土地开发整理包括土地形态整理和土地价值挖潜。土地的形态整理是基础和表象,土地的价值挖潜是在土地的形态整理的基础上实现的,是土地开发整理的最终目的。土地的形态整理是为了使几宗土地的集中更能符合开发利用的要求,符合城市总体发展规划,即形成适合于规划目标的某种比较优势:土地的价值挖潜指土地开发整理公司通过对土地开发整理运营,让地块含金量最大程度释放,土地综合效益合理化,达到国家、地方政府、开发企业及消费民众的多赢局面。 本文主要分析论证了成都市房地产市场行情、动态,土地供应和出让情况;以及根据项目宗地开发整理的具体状况,探讨了项目土地开发成熟地的开发投资成本、项目土地未来的最终产品的预期价格、未来可以达到的预期规模和价值;以期运用分析和策划的手段,借助国外土地运营的成功经验,让成都市金牛乡土地项目在未来产品开发链上的主要环节(地产开发和房产开发)之间价值分摊的综合协调和匹配,以期寻求土地项目的最佳规划、用途、价值以及集中比较优势得以充分的实现,最终实现土地开发整理公司和国家利益的最大化。