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摘 要：房地产市场是一个信息严重不对称的市场。在我国，占据信息优势的市场主体往往凭借垄断信息，操纵房地产价格，损害消费者利益，扰乱房地产市场秩序。为改变房地产信息披露的现状，应当强调市场主体信息披露的义务和责任，重视政府在制度建设中的角色定位，明确信息披露的具体规则，进而建立起一整套完备的房地产信息披露制度。
关键词：信息披露 房地产市场 政府 监管
众所周知，信息披露是现代市场交易公开化、透明度、高效率的要求，更是国家对市场实施监管的重要方式。"信息披露对于医治信息不对称的市场痼疾是一剂良药。"[1]特别是对于特殊的市场，如房地产而言，信息披露制度极具必要性和重要性。
房地产信息披露制度，应是指在政府的领导、管理和监督下，市场主体依照法律规定，将与社会公众利益密切相关的房地产信息以一定方式向社会公开的一整套制度。这里讨论的市场主体，是最狭义的房地产市场主体，撇下政府和消费者不谈，主要包括开发商、承建商、材料商、营销商和中介机构。
一、我国房地产信息披露的现状及必要性
（一）房地产市场信息严重不对称
从我国目前房地产市场信息公开的现状来看，信息严重不对称，房地产市场信息的垄断性尤为明显。政府、开发商、营销商、中介机构等相关部门和组织各自掌握着不同方面的重要信息，而最需要信息支持的购房消费者，获取的信息相当有限，而且信息来源的渠道单一，在信息的可靠性、真实度、质量方面都缺乏保障。
我国房地产市场出现的信息严重不对称现象有着自身特殊的原因。其一，我国法律规定，房地产的建设用地由政府统一规划、审批、管理，实际上属于政府垄断。如果政府缺乏主动公开信息的自觉性，那么从土地供应开始，普通消费者就不可避免陷入信息获取的劣势，更别提在对开发商、营销商的信用、房地产价格等方面作出准确的判断和预期。其二，我国实行房地产预售制度，诸如房屋采光、楼间距、小区绿化、周边环境等信息主要来自于房地产开发商的单方披露，消费者往往对所要购买的房屋缺乏直观并且全面的了解；另外，房地产开发企业披露信息也是需要成本的。要求每个市场主体花费大量的人力物力披露相关信息，以期达到信息的平等利用，那几乎是不可能的。其三，本着追求利润最大化的原则，开发商、承销商总是有意隐瞒对自己不利的资料或信息，消费者根本无从知晓和验证。如果没有政府对于信息公开的干预，将会导致企业和消费者之间信息的严重失衡，提高交易成本，最终损害消费者利益。
（二）公开的信息内容有限、质量不高，市场主体的信息披露行为缺乏有效规范
现阶段，尽管不少地区的房地产市场监管信息平台已经建立，但大多数公众可以获得的有用信息数量极少，质量偏低。"除了上海、深圳等地以外，大多数城市的公众只能得知楼盘销售套数的信息，却无法获得更为具体的信息，如某套房子以什么价格售出，即使有一房一价公示制度，消费者也只能看到开发商想卖出的房源的价格，由于消费者无法获得关于房源的真实信息，买房者还是会受到卖房者的误导和左右"。 [2]不仅如此，房地产企业在楼盘建筑的质量、销售进度、售后服务、小区物业等方面的信息披露几乎毫无作为。实际上，我国房地产市场信息内容披露的范围十分有限，只在交易信息方面有所进展，绝大多数城市对于房地产相关信息内容的披露仍有巨大的空间。
实际操作中，市场主体的信息披露行为极为混乱，缺乏专门有效的调整和规范。首先，由于房地产业在我国崛起和发展时间较短，各类房地产术语的内涵极不统一，市场主体对于相关术语的运用五花八门，难以形成完整准确的表述；其次，信息披露的形式单一，缺乏多样的、有效的、纳入法律规范的披露形式；再次，各地对于信息披露的标准规定不一，严重影响了信息发挥引导全国各地房地产市场的积极作用；最后，信息披露的渠道有限，常规化、规范化的信息披露渠道有待建立。总之，对于市场主体的信息披露行为，缺乏一整套行之有效的统一完备的房地产市场信息披露制度。
（三）信息披露的规则主要参照我国《公司法》，缺乏专门性的政府监管的法律法规予以明确
目前，我国对于信息披露的具体规则仍然缺乏专门性的法律法规加以明确。房地产企业对相关信息的披露参照《公司法》，主要是公司发行新股、上市公司定期报告以及公众对于公司登记事项享有知情权的规定。对于房地产这个对信息流动性要求颇高、但实际上又存在严重信息垄断的特殊行业而言，这些简单的规定难以适应房地产市场发展的需要。另外，由于缺乏专门的信息披露规则，法律对于房地产在信息披露方面的不作为、违法行为的威慑力是有限的。房地产企业容易与某些地方政府勾结，与中介串通、合谋，在房地产买卖过程中凭借其在信息方面的垄断地位，囤积居奇，哄抬房价，从而操纵房地产价格。归根结底，房地产业与高风险的证券业一样，一整套完整的信息披露规则至关重要。更何况，政府对房地产市场的监管内容之一就是信息披露，若无法律法规加以规范，政府也很难达到预想的监管效果。
（四）信息披露严重缺乏责任追究机制
根据法律规定，上市公司的上市报告文件、财务会计报告、年度报告、中期报告、临时报告如果存在虚假记载、误导性陈述或者有重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的情形，那么发行人、承销的证券公司应当承担赔偿责任。已经上市的大型房地产公司自然应当遵守上述规定，但关于普通的房地产企业需要对信息披露承担责任的规定几乎是一片空白。普通开发商、承建商、材料商、营销商几乎不需要为自己不及时公开信息、披露的信息有欺骗消费者之嫌或者以保护商业秘密为由完全不对外发布信息，而承担法律上的责任。尽管受到欺诈的消费者仍然可以通过民事纠纷解决途径要求赔偿损失，但举证难、耗时长、传统的厌诉观念等因素导致责任追究在房地产信息披露方面捉襟见肘。责任追究的范围、主体、方式、程序、时效、救济手段等等，都需要在专门的房地产信息披露立法中予以明确。 二、信息披露制度的具体构想
（一）信息披露的内容
针对目前房地产信息不对称、不透明、不流动的现状， 迫切需要建立和完善以市场主体为主的信息披露制度。其中，公开信息的内容的确定是制度建设的重中之重。哪些信息与社会公众利益密切相关，哪些信息确是市场运行必不可少，哪些内容与保护商业秘密相左，哪些内容在技术上、效率上难以实现公开，这些都是信息披露主体和社会大众关注的焦点，更是制定规则理应明确的重点。
从总体上说，市场主体应当予以披露的内容是反映其经营状况的主要信息，这就包括业务经营、各类风险管理状况、关联交易、公司治理、财务会计报告以及其他定期或者临时的重大事项等。另外，根据市场主体自身的特点，对于某些关系社会公众利益和市场健康运行的内容应当提出特殊要求，比如说中介机构人员的个人诚信档案，应当及早建立并按程序公开。同时，从总体上讲，房地产市场信息披露制度应该是一个统一完备的从开发商获得土地开发权到消费者购买楼房全过程中都有信息流通的制度。因此，从进行开发项目规划、获得建设用地许可证、施工建设，到获得预售商品房许可、楼房交易、房屋质量反馈，信息披露的内容应当尽可能的全面、具体、有效。
（二）信息披露的时间、方式、程序
房地产市场信息具有时效性，一个地区的房价虽然不会在短时间内大起大落，但毕竟房源数量、交易状态、消费者的出价、最终出售价格、中介人员佣金等信息，均是时时更新。购房者对于及时有效的信息获取有着较高要求，所以信息披露的时间、方式和程序应当清晰明确。参照现行证券、银行的法律法规规定，房地产市场信息披露的时间、方式、程序的要求如下：（1）在规定的时间或者时间段内公开，对于特殊的内容，应遵照特殊的公开时间，比如中介机构人员的个人诚信档案，在人员入职后的一个月内就应当建立并进行入职前相关信息的披露；每一会计年度结束之日起三个月内，中介机构应对本机构内人员的上一年度的个人诚信情况完成更新，并予以披露。（2）披露的信息应当采用中文文本，政府在监管信息平台提供格式文本的，应当遵照文本的格式；表述应采用规定的标准术语，尚未规定的采用行业内认可度较高的说法，同时对于专业性较强的信息，应向公众提供较为简单易懂的解释。（3）披露信息的全文统一在网络房地产信息监管平台中公布，如果有指定的报刊或者网站，也应在指定的报刊或者网站上刊登。（4）市场主体按照规定披露相关信息后，还应接受政府监管部门的调查核实，若发现信息公开的内容或者程序有误，应及时更正；在规定时间内拒绝更正的，应承担相应责任。
（三）信息披露的标准
信息披露主体应按照真实、完整、及时、准确的标准对房地产市场信息进行归纳、总结，最后公布。披露信息最基本的要求是真实，虚假的信息无疑是让信息披露制度毫无价值；信息的完整度和有效性更是信息不对称的房地产市场极力追求的效果；信息披露的最高标准便是准确，房地产市场的信息千变万化，与市场规律紧密贴合的信息甚至千金难求。准确的标准量化为指标：1、严格按照法律法规规定的时间、方式、程序披露信息；2、披露信息的内容真实，且符合房地产市场的现状、客观规律以及发展趋势，能为人们所利用并促进市场健康运行；3、披露的信息易为公众所理解和接受，而不是产生质疑或者误解。
（四）信息披露的责任
在信息化的时代，强调信息披露的责任是大势所趋。根据现有的法律法规，我们可以明确违反规定进行信息披露的相关主体主要承担的是行政责任和民事责任。披露主体违反规定的时间、方式、程序进行信息披露，有关部门责令改正，披露主体没有在规定的时间内改正或者拒不改正的，应根据严重程度予以罚款、停业整顿；法律法规规定必须公开的信息，披露主体没有公开，应承担限期披露、罚款、停业整顿等责任；披露信息如果存在虚假记载、误导性陈述或者有重大遗漏，导致消费者因此而遭受损失的，披露主体应当承担赔偿责任，并予以停业整顿，对于多次为此承担责任的企业，应予以吊销营业执照。社会公众依法对披露的信息进行监督，披露主体有为公众解释信息内容的义务，若披露主体拒绝解释或者缺乏相关证书、报告、文件加以佐证，政府相关部门应要求披露主体限期作出必要的解释，若披露主体仍不履行义务，应予以停业整顿。
三、结语
房地产作为我国支柱性产业，其重要性不言而喻。而在政府监管下，房地产市场主体按照规定进行一定的信息披露更是大势所趋。建立并完善房地产信息披露制度，强调市场主体信息披露的义务和责任，重视政府在制度建设中的角色定位，本质上就是为了寻求正确处理房地产市场和政府之间关系的途径和方法，实现政府合理有效监管和市场健康有序发展的完美结合。
参考文献：
[1]张元.房地产市场信息披露制度的构建研究[J].科技情报开发与经济.2010（07）.
[2]汪传雷， 陈 瑞.房地产市场信息失真问题及其对策研究[J].安徽工业大学学报（社会科学版）.2012（05）.
[3]陈汉平， 黄连元.房地产市场与政府职能[J]. 洛阳师范学院学报.2013（06）.
作者简介：许婉婉，广东财经大学2013级经济法学研究生。
关键词：信息披露 房地产市场 政府 监管
众所周知，信息披露是现代市场交易公开化、透明度、高效率的要求，更是国家对市场实施监管的重要方式。"信息披露对于医治信息不对称的市场痼疾是一剂良药。"[1]特别是对于特殊的市场，如房地产而言，信息披露制度极具必要性和重要性。
房地产信息披露制度，应是指在政府的领导、管理和监督下，市场主体依照法律规定，将与社会公众利益密切相关的房地产信息以一定方式向社会公开的一整套制度。这里讨论的市场主体，是最狭义的房地产市场主体，撇下政府和消费者不谈，主要包括开发商、承建商、材料商、营销商和中介机构。
一、我国房地产信息披露的现状及必要性
（一）房地产市场信息严重不对称
从我国目前房地产市场信息公开的现状来看，信息严重不对称，房地产市场信息的垄断性尤为明显。政府、开发商、营销商、中介机构等相关部门和组织各自掌握着不同方面的重要信息，而最需要信息支持的购房消费者，获取的信息相当有限，而且信息来源的渠道单一，在信息的可靠性、真实度、质量方面都缺乏保障。
我国房地产市场出现的信息严重不对称现象有着自身特殊的原因。其一，我国法律规定，房地产的建设用地由政府统一规划、审批、管理，实际上属于政府垄断。如果政府缺乏主动公开信息的自觉性，那么从土地供应开始，普通消费者就不可避免陷入信息获取的劣势，更别提在对开发商、营销商的信用、房地产价格等方面作出准确的判断和预期。其二，我国实行房地产预售制度，诸如房屋采光、楼间距、小区绿化、周边环境等信息主要来自于房地产开发商的单方披露，消费者往往对所要购买的房屋缺乏直观并且全面的了解；另外，房地产开发企业披露信息也是需要成本的。要求每个市场主体花费大量的人力物力披露相关信息，以期达到信息的平等利用，那几乎是不可能的。其三，本着追求利润最大化的原则，开发商、承销商总是有意隐瞒对自己不利的资料或信息，消费者根本无从知晓和验证。如果没有政府对于信息公开的干预，将会导致企业和消费者之间信息的严重失衡，提高交易成本，最终损害消费者利益。
（二）公开的信息内容有限、质量不高，市场主体的信息披露行为缺乏有效规范
现阶段，尽管不少地区的房地产市场监管信息平台已经建立，但大多数公众可以获得的有用信息数量极少，质量偏低。"除了上海、深圳等地以外，大多数城市的公众只能得知楼盘销售套数的信息，却无法获得更为具体的信息，如某套房子以什么价格售出，即使有一房一价公示制度，消费者也只能看到开发商想卖出的房源的价格，由于消费者无法获得关于房源的真实信息，买房者还是会受到卖房者的误导和左右"。 [2]不仅如此，房地产企业在楼盘建筑的质量、销售进度、售后服务、小区物业等方面的信息披露几乎毫无作为。实际上，我国房地产市场信息内容披露的范围十分有限，只在交易信息方面有所进展，绝大多数城市对于房地产相关信息内容的披露仍有巨大的空间。
实际操作中，市场主体的信息披露行为极为混乱，缺乏专门有效的调整和规范。首先，由于房地产业在我国崛起和发展时间较短，各类房地产术语的内涵极不统一，市场主体对于相关术语的运用五花八门，难以形成完整准确的表述；其次，信息披露的形式单一，缺乏多样的、有效的、纳入法律规范的披露形式；再次，各地对于信息披露的标准规定不一，严重影响了信息发挥引导全国各地房地产市场的积极作用；最后，信息披露的渠道有限，常规化、规范化的信息披露渠道有待建立。总之，对于市场主体的信息披露行为，缺乏一整套行之有效的统一完备的房地产市场信息披露制度。
（三）信息披露的规则主要参照我国《公司法》，缺乏专门性的政府监管的法律法规予以明确
目前，我国对于信息披露的具体规则仍然缺乏专门性的法律法规加以明确。房地产企业对相关信息的披露参照《公司法》，主要是公司发行新股、上市公司定期报告以及公众对于公司登记事项享有知情权的规定。对于房地产这个对信息流动性要求颇高、但实际上又存在严重信息垄断的特殊行业而言，这些简单的规定难以适应房地产市场发展的需要。另外，由于缺乏专门的信息披露规则，法律对于房地产在信息披露方面的不作为、违法行为的威慑力是有限的。房地产企业容易与某些地方政府勾结，与中介串通、合谋，在房地产买卖过程中凭借其在信息方面的垄断地位，囤积居奇，哄抬房价，从而操纵房地产价格。归根结底，房地产业与高风险的证券业一样，一整套完整的信息披露规则至关重要。更何况，政府对房地产市场的监管内容之一就是信息披露，若无法律法规加以规范，政府也很难达到预想的监管效果。
（四）信息披露严重缺乏责任追究机制
根据法律规定，上市公司的上市报告文件、财务会计报告、年度报告、中期报告、临时报告如果存在虚假记载、误导性陈述或者有重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的情形，那么发行人、承销的证券公司应当承担赔偿责任。已经上市的大型房地产公司自然应当遵守上述规定，但关于普通的房地产企业需要对信息披露承担责任的规定几乎是一片空白。普通开发商、承建商、材料商、营销商几乎不需要为自己不及时公开信息、披露的信息有欺骗消费者之嫌或者以保护商业秘密为由完全不对外发布信息，而承担法律上的责任。尽管受到欺诈的消费者仍然可以通过民事纠纷解决途径要求赔偿损失，但举证难、耗时长、传统的厌诉观念等因素导致责任追究在房地产信息披露方面捉襟见肘。责任追究的范围、主体、方式、程序、时效、救济手段等等，都需要在专门的房地产信息披露立法中予以明确。 二、信息披露制度的具体构想
（一）信息披露的内容
针对目前房地产信息不对称、不透明、不流动的现状， 迫切需要建立和完善以市场主体为主的信息披露制度。其中，公开信息的内容的确定是制度建设的重中之重。哪些信息与社会公众利益密切相关，哪些信息确是市场运行必不可少，哪些内容与保护商业秘密相左，哪些内容在技术上、效率上难以实现公开，这些都是信息披露主体和社会大众关注的焦点，更是制定规则理应明确的重点。
从总体上说，市场主体应当予以披露的内容是反映其经营状况的主要信息，这就包括业务经营、各类风险管理状况、关联交易、公司治理、财务会计报告以及其他定期或者临时的重大事项等。另外，根据市场主体自身的特点，对于某些关系社会公众利益和市场健康运行的内容应当提出特殊要求，比如说中介机构人员的个人诚信档案，应当及早建立并按程序公开。同时，从总体上讲，房地产市场信息披露制度应该是一个统一完备的从开发商获得土地开发权到消费者购买楼房全过程中都有信息流通的制度。因此，从进行开发项目规划、获得建设用地许可证、施工建设，到获得预售商品房许可、楼房交易、房屋质量反馈，信息披露的内容应当尽可能的全面、具体、有效。
（二）信息披露的时间、方式、程序
房地产市场信息具有时效性，一个地区的房价虽然不会在短时间内大起大落，但毕竟房源数量、交易状态、消费者的出价、最终出售价格、中介人员佣金等信息，均是时时更新。购房者对于及时有效的信息获取有着较高要求，所以信息披露的时间、方式和程序应当清晰明确。参照现行证券、银行的法律法规规定，房地产市场信息披露的时间、方式、程序的要求如下：（1）在规定的时间或者时间段内公开，对于特殊的内容，应遵照特殊的公开时间，比如中介机构人员的个人诚信档案，在人员入职后的一个月内就应当建立并进行入职前相关信息的披露；每一会计年度结束之日起三个月内，中介机构应对本机构内人员的上一年度的个人诚信情况完成更新，并予以披露。（2）披露的信息应当采用中文文本，政府在监管信息平台提供格式文本的，应当遵照文本的格式；表述应采用规定的标准术语，尚未规定的采用行业内认可度较高的说法，同时对于专业性较强的信息，应向公众提供较为简单易懂的解释。（3）披露信息的全文统一在网络房地产信息监管平台中公布，如果有指定的报刊或者网站，也应在指定的报刊或者网站上刊登。（4）市场主体按照规定披露相关信息后，还应接受政府监管部门的调查核实，若发现信息公开的内容或者程序有误，应及时更正；在规定时间内拒绝更正的，应承担相应责任。
（三）信息披露的标准
信息披露主体应按照真实、完整、及时、准确的标准对房地产市场信息进行归纳、总结，最后公布。披露信息最基本的要求是真实，虚假的信息无疑是让信息披露制度毫无价值；信息的完整度和有效性更是信息不对称的房地产市场极力追求的效果；信息披露的最高标准便是准确，房地产市场的信息千变万化，与市场规律紧密贴合的信息甚至千金难求。准确的标准量化为指标：1、严格按照法律法规规定的时间、方式、程序披露信息；2、披露信息的内容真实，且符合房地产市场的现状、客观规律以及发展趋势，能为人们所利用并促进市场健康运行；3、披露的信息易为公众所理解和接受，而不是产生质疑或者误解。
（四）信息披露的责任
在信息化的时代，强调信息披露的责任是大势所趋。根据现有的法律法规，我们可以明确违反规定进行信息披露的相关主体主要承担的是行政责任和民事责任。披露主体违反规定的时间、方式、程序进行信息披露，有关部门责令改正，披露主体没有在规定的时间内改正或者拒不改正的，应根据严重程度予以罚款、停业整顿；法律法规规定必须公开的信息，披露主体没有公开，应承担限期披露、罚款、停业整顿等责任；披露信息如果存在虚假记载、误导性陈述或者有重大遗漏，导致消费者因此而遭受损失的，披露主体应当承担赔偿责任，并予以停业整顿，对于多次为此承担责任的企业，应予以吊销营业执照。社会公众依法对披露的信息进行监督，披露主体有为公众解释信息内容的义务，若披露主体拒绝解释或者缺乏相关证书、报告、文件加以佐证，政府相关部门应要求披露主体限期作出必要的解释，若披露主体仍不履行义务，应予以停业整顿。
三、结语
房地产作为我国支柱性产业，其重要性不言而喻。而在政府监管下，房地产市场主体按照规定进行一定的信息披露更是大势所趋。建立并完善房地产信息披露制度，强调市场主体信息披露的义务和责任，重视政府在制度建设中的角色定位，本质上就是为了寻求正确处理房地产市场和政府之间关系的途径和方法，实现政府合理有效监管和市场健康有序发展的完美结合。
参考文献：
[1]张元.房地产市场信息披露制度的构建研究[J].科技情报开发与经济.2010（07）.
[2]汪传雷， 陈 瑞.房地产市场信息失真问题及其对策研究[J].安徽工业大学学报（社会科学版）.2012（05）.
[3]陈汉平， 黄连元.房地产市场与政府职能[J]. 洛阳师范学院学报.2013（06）.
作者简介：许婉婉，广东财经大学2013级经济法学研究生。