土地作为人类生活的载体,与我们的生活、国家的经济密不可分,土地具有经济属性和资产属性,使土地资源变得越来越重要,虽然我国的土地所有权归国家所有,但其使用权价值在当今社会的流通是非常普遍的,其涉及的土地使用权价值评估业务发展迅速,由于我国土地使用权价值评估发展比较晚,所以在估价中仍存在一些问题。本文以土地评估实例为着手点,对所选用的评估方法中涉及的参数存在的问题进行了改进研究,完善市场比较法的测算过程,使市场比较法测算出的土地估价结果更准确,为土地合理利用提供依据。本文以沈阳市某宗商住混合用地作为研究对象,对适合于商住混合用地的市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法的基本原理进行阐述,分析提出现阶段市场比较法评估中存在的三个问题:容积率修正口径不一且修正值确定不尽合理、商住比修正选取较为随意、宗地面积修正选取主观因素较大。针对上述存在的问题进行深入分析,寻求改进方案:进行容积率修正,将未进行容积率修正及口径不一采用基准地价文件公布的容积率修正体系使其更加客观;进行商住比修正,采用商住比售价关系进行统一基准对比;进行宗地面积修正,采用溢价率作为评判标准。对改进后的市场比较法进行实例验证与对比分析,得到如下结论:(1)将市场比较法中的容积率修正、宗地面积修正、商住比修正三项因子进行改进修正,进行容积率修正时,以《沈政办发[2016]130号》文件公布的容积率修正系数表为依据;进行商住比修正,采用商住比售价关系进行统一基准对比;进行宗地面积修正,采用溢价率作为评判标准。将该方案运用到市场比较法的测算过程中,使改进后的市场比较法的测算过程更加客观精准,测算结果更贴近市场价值。(2)通过实例测算验证,改进后的市场比较法与基准地价系数修正法最终结果相差约16%,改进前的测算结果与之差距较大约39%,对比发现,改进后的市场比较法应用到实际中的测算结果更精准且符合估价要求,可选择两种估价方法进行数学处理作为最终的土地估价结果值。(3)运用市场比较法和基准地地价系数修正法进行测算发现,市场比较法数据来源于已成交地块市场数据库,易被理解和接受,且操作简单,可随市场变化,弥补了基准地价系数修正法更新滞后的缺点。