房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,以下简称"REITs")是20世纪60年代在美国首次出现的一种金融产品,由于其相关政策优势众多,因而在海外市场发展迅速。目前已成为继货币、债券、股票之后的第四大类投资产品。海外市场REITs的发展十分迅速,REITs在国内的发展也在逐步提速。2015年6月,鹏华前海万科REITs获证监会批准发行,成为中国大陆第一支在交易所上市的公募REITs。鹏华前海万科REITs的发行标志着中国房地产金融行业的又一次金融创新。本文将采用文献研究法、统计分析法、对比分析法、模型分析法、风险分析法等研究方法对鹏华前海万科REITs的产品结构及其风险展开研究。本文对产品结构及其风险的研究从四个方面入手,分别是基础资产、投资收入、融资成本以及组织形式。在基础资产方面,鹏华前海万科REITs的基础资产为前海企业公馆的租金收益权而并非前海企业公馆BOT项目,由此出现法律风险,并且房地产产权并不在鹏华前海万科REITs手中,并没有实现真实出售与风险隔离。同时,由于产权的丧失,鹏华前海万科REITs也不能获得前海企业公馆的增值收入。在投资收入方面,投资于房地产项目的资产占基金资产总额的比例仅为23.32%。远低于美国的75%的标准线,较低的房地产资产却冠以REITs之名,难免会对投资者产生误导。鹏华前海万科REITs仅持有单一物业,容易产生非系统性风险,同时较低的房地产资产意味着较大的固定收益类、权益类投资,这使得鹏华前海万科REITs不能够很好的抵抗市场波动风险。在融资成本方面,从万科企业股份有限公司的角度来看,此次出让前海企业公馆项目未来租金收益权以获得当期现金流绝非一个好的融资选择。万科的总资产收益率只有4%左右,其出让一个收益率8.4%的项目实在是忍痛割腕之举,较高的融资成本意味着各家中介机构的利润都被压缩。而且为了获得较好的市场效应,鹏华前海万科REITs享受了较大的税收优惠,这一点其他REITs难以复制。在组织形式方面,在考量了不同组织形式的优缺点后,鹏华前海万科REITs选择了设立较为简单,免除双重征税的契约型组织形式。但契约型组织形式委托代理风险较高,这使得投资者难以对REITs的投资行为进行深度把控,容易产生委托代理风险。通过分析鹏华前海万科REITs的产品结构及其风险不难发现,其与成熟的REITs产品相比,仍存在许多不足。针对鹏华前海万科REITs的产品结构及其风险,以及为促进REITs在中国的进一步发展,笔者提出了明晰基础资产、优化投资组合、完善激励监督机制等相应的产品结构优化建议。