2003年以来，固定资产投资规模和房地产开发投资快速增长，拉动了我国经济猛烈扩张，也成了经济过热的“罪魁祸首”。1998年以来，房地产开发投资始终保持两位数的快速增长，始终高于固定资产投资规模的增长速度。2000年以来，居民居住价格上涨幅度，也始终高于同期居民消费价格总水平的上涨幅度。2004年底，个人住房抵押贷款余额高达16000亿元，占全国银行各项贷款余额的比重是8.7％，占当年GDP的比重是11.7％。住房抵押贷款具有占用资金期限长、规模大的特点，所蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比拟，对商业银行的流动性会产生很大的影响。2003年以来，政府采取了一系列坚决措施，意在调控房地产投资规模和抑制房价过快上涨，以防范金融风险。在政府进行宏观调控的同时，银行业也应该学习和借鉴国外经验，来主动化解和分散住房抵押贷款可能产生的金融风险。　　住房抵押贷款证券化作为20世纪70年代以来最重要的金融创新，起源于美国，经过30多年的发展，在美国、加拿大、英国、德国、澳大利亚、日本、香港等发达国家和地区得到了广泛应用，甚至阿根廷等发展中国家也在应用。住房抵押贷款证券化真正的意义并不在于发行证券本身，而在于这种新的金融工具，一方面彻底改变了传统的间接融资方式，使银行的资产业务转变为中间业务，使表内业务转化为表外业务，从而达到转移银行风险、改善资产负债表状况、提高银行竞争力的目的，另一方面建立起货币市场与资本市场的联系，增加新的证券品种，改善我国以间接融资为主的金融结构。根据我国的金融市场状况，对商业银行而言，巨额的住房抵押贷款可能产生的金融风险主会产生流动性风险、提前还贷风险和信用风险，而住房抵押贷款证券化这种金融创新工具，几乎可以化解和分散全部的金融风险。虽然我国商业银行，特别是工、农、中、建国大国有商业银行资金还比较充足，还没有因为住房抵押贷款而直接产生金融风险，但是，四大国有商业银行拥有的巨额的不良贷款存量和中长期贷款余额，以及获取廉价资金的减少，会对商业银行的流动性产生严重的影响。因此，学习和借鉴国外住房抵押贷款证券化的先进技术和成功经验，结合我国房地产市场、金融市场的实际，探索开展住房抵押贷款证券化的途径，有助于化解和分散商业银行的金融风险，改善资产负债表状况，提高竞争力，有助于支持住房消费良性增长，有利于提高监管机构的监管能力，优化我国金融体系的结构，从而为住房体制改革、促进房地产市场和金融市场健康发展，实现政府政策目标提供支持。　　住房抵押贷款证券化已经在国外开展了三十多年，对推动所在国房地产市场和金融市场健康发展发挥了重要作用。美国住房抵押贷款证券是美国债券市场最大的投资品种，也是世界上规模最大的抵押证券市场。加拿大、英国、德国、日本、香港等国家和地区也都有开展证券化的丰富经验。从国外情况看，政府的积极参与和支持，良好完备的法制环境，设立特殊目的机构实现“风险隔离”，多样化的证券化工具，是开展住房抵押贷款证券化的成功经验，值得我国开展住房抵押贷款证券化学习和借鉴。　　房地产关联度高，是国民经济的支柱产业，住宅也是居民福利的重要指标，具有商品性和福利性的双重特点，因此，房地产是政府高度关注的行业。国家开发银行作为政策性银行，积极介入房地产金融，履行政府调控房地产的政策目标，是义不容辞的职责。住房抵押贷款证券化国家开发银行进入房地产领域，实现政府政策目标的重要工具和途径。作为政策性银行，国家开发银行有国家信用的支撑，具有优良的财务状况和准主权级的信用评级，具有市场化发债的优势和经验，以及可以实现住房抵押贷款资产“风险隔离”的优势和初步的实践经验，这些都是国家开发银行开展住房抵押贷款证券化的有利因素。当然，也存在着一些不利因素。国家开发银行当前仍缺乏明确的法律定位，对业务发展有一定影响，我国当前的法规对住房抵押贷款证券化还有诸多限制，同时，国家开发银行购买住房抵押贷款资产也有一定的不利因素。通过利弊因素的对比，不利因素并不能对国家开发银行开展住房抵押贷款证券化形成实质性障碍，而有利因素更有利于住房抵押贷款证券化的顺利开展。　　通过对住房抵押贷款证券化的研究分析，国家开发银行开展住房抵押贷款证券化的模式设计如下:国家开发银行按照《公司法》的规定，独资成立国家开发银行住房抵押贷款证券化公司(国家开发银行SPV);按照一定标准，从股份制商业银行购买住房抵押贷款，组建资产池;以资产池未来产生的现金流为担保，在债券市场上面向机构投资者——证券投资基金、保险公司、邮储、住房公积金，发行MBB，发行收入支付给股份制商业银行;由国家开发银行对国家开发银行SPV提供第三者担保，增强MBB的信用等级;由国际著名评级机构——标准普尔或穆迪联合国内评级机构进行评级，降低证券发行成本;资产池中的资产，由中央国债登记结算公司托管，确保资产安全和证券化信息的如实披露。