论文部分内容阅读
可观的升值空间和方兴未艾的大把投资机会，使得中国的商业房地产很早就成为了全球地产投资的关注热点。美国企业地产学会董事会主席詹尼弗·艾里说：“美国企业地产学会在2007年的重点目标就是关注亚洲房地产业的增长情况，而这种关注将首先从中国大陆开始。随着亚洲尤其是中国进入该行业的专业人士越来越多，必将对企业房地产的管理和发展方向产生积极影响。”
在世界500强企业的公司内部都设有自己专门的企业地产部门， 尽管企业地产在跨国企业中已经有了比较完备的运营经验，而在中国企业当中却还是一个新的概念。但是一些中国企业已经开始借鉴跨国企业的经验，开始涉足企业地产。
定义的分歧
对与绝大多数的中国企业来说，企业地产到是什么？绝对一个糊涂的概念。在中国传统的单位里有房屋管理科或是后勤处，这些机构直接或间接管理着单位的房产。但按美国企业地产学会的官方说法，企业地产，英文是Corporate Real Estate，是企业内部所修建、租赁或者购买的地产以及相关厂房、设施和物业等。
实际上，企业地产属于房地产行业的一个分支，可以把除企业地产以外的地产供应商，统一称为商业性地产，包括住宅、写字楼和商铺等。
企业地产与商业性地产的同时出现确实让人容易混淆，其实它们的差别主要是运营主体的主营业务不同。商业性地产由房地产开发企业运营，商业性房地产构成了房地产开发企业的主营业务，是企业的主营收入。
一个名副其实的企业地产是每个企业维持自身运营所必须持有的资产。每个企业都有自己的企业地产，小到一家SOHO型企业，大到一家跨国工业企业，他们或自建、或租赁、或购买自己的地产，并进行相应的管理和运作，但这并不是他们的主业，他们的业主就是建房的企业。
如何界定企业地产和商业地产之间的区别，中国房地产界对此有些不同看法。有专家认为企业地产属于商业地产的，原因是在中国很多企业地产的开发商主营业务并非房地产开发，但是其在建企业办公楼或是其他地产项目的时候，成立了专门的房地产公司来管理，这样房产开发的主营收入就是这家公司的收入。
以北京的华贸中心为例，华贸中心的开发商是北京国华电力控股的国华置业。据消息称，国华电力也将自己的总部设在华贸中心，从运营主体上来说，到底该将华贸中心化为企业地产还是商业地产，难以划分。
道丰国际的董事长许为平说：“其实企业地产的概念在中国很难界定，我们是总部基地的开发商，但是我们建的房子卖给的企业，企业自然就成了房产的所有者。至于企业如何管理和经营物业，我们无权干涉。所以说按照企业地产的概念，总部基地不能定位成企业地产，充其量算作类企业地产。”
但许为平很看好企业地产，他认为，企业地产的参与主体主要包括三个：企业地产的供应商、使用者和服务商。首先，企业地产的供应商，即房地产开发企业，主要指写字楼等办公楼宇的开发商，他们为最终用户提供企业地产；其次是一般的企业，即企业地产的使用者，他们向房地产开发企业租赁或者购买办公楼宇；第三是物业管理企业，构成了企业地产的服务商，他们为企业地产的使用者提供相关的物业支持。
在企业地产的三个主体当中，尽管企业地产由供应商、使用者和服务商构成，但企业地产的使用者构成了整个企业地产领域的核心主体。因为企业地产的使用者对企业地产构成需求，他们对企业地产的地理位置、交通状况、空间设计、物业管理等方面存在自身的需求偏好，从而影响到企业地产的供应和服务。
省钱变赚钱
思科系统(中国)网络技术有限公司房地资产及设施运营部经理张配, 曾经在摩托罗拉（中国）公司房地产部供职了十年。 自1994年加入摩托罗拉公司以来，亲自参与并领导实施了摩托罗拉在中国20余个城市的办公室、生产厂房及研发中心等房地产项目的建设和租赁。同时，张配还管理公司中方及外籍员工住宅工程。
在他看来，对于摩托罗拉公司来说，企业地产在公司的地位绝不亚于其他的主流投资。因为摩托罗拉旗下的各种地产通过科学管理和经营，除了为企业办公节省了大笔的费用，还是为公司创造经济效益的最好途径。
企业地产是企业通过租赁或者购买等方式而获得的一项资产，它是企业的一项的支出，并没有为企业创造相关的收入。对大多数企业而言，在资产负债表上，地产被列为第二大支出，仅位于工资之后，其对企业利润的影响至关重要。
因此，对企业地产的使用者而言，在对内部企业地产进行管理的时候，主要是成本管理，重点关注如何以最小的成本产生最优的效应。实际上，有些时候，企业最终的利润表现如何，都取决于房地产部分的成本控制效果。
以国内连锁家电零售业为例，在完全市场竞争情况下，包括国美、苏宁等连锁巨头在内的诸多家电零售企业，各家的单店营业收入趋于一致。面对激烈的生存战，各家如何做好选址工作，有效控制自己卖场的地产及物业支出，对提升自己的竞争力就显至关重要了。
在华跨国公司已经普遍拥有一定规模的企业地产，从早期的租赁，到后期的购买乃至自建，这些跨国公司的企业地产随着他们在华投资规模的扩大而逐年递增。管理跨国公司地产部的人也都是绝对的企业地产精英，包括微软、西门子和杜邦等企业在内的企业地产负责人，以及诸如世邦魏理仕等中介机构负责企业地产研究的咨询顾问，基本上都有国外的留学经历或者长期在跨国公司从事企业地产管理的经验。
微软（中国）在全国大概九个城市拥有12处的物业，约35000平方米，资产的保有值大概是两亿两千万人民币，年开支是一亿一千六百万人民币，相当于微软公司年总开支的12%。
目前，微软拥有约1900多名员工，人均15平方米左右，人均房地产开支一年就有50000多人民币。实际上，作为IT服务业，微软的企业地产的规模还算不大。
某些生产型的跨国公司，除了办公楼宇之外，还有生产厂房和设施等，因此其企业地产的规模就显得更大了。例如，诺基亚的企业地产分布于大中国区的80多个大中小城市，拥有约25万平方米的办公及工业用地。
目前，摩托罗拉已经在北京CBD核心区拥有摩托罗拉大厦，并且其全球的生产和研发中心就坐落在北京。到2006年末，摩托罗拉将在中国增加100亿美元的投资，并在未来五年继续加大对研发的投入，这些新增投资都将带动摩托罗拉对企业地产的需求。西门子、菲利普、东芝和宝洁等在未来几年都将逐渐加大在华的生产和研发力度，都加大了对地产的投入。其中，西门子投资十亿欧元在北京市朝阳区修建43000平米、容纳3500名员工、高达123米的办公大楼，2007年竣工之后，该大楼将整合西门子在朝阳区的所有办公机构。
国企“拒绝”企业地产
2006年的最新数据，中国500强企业中国有企业就占到了70%以上。500强企业作为大型企业，是中国企业发展的领导者。如果说企业地产这种理念最初适合生长于大型企业的土壤当中，那么中国的这些国有大型企业或许恰好扼杀了企业地产理念的推广。
由于国有企业内普遍存在的官僚作风和负面的权利体系，导致很多包括企业地产在内的企业内部事务，都由企业的领导层直接或间接地拍板决定，决策机制导致了不需要专门部门的辅助，也不需要专业知识和经验的帮助。
同时，政府对国有资产的管理又有一套专门的制度体系，使得企业在地产领域的管理和决策上都缺乏市场机制。在这种环境下，国有企业很难形成规范化的企业地产管理体系，企业地产理念又如何产生和推广呢？
中国企业更多关注“开源”，而忽略“节流”，从而对企业地产事务的重视不够。中国企业更多的是关注如何增加收入，而忽视如何降低成本，即更多的关心“开源”，而忽略“节流”。
随着市场竞争的加剧，企业要获取相对竞争优势，就必须摒弃传统的经营理念，加大成本管理的力度。对很多企业而言，地产作为企业成本支出中的很大一项，就要求他们逐渐完善自身的企业地产管理，提升企业地产管理人员的专业化水平，有效控制企业地产的成本，为企业的持续性盈利创造条件。
尽管目前很多中国企业的规模已经很大，甚至大大超过许多跨国公司，但他们仍然习惯于将企业地产管理职能分散到行政、财务或者人力资源等部门，而并没有专门的企业地产管理部门。虽然没有专门的企业地产部门，但并不意味着企业就没有企业地产相关的事务。对多数中国企业而言，包括选址、布局和物业等企业地产管理的诸多领域，总会涉及到的。只是对众多的这些事务没有形成整体上的联系与认识，忽略了他们作为企业地产独立性的存在。
由于很多中国企业负责选址的人员，对房地产以及企业地产不了解，只是一味追求低成本，而忽视办公楼宇的建筑质量和其他因素，就像一个不懂品牌、不懂质地的人去买衣服，可能价格是他们唯一关心的因素。
在办公楼市场，提供高质量楼宇的房地产开发商，因为开发成本较高，售价相应偏高，反而导致自身的产品在市场上没有竞争力。而相反，价格偏低的办公楼反而在市场上表现良好，最终导致所有房地产开发企业专著于价格和质量都偏低的办公楼宇开发，造成市场的扭曲。
由于中国的很多大型企业都来自垄断行业，市场竞争的程度不够，导致企业对自身成本管理的重视不足。比如，中国的银行、铁路和能源等行业，出产了大量的特大型企业，他们拥有大量的楼宇、地产和物业等设施，但由于先天资源富足，所处行业竞争性差，企业利润稳定。因此，在企业地产管理上，他们考虑更多的或许是如何花钱，而不是如何少花钱的问题。
市场契机何时出现？
作为房地产开发商，开发写字楼时一定要知道自己的卖点是什么，一定要清楚企业在租赁或者购买写字楼的时候，他们心理琢磨的是什么，他们的真实需求是什么，然而很多中国的开发商在这方面还做的很不够，还处于一个非常初级的阶段，与企业客户的沟通不足。
目前国内很多写字楼的设计都不是按照使用者的需求去设计的，更多的是听取诸如戴德梁行等物业咨询机构的意见，这些机构在企业地产的供应者和使用者之间架起了桥梁，一方面研究企业对地产的需要及其需求特点，另一方面给房地产开发企业以设计理念。
这也是为什么在美国企业地产协会在中国的会员中，除了诸如微软、思科、西门子等企业地产的使用者之外，更多的是戴德梁行、仲量联行和世邦魏理仕等物业中介机构，很少有写字楼方面的房地产开发企业。
物业中介机构对美国企业地产协会的如此着迷，很多程度上是他们迫切与企业地产的使用者沟通，了解他们的物业需要。这样一方面可以与企业地产的供应商沟通，另一方面也可以与企业地产的使用者互动。暂且不考虑这种沟通模式是否妥当，但缺乏供需双方直接沟通的市场，是不完善的。
由于越来越多的跨国企业进入中国，在引入国外先进理念的同时，也必将带动企业地产在中国和中国本土企业中的发展和普及。现在越来越多的中国企业及其地产领域的负责人了解这个崭新的领域，并在行业竞争逐渐加剧、市场逐渐完善、内部管理逐渐升级的过程中，推动企业地产管理在中国企业当中的应用和普及。
此外，随着很多中国企业的成长，其规模逐渐扩大。对内部庞大地产的管理也会随之产生新的需求。就像当初微软刚来到中国一样，起初并没有如今这样一个企业地产部门，但是随着微软在中国的规模逐渐扩大，相应的地产部门和地产负责人也就应运而生了。中国本土企业也将逐渐重复这样的路径，逐步完善自身的企业地产体系，适应自身规模扩张的要求。
尽管部分中小企业仍将企业地产的职能划分到行政、财务和人力资源等部门，也有部分大型企业开始设立与房地产相关的部门，比如物业部门或者后勤部门，来负责企业的地产事务。
联想中国有专门的物业处，负责选址、建房、内部设计和物业等企业地产相关的事务，并且具有较为完善的职能体系，有相关的专业人员分别负责京内和京外的地产业务。
通过长期的经验积累，目前已经拥有了自己内部的各项标准体系，虽然不够完善，但在联想各地的选址、装修和设计方面，已经体现出了相当的价值。联想的这种企业地产管理体系与方法，实际上是伴随联想一起成长起来的，也是靠其内部员工的积累而形成的。
如果联想的这种本土化管理理念，与跨国企业的企业地产管理相融合，将现有经验提升到企业地产的层面进行系统整合，必将成为本土企业地产管理的佼佼者。
在世界500强企业的公司内部都设有自己专门的企业地产部门， 尽管企业地产在跨国企业中已经有了比较完备的运营经验，而在中国企业当中却还是一个新的概念。但是一些中国企业已经开始借鉴跨国企业的经验，开始涉足企业地产。
定义的分歧
对与绝大多数的中国企业来说，企业地产到是什么？绝对一个糊涂的概念。在中国传统的单位里有房屋管理科或是后勤处，这些机构直接或间接管理着单位的房产。但按美国企业地产学会的官方说法，企业地产，英文是Corporate Real Estate，是企业内部所修建、租赁或者购买的地产以及相关厂房、设施和物业等。
实际上，企业地产属于房地产行业的一个分支，可以把除企业地产以外的地产供应商，统一称为商业性地产，包括住宅、写字楼和商铺等。
企业地产与商业性地产的同时出现确实让人容易混淆，其实它们的差别主要是运营主体的主营业务不同。商业性地产由房地产开发企业运营，商业性房地产构成了房地产开发企业的主营业务，是企业的主营收入。
一个名副其实的企业地产是每个企业维持自身运营所必须持有的资产。每个企业都有自己的企业地产，小到一家SOHO型企业，大到一家跨国工业企业，他们或自建、或租赁、或购买自己的地产，并进行相应的管理和运作，但这并不是他们的主业，他们的业主就是建房的企业。
如何界定企业地产和商业地产之间的区别，中国房地产界对此有些不同看法。有专家认为企业地产属于商业地产的，原因是在中国很多企业地产的开发商主营业务并非房地产开发，但是其在建企业办公楼或是其他地产项目的时候，成立了专门的房地产公司来管理，这样房产开发的主营收入就是这家公司的收入。
以北京的华贸中心为例，华贸中心的开发商是北京国华电力控股的国华置业。据消息称，国华电力也将自己的总部设在华贸中心，从运营主体上来说，到底该将华贸中心化为企业地产还是商业地产，难以划分。
道丰国际的董事长许为平说：“其实企业地产的概念在中国很难界定，我们是总部基地的开发商，但是我们建的房子卖给的企业，企业自然就成了房产的所有者。至于企业如何管理和经营物业，我们无权干涉。所以说按照企业地产的概念，总部基地不能定位成企业地产，充其量算作类企业地产。”
但许为平很看好企业地产，他认为，企业地产的参与主体主要包括三个：企业地产的供应商、使用者和服务商。首先，企业地产的供应商，即房地产开发企业，主要指写字楼等办公楼宇的开发商，他们为最终用户提供企业地产；其次是一般的企业，即企业地产的使用者，他们向房地产开发企业租赁或者购买办公楼宇；第三是物业管理企业，构成了企业地产的服务商，他们为企业地产的使用者提供相关的物业支持。
在企业地产的三个主体当中，尽管企业地产由供应商、使用者和服务商构成，但企业地产的使用者构成了整个企业地产领域的核心主体。因为企业地产的使用者对企业地产构成需求，他们对企业地产的地理位置、交通状况、空间设计、物业管理等方面存在自身的需求偏好，从而影响到企业地产的供应和服务。
省钱变赚钱
思科系统(中国)网络技术有限公司房地资产及设施运营部经理张配, 曾经在摩托罗拉（中国）公司房地产部供职了十年。 自1994年加入摩托罗拉公司以来，亲自参与并领导实施了摩托罗拉在中国20余个城市的办公室、生产厂房及研发中心等房地产项目的建设和租赁。同时，张配还管理公司中方及外籍员工住宅工程。
在他看来，对于摩托罗拉公司来说，企业地产在公司的地位绝不亚于其他的主流投资。因为摩托罗拉旗下的各种地产通过科学管理和经营，除了为企业办公节省了大笔的费用，还是为公司创造经济效益的最好途径。
企业地产是企业通过租赁或者购买等方式而获得的一项资产，它是企业的一项的支出，并没有为企业创造相关的收入。对大多数企业而言，在资产负债表上，地产被列为第二大支出，仅位于工资之后，其对企业利润的影响至关重要。
因此，对企业地产的使用者而言，在对内部企业地产进行管理的时候，主要是成本管理，重点关注如何以最小的成本产生最优的效应。实际上，有些时候，企业最终的利润表现如何，都取决于房地产部分的成本控制效果。
以国内连锁家电零售业为例，在完全市场竞争情况下，包括国美、苏宁等连锁巨头在内的诸多家电零售企业，各家的单店营业收入趋于一致。面对激烈的生存战，各家如何做好选址工作，有效控制自己卖场的地产及物业支出，对提升自己的竞争力就显至关重要了。
在华跨国公司已经普遍拥有一定规模的企业地产，从早期的租赁，到后期的购买乃至自建，这些跨国公司的企业地产随着他们在华投资规模的扩大而逐年递增。管理跨国公司地产部的人也都是绝对的企业地产精英，包括微软、西门子和杜邦等企业在内的企业地产负责人，以及诸如世邦魏理仕等中介机构负责企业地产研究的咨询顾问，基本上都有国外的留学经历或者长期在跨国公司从事企业地产管理的经验。
微软（中国）在全国大概九个城市拥有12处的物业，约35000平方米，资产的保有值大概是两亿两千万人民币，年开支是一亿一千六百万人民币，相当于微软公司年总开支的12%。
目前，微软拥有约1900多名员工，人均15平方米左右，人均房地产开支一年就有50000多人民币。实际上，作为IT服务业，微软的企业地产的规模还算不大。
某些生产型的跨国公司，除了办公楼宇之外，还有生产厂房和设施等，因此其企业地产的规模就显得更大了。例如，诺基亚的企业地产分布于大中国区的80多个大中小城市，拥有约25万平方米的办公及工业用地。
目前，摩托罗拉已经在北京CBD核心区拥有摩托罗拉大厦，并且其全球的生产和研发中心就坐落在北京。到2006年末，摩托罗拉将在中国增加100亿美元的投资，并在未来五年继续加大对研发的投入，这些新增投资都将带动摩托罗拉对企业地产的需求。西门子、菲利普、东芝和宝洁等在未来几年都将逐渐加大在华的生产和研发力度，都加大了对地产的投入。其中，西门子投资十亿欧元在北京市朝阳区修建43000平米、容纳3500名员工、高达123米的办公大楼，2007年竣工之后，该大楼将整合西门子在朝阳区的所有办公机构。
国企“拒绝”企业地产
2006年的最新数据，中国500强企业中国有企业就占到了70%以上。500强企业作为大型企业，是中国企业发展的领导者。如果说企业地产这种理念最初适合生长于大型企业的土壤当中，那么中国的这些国有大型企业或许恰好扼杀了企业地产理念的推广。
由于国有企业内普遍存在的官僚作风和负面的权利体系，导致很多包括企业地产在内的企业内部事务，都由企业的领导层直接或间接地拍板决定，决策机制导致了不需要专门部门的辅助，也不需要专业知识和经验的帮助。
同时，政府对国有资产的管理又有一套专门的制度体系，使得企业在地产领域的管理和决策上都缺乏市场机制。在这种环境下，国有企业很难形成规范化的企业地产管理体系，企业地产理念又如何产生和推广呢？
中国企业更多关注“开源”，而忽略“节流”，从而对企业地产事务的重视不够。中国企业更多的是关注如何增加收入，而忽视如何降低成本，即更多的关心“开源”，而忽略“节流”。
随着市场竞争的加剧，企业要获取相对竞争优势，就必须摒弃传统的经营理念，加大成本管理的力度。对很多企业而言，地产作为企业成本支出中的很大一项，就要求他们逐渐完善自身的企业地产管理，提升企业地产管理人员的专业化水平，有效控制企业地产的成本，为企业的持续性盈利创造条件。
尽管目前很多中国企业的规模已经很大，甚至大大超过许多跨国公司，但他们仍然习惯于将企业地产管理职能分散到行政、财务或者人力资源等部门，而并没有专门的企业地产管理部门。虽然没有专门的企业地产部门，但并不意味着企业就没有企业地产相关的事务。对多数中国企业而言，包括选址、布局和物业等企业地产管理的诸多领域，总会涉及到的。只是对众多的这些事务没有形成整体上的联系与认识，忽略了他们作为企业地产独立性的存在。
由于很多中国企业负责选址的人员，对房地产以及企业地产不了解，只是一味追求低成本，而忽视办公楼宇的建筑质量和其他因素，就像一个不懂品牌、不懂质地的人去买衣服，可能价格是他们唯一关心的因素。
在办公楼市场，提供高质量楼宇的房地产开发商，因为开发成本较高，售价相应偏高，反而导致自身的产品在市场上没有竞争力。而相反，价格偏低的办公楼反而在市场上表现良好，最终导致所有房地产开发企业专著于价格和质量都偏低的办公楼宇开发，造成市场的扭曲。
由于中国的很多大型企业都来自垄断行业，市场竞争的程度不够，导致企业对自身成本管理的重视不足。比如，中国的银行、铁路和能源等行业，出产了大量的特大型企业，他们拥有大量的楼宇、地产和物业等设施，但由于先天资源富足，所处行业竞争性差，企业利润稳定。因此，在企业地产管理上，他们考虑更多的或许是如何花钱，而不是如何少花钱的问题。
市场契机何时出现？
作为房地产开发商，开发写字楼时一定要知道自己的卖点是什么，一定要清楚企业在租赁或者购买写字楼的时候，他们心理琢磨的是什么，他们的真实需求是什么，然而很多中国的开发商在这方面还做的很不够，还处于一个非常初级的阶段，与企业客户的沟通不足。
目前国内很多写字楼的设计都不是按照使用者的需求去设计的，更多的是听取诸如戴德梁行等物业咨询机构的意见，这些机构在企业地产的供应者和使用者之间架起了桥梁，一方面研究企业对地产的需要及其需求特点，另一方面给房地产开发企业以设计理念。
这也是为什么在美国企业地产协会在中国的会员中，除了诸如微软、思科、西门子等企业地产的使用者之外，更多的是戴德梁行、仲量联行和世邦魏理仕等物业中介机构，很少有写字楼方面的房地产开发企业。
物业中介机构对美国企业地产协会的如此着迷，很多程度上是他们迫切与企业地产的使用者沟通，了解他们的物业需要。这样一方面可以与企业地产的供应商沟通，另一方面也可以与企业地产的使用者互动。暂且不考虑这种沟通模式是否妥当，但缺乏供需双方直接沟通的市场，是不完善的。
由于越来越多的跨国企业进入中国，在引入国外先进理念的同时，也必将带动企业地产在中国和中国本土企业中的发展和普及。现在越来越多的中国企业及其地产领域的负责人了解这个崭新的领域，并在行业竞争逐渐加剧、市场逐渐完善、内部管理逐渐升级的过程中，推动企业地产管理在中国企业当中的应用和普及。
此外，随着很多中国企业的成长，其规模逐渐扩大。对内部庞大地产的管理也会随之产生新的需求。就像当初微软刚来到中国一样，起初并没有如今这样一个企业地产部门，但是随着微软在中国的规模逐渐扩大，相应的地产部门和地产负责人也就应运而生了。中国本土企业也将逐渐重复这样的路径，逐步完善自身的企业地产体系，适应自身规模扩张的要求。
尽管部分中小企业仍将企业地产的职能划分到行政、财务和人力资源等部门，也有部分大型企业开始设立与房地产相关的部门，比如物业部门或者后勤部门，来负责企业的地产事务。
联想中国有专门的物业处，负责选址、建房、内部设计和物业等企业地产相关的事务，并且具有较为完善的职能体系，有相关的专业人员分别负责京内和京外的地产业务。
通过长期的经验积累，目前已经拥有了自己内部的各项标准体系，虽然不够完善，但在联想各地的选址、装修和设计方面，已经体现出了相当的价值。联想的这种企业地产管理体系与方法，实际上是伴随联想一起成长起来的，也是靠其内部员工的积累而形成的。
如果联想的这种本土化管理理念，与跨国企业的企业地产管理相融合，将现有经验提升到企业地产的层面进行系统整合，必将成为本土企业地产管理的佼佼者。