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摘要 当前国内CPI指数不断攀升，房价更是居高不下。为了抑制过高的房价，国家采取“银根紧缩”的一系列政策。在这样的形势背景下，本文尝试从分析我国房地产企业融资现状着手，进一步探讨房企在融资方面存在的问题，进而提出房地产证券化、推进房地产信托等新融资方法以及加快完善金融立法等观点，以期对构建房企多元化融资体系能有所帮助。
关键词 企业融资 证券化 信托 金融创新
中图分类号： F830 文献标识码：A
为了解决当前国内房地产市场过热、房价高企的问题，政府近两年来采取了一系列的“银根紧缩”的宏观调控政策，不断提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大。如何解决好房地产的融资问题已成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
一、当前我国房企融资的现状分析
房地产业作为国民经济支柱性产业,对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，投资规模大、周期长，充足的资金对房地产业的发展至关重要。对于开发商来讲，通过什么渠道什么方式融资是最重要的。在中国现有市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业也不例外。目前来看，房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。自2010年4月中旬以来，国家持续出台的多轮调控措施，使房地产上市公司所面临的市场环境和金融环境发生了较大变化。进入2011年后，政策调控持续加码，多个城市的市场交易量逐步走低，企业的销售回款压力陡增，同时信贷收紧又进一步压缩了其资金来源，使企业面临更加复杂的融资环境。
二、 房地产企业融资面临的问题
（一）直接融资占房企资金来源的比重偏小。
改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。银行贷款的证券化，能有效地剥离银行业等贷款机构的风险，降低银行业的系统风险。在我国，住房按揭贷款证券化程度很低，其潜在不良信贷风险主要集中在银行体系之中，而我国银行业在金融体系中所占比例很大，一旦按揭贷款出现大规模违约，聚集在银行体系内的风险就会爆发，可能引发中国金融体系的系统性危机。所以，直接融资进一步扩大的问题亟待解决。
（二）房地产开发的贷款方式仍比较单一。
根据中国房地产企业资金来源调查显示，目前中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预售款)等方面。开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，自筹资金中有大约70%来自银行贷款（主要来自购房者的银行按揭贷款），其他资金中也有30%的资金来自银行贷款（主要指“定金和预售款”），如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。
（三）房地产金融创新力度还不够大。
在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。
三、 房地产企业融资对策
（一）加快推进抵押贷款证券化的推广工作。
有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国股市的创业板市场还未真正形成，上市对于大多数中小型房地产企业而言仍是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，将分散的资金集中到房地产建设中来。
（二）进一步建立健全房地产信托制度。
房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。
（三）驾驭好中小企业融资的“双驾”马车。
相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。
（四）加快完善房地产金融立法。
房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
总之，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。在政策层面应允许金融机构进一步探索创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。
（作者单位：中国工商银行股份有限公司地安门支行）
参考文献：
[1]李树香.完善我国房地产企业融资的策略.中小企业管理与科技,2010年.
[2]封晴.宏观调控政策下房地产企业融资现状分析. 商场现代化,2008.
[3]潘国瑾.我国房地产企业融资现状与渠道分析.山西建筑,2010.
[4]陈路、刘江涛.浅谈信托在我国房地产金融中的作用.中国房地产金融,2005.
[5]王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新. 财贸经济,2005.
关键词 企业融资 证券化 信托 金融创新
中图分类号： F830 文献标识码：A
为了解决当前国内房地产市场过热、房价高企的问题，政府近两年来采取了一系列的“银根紧缩”的宏观调控政策，不断提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大。如何解决好房地产的融资问题已成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
一、当前我国房企融资的现状分析
房地产业作为国民经济支柱性产业,对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，投资规模大、周期长，充足的资金对房地产业的发展至关重要。对于开发商来讲，通过什么渠道什么方式融资是最重要的。在中国现有市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业也不例外。目前来看，房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。自2010年4月中旬以来，国家持续出台的多轮调控措施，使房地产上市公司所面临的市场环境和金融环境发生了较大变化。进入2011年后，政策调控持续加码，多个城市的市场交易量逐步走低，企业的销售回款压力陡增，同时信贷收紧又进一步压缩了其资金来源，使企业面临更加复杂的融资环境。
二、 房地产企业融资面临的问题
（一）直接融资占房企资金来源的比重偏小。
改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。银行贷款的证券化，能有效地剥离银行业等贷款机构的风险，降低银行业的系统风险。在我国，住房按揭贷款证券化程度很低，其潜在不良信贷风险主要集中在银行体系之中，而我国银行业在金融体系中所占比例很大，一旦按揭贷款出现大规模违约，聚集在银行体系内的风险就会爆发，可能引发中国金融体系的系统性危机。所以，直接融资进一步扩大的问题亟待解决。
（二）房地产开发的贷款方式仍比较单一。
根据中国房地产企业资金来源调查显示，目前中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预售款)等方面。开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，自筹资金中有大约70%来自银行贷款（主要来自购房者的银行按揭贷款），其他资金中也有30%的资金来自银行贷款（主要指“定金和预售款”），如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。
（三）房地产金融创新力度还不够大。
在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。
三、 房地产企业融资对策
（一）加快推进抵押贷款证券化的推广工作。
有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国股市的创业板市场还未真正形成，上市对于大多数中小型房地产企业而言仍是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，将分散的资金集中到房地产建设中来。
（二）进一步建立健全房地产信托制度。
房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。
（三）驾驭好中小企业融资的“双驾”马车。
相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。
（四）加快完善房地产金融立法。
房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
总之，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。在政策层面应允许金融机构进一步探索创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。
（作者单位：中国工商银行股份有限公司地安门支行）
参考文献：
[1]李树香.完善我国房地产企业融资的策略.中小企业管理与科技,2010年.
[2]封晴.宏观调控政策下房地产企业融资现状分析. 商场现代化,2008.
[3]潘国瑾.我国房地产企业融资现状与渠道分析.山西建筑,2010.
[4]陈路、刘江涛.浅谈信托在我国房地产金融中的作用.中国房地产金融,2005.
[5]王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新. 财贸经济,2005.