近年来,国家鼓励住房租赁市场发展的政策频频发布,顶层设计趋于完善。近年来,我国住建部、国务院等有关机构出台了许多支持住房租赁市场发展的政策,各地政府积极跟进,所有试点城市都推出了相关计划,以支持当地住房租赁市场的发展。在“租购同权”政策出台之后,既能够保障承租人享受公共服务,又可以让住房租赁关系更加稳定,从长远角度来看将促进租赁住房行业的发展。同时各类创新资产证券化产品频出,这类金融产品可以盘活租赁资产,解决长租融资痛点,有效增加租赁住房供给。本文基于这样的时代背景,针对碧桂园租赁住房REITs这一具有代表性的案例进行分析,希望梳理出租赁住房REITs类似项目的现状以及存在的问题,并根据现存的问题提出自己的看法和改进的建议。本文主要采用文献研究法、比较分析法、案例分析法这三种方法,对碧桂园租赁住房REITs的组织形式、交易结构、投资收益、风险等进行分析。碧桂园租赁住房REITs采用储架、分期发行机制,明确标明“公募REITs退出”的安排,作为国内首单达到百亿级别的类REITs产品,对于租赁住房REITs的发展来说,具有重要的里程碑意义,对于之后发行类似产品也有重要的参考价值,同时也对传统房地产开发商的转型提供了启示。总体来看,碧桂园租赁住房REITs反应出许多租赁住房REITs现存的问题:租金房价比较低;从法律法规上来看,与REITs相关的法律法规不够完善,相应的税收界定不够明确;同时我国租赁住房REITs现阶段基本属于融资类产品,对于丰富金融市场产品,增加投资者的选择来说影响较小等等,最后本文针对这些问题提出了自己的看法和建议。