。外门窗是节能改造的重点。选择节能型门窗或双层窗。
（4）屋面的更新。屋顶被称为建筑的第五立面，越来越受到人们的关注，尤其是高层建筑的大规模建造，多层屋面的美观、整洁更引人注目。既有瓦屋面提高防水等级，更换坏损瓦块；平屋面维修防水层，更换保温层；在结构及经济许可的情况下，进行屋顶绿化改造。美化环境、改善居住区生态环境。
2.结合改扩建的改造方法。
（1）增加坡屋顶。通过扩建和改建，平改坡的设计，解决屋顶渗漏、提高房屋性能，提高节能标准，使得住宅呈现高低起伏和材料肌理的丰富变化。引入地域特色。延续城市及住区文脉。
（2）增加阳台，活跃立面，丰富色彩。
（3）增加功能房屋、单元入口。与既有建筑对比协调，增加韵律节奏感。
(三）住宅外部环境改造
为提高整体人居环境质量，住宅外部环境设计应从规划的角度重新进行规划整合、环境整治完善基础配置、优化道路绿化系统，配置雨水系统。
1.既存住宅区的规划整合。
（1）合并和拆分。改造应打破已有的住宅区分划，微型小区合并，大型小区拆分，解决规模不合理带来的多种管理问题。
（2）拆除和加建。拆除违章占道建筑、危旧建筑；既存住宅区选择拆除一些建筑，改善居住区外部空间环境，增加公共交往空间；独立建筑间加建连接建筑，进行围合和分隔；小区外围加建商业建筑，提高土地利用率，形成新的建筑群体关系。
（3）新旧建筑并存。既存住宅区地理一般位置优越，周边设施配套齐全，小区容积率较低，拆除部分建筑后建造高层住宅，其余房屋进行全面改造，在住宅区内增设绿地及配套设施。新旧并存，可是住宅区面貌焕然一新，有节省投资。
2.既存住宅区外部环境优化设计
（1）绿化和公共交往活动空间改造。改变单调乏味，提高住宅区舒适温馨感。①见缝插“绿”，增加绿化面积；②因地制宜，充分利用现状绿化；③植物选择考虑实际使用和维护成本，结合气候与季节特点；④结合楼前绿地安排休憩、健身场所；⑤拆除部分建筑设置公共交往活动空间。
（2）机动车、自行车停放。由于规划时缺乏对家用汽车发展的预见性，既存住宅区的规划结构、道路设计、配套设施等各方面已无法满足现代生活对道路交通的要求，停车位不足，占用绿地及公共活动场地，居民安全受到威胁。改造应充分挖潜，提供停车空间，改善居住环境。
（3）适用老年人使用的住宅区外部环境设计。增设无障碍设计；合唱、健身等公共活动场地；观景、纳凉、聊天等私密性场所；场地位置易于从室内看到及达到；场地平坦、安全、道路畅通；设置休息区座椅。
（4）细节设计要人性化。景观内容尺寸协调、指示牌设置明显、管井位置合理，无安全隐患、人车分流。
四、结束语
对我局大量既存住宅建筑进行更新改造的根本目的是为了改善职工的居住条件，延长既存住宅建筑的生命周期，实现既存住宅的可持续使用。在调查、分析的基础上利用各种可行的改造手段，使既存住宅的使用功能、设备设施、外部形象和居住环境等有较大幅度的改善，以提高我局广大职工的居住需求。
（作者单位：兰州铁路局银川房建段设计所）
关键词：既存住宅；更新改造；住宅内部空间改造；住宅外部形象改造；住宅外部环境改造；功能寿命
近年来，我铁路局的住宅建设成规模开发，建筑标准与使用功能也正在逐步提高。但仍然不完全满足铁路职工生活水平日益提高对住宅标准的需求。 大量上世纪8、90十年建造的楼房受当时历史、经济、决策因素所限，建筑设施、格局、结构落后的现象普遍存在。但都在50年建筑使用年限内，全部推倒重建是不科学也不经济的。对既存住宅建筑进行主动式改建、维护再利用，通过转化建筑功能、改造内部空间、设施、更新外立面、加建或加层、增加节能设计等措施，最大经济的延续了建筑的功能寿命，改善了职工的居住条件，使职工居住得既有住宅焕发出新的生命力。
一、我局既存住宅存在的问题
由于当初规划设计的局限性和使用过程中维护管理不善等原因，住宅经过多年的使用后，表现出综合性的陈旧现象，与当前居民的居住需求存在较大差距，主要表现为：
（一）住宅区规划及环境方面
1.规划布局单调。小区住宅楼以单调的行列式布局为主，室外空间缺少变化，空间层次少，识别性差。
2.住宅区环境差。绿地面积少，品种单一，维护成本大；个别住户占用绿地开辟菜地，影响环境，占用公共水资源；公共活动场地和设施严重不足，仅有的一些设施维护不善，破损严重；后期投资改造的部分水系景观场地也因运营成本而关闭；缺乏停车场地，车辆随意停放，占用道路、绿地；住宅区道路破损、没有整体规划、标高不统一；雨水系统缺失，上下水及基础设施老化。没考虑老年人的使用需求，缺少无障碍设计。
3.公共配套设施不足，不能满足居民目前生活需要。如停车位严重短缺、没有设置社区管理用房、老年活动室、图书室及日常用品商店等。
（二）住宅外观方面。建筑形式缺乏特色，外观破旧、杂乱；外墙饰面剥落破损，檐口砖剥落后处理方式与原建筑立面不匹配；雨落管损坏；窗户更换、护栏及阳台封闭住户自行处理、缺乏统一规划，杂乱不统一；空调机任意安装。一楼南阳台自行开外门形式不统一。
（三）住宅使用功能方面。
1.居住标准低。使用面积过小，平面布局不合理，不能满足居民生活的基本要求。套型难以做到公私分离、动静分离、洁污分离和居寝分离。过去住宅设计只注重基本睡觉功能忽视生理分室等精神层面的需求而导致卧室大客厅小的布局。无门厅设计、起居室或者没设计、或者成为过道、或者成为饭厅、或者门洞开设过多、或者为暗厅，采光通风不好。不能很好的满足家庭生活和家具陈设的要求，招待客人及家庭娱乐转移到卧室。造成一室多用，功能紊乱。卫生间面积偏小，标准低，基本功能不完善，个别只能设一件便器，设施、设备简陋，没考虑淋浴、洗衣机的位置，给生活带来很大不便。厨房面积偏小，没考虑冰箱的位置，橱柜等储藏空间少，使用不便，厨卫位置不合理，洁污不分离，影响房屋整洁。
2.设施陈旧、管线暗转杂乱。设备设施老化严重，管道锈蚀、渗漏；有线电视、电话等后期改造增加线路，施工随意未整体统一规划，有碍观瞻。
3.公共交通空间环境差。楼梯间、单元门厅等面积小、公共环境脏乱，单元楼道门、外楼梯没有封闭，不安全。住户占用公共空间，随意堆放杂物，垃圾道多以弃之不用。兰州地区有七层楼房未设置电梯。
（四）住宅耗能方面。住宅墙体、楼板及卫生间管道隔声差，住户见互相干扰；外围护结构保温、隔热性差、能耗高；平屋顶防水层老化，雨水渗漏现象严重，屋面保温材料陈旧不合格，隔热性差，顶层住户冬冷夏热，居住条件恶劣；暖网设计不合理，分户计量没有，无法按热量收费及调节室温，造成供热末端住户热得开窗致热量流失而供热末端住户温度不达标投诉供热单位的现象。
（五）住宅结构方面。受限于建造年代的建筑标准、经济投资。既存住宅满足建造年代的规范要求，结构形式多为砌体砖混结构。墙体密集，楼板多为预制板。结构计算、构造设置多以经济性为标准。抗震构造距汶川地震后国家修改的抗震规范还有差距。
二、既存住宅的改造原则
（一）因地制宜的原则。既存住宅建筑建造年代、建造地点、套型标准和结构类型不同，改造后居住群体层次不一，需求不同，更新改造方法也必然随之相适应。
（二）整体改造的原则。更新改造的目的是为了改善居住功能和条件，应整合住宅内部改造、节能改造、外立面改造、街景和住宅区环境整治、新能源应用、老年人居住环境等专项改造工程，进行整体规划改造，防止重复改造带来的资源和资金的浪费。
（三）经济性的原则。应根据既存住宅的情况，在充分调查研究的基础上，做深入细致的经济分析，以确定是否有更新改造的价值。对于结构质量好、改造费用少的住宅宜采取更新改造的方式；对结构状况差、改造费时费力、建成年代久的既存住宅则应拆除重建。
（四）整体规划、分批实施的原则。对投资限制的项目，可按专项分批实施，但必须遵循整体统一规划的原则。
三、既存住宅的改造方法
(一）住宅内部空间改造
1.套型改造。既存住宅普遍存在面积小，功能分区不合理、起居室和厨房、卫生间等面积不敷使用等问题，在结构允许的情况下通过增加套型面积或居住空间面积、增加居住空间数量、调整居住空间功能等方式达到套型改进的目的。根据不同的需求选择以下适宜的改造方案。
（1）扩建。在不降低目前日照标准的前提下，采用水平方向的外墙贴建或屋顶加建轻钢结构等复合板材工厂预制板房，现场标准化组装，这种改造方式不变更房屋产权，不必临时搬迁，对居民生活影响较小，可操纵性强。
（2）套型合并。在基本保持既存住宅原结构承重体系的前提下，小套型通过合并并形成较大的、成套的住宅空间适应不同的家庭组合和规模。
①水平合并改造法。同一层的两套并为一套、三套并为一套或两套、四套并为两套。调整后面积增加，房屋功能独立、采光通风得到保证。 ②垂直合并改造法。上下层套型合并成为跃层，考虑结构的稳定性和整体性适当位置去楼板、增设楼梯。对原空间进行改造，完善起居室、厨卫功能。实现动静分离、洁污分离。
（3）功能调整。针对既有平面布局的缺陷和不足，在结构允许的情况下，拆除套内非承重墙体或经补强加固后拆除部分承重墙体。
2.各功能空间改造设计
（1）门厅：增设门厅玄关功能，门厅是联系内外的缓冲空间，具有视线遮挡、物品放置、美化装饰、更换衣帽等功能。改造方案要围绕满足这些基本使用功能展开，老人使用户型还应考虑扶手和座椅位置。
（2）阳台：阳台是室内居室空间的延续，是人们在家中与自然环境沟通的场所。合理的阳台设计既能保证冬季日照，有防止夏季暴晒。保证有衣被洗晒、杂物储藏、花鸟养殖和休息观景的功能。
①增加阳台。对没设计阳台的套型，检测既有结构状况。增加钢结构轻钢形式的或独立结构阳台；
②修复阳台、完善功能。修复阳台表面装饰、服务阳台统一封闭处理。地面增设排水坡度、地漏、增设阳台保温、上下水管道、插座。合理划分储物、洗涤、服务、休闲区域，满足多样化需求。
(3）卫生间、厨房。厨房、卫生间已从原来的辅助空间上升为与起居室、卧室同等重要的居室空间，成为体现居民生活质量的一个重要因素，也是既有住宅改造的重点和难点所在。改造应从增加面积和完善功能两方面着手。
①增加面积：采取局部水平扩建厨房、卫生间预制模块，将原有厨房位置改造成餐厅、原有卫生间改造为其他功能。预制模块按当前标准合理设计。
②完善功能:既存住宅使用面积的扩大往往受原套型平面布局、结构形式和经济条件等多种主客观因素的制约而难以实现，以尽可能少的投入在有限的空间内划分功能分区、进行流线的合理布置以提高厨卫空间的利用效率，是一种更为现实的改造方法。
厨房卫生间改造需结合使用功能、综合考虑设备、管线、通风、排烟、采光和照明等多方面要求，改造设计要求精密、细致、符合人体工效学及厨房家具尺寸的要求，做到舒适、安全、方便操作。
厨房改造考虑洗涤池、灶台、冰箱、管线、储藏空间的布置，考虑老年人住户的特殊需求。
卫生间改造要a.根据面积合理选用卫生设备。b.套型内扩大或移位卫生间要避免损害房屋结构，并做好地面防水处理。c.宜按功能分间，满足多人使用。d.注重无障碍设计，保证老人使用的安全性，避免高差、设置必要的扶手、地面防滑。e.设置储藏空间f.选用节水型结局和节能、防水性灯具.g.尽量保证窗户通风。
（4)起居室。起居室是供家庭聚会、娱乐、会客、用餐、家室等活动的房间，是家庭居住的中心。既存住宅中小方厅套型，没有或缺少足够面积的起居室。改造可通过套型合并或调整平面功能来实现，将其中一间卧室改做起居室或拆墙托梁将两间卧室合并改做起居室；对于起居室套型，改造设计应侧重于改进存在的问题，妥善安排起居室功能，减少起居室门洞的数量或改变门洞的位置，保证至少3米以上的直线墙面长度来布置家具，改善起居室的采光、通风条件。
（5)餐厅。餐厅是家庭进餐的场所，还具有待客和储物功能。一般应靠厨房设置，并与起居室取得良好的位置关系。与厨房共用空间须解决烹饪区油烟污染问题；起居室进餐要求起居室面积足够，要求改进原设计不合理的地方；有条件的可设计为独立餐厅。餐厅内增设插座，保证小家电的使用；预留餐具柜、冰箱位置。
（6)卧室。既存住宅卧室常常附加了其他功能，兼书房、起居室。改造设计尽量剥离这些附加功能，通过行为分区设计和合理的家具布置提供高质量的休眠空间。①主卧室。一般为夫妻卧室，需要较大面积，应按睡眠、储藏、工作、休闲活动功能划分区域，避免相互干扰。保证家具摆放位置。②次卧室。不同家庭赋予次卧不同用途。子女卧室满足年龄、性别、性格、学习、游戏需求；老人卧室满足安全、无障碍、起居待客、高质量的休眠、陪护、日晒的空间需求。
（7)公共交通空间。
①增加电梯。原设计7层及以上未设电梯的住宅、改造为老年公寓的多层住宅及改造标准较高的多层住宅均增加电梯。
改造方法：a.电梯安装在建筑外面与楼梯休息平台连接。在保证结构安全和不降低日照标准的前提下将电梯安装在建筑外面，一般采用钢结构建造，电梯井立面材料可以自由选择。这种改造方法优点是适用性广、不占住宅使用面积、垂直交通集中、交通面积小、电梯运行过程对住户干扰小；缺点是电梯服务用户少、利用率低、占用室外道路、电梯停靠休息平台，不能直接到达楼层，不方便老年人使用。b.电梯与阳台连接。将电梯安装在建筑外面，通过阳台进入房间。当起居室或餐厅有阳台时，可以在阳台开门，电梯侯梯厅直接与阳台连接，电梯可直达楼层；当起居室或餐厅没有阳台时，可以增加阳台与电梯连接开门。
②楼梯间和走廊改造。
a.环境整治。粉刷墙面、顶棚，增加墙体保温层，有条件贴墙砖予以保护；整修楼地面和楼梯踏步，修复和替换破损栏杆扶手、整理管线、安装维修照明灯具，选择节能声光控触摸式开关。
b.单元入口门厅改造。考虑门厅扩建，安装单元防盗门。即满足居民交往、交通和安全的需要，又要结合外观设计改造出个性化的入口空间。
c.楼梯间无障碍设计。既存住宅区居民中老年人比例较大，因此，楼梯间无障碍设计应得到重视。门厅入口处增设坡道、增设老年人扶手，踏步防滑。
3.室内空间界面改造
（1）隔声。既存住宅设计时很少考虑隔声问题，再加上使用多年后，墙体、门窗损坏，楼板装修开洞等因素，隔声性能差，几乎成了住宅的通病。室外噪音采用高密闭性门窗及双层窗来隔绝；楼板撞击声，加铺弹性垫层或顶棚粘贴阻尼板管道穿楼板处做密封处理。管道噪音采用螺旋隔音UPVC管处理。
（2）防潮、防水。
①既存住宅因建筑已建成，墙身防潮层设置受到限制。可采用a.基础置换：b.物理方法打入钢板、卷材，隔断毛细水；c.物理化学方法：将渗透憎水材料通过无压或压力的方法注射到墙体，固化后将砌筑砂浆和砖层变成憎水层。阻止液态水上升。 ②地面上铺设木地板形成空铺式防潮层提高防潮性能。
③卫生间防水处理是改造设计的一个关键点。改造应首先进行基层清理，在严格按规范施工防水；做好四周墙脚处泛水及管道穿楼板处得防水密封处理。
4.设备设施改造
(1)水暖管道改造。既存住宅多采用的是国家一明令淘汰的落后产品，如镀锌钢管、铸铁管，多为露明安装，影响室内美观。
（2）电气改造。按新规范更新老化线路；按功能增设插座；扩大用电容量；改用防潮、防老化的电线材料；空调插座与照明分设独立回路；卫生间安装防水插座；增设等电位联接；
(二）住宅外部形象改造
1.保留、修饰与更新外饰面材料的改造方法。对少数能体现一定的历史文化和艺术价值的且外饰面保存尚好的既存住宅，可予以保留并修缮；除此之外应彻底更新。
（1）外墙装饰材料的更新。涂料重新粉刷施工快、成本低，但应选择耐久性、自洁性好、保色性好、因地制宜的品种；不应一味考虑一次投资金额，降低标准，导致维修频率增加。面砖饰面考虑粘贴质量和位置，避免冻胀脱落。
（2）墙体绿化改造。将植物覆盖外墙表面形成绿化墙体，可改善墙体温度调节，改善室内热环境；美化环境、减少温室效应，降低噪音。我局处于西北，干旱暴晒，易选择耐旱性攀藤植物。且选择阴面墙体。
（3）外门窗的更新。外门窗是节能改造的重点。选择节能型门窗或双层窗。
（4）屋面的更新。屋顶被称为建筑的第五立面，越来越受到人们的关注，尤其是高层建筑的大规模建造，多层屋面的美观、整洁更引人注目。既有瓦屋面提高防水等级，更换坏损瓦块；平屋面维修防水层，更换保温层；在结构及经济许可的情况下，进行屋顶绿化改造。美化环境、改善居住区生态环境。
2.结合改扩建的改造方法。
（1）增加坡屋顶。通过扩建和改建，平改坡的设计，解决屋顶渗漏、提高房屋性能，提高节能标准，使得住宅呈现高低起伏和材料肌理的丰富变化。引入地域特色。延续城市及住区文脉。
（2）增加阳台，活跃立面，丰富色彩。
（3）增加功能房屋、单元入口。与既有建筑对比协调，增加韵律节奏感。
(三）住宅外部环境改造
为提高整体人居环境质量，住宅外部环境设计应从规划的角度重新进行规划整合、环境整治完善基础配置、优化道路绿化系统，配置雨水系统。
1.既存住宅区的规划整合。
（1）合并和拆分。改造应打破已有的住宅区分划，微型小区合并，大型小区拆分，解决规模不合理带来的多种管理问题。
（2）拆除和加建。拆除违章占道建筑、危旧建筑；既存住宅区选择拆除一些建筑，改善居住区外部空间环境，增加公共交往空间；独立建筑间加建连接建筑，进行围合和分隔；小区外围加建商业建筑，提高土地利用率，形成新的建筑群体关系。
（3）新旧建筑并存。既存住宅区地理一般位置优越，周边设施配套齐全，小区容积率较低，拆除部分建筑后建造高层住宅，其余房屋进行全面改造，在住宅区内增设绿地及配套设施。新旧并存，可是住宅区面貌焕然一新，有节省投资。
2.既存住宅区外部环境优化设计
（1）绿化和公共交往活动空间改造。改变单调乏味，提高住宅区舒适温馨感。①见缝插“绿”，增加绿化面积；②因地制宜，充分利用现状绿化；③植物选择考虑实际使用和维护成本，结合气候与季节特点；④结合楼前绿地安排休憩、健身场所；⑤拆除部分建筑设置公共交往活动空间。
（2）机动车、自行车停放。由于规划时缺乏对家用汽车发展的预见性，既存住宅区的规划结构、道路设计、配套设施等各方面已无法满足现代生活对道路交通的要求，停车位不足，占用绿地及公共活动场地，居民安全受到威胁。改造应充分挖潜，提供停车空间，改善居住环境。
（3）适用老年人使用的住宅区外部环境设计。增设无障碍设计；合唱、健身等公共活动场地；观景、纳凉、聊天等私密性场所；场地位置易于从室内看到及达到；场地平坦、安全、道路畅通；设置休息区座椅。
（4）细节设计要人性化。景观内容尺寸协调、指示牌设置明显、管井位置合理，无安全隐患、人车分流。
四、结束语
对我局大量既存住宅建筑进行更新改造的根本目的是为了改善职工的居住条件，延长既存住宅建筑的生命周期，实现既存住宅的可持续使用。在调查、分析的基础上利用各种可行的改造手段，使既存住宅的使用功能、设备设施、外部形象和居住环境等有较大幅度的改善，以提高我局广大职工的居住需求。
（作者单位：兰州铁路局银川房建段设计所）