REITS是指房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITS)。企业通过发行REITS,允许普通投资者通过购买股票或收益凭证方式、集合资金、专项投资于房地产项目并且获得一定的收益。目前住房市场快速发展,并且得益于不断出台的培育住房市场的政策,长租公寓市场的前景越来越好。但是人们对房屋租赁的高质量和高品质需求与房地产租赁市场的不均衡、不充分地发展之间的矛盾日益突出。消费者对于其品牌化运营、精细化管理、标准化售后服务的要求越来越高,但长租公寓面临着投资回收期长、融资成本高、融资渠道窄等问题。看起来,发行REITS便成了长租公寓企业的最好选择,但是众所周知的是,长租公寓证券毕竟是一个新鲜的事物,其发行面临着相当多的问题,也可以说是风险。泰禾集团慕盛长租公寓1号资产支持专项计划是以泰禾集团下属的慕盛公寓作为底层资产,在长租公寓的基础上设计相应的专项计划,希望以信托基金的方式来筹集资金,解决长租公寓企业发展初期需要大量资金的问题。但是国内的REITS由于仍处于发展的初期,慕盛长租公寓的整体发行仍存在一定的风险问题。本文对慕盛长租公寓项目进行专题研究,以委托代理理论、破产隔离理论、信用增级理论为基础,在目前REITS的发展现状,REITS面临的风险研究和风险管理理论的基础之上,尝试说明慕盛长租公寓面临的风险问题,分析其措施并提出改进的意见。研究发现:第一,慕盛长租公寓REITS整体专项计划在整体的结构设计中,有多种风险,因为其独特的“信托+专项计划”的模式而在破产隔离的结构设计方面有一定的风险,其采用的信用增级措施在一定程度上也无法完全覆盖其多级的证券分级制度。第二,资产支持专项计划的流动性问题一直是投资者关注的重点,慕盛长租公寓REITS的流动性风险是在发行后无法忽视的问题。还有募集资金的使用情况,这就涉及了资金使用方面的风险。第三,退出机制仍然存在不合理的地方,这也会使得慕盛长租公寓REITS没办法实现良性退出。提出的解决措施包括以下四点:引入第三方运营管理机构及评级机构、设立更加完善的破产隔离机制及退出机制、选择多主体进行流动性支持。