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住宅商品化现象给房地产行业乃至城市发展都带来了重大影响。本文基于南京市2018年开盘的小区住宅平均价格数据,构建地理加权回归模型,采用"影响因素-内在机制"的分析框架,探索了南京市住宅价格的影响因素以及其内在作用机制。研究结果表明:1)不同因子对住宅价格的影响存在差异,分别为物业费、距地铁站点距离、距超市距离、1 000 m内公交站点数量和距小学距离; 2)不同管理水平的的主观吸引、公共交通条件的区位差异、新型学区概念的变相刺激、便民服务设施的区位指向和政府政策的宏观调控成为住宅价格的主要驱动力,不