近年来,随着北京房地产的迅猛发展,写字楼交易案例急剧增加,房地产定价已成为企业经营中不可缺少的一项专业性、技术性的工作。当前,写字楼市场的竞争日趋激烈,在这种情况下,租赁价格是否合理并符合市场要求和客户需要,已成为影响房地产营销成败的关键性因素。本文结合城建大厦写字楼租赁定价的过程和方法,就当前北京写字楼租赁定价方法,进行了深入的探讨。本文首先对写字楼租赁价格及其特征进行了综述。写字楼租赁价格与其它商品价格相比具有鲜明的特殊性,其影响因素大致可分为外部因素和内部因素,但其中企业可控因素主要是企业的定价目标、企业产品成本、企业对市场需求的评价情况、企业对竞争的评价情况等。此外,租赁价格还受合理的租售比价关系的制约,目前月租价与售价的比例一般在1:90左右。随后,本文阐述了写字楼租赁定价的主要模式,包括成本导向模式、竞争导向模式、需求导向模式,具体定价方法也相应可分为成本定价法、市场竞争定价法、收益定价法、认知价值定价法等。此外,还有一些特殊定价法,如撇脂定价法、渗透定价法、心理定价法等。本文还分析了写字楼租赁定价的主要策略。主要包括总体定价策略、过程定价策略和价格执行策略三大类。企业除了根据定价目标选择定价方法外,要根据市场情况采用灵活多变的方式确定价格,关键是合理选择或组合运用多种定价方法。在理论基础上,本文结合城建大厦的定价实践,进一步阐述了以上定价策略和方法的灵活运用。最后,通过对租赁定价方法的研究,还揭示了当前写字楼定价中存在的一些值得注意的问题。例如,写字楼租赁定价目标必须明确但一定要合理,租价应充分体现市场导向特征,在定价方法的选择上必须动态把握、灵活运用,而且租价宜顺势而为并保持相对稳定。此外,要正确处理写字楼品质与租价的关系,租价与位置的关系, 与竞争项目的租价对比等关系。