请教一下各位，按揭中未办证的房产被拍卖了，怎么办理不动产权证？需要先办理被拍卖前业主的证书再转移？还是直接办理拍卖后的？或者要求更改购房合同？如果办理到前业主的名下，可是物权已经实际发生转移，已经不在原业主的如何处理？
　　凭法院裁定书直接办理。
　　那叫什么登记？转移登记？这样没有权属来源。
　　裁定分别写两步，先办证到前业主，后根据司法拍卖办证到买受人。司法拍卖的前提就是确认前业主的产权，否则拍卖无从谈起。
　　我也是这样想的，所以有点迷惑该怎么办？前业主取得物权凭的是购房合同，不是生效法律文书。
　　法院的判决书里面会对上述产权人作出陈述的啊。
　　协助执行通知书：将登记在XXX名下的房产过户给XXX。这句话本身就不成立，XXX名下没有登记这套房产。
　　再上手是登记在开发商名下吗？
　　是的，有房产证总证。
　　这种情况可以把开发商叫来配合一下，只要他不提出异议就行，说明合同成立。这个个案不会引起各方的问题。如果开发商对合同的履行还存有问题的话，另当别论。
　　我在想是不是发函给法院，我打电话沟通过，法院居然不知道这回事，他们还以为合同号就是物权登记号。
　　依据债权合同的物权确权行为，可以凭法律文书办理登记到指定人名下。至于法院的表述“XXX名下的房产过户到XXX名下”，如果认为不规范或原权利人没有登记等原因，可以向法院提出审查建议，回复继续履行，即可。
　　我们与法院沟通多次，法院接受登记部门意见，分两步写转移登记。
　　对，要先与法院沟通。我觉得不存在法院不知道一说，合同履行情况必审的。
　　如果认为法院查封、预查封或处理的土地、房属权属错误的，可以向法院提出审查建议，但应当不得停止办理协助执行事项。问题1.不属于权属错误的是否要发审查建议？2.是发了建议等法院回复后再登，还是在发建议的同时办理登记？
　　可以发审查建议，属于业务交流性质，行政部门对司法部门的建议也很重要的。理论上不停止执行，实务中还是等回信再说。
　　不属于权属错误，还有一种情况也可以不受理查封，就是无登记信息的。另外，建议写审查建议函的时候要要求对方多长时间内回复，比如一周，超过时间认定其是坚持要求办理。
　　我们就是需要这样一个确认，但他经常又不及时反馈，中间的时间容易生出变故，挺烦人的。
　　如果登记机构不提出对有问题判决的审查建议，登记机构有无过错？
　　先有预查封，后来另一法院能否要求不动产登记机构办理协助执行转移？根据法发〔2010〕15号文第十二条“轮侯查封的人民法院违法要求协助办理房屋登记手续的，依法不予办理”，以及《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第二条有关规定，要经得原查封法院同意后再出具商情移送函。法发〔2010〕15号文第十二条好像不适用，是指轮候法院执行的，可以不受理。
　　对啊，轮侯查封法院要求协助办理房屋登记手续的，按这个规定就是可以不受理。我的意思是综合这两个文件，都是不能直接做，应该要查封法院同意才可以。
　　点评
　　《物权法》规定了不动产物权以登记生效为原则，特殊生效情形为例外。该法第二十八条规定，法律文书生效即导致物权设立、变更、转让或者消灭发生效力，即虽不经登记也会导致物权变动。根据法释〔2004〕15号规定，不动产登记机构有协助人民法院办理登记手续的义务，经登记的查封、扣押、冻结产生对抗效力。《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款第一项规定，人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求办理登记的，不动产登记机构直接办理不动产登记。
　　根据法释〔2012〕151号通知，不动产登记机构在协助法院办理不动产登记时，对不具备首次登记条件的协执要求，提出书面说明。《不動产登记暂行条例实施细则》第十九条第三款规定不动产登记机构认为法院要求协助登记事项存在异议的，应当依法向法院提出审查建议。