自2014年以来,我国PPP发展经历了高速发展期、调整期、规范发展期,PPP的社会关注度大幅提升,政府、社会资本、金融机构等参与主体对PPP模式的认识不断深化,一批PPP项目开始落地实施。根据财政部PPP综合信息平台项目管理库显示,截止2019年1月末,管理库累计项目数8,735个、投资额13.2万亿元,累计落地项目总数4,814个、投资额7.3万亿元,落地率55.1%,累计已开工项目总数2,282个,投资额3.2万亿元,开工率为47.4%。然而,相较于管理库中8,735个项目,PPP项目整体开工率仅为26.12%,仍处于较低水平。通过调研发现,融资难和融资贵是影响PPP项目落地率低的重要因素。PPP模式有利于改善公共服务质量和水平,为推动公共事业的发展,为民众提供高质量、高水平的公共服务,亟待创新PPP项目的融资方式、增加其融资渠道、降低融资成本、完善PPP项目的退出方式以期更好的推进PPP发展。不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REITs)作为项目融资的金融工具之一,将其运用到PPP项目中,具有盘活PPP项目存量资产、优化PPP项目全生命周期融资安排、提升项目的稳定运营能力、推动PPP项目规范发展等意义。在深刻把握新形势下我国PPP发展内涵的基础上,本文将不动产投资信托基金在PPP项目中的应用确定为研究对象。主要研究思路概述如下:第一,通过深刻阐述该选题的背景与研究意义,并系统梳理国内外相关研究成果,分析PPP、REITs及PPP REITs的研究现状;第二,结合公共物品理论、项目融资理论、委托代理理论等对不动产投资信托基金在PPP项目中的应用进行了理论层面的探讨;第三,基于我国特色和实际,详细分析了不动产投资信托基金应用于PPP项目的可行性和必要性,明晰了PPP REITs的基本内涵、主要类型及组织形式,并在此基础上分析了适合REITs投资的PPP类型;第四,在此基础上分析美国CorEenrgy公司的能源管理的基础设施REITs;第五,深入分析我国PPP REITs的发展现状,充分揭示了我国PPP REITs面临的风险和问题;第六,对美国、日本、新加坡REITs及其基础设施REITs在监管制度、税收制度等方面进行总结,以形成可借鉴经验;第七,在案例分析和借鉴国际经验的基础上,结合我国的政策环境,提出我国PPP REITs发展的可能路径,并针对我国PPP REITs发展面临的问题,提出对策建议。