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摘 要：
近些年，国家先后出台多项防范房地产泡沫相关政策，但收效甚微，我国房地产业存在严重泡沫已成为共识。我国目前正处于经济转型期，一旦房地产业泡沫破裂，将对我国经济造成严重影响。因此，对我国房地产泡沫的生成机理进行研究，在此基础上提出相关的政策建议，旨在防范可能出现的房地产泡沫导致的经济影响。
关键词：
房地产；泡沫；政策建议
中图分类号：D9
文献标识码：A
文章编号：16723198（2016）04017102
长期以来，投资是我国经济增长的主要动力，房地产属于其中主要的构成元素。经济学家认为以投资为驱动的经济增长模式是不可持续的，这一观点正反映在我国房地产业。数据表明，截止2015年9月底，我国商品房待售面积约为6.65亿平方米，处于一个较高水平。房价方面，2015年深圳房价涨幅达38.65%，上海涨幅为15.32%，同时数十城市涨幅超过10%。房价的持续走高会导致资源的不合理分配，一旦泡沫形成，大量的投机资金将流向房地产业导致经济结构的不平衡。一旦泡沫破灭，将导致严重的经济后果，2008年美国次贷危机就是以房地产泡沫为源头。因此，防范房地产泡沫，应该首先对房地产泡沫的生成机理进行透彻分析。房地产泡沫的生成由于多种原因，本文主要讨论以下三个主要因素。
1 房地产泡沫的生成机理
1.1 信息不对称
信息对称是完全竞争模型的一个重要假设，即交易双方对所交易商品都拥有同样且充分的信息。但在实际交易中，双方往往难以做到信息对称，这对做出准确决策造成很大阻碍。在健全的市场环境下，房地产价格应该等于其重置价格，并受供求关系的影响。但在信息不对称情况下，交易双方掌握的信息往往不同且不完全，导致双方高估或低估标的预期收益率。当投资者认为经济形势向好，房地产预期收益率稳定且高于其他行业时，大量投机资金就会流入房地产市场，拉高房地产价格。这类资金往往利用杠杆效应，利用借贷资金进行房地产投资，然后再以房产为抵押进行贷款进行下一轮投资。但是市场错综复杂，房地产价格受多种外界因素的影响，包括基础设施；地段；污染程度；周边环境等自然因素，消费；宏观经济；房屋价格走势；收入增长等经济因素，人口增长；居住模式；消费品位等社会因素，税收政策，利率政策，土地政策等政策因素。一方面投资者需要对上述信息充分了解，另一方面，这些因素具有不可控性，当其中任一因素发生重大改变，供需平衡也会随之而变。随众是我国投资者一大特点，通常这些投资者对房地产市场并不足够了解，很难对上述因素的变化有深刻的理解，这些投资者只关注收益率，然而泡沫的破灭通常在短时间之内往往很难出手，这种非理性的信息不对称的投资是我国房地产泡沫主要的来源之一。
1.2 土地资源稀缺，供给弹性小
房地产业是指从事房地产开发和经营的行业。房地产的开发必须基于土地，土地是一种有限的且不可再生的资源，这决定它的稀缺性，因此相比其他生产要素，它具有垄断、稀缺、弹性小的特点。同时，随着我国经济社会的不断发展，城市可利用土地越来越少，但是需求却在日益增加，所以土地的供给弹性将越来越小。土地供给的垄断性和稀缺性与土地需求的投机性和多样性必然导致土地价格持续上升。同时，在一段时间内，土地的供给量和地理位置都会影响到其上附着房产的价格，导致房产价值偏离它的实际价值，从而形成泡沫。
1.3 不完全竞争
根据新古典经济学，市场被划分为四种类型，包括完全竞争、垄断竞争、寡头垄断和完全垄断，并且其他三种市场结构下商品价格依次高于完全竞争市场下的商品价格。目前，我国房地产市场可以看作一个垄断竞争市场，虽然我国房地产企业很多，但是根据2014年社科院报告，在178家上市的房地产企业中，万科、恒大和保利三家房地产企业的营业收入占比超过19%。可以看出我国房地产业垄断趋势明显，竞争仍然偏弱。房地产业属于资本密集型行业，具有开发规模大，投入资金多和回收周期长等特点，同时房地产业有非常严苛的准入制度，因此房地产业具有天然的进入壁垒。房地产两个主要特征异质性和不可移动性和房地产市场集中度较低说明房地产业具有明显的垄断竞争特征。由于这种特征，房地产商可以在一定程度上影响整个房地产市场通过控制销售时间、数量和价格，尤其是大型房地产企业。社科院研究表明，我国房地产市场的勒纳指数均超过0.4，表明我国房地产价格以远高于它的边际成本。综上所述，房地产业已形成垄断竞争的市场格局，导致我国房产价格的居高不下甚至泡沫。
2 政策建议
2.1 从源头着手，优化土地资源配置
土地资源的稀缺性不仅影响着我国房地产市场，同时对我国城镇化和国民经济发展有深远的影响，怎样利用相对匮乏的土地资源成为一个重要课题。优化土地资源配置是合理利用稀缺的土地资源前提，我们应该做到以下几点达到优化土地资源配置的目的。首先，城市规划应该通过立法确定其法律地位，只要在法律的基础上，才能避免地方政府急功近利、朝令夕改，保证土地使用的合理性，已达土地配置的长期合理性，为城市和地区发展奠定坚实的基础。其次，建立公开、公平和公正的有形土地交易市场已刻不容缓。通过这种方式，土地交易可以合规化，避免暗箱操作，为房地产企业提供公平的竞争环境。值得注意的是，成交不应只以价格为标准，政府应该综合考虑企业的实力、土地使用方向、所开发项目的市场前景和以往的开发业绩来裁定中标者。通过这种方式，政府能达到调控房地产市场各类房产供给的目的。第三，各级政府应披露本区土地储备量、评估价格、土地使用结构、待拍卖土地以及这些土地的使用规划等信息，防止为谋取利润而圈地、炒地的行为。第四，应出台相关法律法规，明确各类有碍土地优化配置的行为，包括土地实际用途与规划用途不符、圈地炒地，官员违规，并给予严厉制裁，以保证土地市场的稳定、合规运行。
2.2 完善房地产金融体制，防范风险
目前，我国金融体制尚不健全，银行业在不健全的体制下进行房地产相关信贷业务存在内部和外部环境双重风险。外部环境方面，我国个人征信系统尚不完善，抵押贷款制度和抵押保险机制尚不健全，对银行开展房地产相关信贷业务埋下风险隐患。内部机制方面，我国银行普遍存在不良资产过高，资本不足，资产负债管理水平不高等问题，当房地产风险爆发，我国银行将面对巨大冲击。但是，房地产信贷作为我国银行主要的利润来源之一又无法短时间内缩小规模，把风险控制防在首要位置。我国银行应该从两方面入手防范房地产风险，一是提高自身防范风险能力，增加资本；改善资产负债管理水平；降低不良资产率，二是从增加利润来源入手，开发新的利润来源。相关金融部门应该从建立和健全抵押和抵押保险制度，个人信用体系和房地产抵押二级市场入手，降低银行参与房地产信贷的风险，使我国银行有分散风险的渠道。通过优化内部和外部环境，能有效防范和分散我国银行参与房地产信贷的风险，有助于提高我国银行面对房地产风险的能力。
3 结语
信息不对称，土地资源的特性和不完全競争的市场结构导致房地产业存在诸多风险和泡沫，通过优化土地配置和完善房地产金融体制能有效降低和防范这些风险，同时当房地产业泡沫破裂，使我国银行有能力去抵御要面临的风险。不仅如此，政府应该加大力度发展和完善二手房和租赁市场，调整房地产供给结构，充分发挥信贷、税收、土地等相关政策的调节作用，建立一套切实可行的房地产泡沫预警机制，在最大程度上控制分散房地产业泡沫，防范房地产业风险。总之，房地产泡沫一旦破裂会对社会经济造成重创，各级职能部门应该充分发挥其监督管理的职责，房地产企业应该稳健经营，投资者应该理性投资，确保我国房地产市场持续健康稳定发展。
参考文献
[1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003.
[2]谢熠，肖丹.中国房地产泡沫成因与对策[J].知识经济，2010，（01）：5051.
[3]郑怡.浅析中国房地产泡沫[J].产业研究，2008，（2）.
近些年，国家先后出台多项防范房地产泡沫相关政策，但收效甚微，我国房地产业存在严重泡沫已成为共识。我国目前正处于经济转型期，一旦房地产业泡沫破裂，将对我国经济造成严重影响。因此，对我国房地产泡沫的生成机理进行研究，在此基础上提出相关的政策建议，旨在防范可能出现的房地产泡沫导致的经济影响。
关键词：
房地产；泡沫；政策建议
中图分类号：D9
文献标识码：A
文章编号：16723198（2016）04017102
长期以来，投资是我国经济增长的主要动力，房地产属于其中主要的构成元素。经济学家认为以投资为驱动的经济增长模式是不可持续的，这一观点正反映在我国房地产业。数据表明，截止2015年9月底，我国商品房待售面积约为6.65亿平方米，处于一个较高水平。房价方面，2015年深圳房价涨幅达38.65%，上海涨幅为15.32%，同时数十城市涨幅超过10%。房价的持续走高会导致资源的不合理分配，一旦泡沫形成，大量的投机资金将流向房地产业导致经济结构的不平衡。一旦泡沫破灭，将导致严重的经济后果，2008年美国次贷危机就是以房地产泡沫为源头。因此，防范房地产泡沫，应该首先对房地产泡沫的生成机理进行透彻分析。房地产泡沫的生成由于多种原因，本文主要讨论以下三个主要因素。
1 房地产泡沫的生成机理
1.1 信息不对称
信息对称是完全竞争模型的一个重要假设，即交易双方对所交易商品都拥有同样且充分的信息。但在实际交易中，双方往往难以做到信息对称，这对做出准确决策造成很大阻碍。在健全的市场环境下，房地产价格应该等于其重置价格，并受供求关系的影响。但在信息不对称情况下，交易双方掌握的信息往往不同且不完全，导致双方高估或低估标的预期收益率。当投资者认为经济形势向好，房地产预期收益率稳定且高于其他行业时，大量投机资金就会流入房地产市场，拉高房地产价格。这类资金往往利用杠杆效应，利用借贷资金进行房地产投资，然后再以房产为抵押进行贷款进行下一轮投资。但是市场错综复杂，房地产价格受多种外界因素的影响，包括基础设施；地段；污染程度；周边环境等自然因素，消费；宏观经济；房屋价格走势；收入增长等经济因素，人口增长；居住模式；消费品位等社会因素，税收政策，利率政策，土地政策等政策因素。一方面投资者需要对上述信息充分了解，另一方面，这些因素具有不可控性，当其中任一因素发生重大改变，供需平衡也会随之而变。随众是我国投资者一大特点，通常这些投资者对房地产市场并不足够了解，很难对上述因素的变化有深刻的理解，这些投资者只关注收益率，然而泡沫的破灭通常在短时间之内往往很难出手，这种非理性的信息不对称的投资是我国房地产泡沫主要的来源之一。
1.2 土地资源稀缺，供给弹性小
房地产业是指从事房地产开发和经营的行业。房地产的开发必须基于土地，土地是一种有限的且不可再生的资源，这决定它的稀缺性，因此相比其他生产要素，它具有垄断、稀缺、弹性小的特点。同时，随着我国经济社会的不断发展，城市可利用土地越来越少，但是需求却在日益增加，所以土地的供给弹性将越来越小。土地供给的垄断性和稀缺性与土地需求的投机性和多样性必然导致土地价格持续上升。同时，在一段时间内，土地的供给量和地理位置都会影响到其上附着房产的价格，导致房产价值偏离它的实际价值，从而形成泡沫。
1.3 不完全竞争
根据新古典经济学，市场被划分为四种类型，包括完全竞争、垄断竞争、寡头垄断和完全垄断，并且其他三种市场结构下商品价格依次高于完全竞争市场下的商品价格。目前，我国房地产市场可以看作一个垄断竞争市场，虽然我国房地产企业很多，但是根据2014年社科院报告，在178家上市的房地产企业中，万科、恒大和保利三家房地产企业的营业收入占比超过19%。可以看出我国房地产业垄断趋势明显，竞争仍然偏弱。房地产业属于资本密集型行业，具有开发规模大，投入资金多和回收周期长等特点，同时房地产业有非常严苛的准入制度，因此房地产业具有天然的进入壁垒。房地产两个主要特征异质性和不可移动性和房地产市场集中度较低说明房地产业具有明显的垄断竞争特征。由于这种特征，房地产商可以在一定程度上影响整个房地产市场通过控制销售时间、数量和价格，尤其是大型房地产企业。社科院研究表明，我国房地产市场的勒纳指数均超过0.4，表明我国房地产价格以远高于它的边际成本。综上所述，房地产业已形成垄断竞争的市场格局，导致我国房产价格的居高不下甚至泡沫。
2 政策建议
2.1 从源头着手，优化土地资源配置
土地资源的稀缺性不仅影响着我国房地产市场，同时对我国城镇化和国民经济发展有深远的影响，怎样利用相对匮乏的土地资源成为一个重要课题。优化土地资源配置是合理利用稀缺的土地资源前提，我们应该做到以下几点达到优化土地资源配置的目的。首先，城市规划应该通过立法确定其法律地位，只要在法律的基础上，才能避免地方政府急功近利、朝令夕改，保证土地使用的合理性，已达土地配置的长期合理性，为城市和地区发展奠定坚实的基础。其次，建立公开、公平和公正的有形土地交易市场已刻不容缓。通过这种方式，土地交易可以合规化，避免暗箱操作，为房地产企业提供公平的竞争环境。值得注意的是，成交不应只以价格为标准，政府应该综合考虑企业的实力、土地使用方向、所开发项目的市场前景和以往的开发业绩来裁定中标者。通过这种方式，政府能达到调控房地产市场各类房产供给的目的。第三，各级政府应披露本区土地储备量、评估价格、土地使用结构、待拍卖土地以及这些土地的使用规划等信息，防止为谋取利润而圈地、炒地的行为。第四，应出台相关法律法规，明确各类有碍土地优化配置的行为，包括土地实际用途与规划用途不符、圈地炒地，官员违规，并给予严厉制裁，以保证土地市场的稳定、合规运行。
2.2 完善房地产金融体制，防范风险
目前，我国金融体制尚不健全，银行业在不健全的体制下进行房地产相关信贷业务存在内部和外部环境双重风险。外部环境方面，我国个人征信系统尚不完善，抵押贷款制度和抵押保险机制尚不健全，对银行开展房地产相关信贷业务埋下风险隐患。内部机制方面，我国银行普遍存在不良资产过高，资本不足，资产负债管理水平不高等问题，当房地产风险爆发，我国银行将面对巨大冲击。但是，房地产信贷作为我国银行主要的利润来源之一又无法短时间内缩小规模，把风险控制防在首要位置。我国银行应该从两方面入手防范房地产风险，一是提高自身防范风险能力，增加资本；改善资产负债管理水平；降低不良资产率，二是从增加利润来源入手，开发新的利润来源。相关金融部门应该从建立和健全抵押和抵押保险制度，个人信用体系和房地产抵押二级市场入手，降低银行参与房地产信贷的风险，使我国银行有分散风险的渠道。通过优化内部和外部环境，能有效防范和分散我国银行参与房地产信贷的风险，有助于提高我国银行面对房地产风险的能力。
3 结语
信息不对称，土地资源的特性和不完全競争的市场结构导致房地产业存在诸多风险和泡沫，通过优化土地配置和完善房地产金融体制能有效降低和防范这些风险，同时当房地产业泡沫破裂，使我国银行有能力去抵御要面临的风险。不仅如此，政府应该加大力度发展和完善二手房和租赁市场，调整房地产供给结构，充分发挥信贷、税收、土地等相关政策的调节作用，建立一套切实可行的房地产泡沫预警机制，在最大程度上控制分散房地产业泡沫，防范房地产业风险。总之，房地产泡沫一旦破裂会对社会经济造成重创，各级职能部门应该充分发挥其监督管理的职责，房地产企业应该稳健经营，投资者应该理性投资，确保我国房地产市场持续健康稳定发展。
参考文献
[1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003.
[2]谢熠，肖丹.中国房地产泡沫成因与对策[J].知识经济，2010，（01）：5051.
[3]郑怡.浅析中国房地产泡沫[J].产业研究，2008，（2）.