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[摘要]：本文从山东能源新矿集团物业管理实际出发，结合当前物业管理行业不断发展、完善和管理、服务理念的提升，以及日趋激烈的市场竞争，进而总结出国有煤炭企业的物业管理也要紧跟形势发展，从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的改革。这样，才能适应企业乃至社会发展的需要。因此，工矿企业的物业管理应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，形成自己的发展模式，才能获得市场。
[关键词]：物业改革 以人为本 良性发展 规模效益
中图分类号：D651.1 文献标识码：D 文章编号：1009-914X（2012）35- 0067 -01
山东能源新汶矿业集团公司建企于1956年，是一家以国有资产为主体、多种所有制并存，以煤为主、多种产业共同发展的大型企业集团，是典型的独立工矿企业。过去因社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担，其中物业系统是社会服务部分的主要内容。随着企业体制的重大变化，对物业管理系统也提出了新的要求。新矿集团这样缺乏城市信托的独立工矿区，物业管理行业今后发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。
一、新矿集团物业管理的探索和实践
新矿集团矿区分布广，居民区分散建设，生活区往往自成体系，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。其中的物业管理正是这一社会服务系统的主要组成部分。为了适应市场化竞争需要，寻求更大发展。2007年开始，集团公司对内部物业管理系统和人员进行了体制改革和重组，将中心区范围内11家二级单位物业管理从主业中剥离出来，实行集中、统一管理，取得了明显成效。
（一）形成了专业化的物业管理队伍。按照新矿集团改制的总体要求，企业把社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构，由物业管理公司或物业管理站负责居民小区的日常管理工作。
（二）物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的娱乐活动，丰富社区文化生活等。
（三）物业公司形成了新的经营运行机制，物业管理做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理支付结算实行业主与服务方合同签定制度。物业管理单位实行了独立核算。
（四）形成了合理的服务定价机制。为了体现公正、公平、公开的精神，服务价格的确定原则是：有国家定价的按国家规定的价格执行；无国家定价的按市场价格执行；即无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价；以上情况都不适用的通过双方协商定价。
（五）得到了主营单位和广大居民的支持拥护。主要体现在：矿区面貌有了很大的改观，居民的生活质量、环境质量有了明显的提高；进一步拓展了物业综合服务功能，有力促进了和谐社区建设；更重要的是，實行物业集中管理，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好安全生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。
二、独立工矿企业物业管理的定位和基本思路
（一）国有煤炭企业物业管理的定位。物业管理是市场经济的产物，事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，符合建立现代企业制度的改革方向。新矿集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是单位行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，民民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体服务意识淡化、素质不高、管理手段落后等问题。需要不断探讨和研究今后发展途径。
（二）国有煤炭企业物业管理的基本思路。根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，不断创新服务平台，在竞争中赢得市场、占领市场，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。
（三）独立工矿企业的物业管理发展步骤。结合新矿集团目前管理特点，我个人认为：今后物业管理发展应采取以下三个步骤：
第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，通过物业管理的专业化提高服务质量。
第二步，实行法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、法人经营和市场化运作。
第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。物业管理费用变暗补为明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，界定服务价格，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。
三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨
新矿集团物业管理机制已经初步确定了自己的发展方向。但是在向产业化发展的进程中，我个人认为，作为独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：
（一）走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。在独立工矿企业实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发的方式运作，借鉴城市开发商的做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。
（二）走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。
（三）走精干高产之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。物业管理在初级阶段属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和社会进步，服务质量要求越来越高、社会分工越来越细。物业管理如果不摆脱传统的管理模式，不用信息技术提升管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，在市场经济的条件下就难以生存。
（四）走规模化发展之路，优化资源配置、降低管理成本。像新矿集团这样的工矿区，物业管理机构往往按居住区设置，资源分散，成本偏高，形不成规模效益。深圳、上海等地的经验证明，随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。因此，新矿集团应对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发展规模效益。
（五）加大人才培养力度，努力提高物业管理队伍素质。新矿集团物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求，因此必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支素质优良的物业管理队伍。
总而言之，工矿企业物业管理应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能在竞争中赢得市场、占领市场。
[关键词]：物业改革 以人为本 良性发展 规模效益
中图分类号：D651.1 文献标识码：D 文章编号：1009-914X（2012）35- 0067 -01
山东能源新汶矿业集团公司建企于1956年，是一家以国有资产为主体、多种所有制并存，以煤为主、多种产业共同发展的大型企业集团，是典型的独立工矿企业。过去因社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担，其中物业系统是社会服务部分的主要内容。随着企业体制的重大变化，对物业管理系统也提出了新的要求。新矿集团这样缺乏城市信托的独立工矿区，物业管理行业今后发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。
一、新矿集团物业管理的探索和实践
新矿集团矿区分布广，居民区分散建设，生活区往往自成体系，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。其中的物业管理正是这一社会服务系统的主要组成部分。为了适应市场化竞争需要，寻求更大发展。2007年开始，集团公司对内部物业管理系统和人员进行了体制改革和重组，将中心区范围内11家二级单位物业管理从主业中剥离出来，实行集中、统一管理，取得了明显成效。
（一）形成了专业化的物业管理队伍。按照新矿集团改制的总体要求，企业把社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构，由物业管理公司或物业管理站负责居民小区的日常管理工作。
（二）物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的娱乐活动，丰富社区文化生活等。
（三）物业公司形成了新的经营运行机制，物业管理做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理支付结算实行业主与服务方合同签定制度。物业管理单位实行了独立核算。
（四）形成了合理的服务定价机制。为了体现公正、公平、公开的精神，服务价格的确定原则是：有国家定价的按国家规定的价格执行；无国家定价的按市场价格执行；即无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价；以上情况都不适用的通过双方协商定价。
（五）得到了主营单位和广大居民的支持拥护。主要体现在：矿区面貌有了很大的改观，居民的生活质量、环境质量有了明显的提高；进一步拓展了物业综合服务功能，有力促进了和谐社区建设；更重要的是，實行物业集中管理，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好安全生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。
二、独立工矿企业物业管理的定位和基本思路
（一）国有煤炭企业物业管理的定位。物业管理是市场经济的产物，事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，符合建立现代企业制度的改革方向。新矿集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是单位行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，民民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体服务意识淡化、素质不高、管理手段落后等问题。需要不断探讨和研究今后发展途径。
（二）国有煤炭企业物业管理的基本思路。根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，不断创新服务平台，在竞争中赢得市场、占领市场，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。
（三）独立工矿企业的物业管理发展步骤。结合新矿集团目前管理特点，我个人认为：今后物业管理发展应采取以下三个步骤：
第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，通过物业管理的专业化提高服务质量。
第二步，实行法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、法人经营和市场化运作。
第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。物业管理费用变暗补为明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，界定服务价格，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。
三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨
新矿集团物业管理机制已经初步确定了自己的发展方向。但是在向产业化发展的进程中，我个人认为，作为独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：
（一）走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。在独立工矿企业实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发的方式运作，借鉴城市开发商的做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。
（二）走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。
（三）走精干高产之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。物业管理在初级阶段属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和社会进步，服务质量要求越来越高、社会分工越来越细。物业管理如果不摆脱传统的管理模式，不用信息技术提升管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，在市场经济的条件下就难以生存。
（四）走规模化发展之路，优化资源配置、降低管理成本。像新矿集团这样的工矿区，物业管理机构往往按居住区设置，资源分散，成本偏高，形不成规模效益。深圳、上海等地的经验证明，随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。因此，新矿集团应对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发展规模效益。
（五）加大人才培养力度，努力提高物业管理队伍素质。新矿集团物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求，因此必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支素质优良的物业管理队伍。
总而言之，工矿企业物业管理应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能在竞争中赢得市场、占领市场。