住房作为人们生活的必需品,对个人及其家庭都具有十分重要的意义。研究解决居民住房问题,满足居民的基本住房需求,是我国构建社会保障体系的重要环节。我国的住房制度改革已经进行多年,在住房保障方面取得了十分显著的效果。随着城镇居民改善居住条件的需求不断增加,住房保障制度供给的不足愈发显现。为了更好的满足城镇居民改善自身居住环境的要求,保证城镇中低收入人群的基本住房需求,建立了住房公积金制度。我国的住房公积金制度是在学习新加坡中央公积金制度的基础上,结合中国实际情况,逐步建立和发展起来的。由于我国的住房公积金制度的建立是以各设区城市为单位,不同地区间经济发展状况、社会历史条件各不相同,因此经过近三十年的发展,我国城镇住房公积金制度逐渐形成目前这种多种制度安排并存的局面。归纳起来主要有三种--以北京为代表的由公积金中心负责全部业务的公积金中心主导模式、以上海为代表的委托银行完成全部业务的银行主导模式和以南京为代表的由公积金中心与银行合作完成业务的公积金中心与银行合作模式。通过对这三种制度安排的发展历史和运行特点的梳理和总结可以发现,三种制度安排间既有相同点又存在着差异性。由新制度经济学的理论可知,制度的运行是有成本的,只有能够实现成本收益最大化的制度模式才是最优选择。通过对公积金中心、受委托商业银行和普通缴存个人三个利益集团建立博弈模型,求解得到住房公积金制度博弈模型的均衡解,进而分析得到三者实现利益均衡时各自的成本收益情况。由于人的有限理性、机会主义行为和资产专用性等因素增加了交易活动的复杂性,进而会对制度交易成本的大小产生重大影响。因此为了保证我国住房公积金制度的可持续发展,住房公积金制度安排的最优选择应当既能够最大程度的降低影响因素引起的交易成本的增加,又能够实现公积金制度收益的最大化。对于住房公积金制度来说,其福利属性要求公积金制度的收益是实现住房保障目标,能够最大程度的实现住房保障目标的制度安排的收益是最大的。公积金制度的成本则是指为保证公积金制度顺利运行所要付出的建立成本、运营成本等的总和,制度设计的越合理,公积金制度的成本越小。在这个评价标准下,通过分析人的有限理性、机会主义行为和资产专用性三个因素对住房公积金制度模式选择的影响以及不同制度模式中公积金中心、受托银行和缴存个人三个参与主体的成本收益情况,得出公积金中心主导模式、银行主导模式和公积金中心与银行合作模式的成本收益情况,进而找出我国城镇住房公积金制度的最优选择应当是公积金中心与银行合作的制度模式。通过学习和借鉴新加坡中央公积金制度、德国封闭式住房储蓄制度、日本住宅金融公库制度和美国住房抵押贷款制度的经验,找出我国现有公积金中心主导模式和银行主导模式在交易成本控制上的问题,分析公积金中心与银行合作模式中如何实现交易成本控制和收益最大化。进而得出外部环境的限制、各地方制定政策时背离了住房公积金制度的保障目标以及公积金资金管理和风险防控不到位等多方面因素的共同影响,使得公积金中心与银行合作的制度模式始终未能在全国范围内推广。因此,在现实客观条件的限制下,只有重新对公积金中心和银行两个参与主体的职能进行明确和区分,才可能实现在全国范围内推广公积金中心与银行合作制度模式的目的。由于制度变迁具有长期性和曲折性,公积金中心与银行合作模式的实现可以分为两个步骤。在短期内,通过严格审核公积金制度的参与对象、坚持差异化公积金政策和合理利用公积金增值收益对现有公积金中心与银行合作模式进行改进。在长期内,通过建立独立的政策性住房金融银行、建立完善的风险分担机制、健全政策性住房金融法律制度和协调商业性住房金融体系逐步实现公积金中心与银行合作模式在全国的推广。