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【摘要】房地产价格是房地产经济的晴雨表，它的波动体现着供需关系，同时会影响房地产市场的健康发展。房地产价格可以在市场运行中自行调节，如果房地产价格严重偏离价值，国家可采取一系列措施进行调控，以平抑价格的过度波动。
【关键词】房地产价格 价值 宏观调控
近几年来，随着住宅商品化规模的持续扩大，各类商品房被大量开发，与此同时，购房者的需求也在不断增加，房地产热度一直未减，从而导致房地产价格居高不下。为抑制房价过快上涨，国家相继采取了诸如限购、限贷等措施，并取得了阶段性的成效。本文试从房地产价格形成的原因、对房地产市场的影响、政府措施等几方面，对房地产价格相关问题进行阐述。
根据马克思主义学说，价格是价值的货币表现，同时也是商品的交换价值在流通过程中所取得的转化形式。在营销的活动中，价格是以货币作为表现形式，为商品、服务所体现的价值。房地产价格，即房地产价值的货币表现，由土地价格和房产价格组成，是房地产经济中一个非常重要的因素，也是直接关乎房地产市场能否健康发展的一个问题。
一、房地产价格的特点
（一）房地产价格与土地价格密切相关
房地产分为房产和地产，而土地是房地产的基础，因而土地价格的高低直接影响到房地产价格。虽然我国国土面积辽阔，但除去基本农田和其他不具备建设条件的土地，真正适合做房地产的土地并不多，而城市的可建设用地更少，因此，土地资源具有稀缺性。土地价格受地租和利率共同作用，体现土地的价值。在房地产需求旺盛的情况下，土地的价格自然水涨船高，继而导致房地产价格升高。而高涨的房地产价格又进一步拉动土地价格，二者陷入螺旋上升的循环。
（二）房地产价格具有差异性
差异性是指房地产价格千差万别，不同城市，不同地区房地产价格都是不一样的。比如北京的房价和昆明的肯定不一样，而昆明的房价自然大大高于一个普通县城。这种差异主要由于地区经济发展速度，国家政策，购房人的需求程度、工资水平等因素都不相同。即便在同一地区，甚至同一个的住宅小区，其中每一幢楼都有不同的具体位置，因而在方便度、地理条件等方面都互不相同，房价也必然有所差别；更有甚者，同一幢楼中还有不同楼层、不同朝向、位置的区别，房价也会有所差别。正是由于每一套住宅都有自身独特的内在价值，因而表现出不同的市场价格。认识这一特性，对于房地产开发企业的定价决策和具体操作有着十分重要的指导意义。
（三）房地产价格易受国家政策的影响
房地产价格作为房地产市场经济的重要组成部分，应当遵循价值规律的作用，并根据价值规律实现自我调节，但在市场价格出现过度波动时，有必要通过适当的国家政策，实现对房地产价格的宏观调控。如这几年出现的国八条，国六条等，无不渗透政府对房地产价格的管理。因为，房地产价格的高低直接关系到老百姓的利益，关系到經济秩序的稳定，因此，政府会制定相应的关于定价、限价、控价的政策，以保证房地产市场的健康运行。
二、目前我国房价居高不下的原因
（一）境外资本涌入房地产市场拉升了房地产价格
由于长期以来国际社会对人民币升值预期强烈，大量热钱流入境内，也大量流入了房地产市场。对于海外投资者而言，投资中国房地产，既可以享受到人民币汇率上涨带来的收益，又可以享受到房产升值带来收益，因此他们具有拉高房价的双重动力。而大量热钱的涌入，挤占了国内的住房供给，使得正常的住房需求得不到满足，房价自然水涨船高。
（二）炒房族的投机行为大大提高了房地产本身的价格
近几年，随着我国经济的持续增长，金融货币政策宽松，资金充足，使得各类资产投机特别是房地产投机的动力不断增加。而社会贫富差距的拉大，使得低收入者收入增加缓慢，其住房消费能力低；而高收入者收入增长更快，剩余的大量资金由于投资渠道有限，又多投向房地产领域。在这种情况下，具有资金优势的高收入者蜂拥入市，“以少占多”地获取住房资源，并使得住房需求不断扩大，导致住房价格不断上涨，并使得有限的住房资源更加稀缺。这种恶性循环，也导致了住房的两极化趋势加大，住房困难家庭不再仅是城市的低收入家庭，甚至是中等收入家庭，城镇住房困难群体不断增加，住房领域的结构性矛盾进一步凸显。
（三）住房供应对住房需求的结构性偏离是导致住房价格高涨、中低收入家庭存在住房难的重要原因
结构性偏离指房地产总供给和总需求不成正比，严重偏离。在我国，一般居民是购买房地产的主力军，而炒房者毕竟是少数。但由于目前我国房地产总供给低于总需求，房屋掌握少数手握大量资金的人手里，大多数人因为房价过高买不起房子。因此，虽然各个城市的新楼盘不断涌现，但价格居高不下导致真正的购房人失去了购房能力，需求不断积压，长此以往，结构性偏离愈来愈严重。
（四）住房户型不合理是导致房价高升的重要因素
一段时间以来，开发商追求大户型、复式楼，错层楼、别墅等高端户型，而建筑面积90米以下的中小户型不多。造成这种情形的主要原因，同样是因为开发商销售重点是高收入人群。在他们眼里，高端户型投入大，见效快，收益大，高额利润驱使开发商不断地建造高端户型，而忽视大部分消费者需求的中小户型。由于高端消费者对价格较不敏感，大户型价格自然居高不下；而大量需求的中小户型供应量却少得可怜，价格自然被抬升的很高。
（五）经济适用住房、廉租房建设过缓，不能有效分担住房需求
大力兴建经济适用房、廉租住房是解决房地产价格居高不下的一个有效的途径。目前我国建设经济适用住房和廉租房建设速度远远慢于商品房建设的速度。不仅如此，这些保障性住房基本都建在城市边缘，数量也不多。究其原因主要是建设经济适用住房和廉租房的利润不高，开发商没有动力去建造。而保障性住房的缺乏，直接导致住房供应的数量减少，远远不能满足中低收入群体的需求。
（六）房屋租赁市场不发达也是房价居高不下的原因
房屋租赁市场的繁荣与兴盛也影响房价。房地产租赁在一定程度上能缓解住房的需求，在我国受传统买房养老的观念影响，很多不具备购房条件的人也想方设法去购买房产，这样一来，租赁房屋的市场规模大受限制。加上房地产租赁的一些从业人员素质比较差，也在一定程度上影响了整个租赁行业的发展。 三、控制房价的措施
房价高低不仅是一个经济问题，也是关乎社会发展的大问题，房价高企问题的解决不是一朝一夕能进行的，也不能单纯按照市场规律来解决，但可以通过以下宏观调控方法加以调整。
（一）大力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房
针对住房户型不合理、经济适用住房和廉租房建设不足，政府要花大力气解决以上两个问题。经济适用住房、廉租房制度浓厚的保障色彩决定了政府在经济适用住房、廉租房制度中的主体地位。其主体地位意味着两点：一是政府必须积极的参与，以解决低收入家庭的居住问题为己任，认真履行其主体地位。因此必须加强对地方政府的监督，将经济适用房、廉租房制度作为考核其地方政绩的一部分。二是不能仅仅依靠政府来完全解决廉租房问题。地方政府一方面利用其对土地所有权的控制，通过优惠条件与开发商、其他金融机构合作共同完成廉租房建设，同时对廉租房地段进行控制，避免廉租房出现集中建设现象；另一方面通过税收的形式实现对低收入家庭的住房补贴，防止贫富差距的拉大，实现社会公平。
（二）税收政策
是指通过对房地产征收房地产税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价，主要包括物业税、营业税、房产税。具体方案比如对拥有一套房产的家庭，视为该家庭未进行房地产投资，不征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，视为该家庭进行了房地产投资，除第一套房免征物业税外，对第二套及以上房征收物业税；对交易的房产全额征收营业税，控制炒房；对有两套及以上的房产的购房人征收房产税，按照住房的性质采用不同的税率，别墅类征收最多，其次是大户型，中小户型少收或不收。
（三）继续实行限购、限贷政策
实行限购城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。限贷主要是对第二套即以上的房屋实行限制贷款，银行不贷款或提高贷款的门槛。通过对超限购买进行控制，以期达到控制房价的目的。
四、结束语
综上所述，本文笔者对我国房地产的价格进行粗浅的探讨，使我们更加清楚地认识到，目前我国的房地产价位与多种社会因素息息相关。尤其是近些年来，随着我国商品住宅开发的不断持续，购房者的刚性需求，购房热潮一直未减，这也是导致房地产价格持续走高的关键性因素。因此，为了更好地控制房地产价格，解决房地产价格上涨过快等相关问题，我国相关部门应该从多个方面对房地产市场进行宏观调控，同时，采取限购、限贷等措施，以此政府强制措施，取得更好的成绩，解决我国房地产价格问题。
参考文献
[1] 席本兰.加强房地产价格的调控管理[J].社会发展，2005.
[2] 孟励，李文斌，许东卫.我国房地产市场的泡沫检验[J].经济地理，2008（5）.
[3] 刘兆辉.北京市房地产价格合理性研究.北京大学光华管理学院硕士研究生论文，2008（5）.
[4] 丁晨，屠梅曾.论房价在货币政策传导机制中的作用：基于VECM分析[J].数量经济技术经济研究，2007(11).
[5] 段忠东,曾令华,黄泽先.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J]. 金融论坛，2007(02).
[6] 洪濤.房地产价格波动与消费增长：基于中国数据的实证分析及理论解释[J]. 南京社会科学，2006(05).
[7] 张涛，龚六堂，卜永祥.资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格[J].金融研究，2006(02).
[8] 屠佳华，张洁.什么推动了房价的上涨:来自上海房地产市场的证据[J].世界经济，2005(05).
[9] 王维安，贺聪.房地产价格与货币供求:经验事实和理论假说[J].财经研究，2005(05).
作者简介：曾鸣宇（1978-），男 ，现就职于北京金融街奕兴置业有限公司，研究方向：房地产经济。
（责任编辑：李娜）
【关键词】房地产价格 价值 宏观调控
近几年来，随着住宅商品化规模的持续扩大，各类商品房被大量开发，与此同时，购房者的需求也在不断增加，房地产热度一直未减，从而导致房地产价格居高不下。为抑制房价过快上涨，国家相继采取了诸如限购、限贷等措施，并取得了阶段性的成效。本文试从房地产价格形成的原因、对房地产市场的影响、政府措施等几方面，对房地产价格相关问题进行阐述。
根据马克思主义学说，价格是价值的货币表现，同时也是商品的交换价值在流通过程中所取得的转化形式。在营销的活动中，价格是以货币作为表现形式，为商品、服务所体现的价值。房地产价格，即房地产价值的货币表现，由土地价格和房产价格组成，是房地产经济中一个非常重要的因素，也是直接关乎房地产市场能否健康发展的一个问题。
一、房地产价格的特点
（一）房地产价格与土地价格密切相关
房地产分为房产和地产，而土地是房地产的基础，因而土地价格的高低直接影响到房地产价格。虽然我国国土面积辽阔，但除去基本农田和其他不具备建设条件的土地，真正适合做房地产的土地并不多，而城市的可建设用地更少，因此，土地资源具有稀缺性。土地价格受地租和利率共同作用，体现土地的价值。在房地产需求旺盛的情况下，土地的价格自然水涨船高，继而导致房地产价格升高。而高涨的房地产价格又进一步拉动土地价格，二者陷入螺旋上升的循环。
（二）房地产价格具有差异性
差异性是指房地产价格千差万别，不同城市，不同地区房地产价格都是不一样的。比如北京的房价和昆明的肯定不一样，而昆明的房价自然大大高于一个普通县城。这种差异主要由于地区经济发展速度，国家政策，购房人的需求程度、工资水平等因素都不相同。即便在同一地区，甚至同一个的住宅小区，其中每一幢楼都有不同的具体位置，因而在方便度、地理条件等方面都互不相同，房价也必然有所差别；更有甚者，同一幢楼中还有不同楼层、不同朝向、位置的区别，房价也会有所差别。正是由于每一套住宅都有自身独特的内在价值，因而表现出不同的市场价格。认识这一特性，对于房地产开发企业的定价决策和具体操作有着十分重要的指导意义。
（三）房地产价格易受国家政策的影响
房地产价格作为房地产市场经济的重要组成部分，应当遵循价值规律的作用，并根据价值规律实现自我调节，但在市场价格出现过度波动时，有必要通过适当的国家政策，实现对房地产价格的宏观调控。如这几年出现的国八条，国六条等，无不渗透政府对房地产价格的管理。因为，房地产价格的高低直接关系到老百姓的利益，关系到經济秩序的稳定，因此，政府会制定相应的关于定价、限价、控价的政策，以保证房地产市场的健康运行。
二、目前我国房价居高不下的原因
（一）境外资本涌入房地产市场拉升了房地产价格
由于长期以来国际社会对人民币升值预期强烈，大量热钱流入境内，也大量流入了房地产市场。对于海外投资者而言，投资中国房地产，既可以享受到人民币汇率上涨带来的收益，又可以享受到房产升值带来收益，因此他们具有拉高房价的双重动力。而大量热钱的涌入，挤占了国内的住房供给，使得正常的住房需求得不到满足，房价自然水涨船高。
（二）炒房族的投机行为大大提高了房地产本身的价格
近几年，随着我国经济的持续增长，金融货币政策宽松，资金充足，使得各类资产投机特别是房地产投机的动力不断增加。而社会贫富差距的拉大，使得低收入者收入增加缓慢，其住房消费能力低；而高收入者收入增长更快，剩余的大量资金由于投资渠道有限，又多投向房地产领域。在这种情况下，具有资金优势的高收入者蜂拥入市，“以少占多”地获取住房资源，并使得住房需求不断扩大，导致住房价格不断上涨，并使得有限的住房资源更加稀缺。这种恶性循环，也导致了住房的两极化趋势加大，住房困难家庭不再仅是城市的低收入家庭，甚至是中等收入家庭，城镇住房困难群体不断增加，住房领域的结构性矛盾进一步凸显。
（三）住房供应对住房需求的结构性偏离是导致住房价格高涨、中低收入家庭存在住房难的重要原因
结构性偏离指房地产总供给和总需求不成正比，严重偏离。在我国，一般居民是购买房地产的主力军，而炒房者毕竟是少数。但由于目前我国房地产总供给低于总需求，房屋掌握少数手握大量资金的人手里，大多数人因为房价过高买不起房子。因此，虽然各个城市的新楼盘不断涌现，但价格居高不下导致真正的购房人失去了购房能力，需求不断积压，长此以往，结构性偏离愈来愈严重。
（四）住房户型不合理是导致房价高升的重要因素
一段时间以来，开发商追求大户型、复式楼，错层楼、别墅等高端户型，而建筑面积90米以下的中小户型不多。造成这种情形的主要原因，同样是因为开发商销售重点是高收入人群。在他们眼里，高端户型投入大，见效快，收益大，高额利润驱使开发商不断地建造高端户型，而忽视大部分消费者需求的中小户型。由于高端消费者对价格较不敏感，大户型价格自然居高不下；而大量需求的中小户型供应量却少得可怜，价格自然被抬升的很高。
（五）经济适用住房、廉租房建设过缓，不能有效分担住房需求
大力兴建经济适用房、廉租住房是解决房地产价格居高不下的一个有效的途径。目前我国建设经济适用住房和廉租房建设速度远远慢于商品房建设的速度。不仅如此，这些保障性住房基本都建在城市边缘，数量也不多。究其原因主要是建设经济适用住房和廉租房的利润不高，开发商没有动力去建造。而保障性住房的缺乏，直接导致住房供应的数量减少，远远不能满足中低收入群体的需求。
（六）房屋租赁市场不发达也是房价居高不下的原因
房屋租赁市场的繁荣与兴盛也影响房价。房地产租赁在一定程度上能缓解住房的需求，在我国受传统买房养老的观念影响，很多不具备购房条件的人也想方设法去购买房产，这样一来，租赁房屋的市场规模大受限制。加上房地产租赁的一些从业人员素质比较差，也在一定程度上影响了整个租赁行业的发展。 三、控制房价的措施
房价高低不仅是一个经济问题，也是关乎社会发展的大问题，房价高企问题的解决不是一朝一夕能进行的，也不能单纯按照市场规律来解决，但可以通过以下宏观调控方法加以调整。
（一）大力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房
针对住房户型不合理、经济适用住房和廉租房建设不足，政府要花大力气解决以上两个问题。经济适用住房、廉租房制度浓厚的保障色彩决定了政府在经济适用住房、廉租房制度中的主体地位。其主体地位意味着两点：一是政府必须积极的参与，以解决低收入家庭的居住问题为己任，认真履行其主体地位。因此必须加强对地方政府的监督，将经济适用房、廉租房制度作为考核其地方政绩的一部分。二是不能仅仅依靠政府来完全解决廉租房问题。地方政府一方面利用其对土地所有权的控制，通过优惠条件与开发商、其他金融机构合作共同完成廉租房建设，同时对廉租房地段进行控制，避免廉租房出现集中建设现象；另一方面通过税收的形式实现对低收入家庭的住房补贴，防止贫富差距的拉大，实现社会公平。
（二）税收政策
是指通过对房地产征收房地产税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价，主要包括物业税、营业税、房产税。具体方案比如对拥有一套房产的家庭，视为该家庭未进行房地产投资，不征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，视为该家庭进行了房地产投资，除第一套房免征物业税外，对第二套及以上房征收物业税；对交易的房产全额征收营业税，控制炒房；对有两套及以上的房产的购房人征收房产税，按照住房的性质采用不同的税率，别墅类征收最多，其次是大户型，中小户型少收或不收。
（三）继续实行限购、限贷政策
实行限购城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。限贷主要是对第二套即以上的房屋实行限制贷款，银行不贷款或提高贷款的门槛。通过对超限购买进行控制，以期达到控制房价的目的。
四、结束语
综上所述，本文笔者对我国房地产的价格进行粗浅的探讨，使我们更加清楚地认识到，目前我国的房地产价位与多种社会因素息息相关。尤其是近些年来，随着我国商品住宅开发的不断持续，购房者的刚性需求，购房热潮一直未减，这也是导致房地产价格持续走高的关键性因素。因此，为了更好地控制房地产价格，解决房地产价格上涨过快等相关问题，我国相关部门应该从多个方面对房地产市场进行宏观调控，同时，采取限购、限贷等措施，以此政府强制措施，取得更好的成绩，解决我国房地产价格问题。
参考文献
[1] 席本兰.加强房地产价格的调控管理[J].社会发展，2005.
[2] 孟励，李文斌，许东卫.我国房地产市场的泡沫检验[J].经济地理，2008（5）.
[3] 刘兆辉.北京市房地产价格合理性研究.北京大学光华管理学院硕士研究生论文，2008（5）.
[4] 丁晨，屠梅曾.论房价在货币政策传导机制中的作用：基于VECM分析[J].数量经济技术经济研究，2007(11).
[5] 段忠东,曾令华,黄泽先.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J]. 金融论坛，2007(02).
[6] 洪濤.房地产价格波动与消费增长：基于中国数据的实证分析及理论解释[J]. 南京社会科学，2006(05).
[7] 张涛，龚六堂，卜永祥.资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格[J].金融研究，2006(02).
[8] 屠佳华，张洁.什么推动了房价的上涨:来自上海房地产市场的证据[J].世界经济，2005(05).
[9] 王维安，贺聪.房地产价格与货币供求:经验事实和理论假说[J].财经研究，2005(05).
作者简介：曾鸣宇（1978-），男 ，现就职于北京金融街奕兴置业有限公司，研究方向：房地产经济。
（责任编辑：李娜）