住房问题既是一个经济问题,又是一个民生问题。自中国房地产市场化后,伴随着房价的上涨,房地产成为了拉动中国经济的巨大动力源之一,但与此同时住房民生问题却被繁荣的房地产业的光芒所遮盖,不断攀升的房价阻碍了大量居民购买住房的梦想,这关系着社会的和谐与政权的稳固,住房问题需要得到解决。住房问题也曾困扰过美国政府,早在一百年前美国政府为居民能够实现居者有其房的美国梦,就开始致力于推进住房金融体系的发展。虽然住房金融体系及其证券化的泛滥最终导致了2007年的全球经济危机,但这并不能抹杀掉美国住房金融体系的成功。在美国完善的住房金融体系中有着这样一种金融机构,它并没有开展存款业务,但它却进行着大量的贷款创造业务；它没有按照传统的“先借后贷”贷款流程,而是按照“先贷后借”这样一个全新的贷款流程开展业务；它创造了贷款,但同时也创造了贷款的服务,开创了贷款服务这一市场价值大于贷款本身的全新市场领域；它逐渐成为了美国抵押贷款市场的核心,它是借款人与贷款购买者、投资者之间的中介人；它创造着贷款,并将贷款推向抵押贷款一级市场与二级市场；它不断的创造“贷款流动性”给住房金融体系带来活力；它的发展促使了美国抵押贷款市场的发展与完善——它就是抵押银行。本文将美国住房金融体系中的抵押银行作为全文的核心,按照“抵押银行存在的理论基础”——“抵押银行的产生与发展”——“抵押银行的运作与经营”——“抵押银行的监管制度”——“抵押银行存在的问题”——“抵押银行给我国的借鉴与启发”这样一个基本思路来展开全文的研究和分析,并在最后结合中国实际情况,浅尝则止的探讨了我国抵押银行的发展方向。前言部分概述了研究抵押银行的意义、研究方法及创新点,并总结了国内外关于抵押银行的研究现状与成果。第二章从外包理论着手,依次讲解了外包、金融服务业外包和银行服务业外包,以期从价值链、交易费用、比较优势和新木桶四个理论角度分析抵押银行存在的必要性,再结合上述理论基础及抵押贷款市场说明抵押银行所具备的基本功能,即抵押银行的业务外包无论是对发包者,还是对接包者都能达到降低成本、专注核心竞争力的目的。第三章首先描述了抵押银行产生的历史背景,交待了其是如何取得抵押贷款业务开展权利的,接着简要讲述了美国市场的一些变革是如何从外部影响抵押银行发展的；之后本文选择了3个方面的市场变革作为分析切入点,首先是并购,90年代的并购潮造就了一批大型金融机构,业务的广阔与资金的紧俏使得公司资源配置的方向出现调整,抵押贷款业务成为了外包的对象；其次是利率市场化,这对于存款机构而言,意味着传统的利率差收益不再存在,寻找新的业务利润源成为放款机构迫切的需求,住房抵押贷款业务的外包和住房抵押贷款信贷部的取缔不仅能转移资金到核心业务上以提高收益率,还能降低信贷部所产生的成本；最后是证券化,可以说证券化的兴起使得抵押贷款市场进入了新的纪元,二级市场的兴起为抵押银行带来了更多的灵活性与生命力。这一章主要描述的是抵押银行发展历程中的一些外部促进因素,下一章将涉及抵押银行发展的内部条件。第四章是全文的重点,讲述的内容是全文的主体抵押银行及其运作与经营。从外到内,从点到线,文章首先讲的是抵押银行的外部组织结构,这里选择的是以是否为大型母公司附属机构为标准,区分出了独立机构形式的抵押银行和子公司形式的抵押贷款；接着便是文章的核心,抵押银行的内部运营,由于抵押银行的业务分为贷款创造、融资以及服务等,但并不是所有抵押银行都会全部经营上述业务,更多的是选择一项或几项业务进行开展,因此单从一家抵押银行的业务流程来描述其运营是不合适的,所以本段选择从贷款的创造、管道及仓库贷款管理、二级市场业务和抵押贷款服务四个业务模块来描述抵押银行基本业务的经营；在分析完经营运作后,从战略规划、风险管理以及综合管理信息系统三个方面讲述抵押银行的基本内控机制；最后,以抵押银行这一个点来反射抵押贷款市场的这个面,从抵押银行与其他市场参与者的关系角度出发反应出整个抵押贷款一级市场与二级市场的框架结构。第五章概述抵押银行的监管,主要从美国对抵押贷款业的立法以及成立专门监管机构来描述；在法律法规方面,本文选择了真实信贷法案、地产交割程序法案以及社区再投资法为例表现对抵押银行业务的监管；在监管机构方面,选择了货币监理署、联邦住房贷款银行和联邦住房金融委员会三个机构为例表现对抵押银行业务的监管。第六章主要从委托代理与监管两个方面揭示当前抵押银行所存在的问题；委托代理造就了如今抵押银行的辉煌,但也带来了道德风险与逆向选择,特别是抵押贷款市场中众多的委托代理关系,而与多个市场参与者保持委托代理关系的抵押银行,更是存在着许多问题；除了委托代理问题外,监管是另外一大问题,美国政府是市场自由化的倡导者,提倡减少监管,防止金融的创新失去灵活性,此外法律监管的分业与混业监管并未跟上金融机构的步伐,监管的不完善最终造成了抵押贷款规模的不断自我膨胀,风险的不断累积,再加上二级市场的风险分散化与隐蔽性,最终造成了次贷危机。第七章是在全文对美国抵押银行的分析基础上,对比分析我国住房抵押贷款市场,首先分析我国的住房抵押贷款发放主体、主要的信贷模式以及未来需要进行的转变,接着分析我国当前若要建立抵押银行,合适的金融机构有哪些；最后指出我国在发展抵押银行时需要完善的市场机制以及相关的管理与监督。当前我国对住房金融体系以及抵押贷款证券化均有了较多的研究,特别是在次贷危机发生以后,对始作俑者的抵押贷款二级市场证券化的分析研究更进了一步,更加通透彻底；但是关于国外抵押银行发展的历史及现状研究资料较为缺乏,作者通过翻阅大量的英文资料,创新性地将抵押银行作为抵押贷款市场的核心参与主体进行分析和研究,对美国抵押银行发展的历史现状进行了概括总结,从而较为全面地展示了美国抵押贷款市场和抵押银行的发展历程。本文对美国抵押银行的主要职责、组织框架、盈利模式和运行机制介绍,以及对抵押银行监管制度建设的介绍,对我国发展抵押贷款市场以及开展抵押银行业务具有十分重要的借鉴意义。文章最后从现实出发,对未来我国抵押银行的发展提出思路和建议,对现实操作具有较强的指导意义。本文中的抵押银行在美国实际中除了住房业务外,还有工商类的贷款业务,在本文中不作描述。