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今年7月31日召开的中共中央政治局会议上，胡锦涛总书记指出要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹{1}。为了重塑健康的经济环境，为了更正社会普遍的扭曲的价值取向和建设理念，更为了建立一条科学合理的城市化之路，我们认为现在已经是拨乱反正的时候了，房价远远没有回调到其合理价格水平，房地产调控必须要坚持下去。
一、目的与手段
马克思主义哲学认为，事物发展必须要明确两个问题：一是明确目的与手段的区别，二是处理目的与手段之间的关系，避免将手段当作目的。目的是事物发展的核心与基础，是最终所要取得的结果，手段是为实现目的采取的方式与过程的总和。目的统率手段，手段服务目的。目的与手段相一致促进了事物的发展与良性循环，而两者的不一致性将导致灾难性后果。
马克思认为资本主义之所以灭亡，就是因为其手段和目的的不一致。资本主义生产的目的在于追逐剩余价值，为了尽可能的追逐剩余价值，资本家竭力改进生产技术，采用新的生产设备，提高劳动生产率。而随着劳动生产率的提高，资本有机构成不断提高，不变资本所占比重不断增加，可变资本所占比重不断下降。马克思认为，活的劳动即可变资本是剩余价值的源泉，资本主义追求剩余价值的过程使资本有机构成提高，可变资本（剩余价值源泉）比重下降，造成资本主义生产的目的与手段的不一致，其结果必然导致资本主义阶级的灭亡。
改革开放30多年来，我国经济社会发展取得举世瞩目的成就，一个重要原因就是我们正确处理了改革发展中目的与手段的关系。当前我们城市建设的目的是通过城市化的发展来实现现代化，城市化是我们实现现代化的手段和措施。因此，城市化建设的方方面面必须体现现代化的要求，符合现代化的需求。
然而，当前有的地方政府却把现代化简单为城市化建设，又把城市化简单为钢筋水泥GDP，把钢筋水泥GDP简单化为房地产的发展，于是城市建设一切都围绕着房地产展开，房地产建设成了城市发展的核心。这样的建设理念显然违背了发展经济、创造财富和改善人民生活水平的初衷，把房地产建设这一手段当作了最终目的，在这种扭曲的建设理念的指导及短期经济利益的驱使下，房地产业在经济建设中拥有“至高无上”的地位，全民大搞房地产。这样的城市建设并不是为了实现人口与产业的集聚，推进我国二元经济结构的解决，更没有把改善人民生活水平放在首位。其结果导致了房价的持续上涨，背离了现代化建设的目的，造成了手段与目的的不一致。
有的地方政府在城市化建设中，尤其是县域经济的发展中，把房地产和基础设施作为经济建设的核心，忘了产业建设才是县域经济发展的根本。李省长说：“云南要跨越，关键在产业”。县域经济的发展，没有产业的发展，没有财富的增加，没有收入的增加，人们拿什么去买房子。更有甚者，有的地方政府为了眼前利益，高价出售土地，通过卖地获取财政收入，短期來看各方面都可以获得巨额利润，似乎取得了轰轰烈烈的绩效。但长期来看，政府行为推波助澜促使房价不断飙涨，阻止了人们往这些城市的迁移，抑制了人口与产业的集聚，这样的短视如同“温水煮青蛙”般使城市化成为了一个不可能实现的口号。这不仅耗尽了城市发展的潜力，而且违背了我党以人为本，提升人民生活水平的初衷，更主要的是这种为了任期GDP绩效的做法损害的是国家和人民的长远利益。不久前，某县政府为了刺激房地产的销售，竟提出以现金形式给予购房者补贴，像这种以房地产为核心的建设方式是不可持续发展的。
在这种扭曲的建设理念的误导及房地产暴利的刺激下，国企、央企甚至私企都不务正业，不搞实业了，都来投资房地产，挤占了实业的发展空间。从理论上讲，投资分为生产性投资和非生产性投资，生产性投资具有造血机能，能够创造财富，能够使经济持续发展。如果以房地产的非生产性财富去替代生产性财富，将造成经济结构的严重失衡，房地产价格的攀升，不是财富的增加，只是资产泡沫的增加。长此以往，社会必将失去可持续发展的动力与基础，没有产业支撑的城市只是没有灵魂的躯壳，难以为继。
与此同时，高房价成了老百姓最深的痛，它榨干了老百姓所有的消费能力，严重损害了普通居民的生活质量，更透支了整个社会发展的创造力与活力。更有甚者，这一现象造成了价值取向的扭曲，建房、炒房成了经济建设的中心，房价暴涨，人们希望房价暴涨来获取暴利、不劳而获，勤劳致富的思想沦丧了，人们不再努力创造财富，只是等待房价上涨带来财富的增加，长此以往，国将不国。
诚然，房地产业关联程度很高，一业兴而百业兴，但是房地产业的发展是有时段性的，在某一个发展阶段确实能推动社会经济的发展，但如果长期单纯追求钢筋水泥GDP，忽视城市现代化的最终目的，把城市化理解为全民大搞房地产就背离了目的与手段之间的逻辑关系，违背了城市化实现产业集聚和农民进城的初衷，违背了现代化解决城乡二元结构的发展目标，违背了我党改善人民生活水平的初衷……这只能使我们的城市建设不可持续发展。因此，从马克思主义哲学目的与手段的辩证高度来透视当前房地产业发展的怪像，从现代化与城市化的关系来分析我们的城市发展之路，我们认为炒作房地产带来的不断上涨的高房价不能解决农民进城的问题，也不能带来财富的增加，使中国人民走上富裕之路，只会造就越来越严重的社会不平等，加剧贫富的悬殊和社会的不稳定，导致我们城市建设理念和整个社会价值取向的扭曲。
因此，我们认为只有更正这样一种扭曲的建设理念和错误的价值取向，只有城市化建设回到现代化的建设轨道，形成一条科学合理的城市化路径，城市建设才能得到良好的发展。
二、城市规划和房地产开发
城市规划与房地产开发的关系本该是协调发展的，然而，由于城市规划的行为主体与房地产开发的行为主体不一致，导致政府和房地产开发商的目的和实现目的的手段不一致，如果房地产开发代替了城市规划，成为了城市化的主要内容，最终必然导致城市化偏离产业发展、促进就业和收入公平的初衷。
（一）城市规划与房地产开发的差异 城市经济学认为：没有产业支撑的城市是没有灵魂的躯壳。产业是第一性的，城市规划最首要的是产业规划。城市规划主体是政府，目的是综合部署各项建设，实现城市经济和社会的可持续发展，而实现手段是科学的宏观布局，周全的城乡规划。房地产开发的主体是企业，企业的目的是实现利润最大化，而实现利润最大化的手段是圈地盖房。由于政府和房地产各自的目标和实现手段不一致，注定了他们之间矛盾重重。
在城市规划和房地产开发这对矛盾中，城市规划是第一性的，而在城市规划中，产业规划是第一性的。国内外城市化和产业发展的实践表明：产业竞争力是城市和区域发展的源泉，没有产业竞争力，城市和区域的发展就如同无源之水。有的地方在城市规划中，花费巨资聘请了国外知名设计公司做的不是产业规划，而是把城市设计成美丽的大花园，设计出来的“园林城市”既没有产业支撑不可持续发展。而对于房地产开发，地产企业以利润最大化为目标，我们不能苛求他们的行为考虑到城市的规划、产业的规划。政府应该发挥主导作用，让房地产开发符合城市规划，符合产业规划，只有这样才是正确的城市化，才可持续发展，才符合科学发展观的要求。
（二）房地产开发对城市规划的冲击
由于企业与政府站的角度不一样，诉求不一样，两者的互动之中产生矛盾是不可避免的。下面列举一些房地产开发与城市规划互动中的怪象。
第一个现象是经济发展过于依赖房地产开发的拉动，造成城市规划和建设过分倚重房地产行业，一些城市凡是能腾出的地方全部都用来开发房地产。对于地方经济的长远发展来说，工业和第三产业是财政源泉，而居住房地产只是一种消费行为，房地产带来的税收是有限的、一次性的，并且会挤占其他产业发展的空间。没有可以支撑城市发展的产业，那么这些城市的发展潜力就会被葬送了。另一些城市因为地价等因素把房地产和其他产业远远分开，把其他产业规划到新城，卫星城，英国就有这种规划的教训。英国规划的第一代新城叫“睡觉城”（sleeping town），人们只是晚上在那里睡觉，早上起床到城里上班。这样造成了严重的“钟摆式”交通，居民的时间成本和生活成本大增。最后提出完全独立的新城模式，新城必须能解决80%的人口就业（城市空间理论中的多核心模式），这个问题才得到了缓解。由此可见，只把城市规划成只有单一的居住功能的孤岛，没有可供居民就业的产业，那居民维持生计的收入从何而来。房地产既达不到预期业绩，还会引发许多社会问题。例如目前有80万人居住在里昆明的北市区，居民“日出而耕，日落而归”，交通成本和生活成本大幅增加，居民苦不堪言。
第二个现象是房地产开发商在经济利益目标的驱动下，忽视了开发项目的环境效益，脱离了城市规划控制。开发行为的随意性较大，难以使规划控制作用真正落到实处。国外高层建筑的发展为城市腾挪出更多的公共绿地和休闲空间，而我国高层建筑的发展却只是单纯的提高了土地的容积率和建筑密度，只为追求经济利益，忽视了全局利益和地块的综合利用价值。有些城中村改造计划希望增加绿地，配套设施，改善居民生活条件。而实际上改造到最后只是单纯追求建筑密度和标高，有些地方甚至把一大片楼都建成相同的四十层，人们的生活水平实际上降低了。
第三个现象是房地产开发中对城市景观的遗弃导致城市文化日益衰落。城市规划本应是继承过去，创造未来，让城市文化得以形成、延续和发展。但我国近年来房地产开发和城市改造工程中，传统文化和地方古建筑屡遭破坏，城市绿色空间被蚕食，生态环境失调，人居环境质量下降，城市景观特色出现千城一面。
第四个现象是城市公共设施开发不足。开发商为自身利润需求以商业地产和住宅为主要开发对象。而以市政设施、绿化、公共文娱活动为主的公共空间由于开发经济效益低下，难以产生经济收入，导致开发投入不足。各住宅小区配套建设的公共设施项目少得可怜，但都被列入经营性资产而难以满足广大民眾的多方面需求。
上述几个矛盾足以从多方面说明城市规划与房地产开发的不协调互动。而根本问题在于政府不负责任地把城市化过分依赖于房地产行业，而房地产商不可能承担此历史重任。
（三）房地产“一业独大”的深层原因分析
地方政府过度依赖房地产开发的诱因之一是财政收入体制的改变。随着分税制改革的推进，地方政府财权被削弱；又没培植出强大的产业，税源逐渐萎缩。而地方政府的要管的事却不断增多，造成了地方财政财权与事权的不对称。地方财政要完成难以完成的任务，光靠税收力不从心，于是就出现土地财政的问题。而由于土地征售之间的价差又较大，备受地方政府青睐。一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的一半，有的作为预算外收入甚至超过了同级同期的财政收入。这足以说明，出让土地已经变成地方政府名副其实的“第二财政”（“第一财政”为预算内收入）。
土地批租制则是导致城市规划难以落到实处的又一诱因。土地出让金是以后若干年内每年土地租金的贴现。在目前的土地批租制下，土地出让金和各种税费一次性缴纳，后续不再征收。这种土地批租制客观上激励了已经拥有土地的房产开发商将土地囤积以等待其升值，造成了土地资源的闲置。土地属于不可再生资源，随着需求数量的日益增多和供给数量不可再生，可以预见土地在今后是逐渐升值的。房产商持有土地越久，升值力度越大。由于我国的税制对土地保有并不予以征税，房产商可以毫无成本的等待土地升值，最后还是由购房者来买单。这对购房者来说是不公平的，不仅哄抬了房价，弱化了我国刺激个人消费的政策力度，还拉大了贫富差距。
由此可见，城市规划与房地产开发之间不能协调发展，根本问题在于政府把城市化过于依赖于房地产行业。究其原因，地方政府也有自己的无奈。但无论如何，政府应该千方百计搞好城市规划，房地产开发应该在政府规划之下进行。
三、房地产开发绑架了城市建设
由于追求土地价值的最大化，地方政府在城市建设中难以扮演规划者的角色。相反，为了短期利益，房地产开发绑架了城市建设。
（一）城中村改造 城中村房子简陋，价格便宜，这应该是大多数人选择入住城中村的理由，是大学毕业生，外来务工人群最好的栖息之地。随着社会的发展，城中村改造的问题提到议事日程。我们的城中村改造是否合理，能否满足大多数人的最大利益，关乎城市建设与城市发展的未来。
城中村的改造中，政府要求开发商给予农民一笔较高的补偿金，这原本是一件好事，但高额的补偿金势必会提高土地价格，而能接受高价土地出让费的只有房地产企业，导致的局面是把做产业的企业和其他公共设施“挤出”城中心。于是，城中村改造的最佳形态就是商业和住宅地产。同时，城中村改造本应该是循序渐进地进行，但有的地方政府由于追求土地价值最大化，想一口气把城中村改造完成，于是所有的城中村改造都成了房地产项目。最终，房地产开发绑架了城市建设，让城市可持续发展的产业布局、市政设施成了一纸空文。
（二）大学城搬迁
大学城的建设可以帮助学校快速发展，带动大学城周边村镇的经济发展。但目前我国成功的大学城建设案例很少，大学城建设的问题很多。每个大学纷纷跑到新校区跑马圈地，每个新校区建设总投资动辄数十亿元，而学校根本不具有这样的还款能力。为支付新校区的建设费用，学校背上巨额负债，为了偿还巨额负债，便对学校旧址实行高价拍卖，而天价的土地出让费其他部门都不敢问津，只有地产商敢接盘。以昆明市的某高校为例，据媒体报道，2012年9月12日下午，位于盘龙区茨坝花渔沟的某高校旧址有两地块，共计36.45亩，于昆明市土地和矿业权交易中心进行拍卖仪式。最终由红河远大地产以底价1481.75万元收入囊中。此次拍卖是昆明搬迁高校旧址的首次拍卖，之后云南财经大学、云南民族大学、云南广播电视大学、云南交通职业技术学校等高校旧址拟处置地块将陆续出让，可以预言其他高校的土地出让也只能由房地产商来接盘。
我们不禁要问，如此天价的土地出让费必然导致新建楼盘价格高企，在收入分配不均，居民购买力无法与房价匹配的今天，谁来购置这些房屋呢？在没有产业支撑的城中心，出让大片学校旧址不是用来发展其他产业，而是用来开发房地产。这么多的天价房产谁来购买，谁来居住，显然这种模式是不可持续发展的。
（三）缺乏科学规划的教训
政府出于追求土地价值最大化的需要，对房地产建设未加以引导，以经济发展不相匹配的钢筋水泥GDP，导致建设面积与当地常住人口、百姓购买力不匹配，更与当地支柱产业严重不匹配，最终使得地方经济被房地产绑架，造成了房地产泡沫，使得经济停滞不前。
以鄂尔多斯的康巴什为例，康巴什是一座花5年时间建设，耗资170多亿、面积达32平方公里的豪华新城，同时也是一座空城、“鬼城”。当地政府原意要把康巴什打造为“鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品”。究其原因，康巴什之所以成为空城就是城市规划上出了问题，这里距离老城25公里，人们不愿搬这么远。虽然政府官员可能在新城上班，但他的家人没理由跟着迁过去。而由于缺乏产业规划、人才计划，住在新城居民太少，无力支撑餐饮等服务行业的发展，这反过来使得人们更不愿搬到新城。鄂尔多斯房地产泡沫破灭不但使借贷者无法偿本付息，众多放贷人面临血本无归。由于没有产业支撑，缺乏人气，续后的大量项目开工率不足，导致建材、水泥等相关产业萎缩，引发经济全面受挫。
最近，贵阳市顶着史上最严格的地产调控政策——限购政策，启动“买房送户口”的“救市计划”，鼓励本地和外地居民到贵阳购房，帮助地产开发商卖房。许多专家、学者和开发商以各种数据和论证来证明贵阳不会“鄂尔多斯”。我们强调，任何一个过度依赖房地产建设的经济发展模式都是不可持续的，我们还要强调，任何缺乏城市规划和产业规划的经济发展模式是不可行的，最终的结果只会让地方经济发展被房地产开发绑架，经济在短期繁荣之后走向衰退将成为必然。更重要的是，土地的开发一旦实施起来就不可逆转，大量的商住楼使其他产业丧失了发展空间。商住楼是消费品，不能造血，创造财富，而其他创造财富的产业又失去了生存空间。现在在县域经济中有足够多的房地产绑架城市建设的案例让我们从中吸取教训，警钟在一次又一次的敲响，地方政府千万要三思而后行。
四、历史的教训
在经济发展的一定階段，房地产业一业兴则百业兴，但是房地产本不该成为城市化的目的，成为工业化现代化的目的，更不该成为一个国家经济的支柱产业。房地产在经济发展中起到了积极的作用，它在特定时期可推动经济的发展，但是任何过度依赖房产发展的国家，都不可避免地陷入了经济衰退，甚至引发了经济危机。
回顾发达国家城市化进程的历史，他们的教训值得我们深思。以日本为例，日本经过1965～1975年经济增长的“黄金十年”，人均GDP水平大幅提升，1980年代初达到1万美元以上，此后实体经济乏力，虚体经济走强，固定资产投资增速下降，实体经济显现乏力态势，但金融、地产领域的投资（投机）却显著扩大，资产价格飙升。特别在1970年代，日本的城市化带来了地价和房价快速上涨，日本形成了所谓“土地神话”，那时的日本陷入了土地投机的时代，特别在最严重的时段，东京土地价格之和超过了美国所有土地价格之和！其结果是，企业争相将资金从实业转投到土地，社会充斥着抢购土地的恐慌心理和焦躁情绪。而当楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍之后，随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，日本经济从1991开始了漫长的经济衰退，企业破产、收入下降、消费萎缩，贫富差距拉大。
我们今天城市化的发展，以及城市化所带来的问题和当年的日本是何其相似。回顾我国20来年的城市化进程，中国在经历了经济的高速增长和工业化的迅猛发展之后，大量外来人口涌入城市，中国的城市人口增长超过了1倍。而我国房地产的繁荣显然更为亮眼，商品房销售额从80年代初的200亿元增至2011年的5.9万亿元，增长近300倍。而在土地价格方面，在地方政府财政制度压力下，中国土地价格升值若干倍。随着楼市经济的崛起，工业化开始被边缘化；地产商大量的征地，不是用于工业化的建设，而是人为的制造楼市；钢筋水泥GDP的增加却没有增加国民的财富；房子越盖越多，买不起房的人越来越多。这些原因导致今日的局面是：支撑国家经济的不是工业经济，而是房地产经济。政府靠卖地财政过日子，商家靠地产卖房赚钱，老百姓靠卖房子“发财”。而工业企业，则陷入了困境之中。由于楼市占用了大量的国家信贷，导致中小企业贷不到资金，倒逼做实业的中小企业只有放弃实业投资，把资金都放到收益明显高过实业的楼市中，这种畸形经济发展，使中国的楼市泡沫越来越大。 有的政府和开发商似乎总是那样的乐观，认为中国房地产泡沫不会破裂，日本的悲剧不会在中国上演。但是正如前美联储主席格林斯潘说的那句名言：“泡沫只有在破灭后才知道是泡沫”。翻阅07年以前关于美国房地产泡沫是否会破裂的评论，大多数人（包括著名经济学家和政客）都认为美国地产泡沫是不会破裂的，房价还会继续上涨。而现实是，从2007年的次贷危机到2008年的金融危机，美国房市终于崩盘，房价暴跌，至今也没有复苏。日本人不笨，美国人不傻，但是为什么都犯了同样的错误，就是因为短期利益蒙住了他们的眼睛。
城市化本该是经济发展的手段，它的逻辑本该是：城市化需要工业化来支撑，工业化需要大量产业工人，这些人一方面来自大中专院校毕业生，一方面来自失地农民，他们到城市工作和生活，需要住房。然后这种需要在收入保障的前提下变成经济学需求，变成真正的刚性需求，从而推动楼市的发展。
但如今的城市化却本末倒置，供给和需求这条经济学铁律正在被地产商们忽视，楼市主宰了经济发展。供给方面，在土地财政盛行的当下，一个个新地王在不断诞生，一个个天价楼盘在城市废墟中拔地而起。房地产的供给在政府卖地、投机炒作、地产商追逐利润以及投机客不劳而获以牟取暴利的驱动下无限膨胀。需求方面，在收入水平受限的情况下，旧城改造的土著居民，以及流动在城市中的2亿多农民工无法形成有效需求；工薪阶层在花费几代人积蓄之后却只能付个首付，从此沦为房奴，中国的城市化未能改善人们的生活质量。在保障性住房大量建盖下，2011年全国商品房待售面积27194万平方米，较2010年增加26.1%，增速比2010年加快18%（2009年国家统计局改进了统计调查制度，把原来公布的房地产“空置”面积改称为更加准确的“待售”面积，以后都将发布待售面积数据。）供给和需求的矛盾在当下越来越突出，这违背了我们城市化的初衷。但是，在眼前的巨额利益的诱惑下，地产商似乎并不担心人们的购买力，也不担心地产泡沫是否会破裂，还想在地产上大赚一番。中国似乎又在重演着发达国家泡沫经济破灭的历史：泡沫吹大了，所有的利益相关者都不希望泡沫破灭。有的地方政府由于既得利益的驱使，在执行中央政策时左右摇摆，纵容继续吹大泡沫以致增大泡沫破灭的危险。这样纵容的风险在于一旦楼市出现问题，整个国民经济都将陷入危机。即便房地产没有出现危机，工业经济也会因为地产的过度发展而逐步萎缩，工业化终将被目前的城市化排挤掉。
最近，在毗邻硅谷100公里，人口约30万的美国加州斯托克顿市（Stockton）首先宣布破产，拉开了加州城市破产的序幕，紧随之后的是人口约8000的山区度假城市马麦斯湖（Mammoth Lakes），和位于洛杉矶以东的圣贝纳迪诺市（San Bernardino）宣布破产。究其破产的原因，均是大量资金投资于房地产中，而在经济衰退、楼价暴跌、巨大的房地产泡沫破裂之后，失业的增加、居民收入下降、劳工协议不妥、退休金和医疗费飞涨等重重困难，使城市难以承受债务负担，最终申请城市破产。而我国的地方政府在城市化过程中也是负债累累，地方政府为了改善投资条件，大规模基础设施建设，向银行大量贷款，欠下巨额负债。为了偿还地方债务，地方政府在政绩和短期利益的驱使下，依靠土地财政获得资金来偿还贷款，不得不说土地财政在这种情况下，是最快捷最有效的手段。而这种不可持续的还贷方式，在地产泡沫越吹越大的当下，地方政府会否重演美国的悲剧而导致城市的破产呢？
五、中国城市化路径探索
综上所述，从马克思主义目的和手段的辩证关系来看，城市化只是手段，不该成为目的，更不该把城市化理解为钢筋水泥GDP；从城市规划和房地产的关系来看，一个城市首先应该做好产业规划，确定好支柱产业再来发展房地产，让财富的增加源于产业的发展，而不是源于房地产的发展，不能违背这个经济规律；从发达国家城市化发展的历史经验来看，任何过度依赖房地产发展的国家，都会被经济规律击得焦头烂额，受到经济规律的惩罚。像美国和日本这样的一流国家都遭受着房地产泡沫的困扰，我们更应该把他们当作是城市化发展中的一面镜子。
事实上，我们的政府已经深刻意识到，住房问题已经成为影响改革成败的核心原因。在今年7月31日召开的中央政治局会议，胡锦涛总书记明确指出要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。
值得关注的是，今年10月20日，就在百姓为高房价叫苦连天时，陕西省在全国首推限利10%的“限利令”。“限利令”明确要求各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间，并按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右。
“限利令”的出台可称作是一场革命。多年来，房地产开发成本一直是个谜，通过公开成本、反应利润，让民众了解房地产成本明细，知道地方政府在这个市场中占有多少利益，从而有效地做到成本控制，同时有利于反腐倡廉工作的开展，这无疑是使城市化和房地产开发健康发展的新举措。
此次陕西省推行的这一新的定价模式无疑是为我国城市建设和房地产开发健康发展找到了一个新思路，这个思路就是明确房地产是一个特殊的行业，它直接地关系国计民生，关系国家改革成果的公平分配，关系国家的稳定，关系国家经济的可持续发展，而且必须明确了房地产是生活必需品，是消费品，而不是投资品。认识、思路决定政策和制度选择，只有正确的认识和思路，才会有正确的政策和制度选择，这也是中国特色社会主义本质决定的。我们应该对中国房地产行业采用特殊的手段来调控，不应任其“市场化”。只有当房地产业不再是暴利行业，不再让无数投机者有非分之想，而是按照国民经济的需要健康发展，才能够使城市化成为实现现代化的有利手段。也只有这样，我们才能减少贫富差距，解决好民生和发展的矛盾，在经济发展的时候实现居者有其屋，实现真正的和谐社会。
中国的城市化路径可能有很多，随着经济的发展、社会的进步自然还会有别的思路。但有两个原则是不变的：第一房地产的发展只能随着经济的发展、人们需求的增加而有序发展，房地产不应该成为推动经济社会发展的支柱产业。第二在科技腾飞，国际经济迅猛发展的今天，科技含量不很高的房地产业如果成为支撑经济发展的支柱产业就大错特错了，因为其非生产性投资的本质不可能推动经济社会的长久可持续发展。
全世界都是大道理管小道理。科学发展观的核心有两点：一是以人为本，二是可持续发展；一句话，要为满足最大多数人的最大利益，走共同富裕的道路，只有这样才可能真正的可持续发展。城市化路径，房地产开发只有满足这个要求，才是健康的，而违背这个原则就是不健康的。
注释
{1}新华社2012年08月01日《中央政治局要求坚持楼市调控切实防止房价反弹》。
参考文献
[1]王晓燕，来延肖.城市规划应与房地产开发协调发展[J].城市开发，2004年12期.
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[6]王琳.试论城市规划和房地产开发的协调发展[J].山西建筑，2011年第37卷第2期.
[7]王雷.从城市规划的发展透视与房地产开发的关系[J].城乡建设，2006年第4期.
作者简介：徐光远，云南大学经济学院教授、博士生导师；张铁宏，云南大学经济学院2010级研究生；李鹏飞，云南大学经济学院2010级研究生；张炫，云南大学经济学院2010级研究生；彭佳玥，云南大学经济学院2010级研究生。
一、目的与手段
马克思主义哲学认为，事物发展必须要明确两个问题：一是明确目的与手段的区别，二是处理目的与手段之间的关系，避免将手段当作目的。目的是事物发展的核心与基础，是最终所要取得的结果，手段是为实现目的采取的方式与过程的总和。目的统率手段，手段服务目的。目的与手段相一致促进了事物的发展与良性循环，而两者的不一致性将导致灾难性后果。
马克思认为资本主义之所以灭亡，就是因为其手段和目的的不一致。资本主义生产的目的在于追逐剩余价值，为了尽可能的追逐剩余价值，资本家竭力改进生产技术，采用新的生产设备，提高劳动生产率。而随着劳动生产率的提高，资本有机构成不断提高，不变资本所占比重不断增加，可变资本所占比重不断下降。马克思认为，活的劳动即可变资本是剩余价值的源泉，资本主义追求剩余价值的过程使资本有机构成提高，可变资本（剩余价值源泉）比重下降，造成资本主义生产的目的与手段的不一致，其结果必然导致资本主义阶级的灭亡。
改革开放30多年来，我国经济社会发展取得举世瞩目的成就，一个重要原因就是我们正确处理了改革发展中目的与手段的关系。当前我们城市建设的目的是通过城市化的发展来实现现代化，城市化是我们实现现代化的手段和措施。因此，城市化建设的方方面面必须体现现代化的要求，符合现代化的需求。
然而，当前有的地方政府却把现代化简单为城市化建设，又把城市化简单为钢筋水泥GDP，把钢筋水泥GDP简单化为房地产的发展，于是城市建设一切都围绕着房地产展开，房地产建设成了城市发展的核心。这样的建设理念显然违背了发展经济、创造财富和改善人民生活水平的初衷，把房地产建设这一手段当作了最终目的，在这种扭曲的建设理念的指导及短期经济利益的驱使下，房地产业在经济建设中拥有“至高无上”的地位，全民大搞房地产。这样的城市建设并不是为了实现人口与产业的集聚，推进我国二元经济结构的解决，更没有把改善人民生活水平放在首位。其结果导致了房价的持续上涨，背离了现代化建设的目的，造成了手段与目的的不一致。
有的地方政府在城市化建设中，尤其是县域经济的发展中，把房地产和基础设施作为经济建设的核心，忘了产业建设才是县域经济发展的根本。李省长说：“云南要跨越，关键在产业”。县域经济的发展，没有产业的发展，没有财富的增加，没有收入的增加，人们拿什么去买房子。更有甚者，有的地方政府为了眼前利益，高价出售土地，通过卖地获取财政收入，短期來看各方面都可以获得巨额利润，似乎取得了轰轰烈烈的绩效。但长期来看，政府行为推波助澜促使房价不断飙涨，阻止了人们往这些城市的迁移，抑制了人口与产业的集聚，这样的短视如同“温水煮青蛙”般使城市化成为了一个不可能实现的口号。这不仅耗尽了城市发展的潜力，而且违背了我党以人为本，提升人民生活水平的初衷，更主要的是这种为了任期GDP绩效的做法损害的是国家和人民的长远利益。不久前，某县政府为了刺激房地产的销售，竟提出以现金形式给予购房者补贴，像这种以房地产为核心的建设方式是不可持续发展的。
在这种扭曲的建设理念的误导及房地产暴利的刺激下，国企、央企甚至私企都不务正业，不搞实业了，都来投资房地产，挤占了实业的发展空间。从理论上讲，投资分为生产性投资和非生产性投资，生产性投资具有造血机能，能够创造财富，能够使经济持续发展。如果以房地产的非生产性财富去替代生产性财富，将造成经济结构的严重失衡，房地产价格的攀升，不是财富的增加，只是资产泡沫的增加。长此以往，社会必将失去可持续发展的动力与基础，没有产业支撑的城市只是没有灵魂的躯壳，难以为继。
与此同时，高房价成了老百姓最深的痛，它榨干了老百姓所有的消费能力，严重损害了普通居民的生活质量，更透支了整个社会发展的创造力与活力。更有甚者，这一现象造成了价值取向的扭曲，建房、炒房成了经济建设的中心，房价暴涨，人们希望房价暴涨来获取暴利、不劳而获，勤劳致富的思想沦丧了，人们不再努力创造财富，只是等待房价上涨带来财富的增加，长此以往，国将不国。
诚然，房地产业关联程度很高，一业兴而百业兴，但是房地产业的发展是有时段性的，在某一个发展阶段确实能推动社会经济的发展，但如果长期单纯追求钢筋水泥GDP，忽视城市现代化的最终目的，把城市化理解为全民大搞房地产就背离了目的与手段之间的逻辑关系，违背了城市化实现产业集聚和农民进城的初衷，违背了现代化解决城乡二元结构的发展目标，违背了我党改善人民生活水平的初衷……这只能使我们的城市建设不可持续发展。因此，从马克思主义哲学目的与手段的辩证高度来透视当前房地产业发展的怪像，从现代化与城市化的关系来分析我们的城市发展之路，我们认为炒作房地产带来的不断上涨的高房价不能解决农民进城的问题，也不能带来财富的增加，使中国人民走上富裕之路，只会造就越来越严重的社会不平等，加剧贫富的悬殊和社会的不稳定，导致我们城市建设理念和整个社会价值取向的扭曲。
因此，我们认为只有更正这样一种扭曲的建设理念和错误的价值取向，只有城市化建设回到现代化的建设轨道，形成一条科学合理的城市化路径，城市建设才能得到良好的发展。
二、城市规划和房地产开发
城市规划与房地产开发的关系本该是协调发展的，然而，由于城市规划的行为主体与房地产开发的行为主体不一致，导致政府和房地产开发商的目的和实现目的的手段不一致，如果房地产开发代替了城市规划，成为了城市化的主要内容，最终必然导致城市化偏离产业发展、促进就业和收入公平的初衷。
（一）城市规划与房地产开发的差异 城市经济学认为：没有产业支撑的城市是没有灵魂的躯壳。产业是第一性的，城市规划最首要的是产业规划。城市规划主体是政府，目的是综合部署各项建设，实现城市经济和社会的可持续发展，而实现手段是科学的宏观布局，周全的城乡规划。房地产开发的主体是企业，企业的目的是实现利润最大化，而实现利润最大化的手段是圈地盖房。由于政府和房地产各自的目标和实现手段不一致，注定了他们之间矛盾重重。
在城市规划和房地产开发这对矛盾中，城市规划是第一性的，而在城市规划中，产业规划是第一性的。国内外城市化和产业发展的实践表明：产业竞争力是城市和区域发展的源泉，没有产业竞争力，城市和区域的发展就如同无源之水。有的地方在城市规划中，花费巨资聘请了国外知名设计公司做的不是产业规划，而是把城市设计成美丽的大花园，设计出来的“园林城市”既没有产业支撑不可持续发展。而对于房地产开发，地产企业以利润最大化为目标，我们不能苛求他们的行为考虑到城市的规划、产业的规划。政府应该发挥主导作用，让房地产开发符合城市规划，符合产业规划，只有这样才是正确的城市化，才可持续发展，才符合科学发展观的要求。
（二）房地产开发对城市规划的冲击
由于企业与政府站的角度不一样，诉求不一样，两者的互动之中产生矛盾是不可避免的。下面列举一些房地产开发与城市规划互动中的怪象。
第一个现象是经济发展过于依赖房地产开发的拉动，造成城市规划和建设过分倚重房地产行业，一些城市凡是能腾出的地方全部都用来开发房地产。对于地方经济的长远发展来说，工业和第三产业是财政源泉，而居住房地产只是一种消费行为，房地产带来的税收是有限的、一次性的，并且会挤占其他产业发展的空间。没有可以支撑城市发展的产业，那么这些城市的发展潜力就会被葬送了。另一些城市因为地价等因素把房地产和其他产业远远分开，把其他产业规划到新城，卫星城，英国就有这种规划的教训。英国规划的第一代新城叫“睡觉城”（sleeping town），人们只是晚上在那里睡觉，早上起床到城里上班。这样造成了严重的“钟摆式”交通，居民的时间成本和生活成本大增。最后提出完全独立的新城模式，新城必须能解决80%的人口就业（城市空间理论中的多核心模式），这个问题才得到了缓解。由此可见，只把城市规划成只有单一的居住功能的孤岛，没有可供居民就业的产业，那居民维持生计的收入从何而来。房地产既达不到预期业绩，还会引发许多社会问题。例如目前有80万人居住在里昆明的北市区，居民“日出而耕，日落而归”，交通成本和生活成本大幅增加，居民苦不堪言。
第二个现象是房地产开发商在经济利益目标的驱动下，忽视了开发项目的环境效益，脱离了城市规划控制。开发行为的随意性较大，难以使规划控制作用真正落到实处。国外高层建筑的发展为城市腾挪出更多的公共绿地和休闲空间，而我国高层建筑的发展却只是单纯的提高了土地的容积率和建筑密度，只为追求经济利益，忽视了全局利益和地块的综合利用价值。有些城中村改造计划希望增加绿地，配套设施，改善居民生活条件。而实际上改造到最后只是单纯追求建筑密度和标高，有些地方甚至把一大片楼都建成相同的四十层，人们的生活水平实际上降低了。
第三个现象是房地产开发中对城市景观的遗弃导致城市文化日益衰落。城市规划本应是继承过去，创造未来，让城市文化得以形成、延续和发展。但我国近年来房地产开发和城市改造工程中，传统文化和地方古建筑屡遭破坏，城市绿色空间被蚕食，生态环境失调，人居环境质量下降，城市景观特色出现千城一面。
第四个现象是城市公共设施开发不足。开发商为自身利润需求以商业地产和住宅为主要开发对象。而以市政设施、绿化、公共文娱活动为主的公共空间由于开发经济效益低下，难以产生经济收入，导致开发投入不足。各住宅小区配套建设的公共设施项目少得可怜，但都被列入经营性资产而难以满足广大民眾的多方面需求。
上述几个矛盾足以从多方面说明城市规划与房地产开发的不协调互动。而根本问题在于政府不负责任地把城市化过分依赖于房地产行业，而房地产商不可能承担此历史重任。
（三）房地产“一业独大”的深层原因分析
地方政府过度依赖房地产开发的诱因之一是财政收入体制的改变。随着分税制改革的推进，地方政府财权被削弱；又没培植出强大的产业，税源逐渐萎缩。而地方政府的要管的事却不断增多，造成了地方财政财权与事权的不对称。地方财政要完成难以完成的任务，光靠税收力不从心，于是就出现土地财政的问题。而由于土地征售之间的价差又较大，备受地方政府青睐。一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的一半，有的作为预算外收入甚至超过了同级同期的财政收入。这足以说明，出让土地已经变成地方政府名副其实的“第二财政”（“第一财政”为预算内收入）。
土地批租制则是导致城市规划难以落到实处的又一诱因。土地出让金是以后若干年内每年土地租金的贴现。在目前的土地批租制下，土地出让金和各种税费一次性缴纳，后续不再征收。这种土地批租制客观上激励了已经拥有土地的房产开发商将土地囤积以等待其升值，造成了土地资源的闲置。土地属于不可再生资源，随着需求数量的日益增多和供给数量不可再生，可以预见土地在今后是逐渐升值的。房产商持有土地越久，升值力度越大。由于我国的税制对土地保有并不予以征税，房产商可以毫无成本的等待土地升值，最后还是由购房者来买单。这对购房者来说是不公平的，不仅哄抬了房价，弱化了我国刺激个人消费的政策力度，还拉大了贫富差距。
由此可见，城市规划与房地产开发之间不能协调发展，根本问题在于政府把城市化过于依赖于房地产行业。究其原因，地方政府也有自己的无奈。但无论如何，政府应该千方百计搞好城市规划，房地产开发应该在政府规划之下进行。
三、房地产开发绑架了城市建设
由于追求土地价值的最大化，地方政府在城市建设中难以扮演规划者的角色。相反，为了短期利益，房地产开发绑架了城市建设。
（一）城中村改造 城中村房子简陋，价格便宜，这应该是大多数人选择入住城中村的理由，是大学毕业生，外来务工人群最好的栖息之地。随着社会的发展，城中村改造的问题提到议事日程。我们的城中村改造是否合理，能否满足大多数人的最大利益，关乎城市建设与城市发展的未来。
城中村的改造中，政府要求开发商给予农民一笔较高的补偿金，这原本是一件好事，但高额的补偿金势必会提高土地价格，而能接受高价土地出让费的只有房地产企业，导致的局面是把做产业的企业和其他公共设施“挤出”城中心。于是，城中村改造的最佳形态就是商业和住宅地产。同时，城中村改造本应该是循序渐进地进行，但有的地方政府由于追求土地价值最大化，想一口气把城中村改造完成，于是所有的城中村改造都成了房地产项目。最终，房地产开发绑架了城市建设，让城市可持续发展的产业布局、市政设施成了一纸空文。
（二）大学城搬迁
大学城的建设可以帮助学校快速发展，带动大学城周边村镇的经济发展。但目前我国成功的大学城建设案例很少，大学城建设的问题很多。每个大学纷纷跑到新校区跑马圈地，每个新校区建设总投资动辄数十亿元，而学校根本不具有这样的还款能力。为支付新校区的建设费用，学校背上巨额负债，为了偿还巨额负债，便对学校旧址实行高价拍卖，而天价的土地出让费其他部门都不敢问津，只有地产商敢接盘。以昆明市的某高校为例，据媒体报道，2012年9月12日下午，位于盘龙区茨坝花渔沟的某高校旧址有两地块，共计36.45亩，于昆明市土地和矿业权交易中心进行拍卖仪式。最终由红河远大地产以底价1481.75万元收入囊中。此次拍卖是昆明搬迁高校旧址的首次拍卖，之后云南财经大学、云南民族大学、云南广播电视大学、云南交通职业技术学校等高校旧址拟处置地块将陆续出让，可以预言其他高校的土地出让也只能由房地产商来接盘。
我们不禁要问，如此天价的土地出让费必然导致新建楼盘价格高企，在收入分配不均，居民购买力无法与房价匹配的今天，谁来购置这些房屋呢？在没有产业支撑的城中心，出让大片学校旧址不是用来发展其他产业，而是用来开发房地产。这么多的天价房产谁来购买，谁来居住，显然这种模式是不可持续发展的。
（三）缺乏科学规划的教训
政府出于追求土地价值最大化的需要，对房地产建设未加以引导，以经济发展不相匹配的钢筋水泥GDP，导致建设面积与当地常住人口、百姓购买力不匹配，更与当地支柱产业严重不匹配，最终使得地方经济被房地产绑架，造成了房地产泡沫，使得经济停滞不前。
以鄂尔多斯的康巴什为例，康巴什是一座花5年时间建设，耗资170多亿、面积达32平方公里的豪华新城，同时也是一座空城、“鬼城”。当地政府原意要把康巴什打造为“鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品”。究其原因，康巴什之所以成为空城就是城市规划上出了问题，这里距离老城25公里，人们不愿搬这么远。虽然政府官员可能在新城上班，但他的家人没理由跟着迁过去。而由于缺乏产业规划、人才计划，住在新城居民太少，无力支撑餐饮等服务行业的发展，这反过来使得人们更不愿搬到新城。鄂尔多斯房地产泡沫破灭不但使借贷者无法偿本付息，众多放贷人面临血本无归。由于没有产业支撑，缺乏人气，续后的大量项目开工率不足，导致建材、水泥等相关产业萎缩，引发经济全面受挫。
最近，贵阳市顶着史上最严格的地产调控政策——限购政策，启动“买房送户口”的“救市计划”，鼓励本地和外地居民到贵阳购房，帮助地产开发商卖房。许多专家、学者和开发商以各种数据和论证来证明贵阳不会“鄂尔多斯”。我们强调，任何一个过度依赖房地产建设的经济发展模式都是不可持续的，我们还要强调，任何缺乏城市规划和产业规划的经济发展模式是不可行的，最终的结果只会让地方经济发展被房地产开发绑架，经济在短期繁荣之后走向衰退将成为必然。更重要的是，土地的开发一旦实施起来就不可逆转，大量的商住楼使其他产业丧失了发展空间。商住楼是消费品，不能造血，创造财富，而其他创造财富的产业又失去了生存空间。现在在县域经济中有足够多的房地产绑架城市建设的案例让我们从中吸取教训，警钟在一次又一次的敲响，地方政府千万要三思而后行。
四、历史的教训
在经济发展的一定階段，房地产业一业兴则百业兴，但是房地产本不该成为城市化的目的，成为工业化现代化的目的，更不该成为一个国家经济的支柱产业。房地产在经济发展中起到了积极的作用，它在特定时期可推动经济的发展，但是任何过度依赖房产发展的国家，都不可避免地陷入了经济衰退，甚至引发了经济危机。
回顾发达国家城市化进程的历史，他们的教训值得我们深思。以日本为例，日本经过1965～1975年经济增长的“黄金十年”，人均GDP水平大幅提升，1980年代初达到1万美元以上，此后实体经济乏力，虚体经济走强，固定资产投资增速下降，实体经济显现乏力态势，但金融、地产领域的投资（投机）却显著扩大，资产价格飙升。特别在1970年代，日本的城市化带来了地价和房价快速上涨，日本形成了所谓“土地神话”，那时的日本陷入了土地投机的时代，特别在最严重的时段，东京土地价格之和超过了美国所有土地价格之和！其结果是，企业争相将资金从实业转投到土地，社会充斥着抢购土地的恐慌心理和焦躁情绪。而当楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍之后，随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，日本经济从1991开始了漫长的经济衰退，企业破产、收入下降、消费萎缩，贫富差距拉大。
我们今天城市化的发展，以及城市化所带来的问题和当年的日本是何其相似。回顾我国20来年的城市化进程，中国在经历了经济的高速增长和工业化的迅猛发展之后，大量外来人口涌入城市，中国的城市人口增长超过了1倍。而我国房地产的繁荣显然更为亮眼，商品房销售额从80年代初的200亿元增至2011年的5.9万亿元，增长近300倍。而在土地价格方面，在地方政府财政制度压力下，中国土地价格升值若干倍。随着楼市经济的崛起，工业化开始被边缘化；地产商大量的征地，不是用于工业化的建设，而是人为的制造楼市；钢筋水泥GDP的增加却没有增加国民的财富；房子越盖越多，买不起房的人越来越多。这些原因导致今日的局面是：支撑国家经济的不是工业经济，而是房地产经济。政府靠卖地财政过日子，商家靠地产卖房赚钱，老百姓靠卖房子“发财”。而工业企业，则陷入了困境之中。由于楼市占用了大量的国家信贷，导致中小企业贷不到资金，倒逼做实业的中小企业只有放弃实业投资，把资金都放到收益明显高过实业的楼市中，这种畸形经济发展，使中国的楼市泡沫越来越大。 有的政府和开发商似乎总是那样的乐观，认为中国房地产泡沫不会破裂，日本的悲剧不会在中国上演。但是正如前美联储主席格林斯潘说的那句名言：“泡沫只有在破灭后才知道是泡沫”。翻阅07年以前关于美国房地产泡沫是否会破裂的评论，大多数人（包括著名经济学家和政客）都认为美国地产泡沫是不会破裂的，房价还会继续上涨。而现实是，从2007年的次贷危机到2008年的金融危机，美国房市终于崩盘，房价暴跌，至今也没有复苏。日本人不笨，美国人不傻，但是为什么都犯了同样的错误，就是因为短期利益蒙住了他们的眼睛。
城市化本该是经济发展的手段，它的逻辑本该是：城市化需要工业化来支撑，工业化需要大量产业工人，这些人一方面来自大中专院校毕业生，一方面来自失地农民，他们到城市工作和生活，需要住房。然后这种需要在收入保障的前提下变成经济学需求，变成真正的刚性需求，从而推动楼市的发展。
但如今的城市化却本末倒置，供给和需求这条经济学铁律正在被地产商们忽视，楼市主宰了经济发展。供给方面，在土地财政盛行的当下，一个个新地王在不断诞生，一个个天价楼盘在城市废墟中拔地而起。房地产的供给在政府卖地、投机炒作、地产商追逐利润以及投机客不劳而获以牟取暴利的驱动下无限膨胀。需求方面，在收入水平受限的情况下，旧城改造的土著居民，以及流动在城市中的2亿多农民工无法形成有效需求；工薪阶层在花费几代人积蓄之后却只能付个首付，从此沦为房奴，中国的城市化未能改善人们的生活质量。在保障性住房大量建盖下，2011年全国商品房待售面积27194万平方米，较2010年增加26.1%，增速比2010年加快18%（2009年国家统计局改进了统计调查制度，把原来公布的房地产“空置”面积改称为更加准确的“待售”面积，以后都将发布待售面积数据。）供给和需求的矛盾在当下越来越突出，这违背了我们城市化的初衷。但是，在眼前的巨额利益的诱惑下，地产商似乎并不担心人们的购买力，也不担心地产泡沫是否会破裂，还想在地产上大赚一番。中国似乎又在重演着发达国家泡沫经济破灭的历史：泡沫吹大了，所有的利益相关者都不希望泡沫破灭。有的地方政府由于既得利益的驱使，在执行中央政策时左右摇摆，纵容继续吹大泡沫以致增大泡沫破灭的危险。这样纵容的风险在于一旦楼市出现问题，整个国民经济都将陷入危机。即便房地产没有出现危机，工业经济也会因为地产的过度发展而逐步萎缩，工业化终将被目前的城市化排挤掉。
最近，在毗邻硅谷100公里，人口约30万的美国加州斯托克顿市（Stockton）首先宣布破产，拉开了加州城市破产的序幕，紧随之后的是人口约8000的山区度假城市马麦斯湖（Mammoth Lakes），和位于洛杉矶以东的圣贝纳迪诺市（San Bernardino）宣布破产。究其破产的原因，均是大量资金投资于房地产中，而在经济衰退、楼价暴跌、巨大的房地产泡沫破裂之后，失业的增加、居民收入下降、劳工协议不妥、退休金和医疗费飞涨等重重困难，使城市难以承受债务负担，最终申请城市破产。而我国的地方政府在城市化过程中也是负债累累，地方政府为了改善投资条件，大规模基础设施建设，向银行大量贷款，欠下巨额负债。为了偿还地方债务，地方政府在政绩和短期利益的驱使下，依靠土地财政获得资金来偿还贷款，不得不说土地财政在这种情况下，是最快捷最有效的手段。而这种不可持续的还贷方式，在地产泡沫越吹越大的当下，地方政府会否重演美国的悲剧而导致城市的破产呢？
五、中国城市化路径探索
综上所述，从马克思主义目的和手段的辩证关系来看，城市化只是手段，不该成为目的，更不该把城市化理解为钢筋水泥GDP；从城市规划和房地产的关系来看，一个城市首先应该做好产业规划，确定好支柱产业再来发展房地产，让财富的增加源于产业的发展，而不是源于房地产的发展，不能违背这个经济规律；从发达国家城市化发展的历史经验来看，任何过度依赖房地产发展的国家，都会被经济规律击得焦头烂额，受到经济规律的惩罚。像美国和日本这样的一流国家都遭受着房地产泡沫的困扰，我们更应该把他们当作是城市化发展中的一面镜子。
事实上，我们的政府已经深刻意识到，住房问题已经成为影响改革成败的核心原因。在今年7月31日召开的中央政治局会议，胡锦涛总书记明确指出要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。
值得关注的是，今年10月20日，就在百姓为高房价叫苦连天时，陕西省在全国首推限利10%的“限利令”。“限利令”明确要求各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间，并按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右。
“限利令”的出台可称作是一场革命。多年来，房地产开发成本一直是个谜，通过公开成本、反应利润，让民众了解房地产成本明细，知道地方政府在这个市场中占有多少利益，从而有效地做到成本控制，同时有利于反腐倡廉工作的开展，这无疑是使城市化和房地产开发健康发展的新举措。
此次陕西省推行的这一新的定价模式无疑是为我国城市建设和房地产开发健康发展找到了一个新思路，这个思路就是明确房地产是一个特殊的行业，它直接地关系国计民生，关系国家改革成果的公平分配，关系国家的稳定，关系国家经济的可持续发展，而且必须明确了房地产是生活必需品，是消费品，而不是投资品。认识、思路决定政策和制度选择，只有正确的认识和思路，才会有正确的政策和制度选择，这也是中国特色社会主义本质决定的。我们应该对中国房地产行业采用特殊的手段来调控，不应任其“市场化”。只有当房地产业不再是暴利行业，不再让无数投机者有非分之想，而是按照国民经济的需要健康发展，才能够使城市化成为实现现代化的有利手段。也只有这样，我们才能减少贫富差距，解决好民生和发展的矛盾，在经济发展的时候实现居者有其屋，实现真正的和谐社会。
中国的城市化路径可能有很多，随着经济的发展、社会的进步自然还会有别的思路。但有两个原则是不变的：第一房地产的发展只能随着经济的发展、人们需求的增加而有序发展，房地产不应该成为推动经济社会发展的支柱产业。第二在科技腾飞，国际经济迅猛发展的今天，科技含量不很高的房地产业如果成为支撑经济发展的支柱产业就大错特错了，因为其非生产性投资的本质不可能推动经济社会的长久可持续发展。
全世界都是大道理管小道理。科学发展观的核心有两点：一是以人为本，二是可持续发展；一句话，要为满足最大多数人的最大利益，走共同富裕的道路，只有这样才可能真正的可持续发展。城市化路径，房地产开发只有满足这个要求，才是健康的，而违背这个原则就是不健康的。
注释
{1}新华社2012年08月01日《中央政治局要求坚持楼市调控切实防止房价反弹》。
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作者简介：徐光远，云南大学经济学院教授、博士生导师；张铁宏，云南大学经济学院2010级研究生；李鹏飞，云南大学经济学院2010级研究生；张炫，云南大学经济学院2010级研究生；彭佳玥，云南大学经济学院2010级研究生。